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近期市況都疲弱，縱然有人說已經走出谷底，但對於部份買家仍然心大心細，可能都寧願先租樓避市。今次《和你搵盤》鎖定15,000元的租金預算，看看九龍市區有何選擇，其中一個更是谷友業主盤，馬上跟大家一起看看。
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放盤1: 維港1號
| 發展項目 | 維港1號 |
| 地址 | 承豐道11號 |
| 座數 | 2座(高座) |
| 單位數目 | 1,059個 |
| 面積 | 329-1,793呎 |
| 入伙日期 | 2023年 |
| 發展商 | 中國海外 |
| 放盤網址 | https://www.wuchatprop.com.hk/property/wcp_20230114132211_6663/ |
我們抽出拍攝的第一個單位，就是近期充滿話題的啟德區。因為啟德區在鐵路站附近有用地被政府用作興建「簡約公屋」，引起區內居民反彈，但我們抽中拍攝的谷友盤就是「維港1號」，位於交通比較吊腳的跑道區，跟「簡約公屋」選址有一定距離。樓盤開售時，我們曾經介紹過，收樓後亦驗過樓，但代入租客角度看，心態會否有不同? 我們拍攝的單位為2B座一個中層F室，業主叫租14,500元，折算呎租44元。
| 單位 | 維港1號2B座中層F室 |
| 面積 | 331呎 |
| 叫租 | 14,500元 |
| 呎租 | 44元 |
放盤特色
沒有放置鞋櫃位
14,500元租一個市區樓、有海景、全新樓，驟耳聽落都好像也頗吸引。入屋經過小玄關，通常會用來放置鞋櫃，但這裡卻做了開放式廚房延伸的一部份，因為開放式廚房的主體面積稍細一點，工作枱面下方收納了雪櫃，有蒸焗爐，以及筷子櫃；工作枱面的上方就有儲物櫃。當然因為設置了開放式廚房，所以單位卻沒有設置鞋櫃，入屋的鞋放在哪? 租戶可能都要想想，在大門旁設鞋櫃也不可行，因為會阻擋大門出入，鞋櫃要放在其他地方才可以。
設有全新廚房裝置
另一邊則設有開放式廚房的主體面積，工作枱面上方設有前後式電磁爐，鋅盆上方設置了冚板來增加備餐空間。工作枱面下方設有洗衣及乾衣機，餘下位置可以用作儲物，唯獨抽油煙機上方的櫃身只有少量儲物空間。但對於租客來說，廚房上不用添置太多傢電，起碼雪櫃。雖然雪櫃屬於納米型，微波蒸焗爐、洗衣及乾衣機也不用購置，在飯廳上要添置一張餐枱。
單位仍能望海景
由廚房行過來就是客飯廳，總長度有5.8米，闊2.8米，飯廳空間較細，可以擺放一張四人餐枱，餘下就是客廳空間。租客要添置什麼? 一張梳化，並在梳化對面放置電視，以及下方放置地櫃。外出就是露台，這個露台屬於三合一設計，所以露台空間算極寬落。對業主來說會擔心前方景觀會否受阻呢? 畢竟前方也有很多用地正在興建；但對租客來說，始終租約屬一年生、一年死，兩年期租約，相信如此看來海景仍有一定保障，所以萬多元可以租到市區樓及望海景，就是此放盤的優點之一。
房間及洗手間貌似酒店
由露台行過來就是睡房，睡房屬於套廁設計，關門後設有玻璃衣櫃，對於租客而言要添置大型睡床及床頭櫃，房間主體面積約60呎，跟客飯廳同向，可以望到維港海景，這裡是洗手間，洗手間布局都屬於新淨，全新鏡櫃，布局貌似酒店，亦不會太過迫狹。對於租客來說，以14,500元租入單位，最大考慮不是此區供應多與少，或樓價問題，而是能否適應此區交通配套。在跑道區，交通不算很完善，但幸好有巴士站可以通往啟德站，當然班次較疏落，但如果租客可以適應到巴士班次，才可以考慮租盤，用14,500元租用市區、海景、全新盤；但若不適應交通，則此租盤並不適合了。
