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由信和、嘉華、中國海外合作發展、位於錦上路上蓋的「柏瓏I」(Grand Mayfair I) 即將推出,因其位於鐵路站優勢,勢成為第二季最矚目的樓盤之一。

「柏瓏」共由7座16-17層高組成,合共提供2,200個住宅單位,但會再細分兩期推售,今次推售的「1A期」(柏瓏I)共有兩幢(2-3座、5-6座)物業,合共715個住宅單位,提供一至三房,當中又以一房及兩房佔多數。

原屬低密度環境的錦田區,現時環境頗荒蕪,所以物業開價是否合理很視乎準買家放眼區內前景,周邊發展步伐、及發展過程對住戶的影響。我們會一文剖析其背景、交通配套、景觀、未來規劃。

本文目錄
  1. 柏瓏一期資料
  2. 柏瓏一期開價
  3. VR錦上路站鳥瞰圖
  4. 項目背景
  5. 胡.說評析
  6. 柏瓏鳥瞰規劃與平面圖
  7. 柏瓏景觀分析
  8. 供應重貨對居住環境影響
  9. 柏瓏鳥瞰平面圖
  10. 揀樓攻略
  11. 一房單位(214個單位)
  12. 兩房單位(389個單位)
  13. 三房單位(112個)
  14. 價單與開價分析
  15. 付款辦法分析
  16. 供款實例
  17. 如果你有按揭申請問題,都可以向我們查詢
  18. 胡‧說樓市 X ROOTS按揭獨家優惠!
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柏瓏一期資料

樓盤名稱柏瓏一期
位置錦上路站上蓋
單位數目2,200個單位 (一期: 715個、二期: 1,485個)
面積339-769呎
戶型一房: 339-386呎 (214個)
兩房: 455-557呎 (389個)
三房: 727-769呎 (112個)
車位住客車位: 189個
校網74區校網
預計關鍵日期2024年10月10日
綠色建築認證評級暫定金級
發展商信和、嘉華、中國海外、港鐵
官方網站https://www.grandmayfair.hk/en/gm1/
示範單位地址尖沙咀中心
柏瓏實際位置
柏瓏實際位置

柏瓏一期開價

首批168伙
折扣額16%
平均呎價$20,962
折扣後售價$17,608
區內呎價The YOHO Hub: 19,899元
海之戀: 20,240元
全.城匯: 20,030元
柏傲灣: 21,620元

VR錦上路站鳥瞰

項目背景

2013年: 政府釋放區內110公頃用地

過去一直以低密度住宅為主的錦田,在2013年《施政報告》後開始有轉變,因為政府落實在錦田南西鐵「錦上路站」及「八鄉維修中心」規劃作住宅發展,並對周邊110公頃用地進行檢討,其後規劃署對區內785公頃用地作研究,並在2014年3月完成土地用地檢討,沿西鐵「錦上路站」1.5公里範圍內共物色了14幅具發展潛力的土地作公私營住宅發展。

錦上路站檢討用地範圍

2017年: 錦上路站招標

港鐵在2017年4月推出了「錦上路上蓋」第一期招標,位於鐵路站的西面用地,該地盤面積448,600呎,預計可以興建高達123.7萬呎樓面,據招標條款規定須興建不少於1,652個住宅單位,當中40%單位需少於538呎,其後由信和、嘉華、中國海外合組財團以83.3億元投得,每呎地價6,735元。地價較由新地中標的「元朗站」上蓋(The YOHO Hub) 的6,350元高出6%,若跟早年發展「荃灣西站」的項目相比,今次的地價更高出32-116%。發展商於2019年入則起樓,發展為今天的「柏瓏」。

扣除建築費後再作分紅

雖然「錦上路站」的地價高於沿線的用地,但這不代表發展商開價高才是合理。因為按當時的招標條款而定,荃灣西站的「海之戀」、「全.城匯」及「柏傲灣」的招標條款,售樓利潤需要向港鐵作固定5%的分紅;元朗站上蓋「The YOHO Hub」及錦上路站上蓋「柏瓏」,雖然也需要跟港鐵就售樓利潤分紅5%,但卻可以先扣減建築費用。以「柏瓏」為例,發展商可在售樓收益中扣減80億建築成本、以及4.35億元顧問費後再作分紅,對地價產生了攤薄作用。

