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【樓市小知識】「滿意紙」VS「入伙紙」有什麼分別?

政府推出「一手樓空置稅」如箭在弦,發展商紛紛加快買現樓步伐外,地產建設商會也建議,空置稅期限應以取得「滿意紙」起計,並要求有兩年稅項寬免期,與市場一直討論以「入伙紙」計有顯著分別。實情「滿意紙」與「入伙紙」有什麼分別? 如果採用「滿意紙」作徵稅基礎,又帶出什麼效果?

什麼是「入伙紙」及「滿意紙」?

一般新盤落成,發展商會向屋宇署申請「入伙紙」,就是經過檢查後,屋宇署認為屋宇的結構安全而發出的文件,業主便可以入伙。

反觀「滿意紙」是由地政總署負責發出。當發展項目獲發「入伙紙」,同時亦符合地契條款,包括成功興建部份指定公共設施、美化環境、為住戶提供會所等設施後就會發出。

什麼是「入伙紙」及「滿意紙」?

新盤入伙時: 取得入伙紙 未必取得滿意紙

一幢剛落成物業,可以獲屋宇署批出「入伙紙」,卻未必獲署方批出「滿意紙」。只因屋宇符合安全可以入住,但公共設施卻未正式完成。最常出現這個情況,是由多個地盤組成的發展項目,因為分分鐘公共設施需待後期期數落成才可建成。

舉例,一條天橋接駁可能貫穿屋苑數個期數,故直至後期建成前,發展商只能在前期預留位置興建相關設施。但始終地契規定的天橋未完全接駁,故第一期可能只會獲發「入伙紙」,而不會獲批「滿意紙」。

新盤入伙時: 取得入伙紙 未必取得滿意紙

需知道,有「入伙紙」但沒有「滿意紙」的屋苑,只要發展商向政府申請「轉讓同意書」仍可以進行買賣,所以在個情況下,倘若真的以「滿意紙」作徵稅基礎,發展商又會否為迴避交「空置稅」,而以拖字訣去減慢興建屋苑公共設施進度,變相「滿意紙」可以延遲批出?

大前提要看政府監管力度。因為針對個別項目,政府會要求發展商簽立承諾書、及提供銀行擔保,以確保他們最終會履行批地條件。但單從地產建設商會回覆,也顯出他們對「空置稅」也有憂慮。以「滿意紙」及兩年豁免期,似是淡化政策影響力的手法之一。

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