【和你搵盤:$15,000九龍租盤】檢閱谷友租盤:何文田 VS 啟德新盤! (附設影片)

【和你搵盤:$15,000九龍租盤】檢閱谷友租盤:何文田 VS 啟德新盤! (附設影片)

立刻訂閱我們的YouTube頻道,觀看最新揀樓影片分析!

近期市況都疲弱,縱然有人說已經走出谷底,但對於部份買家仍然心大心細,可能都寧願先租樓避市。今次《和你搵盤》鎖定15,000元的租金預算,看看九龍市區有何選擇,其中一個更是谷友業主盤,馬上跟大家一起看看。

自己放盤自己話事!
本文目錄

初次置業懶人包
【二手樓買賣程序】睇樓、雜費、查凶宅、簽約、按揭懶人包
【新盤2023】成交流程、按揭、折扣優惠、重點項目全攻略
【居屋2022】最新申請日期、四大屋苑分析、資產、入息懶人包
【租樓注意事項】租樓流程、租約、按金、印花稅全攻略!
【按揭保險費】深入分析四種保費計算方法、繳費形式注意事項!
【按揭利率】各大銀行優惠、回贈比較

放盤1: 維港1號

發展項目維港1號
地址承豐道11號
座數2座(高座)
單位數目1,059個
面積329-1,793呎
入伙日期2023年
發展商中國海外
放盤網址https://www.wuchatprop.com.hk/property/wcp_20230114132211_6663/
維港1號

我們抽出拍攝的第一個單位,就是近期充滿話題的啟德區。因為啟德區在鐵路站附近有用地被政府用作興建「簡約公屋」,引起區內居民反彈,但我們抽中拍攝的谷友盤就是「維港1號」,位於交通比較吊腳的跑道區,跟「簡約公屋」選址有一定距離。樓盤開售時,我們曾經介紹過,收樓後亦驗過樓,但代入租客角度看,心態會否有不同? 我們拍攝的單位為2B座一個中層F室,業主叫租14,500元,折算呎租44元。

單位維港1號2B座中層F室
面積331呎
叫租14,500元
44元
維港1號租盤

放盤特色

沒有放置鞋櫃位

14,500元租一個市區樓、有海景、全新樓,驟耳聽落都好像也頗吸引。入屋經過小玄關,通常會用來放置鞋櫃,但這裡卻做了開放式廚房延伸的一部份,因為開放式廚房的主體面積稍細一點,工作枱面下方收納了雪櫃,有蒸焗爐,以及筷子櫃;工作枱面的上方就有儲物櫃。當然因為設置了開放式廚房,所以單位卻沒有設置鞋櫃,入屋的鞋放在哪? 租戶可能都要想想,在大門旁設鞋櫃也不可行,因為會阻擋大門出入,鞋櫃要放在其他地方才可以。

沒有放置鞋櫃位

設有全新廚房裝置

另一邊則設有開放式廚房的主體面積,工作枱面上方設有前後式電磁爐,鋅盆上方設置了冚板來增加備餐空間。工作枱面下方設有洗衣及乾衣機,餘下位置可以用作儲物,唯獨抽油煙機上方的櫃身只有少量儲物空間。但對於租客來說,廚房上不用添置太多傢電,起碼雪櫃。雖然雪櫃屬於納米型,微波蒸焗爐、洗衣及乾衣機也不用購置,在飯廳上要添置一張餐枱。

設有全新廚房裝置

單位仍能望海景

由廚房行過來就是客飯廳,總長度有5.8米,闊2.8米,飯廳空間較細,可以擺放一張四人餐枱,餘下就是客廳空間。租客要添置什麼? 一張梳化,並在梳化對面放置電視,以及下方放置地櫃。外出就是露台,這個露台屬於三合一設計,所以露台空間算極寬落。對業主來說會擔心前方景觀會否受阻呢? 畢竟前方也有很多用地正在興建;但對租客來說,始終租約屬一年生、一年死,兩年期租約,相信如此看來海景仍有一定保障,所以萬多元可以租到市區樓及望海景,就是此放盤的優點之一。

單位仍能望海景

房間及洗手間貌似酒店

由露台行過來就是睡房,睡房屬於套廁設計,關門後設有玻璃衣櫃,對於租客而言要添置大型睡床及床頭櫃,房間主體面積約60呎,跟客飯廳同向,可以望到維港海景,這裡是洗手間,洗手間布局都屬於新淨,全新鏡櫃,布局貌似酒店,亦不會太過迫狹。對於租客來說,以14,500元租入單位,最大考慮不是此區供應多與少,或樓價問題,而是能否適應此區交通配套。在跑道區,交通不算很完善,但幸好有巴士站可以通往啟德站,當然班次較疏落,但如果租客可以適應到巴士班次,才可以考慮租盤,用14,500元租用市區、海景、全新盤;但若不適應交通,則此租盤並不適合了。