: 西鐵沿線物業地價

 元朗站 (The YOHO Hub)錦上路站 (柏瓏)荃灣西站 (海之戀)荃灣西站 (全.城匯)荃灣西站 (柏傲灣)  
地盤面積421,000呎448,600呎460,699呎144,000呎148,586呎
可建樓面1,467,726呎1,237,000呎2,235,000呎832,000呎675,021呎
需提供>1,876個>1,652個2,384個942個894個
中標價93.2億元83.3億元96.31億元26億元34.34億元
每呎地價6,350元6,735元4,309元3,124元5,081元
分紅模式固定5%可扣除64億元建築費固定5%可扣除80億元建築費及4.35億顧問費固定5%固定5%固定5%

胡.說評析

正因為招標條款為地價帶來攤薄效應,直接看地價高低來定奪售價高低未必完全準則確,究竟「柏瓏」開價幾錢為之合理?  更重要是看看錦田的環境如何,因為區內長久以來都是以低密度發展為主,隨著區內不斷開發,其未來配套發展、環境變化、以及對住戶影響對價格更有決定性影響。

現時配套欠奉

最近商場前往元朗或荃灣

「柏瓏」附近沒有什麼配套,簡單日常生活的餐廳,可以前往「盈匯坊」有少量餐廳提供,否則最近購物中心還是要乘搭西鐵往元朗站「Yoho Mall」或者往荃灣站「海之戀」商場。區內配套要待日後「錦上路站」商業項目、附近「八鄉維修中心」、及毗鄰公共屋邨的零售設施落成,才能提供一般民生所需購物設施。錦上路站「總綱發展藍圖」預留了約43萬呎的零售樓面設施。

錦上路站「總綱發展藍圖」預留了約43萬呎的零售樓面設施。
錦上路站「總綱發展藍圖」預留了約43萬呎的零售樓面設施。

區內預留了零售及社區設施

至於在「錦上路站」以東南的「第1號地盤」,挨近東匯路方,會設興建一座綜合大樓,內設運動中心、政府機構社區設施、醫療中心外 (下圖: 紅色位置) ,毗鄰也預留用地興建一座三層高的零售樓面。而在「第1號地盤」以北的「第4號地盤」也設有一層高的零售設施。

興建七公頃河畔公園

一定要放眼未來,因為區內的規劃會按《香港規劃準與準則》要求,提供九所幼稚園、五所小學、三間中學,(下圖: 淺紫色位置) 另會提供四間郵局及五個垃圾收集設施。同時亦會按建議在「吳家村」附近以東北位置興建七公頃的「河畔公園」(下圖: 綠色斜間位置) 約距離「柏瓏」600米左右的位置,以符合最人最少有一平方米的「休憩用地」標準。

錦上路站附近學校+公園配套

交通配套待改善

設有臨時公共交通交匯處

現時興建中的「柏瓏」原屬交通交匯處(西面)用地,在1999年由立法會撥款興建,總工程金額5,630萬元,設有一個可供六部市區的士輪候的停車處、一個可供十部新界的士輪候的停車處、以及兩部供私家車上落的停車處。而站的東面,也就是日後「錦上路站二期」則興建了八個巴士停車處、四個專線小巴停車處、及一個路旁停車處。

錦上路站交通交匯處

永久公共運輸處設於「柏瓏I」以東

2011年審計署調查後認為其使用率極低,其後運輸署在2004年已把現在「柏瓏I」地盤的停車處轉至交匯處(東面)用地。其後政府在2016年刊憲永久關閉「柏瓏I」的公共運輸交匯處、電單車等設施,並於二期(東面)地盤重新設置「臨時公共運輸處」,指出會待「柏瓏I」(挨近東匯路)附近的永久公共交匯處完工後(下圖: 紫色部份),再把二期(東面)的「臨時公共運輸處」拆卸。

