【火險全攻略】一定要買?邊間好?比較8間公司報價!

【火險2020】怎樣比較火險保費?教你選擇火險的三大重點

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樓宇結構保險俗稱「火險」,很多人在買樓時,在承造按揭時,銀行往往要求買家必須購買火險,但部份屋苑卻未替業主購買火險,因此買家必須透過銀行去購買、或自行在保險公司購買後,再出示證明予銀行,證明已符合銀行要求的火險安排。究竟什麼是火險?為什麼銀行需要買家購買火險?究竟怎樣比較火險的保費?

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什麼是火險? 是否一定要買?

樓宇火險VS 樓宇全保險

火險,顧名思義就是「火災保險」,就是保障了物業在一旦發生火警時,對樓宇的一些保障。「火災保險」可再細分為「Fire Insurance」及「Property All Risk Insurance」兩大類,前者會設定一些保障範圍,在保障範圍以外的均不受理;後者則是全險保障,即除了在豁免條款不受理外,其他全部也會受理。因此,「Property All Risk Insurance」的保費普遍會較「Fire Insurance」為高。

除了火災,亦會引伸到颱風暴雨、山泥傾瀉等等。如果樓宇結構因意外受損,需要維修甚至重建,這個也是涉及火險。

結構 VS 室內財物

但在這兩種保險中,買家還可再選擇保障「結構」(Structure) 或「室內財物」(Context)。前者只保障基本結構,即四面牆、天花、地下的保險;後者會還保障室內的財物等。由於業主把物業抵押予銀行,銀行需確保一旦發生災害時抵押有足夠的賠償,最起碼就是物業的原貌仍存在,所以往往會要求買家在承造按揭時,需購買最基本的「火險」及「結構」保險。

延伸閱讀:【家居保險】分析投保細節與注意事項!同火險有咩分別?

火險邊間好?比較8間公司報價

保險公司保障範圍保費率/ 保費*  自負額(墊底費)
豐隆家居樓宇保險– 因意外而引致樓宇結構損毀

– 山泥傾瀉及地陷保障

– 清理災場費用(賠償限額為投保金額之5%或10萬元以較低者為準)

– 建築師,測量師及顧問工程師費用保障(賠償限額為投保金額之5%或10萬元,以較低者為準)
0.057%/ 2,850元– 除因火災、閃電及爆炸引致損毀外,每次事故之自負額為賠償額的首1,000元

– 因山泥傾瀉或地陷引致之損毀的自負額為每次賠償額的首1萬元或損毀金額之10%,較高者為準
Generali 忠意火險– 火災、閃電、家用鍋爐或家用氣體燃料爆炸而造成的損失

– 水災、颱風、風暴、山泥傾瀉、地陷、罷工、暴動、蓄意破壞、山火、水缸溢瀉、喉管爆裂、灑水裝置失靈等事故造成的損失(延伸保障)
0.035%/ 2,500元– 因颱風/風暴直接造成的火災或其他損壞,自負額為每項損失的首3,000元

– 因山泥傾瀉和地陷引致或造成的索償,自負額為1萬元或損失的10%,以較高者為準

– 其他原因之索償,自負額為3,000元
OneDegree 樓宇火險因火警、 閃電、或家用鍋爐及家用氣體燃料爆炸引致的損失0.038% / 1,900元– 因火警、地震、颱風、暴風、洪水;水箱、輸水裝置或水管爆裂或溢水所致的損毀,自負額為每次損失的首3,000元

– 因山泥傾瀉和地陷引致或造成的索償,自負額為1萬元或損失的10%,以較高者為準
  匯豐火險 (AXA)– 火災及閃電、爆炸、洪水、颱風及暴風、地震、山泥傾瀉及地陷(基本計劃)

– 水箱、輸水裝置或水管缺陷、飛機或汽車碰撞、暴動及罷工以及惡意損毀等更廣泛的原因所引致的損毀(全面計劃)
0.11%/0.15%– 因火警、地震、颱風、暴風、洪水;第三者汽車碰撞;水箱、輸水裝置或水管爆裂或溢水所致的損毀,自負額為每項損失的首3,000元

– 因山泥傾瀉和地陷引致或造成的索償,自負額為1萬元或損失的10%,以較高者為準
中國平安按揭火險– 因火災,閃電,鍋爐爆炸或家用氣體造成的任何損失或損壞引起的重置費用

