區內近十年沒有新盤的天水圍，迎來2019年度壓軸大盤。新地「Wetland Seasons Park」，景觀是最大賣點。隨著社會氣氛稍為緩和，發展商推盤步伐更加爽快，但又是否能夠直接高開？
可遠眺深圳邊境
盤如其名，樓盤鄰近天水圍「濕地公園」及私樓「慧景軒」，周邊環境相當開揚，最遠可遠眺深圳邊境，八座高座都盡取這道景觀。四座低座及十間獨立屋，也有園林綠化包圍，高中低層景緻各有特色。
中美貿易戰取得階段性成果，社會氣氛又似稍為穩定一點，當同區二手賣價，如「嘉湖山莊」現貨價徘徊於萬多元呎，以至「栢慧豪園」、「慧景軒」均價大約萬一元時，發展商高開抑或低賣，對明年後市甚有啟示。代理認為，近年發展商開價傾向貼市價，希望可做到貨如輪轉的效果。
| Wetland Seasons Park同區二手價 | |
| 天水圍私人屋苑 | 平均呎價 |
| 嘉湖山莊 | $10,485 |
| 栢慧豪園 | $11,960 |
| 慧景軒 | $11,324 |
| *數據截至2019年12月 |
樓盤遠離天水圍西鐵站
但開價克制，背後也因為交通問題。「Wetland Seasons Park」本身是在天水圍區較二線位置。我們就由天水圍西鐵站出發，實測過去樓盤的交通情況，是需要過接駁一程輕鐵，一共搭八個站來到「天秀站」。下車後還要行上天橋接駁過去才到達樓盤。即使冬天行過來也是汗流浹背，但這裡環境卻較市中心空曠及清靜一點。
麵粉價僅$1,854
「先求量、後求價」的賣樓策略，還因為樓盤本身量數並不少。共分三期發展的「Wetland Seasons Park」，合共提供1,727個單位，今次推售的一期共有710伙，是新地在14年，以同區十三年新低地價42億元投得的項目，平均每呎地價僅1,854元，故就算今日只以「嘉湖」二手價賣樓，仍較地價翻了四倍以上。所以發展商高開，可賺個盆滿砵滿；就算低開，也純粹由政府庫房幫手埋單而已，怎計也是大嬴家。
| Wetland Seasons Park 資料 | |
| 提供單位 | 1,727伙 (首期發售710伙) |
| 總地價 | $42億 |
| 首批折實平均呎價 | $11,388 |
| 每呎地價 | $1,854 |
| 售價較地價高 | 5.1倍 |
天水圍二手獲利幅度達1.22倍
上面影片的典型兩房上車盤，究竟在哪裡呢？答案是天水圍「栢慧豪園」。比起同區新盤「Wetland Seasons Park」的一年零三個月的樓花期，這個盤有即買即住的優勢，論位置也較鄰近市中心，行過去隔離的嘉湖銀座商場，只需行一段很短的路途。所以就算同區新盤登場，業主仍是處變不驚。
放盤開價628萬元，比起銀行估價高出百分之六，但也因為業主昔日入貨價只是169萬，根本今日賣什麼價也極具防守性。我們翻查了天水圍區上月份的實時紀錄，連同已補地價的居屋計算在內，全區累計錄得65宗二手買賣，獲利幅度高達1.22倍，齊齊賺大錢過肥年。
| 栢慧豪園2座高層F室 | |
| 面積 | 493呎 |
| 叫價 | $628萬 |
| 估價 | $590萬 |
| 較買入價 | 升值2.72倍 |
舊業主回報高達16厘
雖然屋苑一期「栢慧豪園」算是長實在2007年時，在天水圍區開售的貴價屋苑，而其後海嘯後開售的二期「栢慧豪廷」低見約100萬上車，但今日賣樓卻是全數獲利，好像一期的這個單位，在07年時以168萬元入貨，持貨至今以583萬轉手，最終賺400多萬離場；以至昔日一百萬瀉滿一地的「嘉湖山莊」，有業主在13年前僅以90萬元，買入一個448呎兩房單位，今日以496萬元賣走，也大幅獲利超過四倍半以上。
| 嘉湖山莊3期6座低層E室 | 栢慧豪園1期3座中層F室 | |
| 買入價 | $90萬 | $168萬 |
| 賣出價 | $496萬 | $583萬 |
| 租值 | $12,000 | $12,000 |
| 回報 | 16厘 | 8.6厘 |
明顯都屬掌握低潮期入貨，而今天成功止賺離場的貨色。就算不賣樓，兩個單位選擇在同區放租，類近單位租值高達12,000元，回報達8.6及至16厘。
當政府放寬按保後，造就了二手樓市短暫的小陽春，縱然近日略見疲態，卻業主仍有企硬的條件，故無論新盤開售價格高與低，業主也沒有太大感覺；反而從正面角度看，當業主套現獲利豐厚，有利釋出同區換樓潛力。以全個天水圍，拉勻上月二手平均獲利金額311萬元。未計及真正套現金額，單以賺幅來計，倒轉推算，四成首期、六成按揭來換樓，他們也可升格至800萬元的物業。
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