錦上路交通交匯處改建工程_刊憲
重置公共交通交匯處

西鐵線載客量接近飽和

基於巴士站及專線小巴路線以接駁區內為主,對外交通也必定依賴鐵路,這也是其位置最煞食的地方,因為其位置在荃灣站下一個站,是走出市區最近的一個站。不少在錦田附近的住戶,都會選擇「PARK AND RIDE」,因為附近的車位日泊60元,之後可轉乘西鐵接駁市區,但長期爆滿。只是我們之前論述「The YOHO Hub」時也表達過,西鐵已經接近飽和。鐵路公司公布的載客量 (每平方米站立六人),在2015-2018年最繁忙時段,每小時載客量由49,200人上升至56,200人,載客量(乘客量/可載客量)則為72%。但由於部份息客未必願意站在過於擠擁的車廂,而寧願等待下班車,故若以每平方米站立四年計算載客量,在2016年起採用八卡列車運行後,在2018年的載客量達至101%,疫情慢慢回穩,打工仔重返工作崗位,其載客量也會隨之上升。

錦上路站
: 西鐵線載客量(早上繁忙時段)
 2015年2016年2017年2018年2020年
可載客量 (每平方米站立6人)49,20052,20056,20056,20064,000
乘客量36,40036,80040,30040,40033,500
載客率 (每平方米站立6人)74%70%72%72%60%
載客率 (每平方米站立4人)  104%99%101%101%84%

錦上路站成北環線轉線大站

當然對於交通,大家也可能說應該放眼其未來。因為錦上路站會成為「北環線」的起首第一個站,在「北部都會區」發展上起重要作用。據「鐵路策略報告」,「北環線」長約10.7公里,提供穿梭於「錦上路站」和「古洞站」之間,途經PARK YOHO附近的「凹頭」、之後往「牛潭尾」、接駁至「新田」、「古洞」。。日後在「新田」還會支線接駁至「港深科技園河套區」;而「古洞」則會再興建延線接駁新界北,如坪輋、打鼓嶺、皇后山等,再跟東鐵線「粉嶺站」連接起來。我們可以再看看「錦上路站」的總綱發展藍圖,其路線剛好在「錦上路站」旁,有利日後轉乘。亦會成為接駁新界東及西的主要轉乘大站。

北環線
錦上路站「總綱發展藍圖」

區內有小型道路改善工程

第二,現時區內道路網不算完善,但隨著未來附近公屋群陸續入伙,道路也有改善工程,包括由「錦上路公屋6號」地盤跟「柏瓏」連接的「錦河路」可跟「錦田公路」連接,未來會進行擴闊工程外,在「公屋6號地盤」旁會新建單車徑及單車停放。至於在「錦上路公屋1號」跟體育中心之間的位置,會加建一條長約200米的雙線行車道以連接「東匯路」;同時在「錦上路公屋4A」地盤旁的「錦莆路」也會擴闊為雙線行車道。當然,這些改善工程是否足以應付突如其來的龐大人口,這則另作別話。

錦上路站道路改善工程
錦上路站_公屋用地附近道路改善工程

低密度景觀受制於區內發展

因此,純粹看其配套及交通,暫時只有鄰近「錦上路站」為其最大賣點,其他配套還有待發展,會考驗樓盤能否用溢價推售的原因之一。「柏瓏」集中在「錦上路」以西的地盤,有三座物業挨得較貼近西鐵線,包括第一期的「1座」及「7-10座」;以及第二期的「3-5座」;另外有三座則貼近「錦河路」而建,前方會望向「青朗公路」,包括今次推售的「柏瓏I」(第一期2-3座、5-6座);以及第二期「1-2座」。由於「錦上路」周邊的規劃,人口密度的大增,也對樓盤的居住環境、以及景觀構成一些不穩定因素。

柏瓏分布

柏瓏鳥瞰規劃與平面圖

柏瓏景觀分析

一線單位(向東望內園景)

樓盤大部份單位扭向東面,望向內園方向,雖然長遠會被前方其他期數阻擋,包括「2座A2-A3室」、「3座A1-A6室」、「5座A1-A6室」、「6座A1-A6室」,低層可以望內園泳池景,之後則會望向另一期的樓景。不過這類單位已被歸納為樓盤一線之選,會望到內園會所景、亦有其他期數來阻擋列車噪音問題。(一線單位: 2座A2-A3室、3座A1-A6室、5座A1-A6室、6座A1-A6室)

3座A1-A6室
3座A1-A6室

二線單位(向北望錦田全景)

