區內近十年沒有新盤的天水圍,迎來2019年度壓軸大盤。新地「Wetland Seasons Park」,景觀是最大賣點。隨著社會氣氛稍為緩和,發展商推盤步伐更加爽快,但又是否能夠直接高開?

可遠眺深圳邊境

盤如其名,樓盤鄰近天水圍「濕地公園」及私樓「慧景軒」,周邊環境相當開揚,最遠可遠眺深圳邊境,八座高座都盡取這道景觀。四座低座及十間獨立屋,也有園林綠化包圍,高中低層景緻各有特色。

Wetland Seasons Park景觀
周邊環境相當開揚,最遠可遠眺深圳邊境,八座高座都盡取這道景觀。

中美貿易戰取得階段性成果,社會氣氛又似稍為穩定一點,當同區二手賣價,如「嘉湖山莊」現貨價徘徊於萬多元呎,以至「栢慧豪園」、「慧景軒」均價大約萬一元時,發展商高開抑或低賣,對明年後市甚有啟示。代理認為,近年發展商開價傾向貼市價,希望可做到貨如輪轉的效果。

Wetland Seasons Park同區二手價
天水圍私人屋苑平均呎價
嘉湖山莊$10,485
栢慧豪園$11,960
慧景軒$11,324
*數據截至2019年12月
同區二手賣價
代理認為,近年發展商開價傾向貼市價,希望可做到貨如輪轉的效果。

樓盤遠離天水圍西鐵站

但開價克制,背後也因為交通問題。「Wetland Seasons Park」本身是在天水圍區較二線位置。我們就由天水圍西鐵站出發,實測過去樓盤的交通情況,是需要過接駁一程輕鐵,一共搭八個站來到「天秀站」。下車後還要行上天橋接駁過去才到達樓盤。即使冬天行過來也是汗流浹背,但這裡環境卻較市中心空曠及清靜一點。

樓盤位置
我們就由天水圍西鐵站出發,實測過去樓盤的交通情況,是需要過接駁一程輕鐵,一共搭八個站來到「天秀站」。

麵粉價僅$1,854

「先求量、後求價」的賣樓策略,還因為樓盤本身量數並不少。共分三期發展的「Wetland Seasons Park」,合共提供1,727個單位,今次推售的一期共有710伙,是新地在14年,以同區十三年新低地價42億元投得的項目,平均每呎地價僅1,854元,故就算今日只以「嘉湖」二手價賣樓,仍較地價翻了四倍以上。所以發展商高開,可賺個盆滿砵滿;就算低開,也純粹由政府庫房幫手埋單而已,怎計也是大嬴家。

麵粉價
同區十三年新低地價42億元投得的項目,平均每呎地價僅1,854元。
Wetland Seasons Park 資料
提供單位1,727伙
(首期發售710伙)
總地價$42億
首批折實平均呎價$11,388
每呎地價$1,854
售價較地價高5.1倍

天水圍二手獲利幅度達1.22倍

上面影片的典型兩房上車盤,究竟在哪裡呢?答案是天水圍「栢慧豪園」。比起同區新盤「Wetland Seasons Park」的一年零三個月的樓花期,這個盤有即買即住的優勢,論位置也較鄰近市中心,行過去隔離的嘉湖銀座商場,只需行一段很短的路途。所以就算同區新盤登場,業主仍是處變不驚。

栢慧豪園

放盤開價628萬元,比起銀行估價高出百分之六,但也因為業主昔日入貨價只是169萬,根本今日賣什麼價也極具防守性。我們翻查了天水圍區上月份的實時紀錄,連同已補地價的居屋計算在內,全區累計錄得65宗二手買賣,獲利幅度高達1.22倍,齊齊賺大錢過肥年。

天水圍二手成交
栢慧豪園2座高層F室
面積493呎
叫價$628萬
估價$590萬
較買入價升值2.72倍

舊業主回報高達16厘

雖然屋苑一期「栢慧豪園」算是長實在2007年時,在天水圍區開售的貴價屋苑,而其後海嘯後開售的二期「栢慧豪廷」低見約100萬上車,但今日賣樓卻是全數獲利,好像一期的這個單位,在07年時以168萬元入貨,持貨至今以583萬轉手,最終賺400多萬離場;以至昔日一百萬瀉滿一地的「嘉湖山莊」,有業主在13年前僅以90萬元,買入一個448呎兩房單位,今日以496萬元賣走,也大幅獲利超過四倍半以上。

嘉湖山莊3期6座低層E室栢慧豪園1期3座中層F室
買入價$90萬$168萬
賣出價$496萬$583萬
租值$12,000$12,000
回報16厘8.6厘

明顯都屬掌握低潮期入貨,而今天成功止賺離場的貨色。就算不賣樓,兩個單位選擇在同區放租,類近單位租值高達12,000元,回報達8.6及至16厘。

當政府放寬按保後,造就了二手樓市短暫的小陽春,縱然近日略見疲態,卻業主仍有企硬的條件,故無論新盤開售價格高與低,業主也沒有太大感覺;反而從正面角度看,當業主套現獲利豐厚,有利釋出同區換樓潛力。以全個天水圍,拉勻上月二手平均獲利金額311萬元。未計及真正套現金額,單以賺幅來計,倒轉推算,四成首期、六成按揭來換樓,他們也可升格至800萬元的物業。

胡‧說精選

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