【上車入門】什麼是「關鍵日期」?「收樓日期」?

準買家進入售樓處買一手新盤,往往要即場決定揀選「即供」或「建期付款」方法,分別在於我們要在短時間內上會,抑或在入伙時才向銀行上會。但究竟樓盤幾時「入伙」呢? 在售樓書裡面,我們常見「關鍵日期」四個字,多數人會認定這就是「收樓日期」,實情是否這樣?

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什麼是「關鍵日期」(MATERIAL DATE)?

一手條例有要求發展商要求在樓書「發展項目的資料」中列出「預計關鍵日期」,大意是指預計住宅項目遵照獲批圖則興建、以及符合地契條款後的完工日期。所以按邏輯推論,「關鍵日期」即是「入伙日期」。

關鍵日期是什麼

不過,實際上,受工程延誤,例如天災、風災等因素,實際「關鍵日期」是有可能延誤的,而法例上亦容許。

關鍵日期可延後的影響因素

  • 工人罷工或封閉工地
  • 暴亂或內亂
  • 不可抗力或天災
  • 火警或其他賣方所不能控制的意外
  • 戰爭
  • 惡劣天氣

因為每個樓盤,發展商都會聘用一名「認可人士」去監管整個建築過程。這名專業人士可以是建築師、工程師或測量師,而他們是有權力因上述因素,將原定「預計關鍵日期」延後。

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什麼是「收樓日期」(COMPLETION DATE)?

一手條例有規定,發展商需在確定延後的十四天內通知買家。總之,買家應有心理準備,實際「收樓日期」往往比起「關鍵日期」為遲。

受預售樓花同意書方案規管的物業,關鍵日期的制定

一般而言,若受「預售樓花同意書」規管的項目,發展商需在「最終預計關鍵日期」兩周內向地政總署申請「滿意紙」,並在獲發「滿意紙」後一個月內,發展商須以書面通知買家正式交樓。

若「非預售樓花同意書」規管的項目,則發展商需要在「最終的預計關鍵日期」兩周內向屋宇署申請「入伙紙」,而發展商獲發「入伙紙」後六個月,須書面通知買家收樓。

發展商能否較關鍵日期前交樓?

可以!較早前有新盤出現類近個案,一些採用建築期付款買家,因為需要提早申請按揭而弄得手忙腳亂。總之,如果買家就預計關鍵日期、收樓日期和承造按揭事宜有疑問,都應該按個案實際情況向賣方查詢,徵詢法律意見,並向相關的銀行或財務機構了解。

若發展商遲交樓,買家可否取消交易?

  • 預計關鍵日期後未能交樓: 根據《一手住宅物業銷售條例》買賣合約是有強制條文規定,如果發展商在預計關鍵日期、或任何經延展的日期或之前未能完成項目,買方可以撤銷合約,賣方須根據該合約支付的所有款項,連同利息退還買方。假如買方不在預計關鍵日期或經延展的日期後的28日內撤銷該合約,就當作會選擇等待發展項目完成,發展商只需支付期內利息支出。
  • 關鍵日期後六個月未能交樓: 預計關鍵日期、或任何經延展的日期起計6個月內,仍未可交樓,他們可以選擇撤銷該合約,取回款項及利息支出。
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發展商遲交樓實例:青龍頭逸璟.龍灣

2018年11月: 開售首批單位

被視為內房中國中冶首個進軍香港的樓盤項目,驗樓卻換來極低的35分。除了交樓手工質素令人詬病外,當日遲交樓也引起軒然大波,結果導致售出位四成業主選擇取消交易。

項目原是2018年11月開售的樓花項目,首批50個單位,整體均價14,831元,比市價高四成,但因為300、400萬有選擇,所以買家都追逐入市。項目原本預計關鍵日期為2019年6月30日,但到期時卻不能交樓。

2019年6月30日: 發展商寄信通知延長關鍵日期

驗樓業主表示,2019年6月30日時收到發展商的第一封信,信件表示「物業未能於合約指明的日期或之前完工,在認可人士批予延期下,本公司仍將力求在切實可行情況下盡快完成該物業」。但業主表示: 「當時我們也不知進度如何,也沒有預期是那麼久也未能收樓。我們獲得遲交樓原因的資訊也是從傳媒報道得知,包括表示屋苑出現斜坡工程問題。發展商信件也沒有提及。」

2019年12月29日: 發展商寄信通知未能如期交樓 可取消交易

「其實都預遲交樓,關鍵日期不要預期是收樓日期,自己也有心理準備,反而是十二月再才收到另一封信,表示會繼續延遲,信件給予業主一些選擇權,可以選擇繼續等或者取消交易。發展商也沒有解釋為何會再延遲,流程是如何呢? 我們也不掌握。」業主表示。

業主的第二封信件中,發展商表示繼續等收樓就會賠利息支出,當時開出的條件是以最優惠利率+2厘作賠償方案;如果選擇取消交易,除了賠償利息支出外,還會賠償已付出的訂金。「逸璟.龍灣」全個盤198個單位,原本累計售出80個單位,最終就有34個業主選擇上述做法取消交易,佔售出單位超過四成。

2020年10月: 收到通知可以入伙

「其實自己也曾掙扎過,因期間發生很多前所未見的事,社會又充滿一些不安情緒,我也有想過應否退出呢? 我已經供了一年樓,但卻仍未可看到物業,心情也很複雜的,因為感覺很虛無飄渺。我們也認為,發展商透明度並不足夠。」但驗樓業主最終還是選擇等。項目終於在今年3月初及9月初取得入伙紙及滿意紙,業主才正式收樓,比原定時間遲了足足一年有多。


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