【火險2020】怎樣比較火險保費?教你選擇火險的三大重點

樓宇結構保險俗稱「火險」,很多人在買樓時,在承造按揭時,銀行往往要求買家必須購買火險,但部份屋苑卻未替業主購買火險,因此買家必須透過銀行去購買、或自行在保險公司購買後,再出示證明予銀行,證明已符合銀行要求的火險安排。究竟什麼是火險?為什麼銀行需要買家購買火險?究竟怎樣比較火險的保費?

快速跳往:火險定義怎樣計算火險價格選擇火險的三大考慮點購買火險責任誰屬

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什麼是火險?

  • 樓宇火險VS 樓宇全保險: 火險,顧名思義就是「火災保險」,就是保障了物業在一旦發生火警時,對樓宇的一些保障。「火災保險」可再細分為「Fire Insurance」及「Property All Risk Insurance」兩大類,前者會設定一些保障範圍,在保障範圍以外的均不受理;後者則是全險保障,即除了在豁免條款不受理外,其他全部也會受理。因此,「Property All Risk Insurance」的保費普遍會較「Fire Insurance」為高。
  • 結構 VS 室內財物: 但在這兩種保險中,買家還可再選擇保障「結構」(Structure) 或「室內財物」(Context)。前者只保障基本結構,即四面牆、天花、地下的保險;後者會還保障室內的財物等。由於業主把物業抵押予銀行,銀行需確保一旦發生災害時抵押有足夠的賠償,最起碼就是物業的原貌仍存在,所以往往會要求買家在承造按揭時,需購買最基本的「火險」及「結構」保險。
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怎樣計算「火險價格」?

  • 火險選項: 一般來說,銀行可讓買家選擇以「重建費用」、「按揭貸額」、或「尚餘貸款額」為基礎去計算火險。
  • 原按揭貨款額: 如果選擇原按揭貸款額,則包括所有同一樓宇的相關貸款,包括車位貸款、加按貸款等原貸款額。
  • 物業重建費用: 投保額則為重建物業的費用,會因應物業在續期前作出估值,當中可能涉及測量師估值,申請人可能需要自己支付。
  • 尚餘按揭貸款餘額: 按申請人在銀行尚餘貸款額來計算,可減少火險保費。
  • 銀行如何徵收火險:  選擇了上述的選項後,銀行會徵收一個「溢價」(premium),並視乎情況是否給予買家折扣(discount)。簡單方程式就是如此:

保險保費算式:重建費用 /按揭貸款額 /尚餘貸款額 x 溢價 x 折扣額

以匯豐透過AXA承造的火險價格的溢價就是0.11%,銀行給予買家八折。舉例,如果一個買家在匯豐銀行的起首的按揭貸款額為200萬元,選擇「按揭貸款額」作為火險選項時,其每年所需要繳付的火險價格就是1,760元 (200萬元 X 0.11% X 80%)。

但由於物業「重建價值」僅100萬元,故選擇物業重建價值作為火險選項 ,則年度火險保費為880元 (100萬元X0.11%X 80%)。業主供樓三年以上,尚餘貸款餘額為180萬元,如果選擇「按揭尚餘貸款額」作火險計算基準,則年度火險保費為1584元 (180萬元X0.11%X80%)。因此,不同選項的價格差價可以等一倍以上。

當然純粹從價格上著眼,上述例子定必會選擇「重建價值」為選項,尤其香港出現災難的機會不高的前提下,購買火險多為滿足銀行要求;但也有人希望可以獲得更高保額,但人人皆有不同考慮點,因此我們也要了解火險徵收原理。

選擇火險的三大考慮點:

  • 賠償原物而非金錢損失: 一般來說,購買保險的原因就在保障物業一旦出現意外時,可以有保險來作出賠償。所謂賠償,並不一定是賠償金錢損失,而保險公司可以賠償原來的物件。舉例,當我們購買旅遊保險時,如果我們的行李箱破損而需作出申索,保險公司可以選擇賠償行李箱等價的金錢,又或者選擇購買一個同款的行李箱作為賠償。同一概念,套用在火險身上,保險公司也可以選擇賠償因火災物業損毁後,把物業重建為原貌。所以火險的價值就是以重建物業作為準則。
  • 保額不足引伸的風險: 由於在香港天災及火災機會低,故大家購買火險時也只是看重投保價格;而非側重於投保保障範圍而定。香港專業保險經紀協會主席關世明提醒,購買火險有機會出現「保額不足」(Underinsured)的情況,例如原本重建費所需100萬元,但你純粹看保費高低,而只是購入50萬元的保額時,一旦出現火災而整幢物業燒毁,保險公司未必賠償50萬元,而只是25萬元。背後理念是你只選購了保障重建價值的一半的保額,故當物業燒毁後,保險公司只賠償保額的一半予買家,亦即25萬元。
  • 選擇重建費來作評估: 雖然選擇重建費多不會出現「保額不足」的問題,但選用這種方式來繳交火險,背後涉及測量師評估重建所需費用的「估價費」。有些銀行需要業主自己支付,部份則選擇豁免買家。如果前者的話,則且每年在續火險時都必須重新重出估價,估價費可能涉及千多元,業主自己需要留意。

火險選項:

火險選項好處壞處
按揭貸款額不用每年重新計算保費有可能較高
物業重建費用保額多數足夠涉及估價費
按揭尚餘貸款額保費較按揭貸款額少可能出現保額不足

個案分析:購買火險責任誰屬?

