【火險2023】怎樣比較火險保費？教你選擇火險的三大重點

樓宇結構保險俗稱「火險」，很多人在買樓時，在承造按揭時，銀行往往要求買家必須購買火險，但部份屋苑卻未替業主購買火險，因此買家必須透過銀行去購買、或自行在保險公司購買後，再出示證明予銀行，證明已符合銀行要求的火險安排。究竟什麼是火險？為什麼銀行需要買家購買火險？究竟怎樣比較火險的保費？

快速跳往：火險定義、怎樣計算火險價格、選擇火險的三大考慮點、購買火險責任誰屬

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什麼是火險?

• 樓宇火險VS 樓宇全保險: 火險，顧名思義就是「火災保險」，就是保障了物業在一旦發生火警時，對樓宇的一些保障。「火災保險」可再細分為「Fire Insurance」及「Property All Risk Insurance」兩大類，前者會設定一些保障範圍，在保障範圍以外的均不受理；後者則是全險保障，即除了在豁免條款不受理外，其他全部也會受理。因此，「Property All Risk Insurance」的保費普遍會較「Fire Insurance」為高。

• 結構 VS 室內財物: 但在這兩種保險中，買家還可再選擇保障「結構」(Structure) 或「室內財物」(Context)。前者只保障基本結構，即四面牆、天花、地下的保險；後者會還保障室內的財物等。由於業主把物業抵押予銀行，銀行需確保一旦發生災害時抵押有足夠的賠償，最起碼就是物業的原貌仍存在，所以往往會要求買家在承造按揭時，需購買最基本的「火險」及「結構」保險。

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怎樣計算「火險價格」?

• 火險選項: 一般來說，銀行可讓買家選擇以「重建費用」、「按揭貸額」、或「尚餘貸款額」為基礎去計算火險。

• 原按揭貨款額: 如果選擇原按揭貸款額，則包括所有同一樓宇的相關貸款，包括車位貸款、加按貸款等原貸款額。

• 物業重建費用: 投保額則為重建物業的費用，會因應物業在續期前作出估值，當中可能涉及測量師估值，申請人可能需要自己支付。

• 尚餘按揭貸款餘額: 按申請人在銀行尚餘貸款額來計算，可減少火險保費。

• 銀行如何徵收火險:  選擇了上述的選項後，銀行會徵收「保費率」(premium)，並視乎情況是否給予買家折扣(discount)。簡單方程式就是如此:

以匯豐透過AXA承造的火險價格的保費率就是0.11%，銀行給予買家八折。舉例，如果一個買家在匯豐銀行的起首的按揭貸款額為200萬元，選擇「按揭貸款額」作為火險選項時，其每年所需要繳付的火險價格就是1,760元 (200萬元 X 0.11% X 80%)。

但由於物業「重建價值」僅100萬元，故選擇物業重建價值作為火險選項 ，則年度火險保費為880元 (100萬元X0.11%X 80%)。業主供樓三年以上，尚餘貸款餘額為180萬元，如果選擇「按揭尚餘貸款額」作火險計算基準，則年度火險保費為1584元 (180萬元X0.11%X80%)。因此，不同選項的價格差價可以等一倍以上。

當然純粹從價格上著眼，上述例子定必會選擇「重建價值」為選項，尤其香港出現災難的機會不高的前提下，購買火險多為滿足銀行要求；但也有人希望可以獲得更高保額，但人人皆有不同考慮點，因此我們也要了解火險徵收原理。

選擇火險的三大考慮點:

• 賠償原物而非金錢損失: 一般來說，購買保險的原因就在保障物業一旦出現意外時，可以有保險來作出賠償。所謂賠償，並不一定是賠償金錢損失，而保險公司可以賠償原來的物件。舉例，當我們購買旅遊保險時，如果我們的行李箱破損而需作出申索，保險公司可以選擇賠償行李箱等價的金錢，又或者選擇購買一個同款的行李箱作為賠償。同一概念，套用在火險身上，保險公司也可以選擇賠償因火災物業損毁後，把物業重建為原貌。所以火險的價值就是以重建物業作為準則。

• 保額不足引伸的風險: 由於在香港天災及火災機會低，故大家購買火險時也只是看重投保價格；而非側重於投保保障範圍而定。香港專業保險經紀協會主席關世明提醒，購買火險有機會出現「保額不足」(Underinsured)的情況，例如原本重建費所需100萬元，但你純粹看保費高低，而只是購入50萬元的保額時，一旦出現火災而整幢物業燒毁，保險公司未必賠償50萬元，而只是25萬元。背後理念是你只選購了保障重建價值的一半的保額，故當物業燒毁後，保險公司只賠償保額的一半予買家，亦即25萬元。

• 選擇重建費來作評估: 雖然選擇重建費多不會出現「保額不足」的問題，但選用這種方式來繳交火險，背後涉及測量師評估重建所需費用的「估價費」。有些銀行需要業主自己支付，部份則選擇豁免買家。如果前者的話，則且每年在續火險時都必須重新重出估價，估價費可能涉及千多元，業主自己需要留意。