配套: 租金包會所、巴士班次疏落
大型屋苑新樓還有個好處，就是租金包了會所。「維港1號」會所設施都多樣化，除了健身室、宴會廳等基本盤外，還有廣闊室外泳池，閱讀室、電視房等等。至於「維港1號」外的巴士，快不快? 我覺得關鍵是捉緊時間。因為一小時大約兩、三班車。但如果你成功上車後，則全程十分鐘可去到啟德站。
放盤2: 加多利軒
剛才看過「維港1號」的放租盤，用這個銀碼可以租到全新樓，無人住過，還有海景都算如此。而且啟德區受制供應，向來都是「貴買平租」，以我們剛才拍攝的放租盤為例，業主買入價870多萬，呎價26,417元，但只是用15,500元租給租客，做租客相對幸福及划算一點。
當然，克服不到交通、或者擔心多地盤會沙塵滾滾，手持同一預算，在外區有無全新盤或半新盤，同時又有房間的單位? 答案都有。第二站我們就來到何文田區，會參觀一個樓齡只有五年的半新樓「加多利軒」，一房單位，業主叫租15,000元。
| 發展項目 | 加多利軒 |
| 地址 | 勝利道7號 |
| 座數 | 1座 |
| 單位數目 | 250個 |
| 面積 | 161-390呎 |
| 入伙日期 | 2018年 |
| 發展商 | 恒基 |
手持此銀碼可進駐何文田，因為「加多利軒」的位置比較近旺角。隔了一條「窩打老道」、上到去「培正道」、「文福道」等，單位面積會比較大，所以已超出我們搵盤預算，大約要18,000起步，比較貼近預算要去到「勝利道」、「太平道」一帶二手樓，始終近年該處較多納米樓落成。「加多利軒」都是走納米戶型，一層十個單位，但我們今次特別要求有房的單位，開放式單位一律剔走不拍攝。所以拍攝單位為中層C室、一個實用264呎單位。
| 單位 | 加多利軒中層C室 |
| 面積 | 264呎 |
| 叫租 | 15,000元 |
| 呎租 | 56.8元 |
放盤特色
廚房具備充足爐具
雖則說單位有房，但面積264呎，聽落似開放式多一點。入屋經過玄關，左手邊就是洗手間，右邊開放式廚房。廚房打對角沿牆身放，「維港1號」廚房分兩截，所以工作枱面會多一點，但此單位的工作枱面並不算細。跟「維港1號」相同，裝置就算齊備，有微波爐，納米樓常見的迷你雪櫃，有洗衣及乾衣機，有爐頭及抽油煙機，租客只需添置熱水壺、電飯煲。論儲物量，此單位的儲物不算少，但對比之下「維港1號」多一點，但此單位也盡量向高空發展。跟「維港1號」也相似，單位並沒有預留鞋櫃位，可能需要自己找地方放鞋，或做一組薄鞋櫃。
客飯廳空間較細
廚房對落就是客飯廳主體面積，雖說單位260多呎大，但客飯廳不算很大，也很難區分到客飯廳空間，分隔客飯廳與睡房有一幅薄牆身，旁邊有兩扇門可通往睡房。因天線掣位設於薄牆身，可利用此牆身來掛電視，對面放梳化，前面放置升降式茶几，添置如此物品便可進駐單位。
露台外望舊樓景
由客飯廳向過來就是露台，採用了活動式摺門，可用盡整個露台的空間，走出露台外望都以市區樓景為主，跟我們參觀「維港1號」的租盤有一點分別。「維港1號」的單位可望到海景，以及現在施工中的地盤；這裡則望二手樓景為主。
房間面積約60呎
