青衣明翹匯：用建期驚捱貴息？新按保有數圍！

同區近十五年沒有新盤推出，小型發展商佳明集團控股在青衣的「明翹匯」，在《施政報告》宣佈放寬按保後開價，成為第二個接力開售新盤。首批156個單位，即供均價14,813元，當中推出90個一房，而兩至三房戶分別有39個及27個。值得注意，今次發展商提供的一按高成數按揭，僅限於兩至三房單位申請，對準買家揀樓會產生什麼影響呢木？

樓花期逾一年 即供未必能採用按保

選用即供買一房最平單位，折實432萬元可以上車，但始終「明翹匯」樓花期長達27個月，已超出了按保一年樓花期的門檻，故很難併湊「即供」加「按保」方式上車。有意買一房單位，就起碼要預備四成首期，相當於173萬元才可入市。

今次一房單位銀碼很闊，最貴一房面價高達611.9萬元，變相即供折實也要483萬元，四成首期要預193.2萬元。但當然專吼一房的準買家，而首期不足的話，也可能退而求其次，先選用「建期付款」，臨近入伙時再申請按保借足九成上會，但折扣額較低的情況下，最貴一房單位銀碼已要526萬元，跟兩房最平單位實際差無幾。

先採用發展商一按 貴息時轉按至新按保

兩房入場單位，用「即供」及「發展商一按」下，折扣額也有18%，變相折實590萬元已可買到兩房單位。當今日新按保政策推出，為發展商高成數按揭提供墊底後盾後，這批準買家對發展商的高成數按揭更無戒心，反正只要一踏入高息期，透過按保轉按至傳統銀行已可以。因此，買兩房最平單位的買家，第一筆所需支付的兩成首期只是118萬元，較買一房付四成首期更加低。

當然問題是，選購兩房的後續供款會否很「拿脷」? 根據發展商高成數按揭，首兩年息率2.5厘，故月供只是21,175元。但第三年起要7.99厘，故買家在第三年起透過按保申請轉按便可以，屆時以尚餘貸款額計，只要物業估值維持555萬左右，即就算物業跌價35萬元仍符合轉按門檻，連同按保一併上會，月供只是18,278元，比起首兩年供款還要低，至於月入就要有43,580元已可通過壓力測試。