立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新揀樓影片分析!
在二手樓市場，買家有時會遇到由遺產執行人出售的物業 ，而在查閱文件時，可能會發現關鍵的樓契只是一份「核證副本」(Certified copy) 。這種物業俗稱「影印契樓」，雖然樓價可能較市價吸引，但背後潛藏的業權及法律風險不容忽視。若賣方在交易中就這份副本的效力作出不實陳述，買家應如何自保？本文將結合個案，為您深入剖析影印契與「失實陳述」的法律問題。
初次置業懶人包 【二手樓買賣程序】睇樓、雜費、查凶宅、簽約、按揭懶人包 【新盤2025】成交流程、按揭、折扣優惠、重點項目全攻略 【居屋2025】最新申請日期、四大屋苑分析、資產、入息懶人包 【租樓注意事項】租樓流程、租約、按金、印花稅全攻略！ 【按揭保險費】深入分析四種保費計算方法、繳費形式注意事項！ 【按揭利率】各大銀行優惠、回贈比較
甚麼是「影印契」物業？
「影印契」物業，指其樓契（Title Deeds）的正本已經遺失，業主無法提供。當業主發現樓契遺失後，可以委託律師進行宣誓，並向土地註冊處登記一份核證副本（Certified True Copy）。這份經宣誓的影印契，雖然具備法律上的業權證明作用，但銀行對影印契一般都會存在戒心，因為難以百分百肯定物業的擁有權與押記令，簡單來說，即是這宗生意的風險與回報不成正比，所以部分銀行會拒絕接受影印契的按揭申請。
樓契遺失的原因多樣，常見的包括：
- 在搬遷或裝修過程中意外遺失。
- 上一手業主或承辦遺產時處理不當。
- 存放樓契的銀行或律師樓出現失誤。
「影印契」物業最大核心風險: 申請按揭
按揭極度困難 是購買影印契樓的最大障礙。絕大部分銀行會因缺少樓契正本而拒絕為該物業批出按揭。因為一旦業權未來受到挑戰，或出現隱藏債務，銀行收回物業後可能受阻，風險與回報不成正比。
| 比較項目 | 一般物業 | 影印契物業 |
| 樓契狀況 | 持有正本樓契 | 只有經核證的影印本 |
| 物業叫價 | 按市場價格 | 業主議價能力較低 |
| 銀行按揭 | 批核機會高，條款正常 | 部分銀行或拒批 |
| 轉售能力 | 市場流通性高，買家群廣泛 | 流通性較低，可能僅限現金買家 |
購買影印契樓前 Checklist
假如您是具備足夠財政實力的買家，並有意購入影印契樓，行動前務必完成以下步驟：
- 尋求獨立法律意見 在簽署任何合約（包括臨時買賣合約）前，最好先徵詢律師法律意見，詳細審閱該影印契的宣誓文件及所有相關紀錄，評估業權瑕疵的具體風險。
- 確認資金及按揭（如適用） 如非打算Full Pay，必須先向多間銀行及財務公司查詢按揭可能性，切勿輕信賣方或地產代理的片面之詞。最好的做法是取得「預先批核」，但現實中機會渺茫。
- 評估折讓是否合理 深入研究同區、同類型單位的市價，仔細計算影印契樓的折讓幅度，是否足以抵銷其缺乏流通性、潛在業權風險以及未來的轉售困難。
個案背景：一份「核證副本」買賣契引發的風波
我們接觸到一個個案，買家購入物業前，代理聲稱物業「有屋契，沒問題」，並聲稱「對按揭沒有影響」，但簽訂買賣合約後，律師樓在查契過程中發現，業主（遺產管理人）提供的一份關鍵樓契，並非「正本」，而是一份「核證副本」(certified copy) 。個案中的賣方為遺產管理人。這份副本的存在，意味著樓契正本可能已經遺失，將對日後申請銀行按揭或轉售物業構成極大障礙，業權的完整性亦備受質疑。
買家疑慮與代理承諾
簽約前，買家陳先生多次詢問代理有否正契。代理回覆：「樓契在律師樓，按揭一定批得出來。」因此陳先生在律師助理建議下，特意於臨時買賣合約加入條款：
「如業主樓契及業權不完整，業主同意取消交易並退回所有訂金。」
然而，當發現只有影印契後，律師卻回覆：「條款未有寫明不接受『副本契』，因此不能踢契。」
個案爭議重點
1. 代理是否涉及「失實陳述」?