由露台行過來就是，房間面積都有接近60呎大，對照260呎單位，比例算大，也大致跟「維港1號」相若，但「維港1號」的單位原裝設有衣櫃，但這裡就少了一個衣櫃，租客要自己添置。睡房設有接近落地玻璃窗，跟客飯廳同向，可以望到開揚市區景，採光度充足。
全屋多活動間牆
客飯廳及睡房有一幅牆身分隔，左右兩邊有門可出入，且連接洗手間為活動式趟牆，所以少了牆身放傢俬，靈活度較低，只能依靠唯一闊長度去放置睡床。打開所有間隔後，可擴闊單位的視野，亦方便做到客套兩用。因為如果你把所有門關上，洗手間就成為客廁。反觀「維港1號」為套廁，較難保障睡房私隱。
洗手間空間有限
過去洗手間，裝置都保養得宜，始終入伙只有幾年，有洗手盆及鏡櫃，打開門內裡設坐廁及企缸。洗手間內再多設門，對於單身人士來說，作用固然不算很大；但如果兩口子租用，此門則可發揮作用。例如一方如廁，則另一方可繼續使用洗手盆，是跟其他租盤的分別。
位處市區贏位置
因為「加多利軒」不屬於大屋苑，所以租金只包了一個小型會所。雖然租盤輸間隔、輸會所，但就肯定贏位置。因為基本上一落樓什麼也有，去到最近東鐵旺角站八分鐘，兩站可過金鐘會展，這一點就是「維港1號」不能媲美的。
放盤3: 典雅大廈
剛才參觀租盤，都屬於一些半新樓。用15,000元預算搵市區有房單位，不知剔走半新樓這個選項，擴大範圍去看二手樓，會否輸樓齡，卻會贏空間? 今日參觀的最後一個租盤，梭椏道15號的「典雅大廈」，放租盤為中層B室，單位面積325呎，業主叫租14,000元，符合搵盤預算。雖然物業1992年落成，但會否空間上較新樓或半新樓優勝呢?
| 發展項目 | 典雅大廈 |
| 地址 | 梭椏道15號 |
| 座數 | 1座 |
| 單位數目 | 42個 |
| 面積 | 224-325呎 |
| 入伙日期 | 1992年 |
| 單位 | 典雅大廈中層B室 |
| 面積 | 325呎 |
| 叫租 | 14,000元 |
| 呎租 | 43元 |
放盤特色
傳統鉸剪梯設計
「典雅大廈」屬於很傳統單幢舊樓，就是一部電梯出到來大堂，左右兩個單位，後樓彬屬於鉸剪梯設計，也就是這個樓層的樓梯不能通往下層，只會通往下下層。如果要通往下層樓梯就設於單位後門。我們可以去望望。
單位設玄關放鞋櫃
入門口，設有一個小玄關，這裡有一扇氣窗，打開後可跟廚房及客廳氣窗形成對流效果，而且在玄關位加裝了一組薄鞋櫃，之前兩個租盤都做不到的一個地方。外出後可放置鞋，而不用帶入屋。剛才說，通往下下層的單位就會在前門的後樓梯，但通往下層的單位則在後門，後門在哪裡? 就在廚房內。
梗廚爐具較殘舊
廚房屬梗廚設計，已齊備了基本裝置，抽油煙機、電磁爐、鋅盆、雪櫃、洗衣機也齊備，但當然裝置跟新樓去相比，固然殘舊一點，但也算齊備。而儲物量較其餘兩個租盤多一點空間，但同樣也是較殘舊。好處卻是梗廚，其他租盤則為開放式廚房。如果平時會煮大餐的租客，多油煙會比較喜歡梗廚，加裝摺門可阻擋油煙。
客飯廳方正實用
由廚房行出來就是客飯廳，都算頗方正。而且地板已經打蠟，所以地板都很新淨，旁邊設有一排通風窗，外望舊樓景為主。受制於眼鏡房開則，客廳牆身欠奉。若選擇掛電視的地方只有兩個地方，可於飯廳牆身，或在洗手間外牆身加裝天線掣位掛電視，梳化置於對面，另一邊放餐枱，藉此區分客飯廳空間。
眼鏡房開則闊落
考考大家記性，有無印象第一個放租盤「維港1號」幾大? 是331呎，只間一房；但這裡為325呎，這裡卻有兩間房。分別在哪? 就是新與舊的分別。新盤有露台，需要計算入實用面積，會減低內櫳的可用性。反觀就不設露台，故內櫳可用性較高，睡房設窗台，外望跟客廳同向，空間也不算細。至於另一間睡房，面積也均等，亦頗好擺傢俬，因為兩邊均設闊牆身，但外望景觀則有分別，會望向勝利道方向，亦主要望舊樓景為主。