原本我們《胡.說樓市》會認為,第二座「A1室」才是一線景觀,因為望向北面,朝向「錦田」「下高埔村」附近方向,但後來經商討後,認為這方位受「港鐵錦田大樓」的影響也不輕,據資料反映該大樓也有八層樓高,故重新檢視後,認為應該把它列作二線景觀之選;另向西北方向則有一幅用地長遠有可能會規劃作住宅發展,興建12層高、提供1,106個單位。不過相比其他單位的景觀而言,這裡已不算最差的一類。事實上,「2座B1室」的客房也望到如此景觀,但因單位的主人房及客廳均扭向了西面,其價值卻大打折扣,這個方位的缺點會在下方詳述。(二線單位:  2座A1室)

2座A1室
2座A1室

三線單位(向西望公路、祖墳景)

樓盤的另一半單位則扭向西面,望向「錦河路」方向。正如之前所述,「錦河路」會進行道路擴闊工程,加強了「東匯路」至「錦河路」再接駁至「錦田公路」的接駁,車來車往可能有噪音問題外,實情在「錦河路」前方已經是「青朗公路」,也就是由「大欖隧道」轉駁出來的公路,車輛飛馳電掣,勢必有噪音。這方向的單位包括「2座B1室」(註: 前述為一線單位)、「2座B2-B5室」、「3座B2-B9室」、「5座B2-B9室」、「6座B2-B9室」,需要進行噪音緩解措施,跟希望住在新界區寧靜的期望,可能有一點點落差。更重要一點,樓盤在「青朗公路」對出的山坡設有大量祖墳景,最受影響的單位為2座單位,揀樓時要特別留意。(三線單位 2座B1-B5室、3座B2-B9室、5座B2-B9室、6座B2-B9室)

5座B2-B9室
5座B2-B9室

尾選單位(樓景互對望)

還有幾柱單位,其景觀座落在大單邊,會跟其他座數對望,不單未能正望內園,卻因開則導致側望公路,而要做噪音緩解措施,包括「3座B1室」、「3座B2室」(客房及主人房),會跟「5座B1室」、「5座B2室」(客房及主人房)長期形成對望格局。另外「6座B1室」及「6座B2室」(客房及主人房)亦會跟第二期的樓景長期對望。(尾選單位: 3座B1室、3座B2室(客房及主人房)、5座B1室、5座B2室(客房及主人房)、6座B1室、6座B2室(客房及主人房)

6座B1室、6座B2室
6座B1室、6座B2室

: 柏瓏I景觀分布

 景觀單位
一線單位望內園景2座A2-A3室
3座A1-A6室
5座A1-A6室
6座A1-A6室
二線單位望錦田全景2座A1室
三線單位望公路景、望祖墳景2座B1-B5室
3座B2-B9室
5座B2-B9室
6座B2-B9室
尾選單位樓景互對望3座B1室
3座B2室(客房及主人房)
5座B1室
5座B2室(客房及主人房)
6座B1室
6座B2室(客房及主人房)

供應重貨對居住環境影響

另一個要留意的因素就是供應,並不是說供應重貨會影響私樓樓價,也不是說對「柏瓏I」會構成景觀上阻擋,因為這些供應對「柏瓏」其他期數的阻擋更大,而是說其居住密度肯定不是當下到現場視察的面貌。

已規劃發展項目:

私樓項目

已經規劃會興建的幾個地盤,除了是「錦上路站」二期,佔地5.17公頃尚待招標,按「錦上路站總綱發展藍圖」初步反映有十一座,並會在北面用地附近建公共廣場,及建行人天橋橫跨錦田河,連同「柏瓏1期」容納人口6,600人;以及南面的「八鄉維修廠」會興建43座、不超過26層高的住宅,提供6,060個單位,預計容納人口14,800人。

表: 錦上路附近私樓(已規劃)
 錦上路站二期八鄉維修車廠
   
佔地5.17公頃23.56公頃
地積比率3倍3倍
伙數2,692個(一期及二期)6,060個
人口6,600人14,800人
八鄉車廠總綱發展藍圖

過渡性房屋項目

還有值得一提,區內發展商都持有多幅用地,部份已申建改劃之一。其中最鄰近鐵路站,是恒基在「錦上路」對面馬路、捱近「東匯路」附近,其持有一幅佔地17,900呎的用地,現時規劃作「綜合發展區」(下圖: 紅色位置),原本打算興建68座洋房;但最新卻會發展六幢1,020個單位的「過渡性房屋」,容納人口2,751人。