火險選項:

個案分析：購買火險責任誰屬？

我們《胡．說樓市》團隊，早前就跟進了這個位於屯門「城．點」的樓盤，由入伙以來可說一波三折，不單因較原定關鍵日期遲交樓，就連入伙後的執修問題也一拖再拖 (如想看詳細影片，可按我跳往！)。有業主置於天花的熱水爐不斷漏水，情況嚴重。

即使過了三四個月後，我們團隊仍繼續收到大量業主表示執修無期。有人屋企天花內藏冷氣機喉管漏水，由天花滲出；有業主大門漏光、換了幾次也無補於是，還反被執修工人話業主吹毛求疵。除了屋苑的執修問題外，屋苑卻爆出管理公司的問題，而事態更影響到全幢大廈業主手足無措。

問題1: 管理公司沒為大廈火險續期

• 「8月28日我在信箱收到一封銀行信件，表示物業火險總保單在8月31日會到期。如果要買火險，一定須在9月1日生效。我們整幢物業的業主也很疑問，為何管理公司沒有通知我們，而是由銀行通知我們? 管理公司的疏忽，令我們業主很困擾。」黃先生向《胡．說樓市》記者說。
• 「城．點」火險，自入伙以來都由管理公司代購，變相業主承造按揭時，可以無需額外購買火險。但這份原本在今年8月31日到期的火險，管理公司決定不續期，卻一直沒有通知業主。「事後有些業主收到銀行信件，馬上打給管理公司。管理公司職員才表示已經失效了。管理公司解釋，他們不清楚這幢業主有多少人做按揭、及多少人沒有做按揭，故沒有出信通知每個業主。我們覺得這個不是理由，是一個籍口。」

問題2: 選擇不續期大廈火險卻沒有通知業主

• 業主向承造大廈火險的銀行了解，原來在保單到期前三個月，銀行已通知發展商及管理公司需續保，一直到了到期前一個月，管理公司才決定不續期，理據是管理費不足。其後管理公司在部份業主查詢下，才在保單完結後的第四日，亦即9月4日才正式。「管理費不足是可以商討，甚至乎一早通知我們，我們可以預早做準備。我們會質疑，在這種真空期間，如果真的發生火警，由誰負責? 這個管理公司真的差。」黃先生不滿地說。
• 由於部份業主在其他銀行承造按揭，他們在9月1日後才得悉此事。致電銀行卻表明要求業主補買火險，但火險必須追溯至9月1日。「我們向很多保險公司查詢，他們不會如此處理。因為這是一個虛假陳述，有機會令業主及保險公司構成一個犯法或刑事行為。如果保險公司不能做到，就能幫襯承造按揭的銀行。我們覺得是沒有道理的。」

各方回應

回應1: 管理公司應否替小業主購買火險?

• 「城．點」管理公司: 保險到期前三個月，管理公司已啟動續保程序，向保險公司索取報價比較。經比較決定後，管理公司按城點大廈公契規定續購公眾部份保險。
• 香港專業保險經紀協會主席關世明: 管理公司應否替業主購買火險，大前提要視乎有大廈公契有沒有列明相關要求，如果公契要求，但管理公司沒有去履行責任，則管理公司是有問題。

回應2: 管理公司不續期火險時，為何不早一點通知業主?

• 「城．點」管理公司: 有鑑於部份業主的按揭銀行曾查詢有關大廈保險是否涵蓋單位，亦即時回覆相關銀行查詢，並著銀行盡快通知其城點的按揭客戶，作出適當單位保險安排。當管理公司收到個別業主反映未獲銀行及早通知，亦即時張貼通告提醒業主，需就單位按揭狀況，向銀行查詢有關單位保險事宜。
• 香港專業保險經紀協會主席關世明: 人情道理上，管理公司一直有協助業主處理。雖然公契沒有要求管理公司需承擔責任，而管理公司又不希望繼續處理，應該早一點通知業主。舉例，管理公司在三個月前已經得悉這件事，究竟管理公司是正尋找另一個保險公司、還是不希望繼續處理? 管理公司應該早一點通知業主，讓他們知道怎樣去處理。

回應3: 火險真空期的責任問題

• 香港專業保險經紀協會主席關世明: 如果不幸地，在這段真空期內出現重大事故，責任誰屬呢? 漏買火險能否追溯至上一份火險結束日期? 關世明表示，由於保險已經沒有「BACK DATE」的概念，理由是保險公司並不知道在真空期內會隱藏什麼事情，故從保險角度來說，今天保單生效就是今天生效。因此最差情況，要去查究為何如此遲才通知；以及法團有沒有去理解這情況呢? 他續表示，以前保險公司也容許，簽署一份聲明表示確保真空期內沒有出現重大事故，保險公司都願意設置追溯期，但後來都不能夠，變相現在「城．點」未買火險的業主都只能跟從銀行的指示去購買相關火險了。