房間及洗手間貌似酒店

配套: 租金包會所、巴士班次疏落

大型屋苑新樓還有個好處,就是租金包了會所。「維港1號」會所設施都多樣化,除了健身室、宴會廳等基本盤外,還有廣闊室外泳池,閱讀室、電視房等等。至於「維港1號」外的巴士,快不快?  我覺得關鍵是捉緊時間。因為一小時大約兩、三班車。但如果你成功上車後,則全程十分鐘可去到啟德站。

配套: 租金包會所、巴士班次疏落

放盤2: 加多利軒

剛才看過「維港1號」的放租盤,用這個銀碼可以租到全新樓,無人住過,還有海景都算如此。而且啟德區受制供應,向來都是「貴買平租」,以我們剛才拍攝的放租盤為例,業主買入價870多萬,呎價26,417元,但只是用15,500元租給租客,做租客相對幸福及划算一點。

當然,克服不到交通、或者擔心多地盤會沙塵滾滾,手持同一預算,在外區有無全新盤或半新盤,同時又有房間的單位? 答案都有。第二站我們就來到何文田區,會參觀一個樓齡只有五年的半新樓「加多利軒」,一房單位,業主叫租15,000元。

加多利軒
發展項目加多利軒
地址勝利道7號
座數1座
單位數目250個
面積161-390呎
入伙日期2018年
發展商恒基

手持此銀碼可進駐何文田,因為「加多利軒」的位置比較近旺角。隔了一條「窩打老道」、上到去「培正道」、「文福道」等,單位面積會比較大,所以已超出我們搵盤預算,大約要18,000起步,比較貼近預算要去到「勝利道」、「太平道」一帶二手樓,始終近年該處較多納米樓落成。「加多利軒」都是走納米戶型,一層十個單位,但我們今次特別要求有房的單位,開放式單位一律剔走不拍攝。所以拍攝單位為中層C室、一個實用264呎單位。

加多利軒租盤
單位加多利軒中層C室
面積264呎
叫租15,000元
56.8元

放盤特色

廚房具備充足爐具

雖則說單位有房,但面積264呎,聽落似開放式多一點。入屋經過玄關,左手邊就是洗手間,右邊開放式廚房。廚房打對角沿牆身放,「維港1號」廚房分兩截,所以工作枱面會多一點,但此單位的工作枱面並不算細。跟「維港1號」相同,裝置就算齊備,有微波爐,納米樓常見的迷你雪櫃,有洗衣及乾衣機,有爐頭及抽油煙機,租客只需添置熱水壺、電飯煲。論儲物量,此單位的儲物不算少,但對比之下「維港1號」多一點,但此單位也盡量向高空發展。跟「維港1號」也相似,單位並沒有預留鞋櫃位,可能需要自己找地方放鞋,或做一組薄鞋櫃。

廚房具備充足爐具

客飯廳空間較細

廚房對落就是客飯廳主體面積,雖說單位260多呎大,但客飯廳不算很大,也很難區分到客飯廳空間,分隔客飯廳與睡房有一幅薄牆身,旁邊有兩扇門可通往睡房。因天線掣位設於薄牆身,可利用此牆身來掛電視,對面放梳化,前面放置升降式茶几,添置如此物品便可進駐單位。

客飯廳空間較細

露台外望舊樓景

由客飯廳向過來就是露台,採用了活動式摺門,可用盡整個露台的空間,走出露台外望都以市區樓景為主,跟我們參觀「維港1號」的租盤有一點分別。「維港1號」的單位可望到海景,以及現在施工中的地盤;這裡則望二手樓景為主。

露台外望舊樓景

房間面積約60呎

由露台行過來就是,房間面積都有接近60呎大,對照260呎單位,比例算大,也大致跟「維港1號」相若,但「維港1號」的單位原裝設有衣櫃,但這裡就少了一個衣櫃,租客要自己添置。睡房設有接近落地玻璃窗,跟客飯廳同向,可以望到開揚市區景,採光度充足。

房間面積約60呎

全屋多活動間牆

客飯廳及睡房有一幅牆身分隔,左右兩邊有門可出入,且連接洗手間為活動式趟牆,所以少了牆身放傢俬,靈活度較低,只能依靠唯一闊長度去放置睡床。打開所有間隔後,可擴闊單位的視野,亦方便做到客套兩用。因為如果你把所有門關上,洗手間就成為客廁。反觀「維港1號」為套廁,較難保障睡房私隱。