我們《胡.說樓市》團隊,早前就跟進了這個位於屯門「城.點」的樓盤,由入伙以來可說一波三折,不單因較原定關鍵日期遲交樓,就連入伙後的執修問題也一拖再拖 (如想看詳細影片,可按我跳往!)。有業主置於天花的熱水爐不斷漏水,情況嚴重。

即使過了三四個月後,我們團隊仍繼續收到大量業主表示執修無期。有人屋企天花內藏冷氣機喉管漏水,由天花滲出;有業主大門漏光、換了幾次也無補於是,還反被執修工人話業主吹毛求疵。除了屋苑的執修問題外,屋苑卻爆出管理公司的問題,而事態更影響到全幢大廈業主手足無措。

問題1: 管理公司沒為大廈火險續期

  • 「8月28日我在信箱收到一封銀行信件,表示物業火險總保單在8月31日會到期。如果要買火險,一定須在9月1日生效。我們整幢物業的業主也很疑問,為何管理公司沒有通知我們,而是由銀行通知我們? 管理公司的疏忽,令我們業主很困擾。」黃先生向《胡.說樓市》記者說。
  • 「城.點」火險,自入伙以來都由管理公司代購,變相業主承造按揭時,可以無需額外購買火險。但這份原本在今年8月31日到期的火險,管理公司決定不續期,卻一直沒有通知業主。「事後有些業主收到銀行信件,馬上打給管理公司。管理公司職員才表示已經失效了。管理公司解釋,他們不清楚這幢業主有多少人做按揭、及多少人沒有做按揭,故沒有出信通知每個業主。我們覺得這個不是理由,是一個籍口。」

問題2: 選擇不續期大廈火險卻沒有通知業主

  • 業主向承造大廈火險的銀行了解,原來在保單到期前三個月,銀行已通知發展商及管理公司需續保,一直到了到期前一個月,管理公司才決定不續期,理據是管理費不足。其後管理公司在部份業主查詢下,才在保單完結後的第四日,亦即9月4日才正式。「管理費不足是可以商討,甚至乎一早通知我們,我們可以預早做準備。我們會質疑,在這種真空期間,如果真的發生火警,由誰負責? 這個管理公司真的差。」黃先生不滿地說。
  • 由於部份業主在其他銀行承造按揭,他們在9月1日後才得悉此事。致電銀行卻表明要求業主補買火險,但火險必須追溯至9月1日。「我們向很多保險公司查詢,他們不會如此處理。因為這是一個虛假陳述,有機會令業主及保險公司構成一個犯法或刑事行為。如果保險公司不能做到,就能幫襯承造按揭的銀行。我們覺得是沒有道理的。」

各方回應

回應1: 管理公司應否替小業主購買火險?

  • 「城.點」管理公司: 保險到期前三個月,管理公司已啟動續保程序,向保險公司索取報價比較。經比較決定後,管理公司按城點大廈公契規定續購公眾部份保險。
  • 香港專業保險經紀協會主席關世明: 管理公司應否替業主購買火險,大前提要視乎有大廈公契有沒有列明相關要求,如果公契要求,但管理公司沒有去履行責任,則管理公司是有問題。

回應2: 管理公司不續期火險時,為何不早一點通知業主?

  • 「城.點」管理公司: 有鑑於部份業主的按揭銀行曾查詢有關大廈保險是否涵蓋單位,亦即時回覆相關銀行查詢,並著銀行盡快通知其城點的按揭客戶,作出適當單位保險安排。當管理公司收到個別業主反映未獲銀行及早通知,亦即時張貼通告提醒業主,需就單位按揭狀況,向銀行查詢有關單位保險事宜。
  • 香港專業保險經紀協會主席關世明: 人情道理上,管理公司一直有協助業主處理。雖然公契沒有要求管理公司需承擔責任,而管理公司又不希望繼續處理,應該早一點通知業主。舉例,管理公司在三個月前已經得悉這件事,究竟管理公司是正尋找另一個保險公司、還是不希望繼續處理? 管理公司應該早一點通知業主,讓他們知道怎樣去處理。

回應3: 火險真空期的責任問題

  • 香港專業保險經紀協會主席關世明: 如果不幸地,在這段真空期內出現重大事故,責任誰屬呢? 漏買火險能否追溯至上一份火險結束日期? 關世明表示,由於保險已經沒有「BACK DATE」的概念,理由是保險公司並不知道在真空期內會隱藏什麼事情,故從保險角度來說,今天保單生效就是今天生效。因此最差情況,要去查究為何如此遲才通知;以及法團有沒有去理解這情況呢? 他續表示,以前保險公司也容許,簽署一份聲明表示確保真空期內沒有出現重大事故,保險公司都願意設置追溯期,但後來都不能夠,變相現在「城.點」未買火險的業主都只能跟從銀行的指示去購買相關火險了。

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