錦田用地改劃
錦田用地改劃
恒基過渡性房屋原擬發展規劃
恒基過渡性房屋原擬發展規劃

公屋項目

除此之外,「錦上路」站附近已有三幅用地已決定作公營房屋發展。包括鄰近「柏瓏I」東面的「錦上路公屋6號」地盤,這幅地佔地27.9萬呎,建議會用三倍地積比率起樓,最高可建樓面約84萬呎,會興建4座17層高的公屋,合共1,550個單位,容納4,340人。另外沿著「東匯路」前往「錦上路站」以東南位置,這幅則設有「錦上路站1號」及「錦上路站4A號地盤」,會興建17座17層高住宅,合共有7,450個公屋。

表: 錦上路附近公營房屋(已規劃)
 第1號地盤第4A號地盤第6號地盤
地盤面積5.8公頃5.8公頃2.6公頃
地積比率3倍3倍3倍
可建樓面1,872,970呎1,872,970呎839,608呎
座數9座8座4座
層數17層17層17層
單位數目3,700個3,750個1,550個
容納人口10,360人10,500人4,340人
車位私家車: 150個
電單車: 30個
單車: 250個
私家車: 150個
電單車: 30個
單車: 250個
私家車: 70個
電單車:15個
單車: 100個
落成年份2025-2026年2028-2029年2025-2026年
錦上路站_1+4A+6號地盤公屋布局_2020
錦上路站_1+4A+6號地盤公屋布局_2020

尚待規劃的項目

私樓項目

事實上,這些只是眼前供應。因為政府規劃「錦田」時都已經計劃改劃區內其他用地作公私營用地,還有多幅尚待發展,故人口只有增減。包括在下圖標示為「3號」(註: 上文提及一線單位望向的項目)、在「4A號地盤以北」的「4C號」用地;挨近吳家村及石崗軍營附近的「7號」「8號」及「9號」用地、毗鄰八鄉維修中心的「5B號」用地,政府均有計劃改劃作私樓發展,建議採用地積比率0.8倍-2.1倍作住宅發展,預計可提供19,700個住宅單位。

: 錦上路站附近私樓項目(待規劃)
 位置地積比率層數伙數
3號地盤港鐵錦田大樓斜對面2.1倍121,106個
4C號地盤公屋4A號地盤以北2.1倍12626個
7號地盤吳家及石崗軍營附近1.5倍123,018個
8號地盤吳家及石崗軍營附近1.5倍12882個
9號地盤吳家村及石崗軍營附近0.8倍61,676個
5B號地盤鄰近八鄉維修車廠0.8倍6289個
錦田用地改劃_2
公屋項目

以至區內還有兩幅地會保留在其他期數的公屋發展,包括「4B號」及「5A號」用地,兩幅地剛好位於「錦上路站公屋4A號」及「錦上路站公屋1號」毗鄰,預計會多提供9,000個住宅單位,額外多容納26,500人。(上圖: 紫色位置)。所以回應剛才說,交通配套是否可以負荷得到,這是相當值得商榷的問題。

: 錦上路站附近私樓項目(待規劃)
 位置地積比率層數伙數
4B號地盤公屋4A地盤毗鄰3倍175,700個
5A號地盤公屋1號地盤毗鄰3倍173,300個

柏瓏鳥瞰平面圖

揀樓攻略

因此,當你放眼「柏瓏」時,大家一面倒吹捧「屯馬線」及「北部都會區」時,對於自住的用家來說,要先留意上述因素。倘若你也已經消化相關資訊而決定揀樓,一期共提供715個單位,以一房(一房開廚、一房連儲物室)、兩房(兩房開廚、兩房梗廚、兩房連儲物室)、三房(三房一套連儲物室、三房一套連儲物室及工人廁)為主。

光廁只有六柱單位提供

項目黑廁比例高企,全盤只有兩房開廚( 2座A1室、2座B1室)、兩房梗廚(3座B2室)、兩房連儲物室(3座A1室、5座A1室、6座A1室)屬於光廁,其餘全數屬黑廁設計。