全屋多活動間牆

洗手間空間有限

過去洗手間,裝置都保養得宜,始終入伙只有幾年,有洗手盆及鏡櫃,打開門內裡設坐廁及企缸。洗手間內再多設門,對於單身人士來說,作用固然不算很大;但如果兩口子租用,此門則可發揮作用。例如一方如廁,則另一方可繼續使用洗手盆,是跟其他租盤的分別。

洗手間空間有限

位處市區贏位置

因為「加多利軒」不屬於大屋苑,所以租金只包了一個小型會所。雖然租盤輸間隔、輸會所,但就肯定贏位置。因為基本上一落樓什麼也有,去到最近東鐵旺角站八分鐘,兩站可過金鐘會展,這一點就是「維港1號」不能媲美的。

位處市區贏位置

放盤3: 典雅大廈

剛才參觀租盤,都屬於一些半新樓。用15,000元預算搵市區有房單位,不知剔走半新樓這個選項,擴大範圍去看二手樓,會否輸樓齡,卻會贏空間?  今日參觀的最後一個租盤,梭椏道15號的「典雅大廈」,放租盤為中層B室,單位面積325呎,業主叫租14,000元,符合搵盤預算。雖然物業1992年落成,但會否空間上較新樓或半新樓優勝呢?

典雅大廈
典雅大廈租盤
發展項目典雅大廈
地址梭椏道15號
座數1座
單位數目42個
面積224-325呎
入伙日期1992年
單位典雅大廈中層B室
面積325呎
叫租14,000元
43元

放盤特色

傳統鉸剪梯設計

「典雅大廈」屬於很傳統單幢舊樓,就是一部電梯出到來大堂,左右兩個單位,後樓彬屬於鉸剪梯設計,也就是這個樓層的樓梯不能通往下層,只會通往下下層。如果要通往下層樓梯就設於單位後門。我們可以去望望。

傳統鉸剪梯設計

單位設玄關放鞋櫃

入門口,設有一個小玄關,這裡有一扇氣窗,打開後可跟廚房及客廳氣窗形成對流效果,而且在玄關位加裝了一組薄鞋櫃,之前兩個租盤都做不到的一個地方。外出後可放置鞋,而不用帶入屋。剛才說,通往下下層的單位就會在前門的後樓梯,但通往下層的單位則在後門,後門在哪裡? 就在廚房內。

單位設玄關放鞋櫃

梗廚爐具較殘舊

廚房屬梗廚設計,已齊備了基本裝置,抽油煙機、電磁爐、鋅盆、雪櫃、洗衣機也齊備,但當然裝置跟新樓去相比,固然殘舊一點,但也算齊備。而儲物量較其餘兩個租盤多一點空間,但同樣也是較殘舊。好處卻是梗廚,其他租盤則為開放式廚房。如果平時會煮大餐的租客,多油煙會比較喜歡梗廚,加裝摺門可阻擋油煙。

梗廚爐具較殘舊

客飯廳方正實用

由廚房行出來就是客飯廳,都算頗方正。而且地板已經打蠟,所以地板都很新淨,旁邊設有一排通風窗,外望舊樓景為主。受制於眼鏡房開則,客廳牆身欠奉。若選擇掛電視的地方只有兩個地方,可於飯廳牆身,或在洗手間外牆身加裝天線掣位掛電視,梳化置於對面,另一邊放餐枱,藉此區分客飯廳空間。

客飯廳方正實用

眼鏡房開則闊落

考考大家記性,有無印象第一個放租盤「維港1號」幾大? 是331呎,只間一房;但這裡為325呎,這裡卻有兩間房。分別在哪? 就是新與舊的分別。新盤有露台,需要計算入實用面積,會減低內櫳的可用性。反觀就不設露台,故內櫳可用性較高,睡房設窗台,外望跟客廳同向,空間也不算細。至於另一間睡房,面積也均等,亦頗好擺傢俬,因為兩邊均設闊牆身,但外望景觀則有分別,會望向勝利道方向,亦主要望舊樓景為主。

眼鏡房開則闊落

洗手間屬光廁設計

由睡房行過來就是洗手間,洗手間與剛才參觀「維港1號」及「嘉多利軒」,當然第一個感覺已不同,洗手間反璞歸真,潔具較殘舊,「嘉多利軒」及「維港1號」則似酒店希局,但這類洗手間不是沒有其好處。第一,洗手間設氣窗,屬於光廁設計,這一點為其他兩個租盤則為黑廁。第二,這裡設有傳統浴缸,屬可浸浴的一類,其他兩租盤為企缸,新舊之間就各有取捨了。

