【飛揚:驗樓】一期$1,187萬最貴單位開箱! 精進起樓有無出事? (附影片)

【飛揚:驗樓】一期$1,187萬最貴單位開箱! 精進起樓有無出事? (附影片)

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今日我來到掃管笏,事關一個備受注目的樓盤終於交樓,所指就是長實及新地合作的「飛揚一期」,長實在去年三月推售「飛揚二期」時,以「深水炸彈價」大幅劈價17%出貨,結果一期業主未上會已淪為負資產,並陸續聽到有物業估價不足,選用建築期付款的業主或要捧錢上會。來到今日,上會與否都成定案,究竟收樓質素又能否彌補一些,讓業主開心一點?

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飛揚背景

二期劈價拖累一期估值

共分兩期的「飛揚」由800個單位組成,先交樓的第一期共有400個單位,長實在2022年6月開售,當時平均呎價15,000元,但因為一二期開則相若,位置相若,所以當日二期大幅度減價至12,500元推售時,一期的業主都有很大反彈。其後還有承建商精進被釘牌要離場,一度擔心會延遲入伙,但最終也趕及在關鍵日期前出信。翻查最新的成交記錄冊,扣除一宗在簽臨約後撻訂的個案,暫時未見到有簽署正約後取消交易,仍累售342個單位,套現17.8億元。

表: 飛揚一期資料表

地址屯門公路大欖段170號
單位數目400個
面積263-722呎
校網71區校網
發展商長實、新地
飛揚

入伙時估值繼續滑落

我們《胡.說樓市》編輯部曾抽出幾個「飛揚一期」單位,在「飛揚二期」開售及去年11月時進行估值,當時估價都每況愈下,來到入伙的今天情況又如何呢? 結果止跌了,而且部份還有回升。好像全盤呎價最低的單位,其估值由原本的586.9萬元跌至520萬元,現在回升至550萬,當然仍較買入價低了6%,未至於負資產,但仍要捧差價上會。

表: 飛揚單位估值

單位1座3樓K2座21樓F1座2樓H2座21樓E
面積482呎263呎266呎722呎
成交價586.9萬元476.3萬元397萬元1,080.9萬元
呎價12,176元18,110元14,915元14,971元
估價 (23年4月) 586.6萬元476.3萬元397萬元1,059.282萬元
估價 (23年11月)520萬元440萬元375萬元1,050萬元
估價 (24年3月)550萬元440萬元375萬元1,050萬元

驗樓單位

碰巧我們抽中開箱的單位,正是「飛揚一期」銀碼最貴的單位,業主在今年七月以1,187萬元招標形式買入,單位面積722呎,連一個647呎的天台,平均呎價16,440元,雖然業主選擇了即供上會,但跌價下是否仍開心收樓,入屋看看便知。

驗樓單位

驗樓單位資料

屋苑飛揚
面積722呎 (天台: 647呎)
單位高層E室
樓價1,187萬元
呎價16,440元
得分88分

驗樓特色

特色1: 單位設有天台

比起低一層的單位貴過百萬元,全因為單位包一個外置天台。從樓梯走上天台時,發現原來部份單位會共用一道門,之後才再外接各自天台;部份單位則設有獨立門出入。從天台外望,原本以為四邊景觀能一覽無遺,但圍欄也很高,所以景觀有點被削去。而驗樓師檢查完天台,則發現有幾塊空鼓,但不建議整塊拆出更換,最好透過打針填補的方式來處理,以避免弄穿防水。

特色1: 單位設有天台

特色2: 單位設斜玄關

打開大門設有一個斜玄關,雖然可以減少入屋直望客飯廳,但就稍為浪費了一點空間,因為由大門至這個玄關位置,面積足足有30呎大,佔了單位面積4%,如果以樓價計接近50萬元了。發展商的交樓標準並沒有預設鞋櫃,但因兩邊牆身分別長約1.3米,以及1米左右,有條件訂造鞋櫃之餘,還可做到到頂,訂造一組高身儲物櫃。行前一點為廚房、轉入去就是客飯廳,我們不如先入廚房望望。

特色2: 單位設斜玄關

特色3: 梗廚設計儲物量豐富

廚房屬於梗廚設計,分開兩邊,一邊設有備餐區或儲物位置,下方設有儲物櫃,上方設有電掣可以擺放廚房裝置,如電飯煲或電熱水壺,大單位也附送了酒櫃,可以儲存七支紅酒,再過來由上至下設有儲物櫃,雙門雪櫃,下層為冰格。工作枱面上方設有單頭煤氣爐頭、雙頭電磁爐頭及雙鋅盆,餘下備餐區。以一個三房來說不算很闊落,但都算充足。餘下位置都是儲物櫃,在蒸焗爐下方都設有薄身櫃擺碗碟,以及筷子櫃,以至上方就設有儲物櫃。

特色3: 梗廚設計儲物量豐富

特色4: 工人房極淺窄

內裡設有一個儲物室,應該可視作工人房,因為這裡都有氣窗。飛揚一期只有兩柱有提供三房一套連工人房單位,一個位於1座A室,工人房空間淺窄,記者實測睡在地下,頭部及雙腳已頂著牆。該單位廚房都有工人房,但就沒有氣窗。但兩個單位都不設工人廁,要共用客廁才可以。