垃圾房位置挨近座向

開則上,由於「2-3座」相通,而垃圾回收房會較挨近「2座A3室」的位置,故若居於3座單邊的住戶,便需要行得較遠才能夠丟掉家居垃圾;「5-6座」相通,垃圾回收房較挨近「6座A6室」,故5座單邊住戶也會面對同一問題。但當然這是見仁見智的問題,部份人寧願住得較遠離垃圾房,但因「柏瓏」屬於1層22伙(2-3座);以及1層26伙(5-6座),故也要考慮對起居生活的細節。

不少單位需進行噪音緩解措施及望祖墳

要留意「柏瓏I」向西面的單位會朝向「青朗公路」,會受車聲噪音影響,故需要進行噪音緩解措施,詳情可參閱上方景觀一節中,「三線單位(向西望公路景)」。另外,二座面向公路方向的單位,或有較多比例單位會面向祖墳,揀樓時可留意我們的鳥瞰俯瞰圖。


一房單位(214個單位)

一房開廚(339-356呎)、首選「2座A2室」

一房單位全屬黑廁設計,全盤最細的一房開廚(339-356呎),共有124個單位,分布於八柱單位之中,首選一定是「2座A2室」356呎的單位,因為是唯一望內園的「一房開廚」設計。次選單位就以望公路景方向為主,包括「2座B2室」(354呎)、「3座B7室」(353呎)、「5座B8室」(354呎)及「6座B8室」(355呎),雖然要安裝隔音窗,但總比望樓景的單位吸引。由於面積介乎353-355呎,內櫳沒有大分別下,記住揀細不揀大。尾選單位為樓望樓單位,包括「3座B1室」、「5座B1室」及「6座B1室」都可以棄選。

: 一房開廚

單位呎數伙數景觀揀樓次序
2座A2室356呎16個望內園首選
3座B7室353呎16個望公路第二選擇
2座B2室354呎16個望公路第三選擇
5座B8室354呎16個望公路第三選擇
6座B8室355呎16個望公路第四選擇
3座B1室339呎16個樓望樓棄選
5座B1室339呎15個樓望樓棄選
6座B1室339呎13個樓望樓棄選

一房連儲物室(380-386呎)、首選「3座B3室」

升級版的一房單位為「一房連儲物室」,面積380-386呎,其儲物室面積35呎,雖然空間不算很大,但卻可作為工人房或小睡房使用。共有90個「一房連儲物室」,分布於六柱之中,全望公路景、需要進行噪緩解措施,內櫳分別不算很大,盡量揀細不揀大,故首選為「3座B3室」、次選「6座B3室」、之後為「5座B3室」,其餘則置於尾選,包括「3座B5室」、「5座B5室」、「6座B5室」。

: 一房連儲物室

單位呎數伙數揀樓次序
3座B3室380呎16伙首選
6座B3室381呎13伙第二選擇
5座B3室382呎16伙第三選擇
5座B5室384呎16伙第四選擇
6座B5室384呎13伙第五選擇
3座B5室386呎16伙尾選

兩房單位(389個單位)

兩房開廚(461-479呎)

首選: 光廁單位

如果不希望單位為黑廁,則只能在兩房之中選擇。由兩房入場版本的「兩房開廚」都已有少數光廁提供,故放眼兩房開廚的買家,必須先選擇這兩柱,就是「2座A1室」(472呎)及「2座B1室」(478呎),但這方位景觀卻非望內園,但也可以望到「港鐵錦田大樓」方向的山景單位。

次選: 內園單位

另外「兩房開廚」共有271個單位,分布於「柏瓏I」的17柱單位中,選擇眾多,次選應該放眼於望內園方向的單位,包括「2座A3室」(455呎)、「3座A5室」(474呎)、「3座A6室」(462呎)及「5座A2室」(479呎),這幾款開則都做到廳房同向。

尾選: 公路單位

其餘「兩房開廚」的單位,則扭向公路方向,除了受車聲影響外,其客房會縮了入主人房後方,故客房外望景觀會被左右牆身阻擋,光線會較暗,建議可放在尾選,包括「2座B3室」、「2座B5室」、「3座B6室」、「3座B8室」、「3座B9室」、「5座B6室」、「5座B7室」、「5座B9室」、「6座B6室」、「6座B7室」及「6座B9室」。