洗手間屬光廁設計

總結

一連看了三個放盤,是時候來個總結。三個盤都坐落34區校網、大家均位於市區,兩方面條件都均等。但論景觀、論交通、論配套、論內櫳裝置、論間隔則各有高低。景觀方面,毫無疑問以「維港1號」跑出,因為有海景,其餘兩個盤僅市區舊樓景;但交通一定「維港1號」墊底,其餘「加多利軒」及「典雅大廈」則均等。論配套,「維港1號」有大型會所,但就無購物地方,但其餘兩個盤就贏在近購物中心。以至內櫳裝置及間隔。「維港1號」及「加多利軒」包新傢電,但「典雅大廈」就反璞歸真一點,但勝在有兩房空間。你會投新樓、半新樓,或二手樓一票? 不如在影片下方留言告訴我?


自讓放租盤程序

三個放盤中,「維港1號」屬於我們抽中拍攝的業主盤。經代理租用盤源,交易程序上可能有不同。經代理處理,他們會協助整個租務流程,當然代價就是要支付代理佣金。現時代理行所收取的租金佣金多數是半個月租金,如半個月租金不足一萬元,部份代理行會收足一萬元,這筆支出業主及租客各自支付。如果你睇中後兩個租盤「加多利軒」及「典雅大廈」,就要直接尋找代理去處理。

透過查冊查閱業主身份及核對身份證

但若你睇中第一個放盤「維港1號」,你便要直接跟業主接洽。好處是可節省佣金,但卻缺乏地產代理從旁協助,要自己負責整個交易流程。作為準租客,最擔心跟你接洽的是否「真業主」?  要核實業主身份,最簡單,你可以上「網上查冊系統」按單位購買一份交易文件。除了可看看單位沒有違規建築,也可查閱業主身份。獲取查冊文件後,要求業主出身份證來核對相關資料,必要還可要求業主出差餉單、管理費單據、以及銀行供款月結單。若業主由聯名持有,也必須查閱全部業主身份證才可以。

業主選擇租客要做背景審查

至於業主自行選擇租客,又怎確保租客質素,有沒有黑歷史?  自讓盤自行進行背景審查較困難,坊間也有租霸list可參考,但也未必齊全,建議可要求準租客提交糧單,看看其財務穩定性,必要時可複印公司員工證及致電該公司查詢身份,查閱租客信貸報告,及要求租客提交過往的交租紀錄,如銀行月結單等。根據以往經驗,若以公司名義來租樓的租客,大家都要特別留神,因為有限公司也代表有限責任。

簽約後交按金及需繳厘印

去到簽約時,坊間都有一些合約可以採用,每項細項也要細簽。會有幾多日免租期、單位內提供什麼裝置、什麼型號等都要註明清楚,最好拍照作實。一般租約為期兩年,一年生約、一年死約。簽約後租客所繳付的訂金則「兩按一上」。在簽署合約後才支付,一手交錢、則一手交收據。另外,相關合約在三十日內要打厘印。現在稅務局開放了網上打厘印服務,以確保文件的法律效力,可以由業主或租客一方代進行,之後保存電子印花證明書便可以。如果租期兩年的話,厘印就是年租的0.5%。

如果你有按揭申請問題,都可以向我們查詢

Roots聯絡表格
按揭物業類型 *

胡‧說樓市 X ROOTS按揭獨家優惠!

自《胡‧說樓市》專頁開通以來,我們不時收到谷友來訊查詢不同置業疑難,當中按揭是最常遇見的問題。有見及此,我們連同網上一站式樓按比較平台「ROOTS上會」找來獨家按揭優惠!《胡‧說樓市》谷友將尊享AI按揭評估,輸入所須資料後,可得悉自己的可負擔樓價,提升上會機率,而透過指定連結成功申請按揭,包括新盤、二手樓、村屋、新居屋、綠置居等,都有機會獲取最高$7,000的禮券獎賞,無論新按揭申請、轉按、加按都適用!

申請與領獎詳情,請按以下連結跳往:


想知更貼身嘅資訊?

歡迎您成為《胡‧說樓市》嘅谷友!只要透過以下登記表格,我哋會根據您提供嘅資料及感興趣的範疇,俾最適合嘅分析同資訊您,如果有咩想知或意見,都記住同我哋講啊!

比較列表

比較