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叡璟的收票話題逐步進入尾聲，市場仍在等待九龍建業逾2,000伙大型項目「33清水灣」正式推出。在兩個大型焦點盤之間，市場注意力暫時轉移至多個中小型新盤，包括北角皇璇、麗新九龍塘廣播道博峯，以及恒基地產紅磡MIDTOWN SOUTH第六期映匯。
必嘉坊過去因為每期開價愈來愈低，一度被市場戲稱為「必減坊」。如今項目改用MIDTOWN SOUTH品牌，最新一期映匯開價究竟有沒有再減？
答案是：今次不但沒有再減，首批平均呎價更連續第三期回升。
本文將會分析：
- 映匯首張價單是否真的低開；
- 映匯與必嘉坊歷期及附近二手樓價的差距；
- 四種付款方法各自有甚麼代價；
- 首批A、D、L、M室應該如何選擇；
- 參考必嘉坊租務成交，映匯預計租金回報有多少。
本文資料只供參考，不構成任何買賣、投資、按揭或法律建議。價錢、折扣、付款辦法及銷售安排以發展商最新公布文件為準。
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映匯價單重點
| 項目 | 資料 |
|---|---|
| 發展商 | 恒基地產 |
| 地址 | 紅磡黃埔街28號 |
| 單位總數 | 263伙 |
| 戶型 | 一房至三房 |
| 首張價單 | 53伙 |
| 首批面積 | 269至418平方呎 |
| 最高價單折扣 | 10% |
| 折實售價 | 542.88萬至969.84萬元 |
| 折實呎價 | 約19,732至24,424元 |
| 折實平均呎價 | 約21,388元 |
| 入場單位 | 6樓L室，269平方呎一房 |
| 入場價 | 折實542.88萬元 |
| 入場呎價 | 約20,181元 |
| 最低呎價單位 | 6樓D室，357平方呎兩房 |
| 最低折實呎價 | 約19,732元 |
| 預計關鍵日期 | 2026年9月30日 |
| 預計交樓 | 發展商早前表示最快2026年11月底 |
| 示範單位地址 | 尖沙咀美麗華廣場一期5樓 |
| 官方網站 | https://www.chestertwo.com.hk/ |
映匯首張價單提供哪些單位？
首張價單並非平均抽取所有戶型，而是集中推出A、D、L、M四條柱：
| 單位 | 間隔 | 實用面積 | 首批伙數 |
|---|---|---|---|
| L室 | 一房 | 269平方呎 | 20伙 |
| D室 | 兩房 | 357平方呎 | 21伙 |
| M室 | 三房 | 386平方呎 | 6伙 |
| A室 | 三房 | 418平方呎 | 6伙 |
| 合計 | 一房至三房 | 269至418平方呎 | 53伙 |
一房及兩房合共41伙，佔首批約77%，反映發展商仍然以較低總價的上車客及投資者為主要目標。
映匯入場單位：542.88萬元買269平方呎一房
映匯最平單位為6樓L室：
- 實用面積：269平方呎；
- 間隔：一房；
- 價單售價：603.2萬元；
- 最高折扣：10%；
- 折實售價：542.88萬元；
- 折實呎價：約20,181元。
入場價雖然控制在550萬元以下，但需要留意，映匯的低總價主要來自單位面積只有269平方呎，並不代表呎價特別低。
首批呎價最低的單位反而是6樓D室：
- 實用面積：357平方呎；
- 間隔：兩房；
- 價單售價：782.7萬元；
- 折實售價：704.43萬元；
- 折實呎價：約19,732元。
如果預算足夠，6樓D室的入場金額雖然較L室高約161萬元，但呎價更低，亦由一房升級至兩房。
「必減坊」今次有沒有再減？
翻查MIDTOWN SOUTH各期首批折實平均呎價：
| 項目 | 推出年份 | 首批折實平均呎價 |
|---|---|---|
| 必嘉坊．曦匯 | 2022年 | 23,888元 |
| 必嘉坊．迎匯 | 2022年 | 21,238元 |
| BAKER CIRCLE．GREENWICH | 2023年 | 18,928元 |
| THE HADDON | 2024年 | 19,280元 |
| 首匯CHESTER | 2026年 | 20,988元 |
| 映匯CHESTER II | 2026年 | 21,388元 |