錄音證據顯示代理在簽約前明確表示「有正契在律師樓，可以做按揭」。根據《失實陳述條例》，要成立失實陳述需符合以下三點：
| 判定要點 | 解釋 |
|---|---|
| 陳述 | 代理是否作出明確表述 |
| 不正確 | 陳述內容是否錯誤 |
| 誘導 | 是否因代理陳述而導致買家簽約 |
若三者成立，代理可能涉及失實陳述，需承擔法律責任。
2. 律師是否有疏忽?
陳先生代表律師曾建議加入「契約及業權不完整可取消交易」條款，但條款過於籠統，未有明確列明「必須為正本契」。
更佳寫法應該是：
「賣方確認並確保，其持有的所有相關契約均為正本，而非補領核證副本。如違反此條款，導致買方無法成功申請按揭，買方有權取消交易。」
這樣才能在出現影印契時，買家依法取消合約。
法律關鍵：何謂「失實陳述」(Misrepresentation)？
在法律上，構成「失實陳述」，必須包含三個核心元素：
積極性陳述 (active representation)、事實陳述 (statement of fact) 及具關鍵性誘因 (material inducement) 。簡單來說，賣方必須作出過一個明確的、關乎事實的陳述（而非個人意見或吹噓），而這項陳述是促使買方簽訂合約的重要原因。
在物業買賣中，聲稱擁有良好及完整的業權，本身就是一項非常重要的事實陳述。如果業主明知樓契存在問題（例如只有副本），卻沒有在簽約前如實披露，便可能已符合失實陳述的定義。
如何區分「事實陳述」與「銷售口吻」？
在交易過程中，並非所有賣方言論都構成法律上的「陳述」。我們必須區分「事實陳述」與無法律約束力的「銷售口吻」或「個人意見」。
| 項目 | 事實陳述 (Statement of Fact) | 銷售口吻 / 意見陳述 (Mere Puff / Statement of Opinion) |
| 定義 | 對一項具體、可驗證事實的說明。 | 純粹為吹噓、誇大或推銷的言論，或僅屬個人主觀意見 。 |
| 法律效力 | 具法律約束力，如陳述失實，可構成「失實陳述」。 | 一般不具法律約束力 。 |
失實陳述的三種類型與後果
一旦確認構成失實陳述，根據賣方作出陳述時的心態和意圖，可以分為三種類型，而買家可追討的補償亦有所不同 。
| 類型 | 定義 | 買家權利 |
| 欺詐性失實陳述 (Fraudulent Misrepresentation) | 陳述者明知陳述是虛假的，或罔顧其真偽而作出陳述。 | 買家有權撤銷合約 (Recession)，並可就所有因此而蒙受的損失追討賠償。 |
| 疏忽性失實陳述 (Negligent Misrepresentation) | 陳述者 | 沒有合理理據相信其陳述為事實 。根據《失實陳述條例》第3(1)條，證明自己有合理理據的責任在於陳述者 。 買家有權撤銷合約及追討賠償。 |
| 無意失實陳述 (Innocent Misrepresentation) | 陳述者在作出陳述時，有合理理據相信其陳述為真確。 | 法庭有酌情權，可判處撤銷合約或以賠償代替撤銷。 |
在上述的影印契個案中，如果賣方無法證明自己有合理理由相信樓契正本仍然存在，其行為便很可能構成「疏忽性失實陳述」。
事件後續
- 事主更換新律師，並提出業權質詢
- 賣方律師回覆：業主最終尋回正本樓契，交易可繼續
- 雖然屬「虛驚一場」，但事件揭示買家若遇上「影印契」風險，隨時影響按揭批核
給準買家的啟示
| 建議 | 內容 |
|---|---|
| 查核契約 | 要求業主或律師出示正本樓契 |
| 條款清晰 | 臨約需明確列明「必須為正本契」，例如：「賣方確認並確保，其持有的所有相關契約均為正本，而非從土地註冊處補領的核證副本，亦沒有任何遺失情況。如賣方違反此條款，而導致買方無法成功申請銀行按揭，買家有權取消交易。」 |
| 多方驗證 | 向銀行查詢影印契可否批出按揭 |
| 法律意見 | 必須找獨立律師審查條款，勿完全依賴代理 |