特色4: 工人房極淺窄

特色5: 不設露台及工作平台

我們走出客飯廳望望,客飯廳總長5.6米,當中客廳比例大過飯廳,飯廳長2米左右,可以擺放一張六至八人的圓餐桌,經過走廊的客廳,左右兩側牆身都算頗平直,而且未扣除梳化位前仍有三米長,故看電視不會很壓迫。「飛揚」是屬於少數不設露台、工作平台,變相內櫳空間理應會大一點。單位全屋鋪砌了方型地磚,驗樓師鍾智剛認為較木紋磚容易鋪砌,但卻有室溫不同時有倒汗水問題。

特色5: 不設露台及工作平台

特色6: 洗手間跟新盤裝置相若

之後再入睡房望望。經過走廊直入就是三間房間,對面是洗手間。走廊長約3.2米,洗手間旁設有一個600毫米的凹位,都多做一組儲物櫃或飾櫃。洗手間屬於黑廁設計,並沒有通風窗,如果選擇1座A室就會有氣窗,是兩者之間的分別。裝置方面,洗手盤上方鏡櫃,表面望落跟其他新盤沒有什麼分別,但內裡並沒有預留風筒位,所以每一次用完後都要拆下,再找地方收納起來。下方都設有一些儲物櫃。抬頭望望天花,會看到較多罅,也是驗樓師較關注的地方,但因變型導致有大縫隙。

特色6: 洗手間跟新盤裝置相若

特色7: 主人房空間逾100

近廳房長2.45米、闊2.05米,主體面積約54呎大,另一間房間面積也均等,但因房門置中較難擺傢俬,另一間客房則會較理想。只是窗欠唧膠會引來漏水問題,而主人房也有類近問題,必須處理。主人房預留了一個2.7米長的衣櫃位,可以做到頂衣櫃,把大床置中可做三邊落床,因為整個主人房主體面積有超過100呎,比起我們平常參考的新盤主人房還大,空間算頗合理。不過主人套房門跟套廁門之間封口線有很大條隙,難於清潔,而套廁與客廁門也有罅位,日後清潔麻煩。

特色7: 主人房空間逾100呎

特色8: 冷氣機散熱器平台不設疏子圍欄

單位附近一個套廁,裝置跟客廁沒有太大分別,分別在於改為浴缸,以及有氣窗。氣窗外望就是冷氣機散熱器,因為不是近年流行的三合一設計,冷氣機散熱器設於外,日後要更換就要從氣窗爬出去,但似乎並不容易,而且亦不設疏子圍欄,日後外出維修要份外小心。

特色8: 冷氣機散熱器平台不設疏子圍欄

胡.說評析

1. 驗樓得分

驗勻全屋,單位窗的手工比較差,所以此細項扣來一半分數,其他鋪磚、油漆輕微分,最終給了單位88分,評級為B。我們把驗樓結果轉交發展商之一的長實,回覆指已於四月十五日遞交了執修清單,所有項目均屬輕微瑕疵,承建商已全部執修完工。

2. 區內一手新盤劈價欠承接

關注「飛揚」上會問題外,實情這一區還有其他地方值得關注,因為供應比較澎湃的關係,所以樓價都未必企得太穩。去年六月,長實劈價賣「飛揚二期」後,區內路勁及深圳控股的凱和山再開低一點至11,088元開售,全盤僅售出47個單位,相當於全盤693個單位不足7%,套現2.18億元,連地價成本10%都未收回,這也側面反映區內價格未見底,否則當大家都形容全面撤辣,樓市回暖之時,應該都要有購買力支持才合理。

凱和山

3. 區內有龐大供應量待消化

凱和山餘貨646伙、連同全新供應,包括新地星堤二期1,326伙、旭日國際在青山灣段18號的1,323伙、以至長實在飛揚落一點,在Oma by the Sea旁的大欖涌用地,有逾130萬呎樓面的用地,已經未計一些在賣地計劃等用地,單計手頭上一大堆頭新供應,發展商為求套現採取先量後價的手法賣樓,都直接令放眼掃管笏及小欖的準買家,會選擇一手樓而非二手樓,間接也遏抑了樓價升值。

表: 區內短期新供應

 星堤二期屯門第48區青山灣項目長實大欖涌及展項目青霞里
可建樓面61.36萬呎58.3萬呎130.64萬呎20.8萬呎
成交價/補價金額26.83億元35億元46億元14.01億元
每呎地價4,373元6,005元3,522元6,800元
單位數目1,326個1,323個未知80個
發展商新地、興勝創建佳兆業長實尚嘉

4. 生活配套未算完善

更重要一點,就是這一區的配套長期備受批評,「飛揚」已經比起上掃管笏的物業好一點,起碼在青山公路旁已有巴士可以直出去「屯門公路轉車站」再轉乘巴士,但日常生活買菜煮飯就只能去到香港黃金海岸商場。

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