由曦匯至GREENWICH，首批平均呎價由23,888元跌至18,928元，跌幅約20.8%，「必減坊」這個外號正是由此而來。
然而，GREENWICH之後的走勢已經逆轉：
- THE HADDON較GREENWICH高約1.9%；
- 首匯較THE HADDON高約8.9%；
- 映匯再較首匯高約1.9%。
換言之，MIDTOWN SOUTH首批平均呎價已經連續三期回升。
映匯的平均呎價：
- 較曦匯仍低約10.5%；
- 較迎匯高約0.7%；
- 較GREENWICH高約13%；
- 較THE HADDON高約10.9%；
- 較首匯高約1.9%。
映匯與必嘉坊二手樓價比較
如果比較同系列已經入伙的單位，必嘉坊近期二手成交大致落在每平方呎約2萬至2.3萬元：
- 迎匯一個270平方呎一房，成交價553萬元，呎價約20,481元；
- 曦匯近期細單位成交呎價約21,267至23,063元；
- 迎匯近90日平均成交呎價約21,830元，但成交樣本只有數宗。
映匯首批折實平均呎價21,388元，較迎匯近90日平均成交呎價低約2%；入場單位呎價20,181元，也只是略低於迎匯相近面積一房的成交呎價。這代表映匯並非大幅低於同系列二手市場，而是以接近必嘉坊現時二手水平推出。
映匯與黃埔花園、半島豪庭比較
若與傳統紅磡及黃埔二手屋苑比較：
| 屋苑 | 近期參考成交呎價 | 映匯溢價 |
|---|---|---|
| 黃埔花園 | 約15,305元 | 約40% |
| 半島豪庭 | 約17,145元 | 約25% |
| 必嘉坊同系列 | 約20,000至23,000元 | 大致相若 |
| 映匯首批 | 21,388元 | — |
延伸閱讀：
映匯付款方法：最高10%折扣是否一定最好？
映匯提供四種主要付款方法：
| 付款方法 | 折扣 | 首期安排 | 找數時間 |
|---|---|---|---|
| A1建築期付款 | 10% | 簽臨約5%，30日內再付5% | 收到可轉讓通知後14日內支付90% |
| A2建築期優惠按揭付款 | 9% | 簽臨約5%，30日內再付5% | 餘下90%，可申請指定按揭 |
| B1優越建築期付款 | 9% | 簽臨約5%，30日內再付5% | 發展商不會在2027年1月31日或之前發出找數通知 |
| B2優越建築期優惠按揭付款 | 8% | 簽臨約5%，30日內再付5% | 延後找數並可申請指定按揭 |
A1付款：折扣最高，但上會時間可能很短
A1提供最高10%折扣，是計算542.88萬元入場價及21,388元平均呎價所使用的付款方法。
但映匯預計關鍵日期已是2026年9月30日，發展商早前預計最快11月底交樓。因此，雖然計劃名稱叫「建築期付款」，實際上不代表買家仍有兩、三年時間準備按揭。
一旦收到發展商通知可以轉讓單位，買家需要在14日內支付餘下90%樓價。
準買家應該在入票前取得銀行初步估價及按揭評估，不應等到揀樓後才處理。
B1付款：多付1%，換取較確定的找數時間
B1付款只有9%折扣，但發展商承諾不會在2027年1月31日或之前發出找數通知。
以入場單位6樓L室計算：
- A1折實價：542.88萬元；
- B1折實價：約548.91萬元；
- 差額：約6.03萬元。
買家等於多付約6萬元，換取數個月較確定的資金安排時間。
是否值得選擇，應比較：
- 延後按揭提款所節省的利息；
- 現有物業出售所需時間；
- 資金留在其他投資的回報；
- 銀行估價及按揭批核風險。
A2及B2：高成數按揭的真正風險在第五年後
發展商安排的按揭包括：
- 指定銀行承造第一按揭，再由財務公司提供最高樓價30%的第二按揭，兩者合計不超過樓價90%；或
- 由財務公司提供最高樓價85%的按揭。
按揭息率為：
- 首36個月：P減1.75厘；
- 第37至60個月：P減1厘；
- 第61個月起：P加1厘。
第五年後利率會明顯上升，而且P會隨銀行最優惠利率浮動。買家不應只按首三年供款判斷負擔能力，必須同時計算第4年及第6年的壓力測試。
所有貸款均須由銀行或財務公司獨立審批。高成數按揭並非發展商保證批出。
恒地會0.5%回贈不等於價單折扣
恒地會會員若直接經恒基物業代理購入，而非經其他地產代理成交，可獲：
- 相等於成交價0.5%的回贈；