– 水缸溢瀉、喉管爆裂、灑水裝置失靈引致的損失(延伸保障)
0.041%  最少自負額為1萬港元或損失的10%,以較高者為準
AIG樓宇結構保險


– 因天然災害(火災、閃電、爆炸、 地震、風暴、颱風或水浸)

– 或一些人為蓄意破壞(墜下之飛機、水管或水箱爆裂或滿溢、暴動或罷工、惡意破壞、 第三者汽車撞擊、山泥傾瀉)而導致損壞和損失

– 單位法律責任保障
0.063%– 每宗非水損索償為損失額之10%或250元,以較高者為準

– 每宗水損索償為損失額的10%或1,000元,以較高者為準。             
大新保險火險保障– 火警、 閃電、家用鍋爐及家用氣體燃料爆炸

– 飛機墜毀、 惡意損毀、山火、水箱、輸水裝置及水管爆裂或滿溢、颱風或暴風、消防灑水裝置滲漏、山泥傾瀉、地陷等(附加險)
700元起水損:

– 樓齡0 – 30年: 每宗首1,000元或最終賠償金額之10%, 以較高者為準

– 樓齡31 – 40年: 每宗首5,000元或最終賠償金額之10%, 以較高者為準

– 樓齡41 – 50年: 每宗首1萬元或最終賠償金額之10%, 以較高者為準

– 樓齡51 – 60年: 每宗首港幣1.5萬元或最終賠償金額之15%,以較高者為準

山泥傾瀉或地陷:

每宗首港幣10,000元或核實損失之10%(以較高者為準)  
創興保險火險– 因意外失火、鄰居失火所波、閃電雷擊、家庭用之鍋爐、煤油爐爆炸、救火而造成的水漬或其他損失

– 爆炸、自燃、  山林失火、地震、  颱風、罷工暴動、惡意破壞、飛機撞毀、交通工具的碰撞、自動花灑爆漏、水箱或水管爆裂或溢瀉造成的損失
未有提供每項損失之首3,000元
*保費以樓齡40年以下,面積500呎以下、投保額500萬計算

不少銀行及保險公司都有提供火險產品,條款乍看大同小異,但細心比較會發現條款不盡相同。

以保障範圍為例,大部分火險或延伸部份都會覆蓋颱台、洪水等引致的損失,但有些會不包括山泥傾瀉造成的損失,如中國平安的火險計劃。另外,投保時也要注意哪種火災成因不會受保或不受保。大多數火險計劃都會列明家用鍋爐、煤油爐爆炸受保,而有些計劃會寫明不包括漏電或電線短路造成的損毀。除了損毀賠償,個別產品會覆蓋清理現場的費用或建築師,測量師及顧問工程師費用。

另外,每個產品的俗稱「墊底費」的自負額也各有不同。上表的產品每宗水災或非水災意外的墊底費多數在1,000元至3,000元起跳;山泥傾瀉意外的墊底費會較高﹐至少1萬元起。部份計劃如大新保險的火險會用樓齡來決定墊底費的高低,樓宇愈新,墊底費愈低。

保費方面, 市場上的火險收一般為按揭貸款額的0.08%至0.15%,部分計劃的收費可低至0.035%,而一般銀行定價為貸款額的0.1%左右。一般來說,火險提供的保障範圍較廣,保費就會相對較高,個別機構會設有最低保費。

另外,樓齡愈大,保費也會愈高,因為樓宇殘舊,有機會不符合消防條例,承保的風險會較高,所以保險公司一般會設有樓齡限制,介乎40至50年樓齡以下。唐樓和村屋的保費一般也會較貴。

屋苑已買火險,要不要再買?

大部份新屋苑管理費均已包含火險,申請按揭時就毋須再買。不過,個別銀行會要求借款人主動申報,否則會替借款人再買一次火險。有時候銀行會向按揭申請人提供保險折扣優惠,作為申請按揭計劃的優惠。

怎樣計算「火險價格」?

