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被視為今次轉角市下，業主摸頂接貨而觸發撻訂潮的代表樓盤，有信和牽頭的錦上路站「柏瓏」。隨著一、二期上會接近尾聲，發展商終於推出第三期。這個早於2022年9月已獲預售樓花同意書的「柏瓏III」，因為受制於一、二期而一直按兵不動，拖足三年時間來到今日才賣樓，其定價及銷情自然成為市場關注焦點 6。
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轉角市高峰推盤 一二期買家慘接火棒
回想轉角市前，發展商信和推出位於錦上路站的「柏瓏I」及「柏瓏II」。雖然當時周邊仍是荒蕪一遍，日後亦有大量公營房屋落成，但在2022年4月開售時，因為樓盤座落鐵路站旁，與「元朗站」僅一站之隔，而首批開售呎價17,000多元，較元朗站上蓋「The YOHO Hub」低約10%，就被市場人士推崇為「首批一定有水位」，吸引不少買家信以為真入市。其後香港跟隨美國進入加息周期，樓市見頂回落，全盤買家均「接火棒」。
當時推售的一、二期時氣氛火熱，令發展商成功售出1,412個單位，佔全盤93%，套現130億元，平均呎價18,300元。只是發展商未有乘勢推售「柏瓏III」，令它的處境變得相當尷尬。
柏瓏III劈價的兩難
因為轉角市後，香港私樓樓價大幅回落30%。一站之隔的元朗站「The YOHO Hub」，發展商新地去年推售二期時劈價28%，平均呎價低見14,550元，這便凸顯了「柏瓏I」及「柏瓏II」當時的高溢價，並直接拖累銀行估值滑落，觸發樓花盤上會危機。
「柏瓏III」會用什麼方式定價、何時推售，一直是市場關注焦點。因為發展商若堅持高開，一定要賣到「柏瓏I」及「柏瓏II」的水平，則注定不會有任何承接；但如果直接劈價賣樓，則會令一、二期的業主上會問題更形水深火熱。這也解釋了為何「柏瓏III」在三年前已取得預售樓花同意書，卻一直按兵不動，因為根本就沒有任何辦法。
終劈價逾兩成推售 一房帳面蒸發188萬
連同當日在售樓處簽臨約後就放棄的買家計算在內，「柏瓏I」及「柏瓏II」有245個買家選擇棄權，涉及總樓價金額22.3億元，亦佔售出單位17%。發展商便選擇在上會期接近塵埃落定時推售「柏瓏III」。
「柏瓏III」首批推出138個單位，平均呎價低至13,938元。之後加推第二張價單68個單位，平均呎價上調至14,118元。這跟當日高達18,300多元的平均呎價相比，發展商劈幅超過20%以上。
若對照入場一房單位，「柏瓏III」最平單位為1座1樓B8室，一個實用面積354呎的單位，折實入場價466.2萬元。但一、二期同方向單位，例如在隔離座「6座1樓B8室」，在2022年開售時折實價為654.45萬元。兩者相比減幅更加等於28%，只是一個細單位帳面已貶值高達188萬元。這也等於對當日勉強補差價上會的業主造成二次傷害，亦再一次引證「首批一定有水位」的說法並不是什麼金科玉律。
柏瓏 I、II期 VS 柏瓏III 價格對比
| 比較項目 | 柏瓏I、II期 (2022年) | 柏瓏III (2025年) |
| 平均呎價 | 18,300元 | 首批 13,938元 |
| 一房單位例子 | 6座1樓B8室 (354呎) | 1座1樓B8室 (354呎) |
| 當時折實價 | 654.45萬元 | 466.2萬元 |
| 帳面貶值 | – | 188.25萬元 (約28.8%) |
柏瓏III 租值回報分析
今次三期是否買得過呢？ 回看當日推售的慘烈情況外，也值得留意其他因素。若以現時一、二期入伙租值來評估今期開價，細單位平均月租15,000元、平均呎租42元。以三期一房入場價466.2萬元來推算，未扣除管理費前的回報為3.86厘，輕度落後於大市4厘水平。
但大家要留意，「柏瓏III」預計關鍵日期為2027年4月30日，相當於起碼仍有約一年半時間才入伙。未來租值橫行、回落、抑或繼續上升，將決定了用這個價錢入貨的吸引力，而這一點是充滿未知之數。
柏瓏III 租值回報速算
| 項目 | 數據 |
| 現時一、二期細單位月租 | 約 15,000元 |
| 現時一、二期平均呎租 | 約 42元 |
| 柏瓏III 一房入場價 | 466.2萬元 |
| 按現租值推算回報 | 約 3.86厘 (未扣管理費) |
| 參考：大市租金回報 | 約 4厘 |
| 注意事項 | 柏瓏III 仍屬樓花，2027年4月才入伙 |
周邊配套與環境：公屋包圍、依賴元朗
現時仍是荒蕪一遍的「錦上路站」，生活配套都要依賴「元朗站」的大商場。而「錦上路站」未來會有不少公營房屋落成。雖然公屋配套或許會對「柏瓏」住戶帶來禆益，但多公屋包圍會否影響到私樓身價、以及會否對外出市區交通造成更大負荷，間接影響租值表現呢？這些都值得留意。
項目布局：高密度設計 景觀噪音需留意
跟一、二期都相似，「柏瓏III」表面上說有四座樓，但實際上1、2座，以及3、5座之間僅透過防煙門分隔，藉以淡化高密度感覺。所以「柏瓏III」只有兩座樓，提供680個單位。
樓盤擺位在整個項目的東南面，位置上較挨近正興建的公營房屋地盤。該地盤正在興建4座17層高物業，有部份單位包括「2座A1及B1室」、以及「3座B1及B2室」都會扭向此方向。
至於其他單位，一邊會扭向「錦河路」方向，包括「1座B2-B9室」、「2座B2-B8室」都會望高速公路，以及對面山的祖墳。而另一邊則扭向「西鐵站」方向，包括「3座B3-B8室」、以及「5座B1-B8室」同樣會受架空路段列車聲音影響，故也需要做一定程度的噪音緩解措施。所以「柏瓏III」景觀較有保障的單位，亦是餘下向內園方向的單位。
柏瓏III 景觀及噪音分布
| 座向方位 | 景觀 / 潛在問題 | 涉及單位 (例子) |
| 東南面 | 望向興建中的公營房屋 (4座17層高) | 2座A1及B1室、3座B1及B2室 |
| 錦河路方向 | 望高速公路及對面山祖墳 | 1座B2-B9室、2座B2-B8室 |
| 西鐵站方向 | 受架空路段列車噪音影響 | 3座B3-B8室、5座B1-B8室 |
| 內園方向 | 景觀相對較有保障 | (餘下單位) |
區內未來海量供應 構成長遠隱憂
還值得留意區內供應。撇除政府之前計劃改劃區內用地作私樓發展，單計樓盤旁邊就還有「錦上路站二期」，仍有待港鐵推出招標。「錦上路站二期」佔地5.17公頃，大約在現時巴士站的位置。按「錦上路站總綱發展藍圖」初步反映有十一座，估計提供2,600多個單位。
以至去到南面「八鄉維修廠」會興建43座、不超過26層高的住宅，提供6,060個單位。這些未來的海量供應，亦會影響到「柏瓏III」的價值。