- 12個月管理費優惠。
0.5%回贈須在付清樓價後才發放，並沒有包括在10%價單折扣及21,388元折實平均呎價內。
準買家應比較直接購入及經地產代理成交的整體服務和淨成本，任何現金回贈必須取得書面確認。
另外，若買家其後要求更改付款方法，須先獲發展商批准，並可能需要支付7,500元手續費及其他相關開支；發展商亦有權拒絕更改。
映匯平面圖及揀樓攻略
首張價單只推出A、D、L、M四柱單位，各自針對不同客群。
L室：269平方呎一房，入場費最低
L室是今批一房主力，面向黃埔街。
優點：
- 總價最低；
- 一房租客群較廣；
- 較容易控制首期及按揭金額；
- 高低層樓價差距相對溫和。
注意事項：
- 低層要留意街道聲音；
- 對面樓宇距離及私隱；
- 睡房放床及衣櫃後的活動空間；
- 269平方呎能否滿足兩人長住需要。
6樓L室折實542.88萬元，高層L室接近594萬元。若高層景觀沒有大幅改善，純收租買家未必需要支付最高樓層溢價。
D室：357平方呎兩房，最低呎價但樓層差價最大
D室是首批供應最多的戶型，合共21伙。
6樓D室折實呎價約19,732元，是整張價單最低；29樓D室則升至約24,424元，兩者相差接近24%。
注意事項：
- 是否真正越過附近樓宇；
- 景觀能否由樓景轉為開揚景；
- 日照及西斜情況；
- 低層面向平台花園或公共服務巷的實際距離；
- 高層景觀有否可能受日後重建影響。
如果單純追求實用或收租，低至中層D室的性價比可能高於頂層附近單位。
A室：418平方呎三房
A室是首批面積最大的戶型，位處必嘉街一端的角位。
優點是房間數目多、角位窗戶較多，適合希望以1,000萬元以下購買市區三房的家庭。
但418平方呎間成三房，每個空間都相當壓迫。睇示範單位時需要實際量度：
- 主人房放雙人床後的通道；
- 其餘睡房能否放置標準床及衣櫃；
- 飯枱位置；
- 雪櫃、洗衣乾衣機及儲物空間；
- 房門同時開啟會否互相阻擋。
M室：386平方呎三房
M室同樣位於必嘉街一端，但面積較A室再細32平方呎。
其折實售價約779.58萬至818.01萬元，比A室低接近100萬元。如果家庭願意接受較細房間，M室總價會較容易負擔。
不過，386平方呎三房對家具尺寸要求更高。買家應以自己的床、衣櫃、書枱及儲物需要測試，而不是完全依賴示範單位的小型家具。基本上客廳有「六門歸心」問題，擺飯桌也有難度。
映匯位置及周邊環境注意事項
映匯位於黃埔街與必嘉街交界，可步行前往紅磡、何文田及黃埔站，但並非港鐵上蓋項目。
準買家最好親自測試：
- 平日繁忙時間前往各港鐵站的實際步程；
- 雨天路線是否方便；
- 黃埔街及必嘉街的車流及噪音；
- 附近舊樓及未來重建地盤；
- 街道景觀及紅磡傳統殯儀相關行業環境。
對殯儀館或長生店有所避諱的買家，應在日間及晚上分別巡視附近環境，不應只參考售樓處提供的交通圖。
映匯周邊仍有多幅舊樓重建地盤，今日看似開揚的景觀，日後未必永久維持。購買高層景觀單位前，宜查閱分區計劃大綱圖及附近已批建築圖則。
參考必嘉坊租務成交，映匯租金有多少？
MIDTOWN SOUTH已有多期入伙，近期平均呎租約65至67元，可作為映匯的直接參考。
近期同系列租務成交包括：
- 迎匯276平方呎一房：月租16,800元；
- 迎匯278平方呎一房：月租18,000元；
- 迎匯378平方呎兩房：月租25,000元；
- 曦匯362至368平方呎兩房：月租約24,000元；
- THE HADDON 430平方呎三房：月租27,000元。
據此推算：
| 映匯戶型 | 預計月租 | 首批毛租金回報 |
|---|---|---|
| 269平方呎一房 | 約17,500至19,000元 | 約3.8%至4.1% |
| 357平方呎兩房 | 約23,000至25,000元 | 約3.4%至4.1% |
| 386平方呎三房 | 約24,500至26,000元 | 約3.6%至4.0% |
| 418平方呎三房 | 約26,000至28,000元 | 約3.4%至3.8% |
以上毛回報尚未扣除管理費、差餉、維修、家電折舊、代理佣金及空置期，也未計印花稅和按揭利息。
扣除一般持有成本後，較現實的淨租金回報估計約3%至3.5%。
撰文: Henry 資料截至2026年9月3日