洗手間屬光廁設計
由睡房行過來就是洗手間，洗手間與剛才參觀「維港1號」及「嘉多利軒」，當然第一個感覺已不同，洗手間反璞歸真，潔具較殘舊，「嘉多利軒」及「維港1號」則似酒店希局，但這類洗手間不是沒有其好處。第一，洗手間設氣窗，屬於光廁設計，這一點為其他兩個租盤則為黑廁。第二，這裡設有傳統浴缸，屬可浸浴的一類，其他兩租盤為企缸，新舊之間就各有取捨了。
總結
一連看了三個放盤，是時候來個總結。三個盤都坐落34區校網、大家均位於市區，兩方面條件都均等。但論景觀、論交通、論配套、論內櫳裝置、論間隔則各有高低。景觀方面，毫無疑問以「維港1號」跑出，因為有海景，其餘兩個盤僅市區舊樓景；但交通一定「維港1號」墊底，其餘「加多利軒」及「典雅大廈」則均等。論配套，「維港1號」有大型會所，但就無購物地方，但其餘兩個盤就贏在近購物中心。以至內櫳裝置及間隔。「維港1號」及「加多利軒」包新傢電，但「典雅大廈」就反璞歸真一點，但勝在有兩房空間。你會投新樓、半新樓，或二手樓一票? 不如在影片下方留言告訴我?
自讓放租盤程序
三個放盤中，「維港1號」屬於我們抽中拍攝的業主盤。經代理租用盤源，交易程序上可能有不同。經代理處理，他們會協助整個租務流程，當然代價就是要支付代理佣金。現時代理行所收取的租金佣金多數是半個月租金，如半個月租金不足一萬元，部份代理行會收足一萬元，這筆支出業主及租客各自支付。如果你睇中後兩個租盤「加多利軒」及「典雅大廈」，就要直接尋找代理去處理。
透過查冊查閱業主身份及核對身份證
但若你睇中第一個放盤「維港1號」，你便要直接跟業主接洽。好處是可節省佣金，但卻缺乏地產代理從旁協助，要自己負責整個交易流程。作為準租客，最擔心跟你接洽的是否「真業主」? 要核實業主身份，最簡單，你可以上「網上查冊系統」按單位購買一份交易文件。除了可看看單位沒有違規建築，也可查閱業主身份。獲取查冊文件後，要求業主出身份證來核對相關資料，必要還可要求業主出差餉單、管理費單據、以及銀行供款月結單。若業主由聯名持有，也必須查閱全部業主身份證才可以。
業主選擇租客要做背景審查
至於業主自行選擇租客，又怎確保租客質素，有沒有黑歷史? 自讓盤自行進行背景審查較困難，坊間也有租霸list可參考，但也未必齊全，建議可要求準租客提交糧單，看看其財務穩定性，必要時可複印公司員工證及致電該公司查詢身份，查閱租客信貸報告，及要求租客提交過往的交租紀錄，如銀行月結單等。根據以往經驗，若以公司名義來租樓的租客，大家都要特別留神，因為有限公司也代表有限責任。
簽約後交按金及需繳厘印
去到簽約時，坊間都有一些合約可以採用，每項細項也要細簽。會有幾多日免租期、單位內提供什麼裝置、什麼型號等都要註明清楚，最好拍照作實。一般租約為期兩年，一年生約、一年死約。簽約後租客所繳付的訂金則「兩按一上」。在簽署合約後才支付，一手交錢、則一手交收據。另外，相關合約在三十日內要打厘印。現在稅務局開放了網上打厘印服務，以確保文件的法律效力，可以由業主或租客一方代進行，之後保存電子印花證明書便可以。如果租期兩年的話，厘印就是年租的0.5%。
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