火險選項

一般來說,銀行可讓買家選擇以「重建費用」、「按揭貸額」、或「尚餘貸款額」為基礎去計算火險。

原按揭貨款額

如果選擇原按揭貸款額,則包括所有同一樓宇的相關貸款,包括車位貸款、加按貸款等原貸款額。

物業重建費用

投保額則為重建物業的費用,會因應物業在續期前作出估值,當中可能涉及測量師估值,申請人可能需要自己支付。

尚餘按揭貸款餘額

按申請人在銀行尚餘貸款額來計算,可減少火險保費。

銀行如何徵收火險

選擇了上述的選項後,銀行會徵收「保費率」(premium),並視乎情況是否給予買家折扣(discount)。簡單方程式就是如此:

保險保費算式:重建費用 /按揭貸款額 /尚餘貸款額 x 保費率 x 折扣額

以匯豐透過AXA承造的火險價格的保費率就是0.11%,銀行給予買家八折。舉例,如果一個買家在匯豐銀行的起首的按揭貸款額為200萬元,選擇「按揭貸款額」作為火險選項時,其每年所需要繳付的火險價格就是1,760元 (200萬元 X 0.11% X 80%)。

但由於物業「重建價值」僅100萬元,故選擇物業重建價值作為火險選項 ,則年度火險保費為880元 (100萬元X0.11%X 80%)。業主供樓三年以上,尚餘貸款餘額為180萬元,如果選擇「按揭尚餘貸款額」作火險計算基準,則年度火險保費為1584元 (180萬元X0.11%X80%)。因此,不同選項的價格差價可以等一倍以上。

當然純粹從價格上著眼,上述例子定必會選擇「重建價值」為選項,尤其香港出現災難的機會不高的前提下,購買火險多為滿足銀行要求;但也有人希望可以獲得更高保額,但人人皆有不同考慮點,因此我們也要了解火險徵收原理。

僭建、非法改動不保?

值得留意,若樓宇涉及僭建,有可能被保險公司終止整份保單。2023年香港經歷「五百年一遇」大雨,港島大潭豪宅紅山半島的山坡發生嚴重山泥傾瀉後,部分臨海方向的獨立房地基外露並懸空,其後發現涉事的獨立屋皆有僭建物。

根據規例,業主若已違反《建築物條例》,可能不獲賠償,因為不少火險保單條款都列明,若單位結構改動違反《建築物條例》,例如業主未獲屋宇署批准下改動單位結構,非法打通單位、拆走主力牆、自製開放式廚房等,保險公司有權終止其火險保單。

比較火險的三大考慮點

賠償原物而非金錢損失

一般來說,購買保險的原因就在保障物業一旦出現意外時,可以有保險來作出賠償。所謂賠償,並不一定是賠償金錢損失,而保險公司可以賠償原來的物件。舉例,當我們購買旅遊保險時,如果我們的行李箱破損而需作出申索,保險公司可以選擇賠償行李箱等價的金錢,又或者選擇購買一個同款的行李箱作為賠償。同一概念,套用在火險身上,保險公司也可以選擇賠償因火災物業損毁後,把物業重建為原貌。所以火險的價值就是以重建物業作為準則。

保額不足引伸的風險

由於在香港天災及火災機會低,故大家購買火險時也只是看重投保價格;而非側重於投保保障範圍而定。香港專業保險經紀協會主席關世明提醒,購買火險有機會出現「保額不足」(Underinsured)的情況,例如原本重建費所需100萬元,但你純粹看保費高低,而只是購入50萬元的保額時,一旦出現火災而整幢物業燒毁,保險公司未必賠償50萬元,而只是25萬元。背後理念是你只選購了保障重建價值的一半的保額,故當物業燒毁後,保險公司只賠償保額的一半予買家,亦即25萬元。

選擇重建費來作評估

雖然選擇重建費多不會出現「保額不足」的問題,但選用這種方式來繳交火險,背後涉及測量師評估重建所需費用的「估價費」。有些銀行需要業主自己支付,部份則選擇豁免買家。如果前者的話,則且每年在續火險時都必須重新重出估價,估價費可能涉及千多元,業主自己需要留意。

火險選項:

火險選項好處壞處
按揭貸款額不用每年重新計算保費有可能較高
物業重建費用保額多數足夠涉及估價費
按揭尚餘貸款額保費較按揭貸款額少可能出現保額不足

個案分析:購買火險責任誰屬?

