特首發表施政報告當日公布首置上車盤，以為發展商農地無份，原來仲有下文。政府話，可以將發展商已改劃、但地積比率偏低嘅新界土地，增加地積比率，並加強配套，再起首置上車盤，但咪同城市規劃對著幹？在了解這個議題之前，我們必先對「地積比率」要有一個初步概念。
地積比率三大因素: 「建築物條例」、「地契」、「城規條例」
地積比率可唔可以提高，是受制三大因素。一是建築物條例、二是地契條款、三是城規條例。在城市規劃條例下、賦予城規會權力制定「發展審批草圖」或「分區計劃大綱圖」的權力，係參考由規劃署早年訂落的「香港規劃標準與準則」進行。
政府有權透過修改「香港規劃標準與準則」，等城規會喺修訂「分區計劃大綱圖」時可以引入新指引，從而放寬密度，但呢條只係準則，對城規會並無約束力。雖然規劃署都有權繞過城規會、直接提出修訂，但林鄭表明無意咁做，好讓改劃時公眾諮詢及區議會諮詢可以進行。
城規會的組成 淪為橡皮圖章
看似合理，但實情要過城規會又係咪咁難？就要睇城規會點組成。實際上，城規會組成，主席是由發展局常任秘書長任主席，非官守委員是由特首所委任。
對城規會結果唔滿意，兩個月內可向城規會上訴委員會上訴，但現在城規會上訴委員有62名人士，全部都由特首委任，上訴結果都是最終決定。除非終極方法是司法覆核，如果判城規會敗訴、就要發還城規會重審。所以結論係，城規會係咪改劃阻力之一，從呢個角度睇似乎就未必。但即代表農地可以釋放？咁又要睇之前提嘅另一因素，即係地契。任何地契修訂都經政府及發展商同意，當中涉及補地價，所以補價高低至係成件事嘅關鍵。