我們《胡.說樓市》團隊,早前就跟進了這個位於屯門「城.點」的樓盤,由入伙以來可說一波三折,不單因較原定關鍵日期遲交樓,就連入伙後的執修問題也一拖再拖 (如想看詳細影片,可按我跳往!)。有業主置於天花的熱水爐不斷漏水,情況嚴重。

即使過了三四個月後,我們團隊仍繼續收到大量業主表示執修無期。有人屋企天花內藏冷氣機喉管漏水,由天花滲出;有業主大門漏光、換了幾次也無補於是,還反被執修工人話業主吹毛求疵。除了屋苑的執修問題外,屋苑卻爆出管理公司的問題,而事態更影響到全幢大廈業主手足無措。

問題1: 管理公司沒為大廈火險續期

  • 「8月28日我在信箱收到一封銀行信件,表示物業火險總保單在8月31日會到期。如果要買火險,一定須在9月1日生效。我們整幢物業的業主也很疑問,為何管理公司沒有通知我們,而是由銀行通知我們? 管理公司的疏忽,令我們業主很困擾。」黃先生向《胡.說樓市》記者說。
  • 「城.點」火險,自入伙以來都由管理公司代購,變相業主承造按揭時,可以無需額外購買火險。但這份原本在今年8月31日到期的火險,管理公司決定不續期,卻一直沒有通知業主。「事後有些業主收到銀行信件,馬上打給管理公司。管理公司職員才表示已經失效了。管理公司解釋,他們不清楚這幢業主有多少人做按揭、及多少人沒有做按揭,故沒有出信通知每個業主。我們覺得這個不是理由,是一個籍口。」

問題2: 選擇不續期大廈火險卻沒有通知業主

  • 業主向承造大廈火險的銀行了解,原來在保單到期前三個月,銀行已通知發展商及管理公司需續保,一直到了到期前一個月,管理公司才決定不續期,理據是管理費不足。其後管理公司在部份業主查詢下,才在保單完結後的第四日,亦即9月4日才正式。「管理費不足是可以商討,甚至乎一早通知我們,我們可以預早做準備。我們會質疑,在這種真空期間,如果真的發生火警,由誰負責? 這個管理公司真的差。」黃先生不滿地說。
  • 由於部份業主在其他銀行承造按揭,他們在9月1日後才得悉此事。致電銀行卻表明要求業主補買火險,但火險必須追溯至9月1日。「我們向很多保險公司查詢,他們不會如此處理。因為這是一個虛假陳述,有機會令業主及保險公司構成一個犯法或刑事行為。如果保險公司不能做到,就能幫襯承造按揭的銀行。我們覺得是沒有道理的。」

各方回應

回應1: 管理公司應否替小業主購買火險?

  • 「城.點」管理公司: 保險到期前三個月,管理公司已啟動續保程序,向保險公司索取報價比較。經比較決定後,管理公司按城點大廈公契規定續購公眾部份保險。
  • 香港專業保險經紀協會主席關世明: 管理公司應否替業主購買火險,大前提要視乎有大廈公契有沒有列明相關要求,如果公契要求,但管理公司沒有去履行責任,則管理公司是有問題。

回應2: 管理公司不續期火險時,為何不早一點通知業主?

  • 「城.點」管理公司: 有鑑於部份業主的按揭銀行曾查詢有關大廈保險是否涵蓋單位,亦即時回覆相關銀行查詢,並著銀行盡快通知其城點的按揭客戶,作出適當單位保險安排。當管理公司收到個別業主反映未獲銀行及早通知,亦即時張貼通告提醒業主,需就單位按揭狀況,向銀行查詢有關單位保險事宜。
  • 香港專業保險經紀協會主席關世明: 人情道理上,管理公司一直有協助業主處理。雖然公契沒有要求管理公司需承擔責任,而管理公司又不希望繼續處理,應該早一點通知業主。舉例,管理公司在三個月前已經得悉這件事,究竟管理公司是正尋找另一個保險公司、還是不希望繼續處理? 管理公司應該早一點通知業主,讓他們知道怎樣去處理。

回應3: 火險真空期的責任問題

  • 香港專業保險經紀協會主席關世明: 如果不幸地,在這段真空期內出現重大事故,責任誰屬呢? 漏買火險能否追溯至上一份火險結束日期? 關世明表示,由於保險已經沒有「BACK DATE」的概念,理由是保險公司並不知道在真空期內會隱藏什麼事情,故從保險角度來說,今天保單生效就是今天生效。因此最差情況,要去查究為何如此遲才通知;以及法團有沒有去理解這情況呢? 他續表示,以前保險公司也容許,簽署一份聲明表示確保真空期內沒有出現重大事故,保險公司都願意設置追溯期,但後來都不能夠,變相現在「城.點」未買火險的業主都只能跟從銀行的指示去購買相關火險了。

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