: 兩房開廚
兩房開廚特色單位
首選洗手間為光廁2座A1室
2座B1室
次選望內園景2座A3室
3座A5室
3座A6室
5座A2室
尾選望公路景2座B3室
2座B5室
3座B6室
3座B8室
3座B9室
5座B6室
5座B7室
5座B9室
6座B6室
6座B7室
6座B9室

兩房梗廚、首選「3座B2室」

如果你本身希望選擇梗廚,兩房只有三柱可選擇,包括「3座B2室」(513呎),屬全盤唯一兩房梗廚;以及設有儲物室的「5座B2室」(547-557呎)及「6座B2室」(547呎)可以提供。三款則之中,「3座B2室」屬少數光廁設計,若不介意單位沒有儲物室,建議把「3座B2室」列為首選。

: 梗廚單位

 面積洗手間景觀揀樓次序
3座B2室513呎光廁公路及樓望樓首選
5座B2室547-557呎黑廁公路及樓望樓次選
6座B2室547呎黑廁公路及樓望樓次選

兩房連儲物室

連同上述「5座B2室」及「6座B2室」計算,「兩房連儲物室」共有102個單位,面積由522-557呎,共由7柱單位提供。若不介意單位非梗廚,這款開則中首選為「3座A1室」、「5座A1室」及「6座A1室」,因為三柱單位均為光廁設計,其餘則可置於較尾選。

: 兩房連儲物室

兩房連儲物室特色單位
首選開廚、光廁單位3座A1室
5座A1室
6座A1室
次選梗廚、黑廁單位5座B2室
6座B2室
尾選開廚、黑廁單位6座A2室
6座A6室

三房單位(112個)

三房一套連儲物室

三房單位最細已經為「三房一套連儲物室」(727-746呎),共有64個單位,分布於「3座A2室」、「3座A3室」、「6座A3室」、「6座A5室」,全數做到廳房同向望向內園,故不用做噪音緩解措施。全數屬於梗廚、全數屬於黑廁,其開則分別主要在儲物室的擺位,部份會較挨近大門口,部份則置於進入睡房走廊位置。

三房一套連儲物室及套廁

樓盤最大一款則為「三房一套連儲物室及套廁」,面積由762-769呎,共由三柱提供,合共48個單位,全部位於第5座,分別為「5座A3室」、「5座A5室」及「5座A6室」,全數扭向內園方向,全數儲物室套廁置於廚房內,可作工人房使用,開則沒有太大差異,可按面積及負擔能力來排序。


價單與開價分析

「柏瓏」開價不應跟「The YOHO Hub」比較

「柏瓏」首批開出168個單位,扣除最高即供16%折扣後,均價17,608元,當大家直接把開價跟「The YOHO Hub」首批開價19,899多元對比,然後就形容「柏瓏」開價有折讓,別忘記「The YOHO Hub」銷情之呆滯,只售出約400多伙,佔一期約40%;而且雖然「元朗站」較「錦田站」入一個站,但發展成熟度則以「元朗站」佔優。因此,單純說:「疫情緩和,發展商已考慮市況因素,首批單位售價已經有折讓」,這個說法未免有點牽強。

不適合收租客及用家

「柏瓏」最細一房開放式,折扣後608萬元入場;兩房開廚黑廁也759萬元起,三房單位更誇張,入場價1,273萬元。記住,這些價錢都屬「即供價」,背後是假設你不借取任何按保,而自己支付四成至五成首期入市的一類。但如果若你需要採用按揭保險,你便需要選擇「建築期付款」,折扣額稍減少下,售價還要更高才真。一房入場價會提升至637萬、兩房795萬元、三房也要1,334萬元。然而,怎說「柏瓏」是一個樓花期兩年半物業,與其用這口價來承接「期貨」,為何不看看現貨市場有沒有選擇呢? 因為同一筆資金,如果你選擇了「柏瓏」期貨,用即供供樓,你會損失期內租金收入。

: 柏瓏開價

戶型推出訂價即供價建築期(選用按保)單位
1房開放式 (354呎)26伙723.8萬-796.7萬元608萬-669萬元637萬-701萬元2座B2室
5座B8室
1房連儲物室 (382-384呎)26伙793.5萬-855.6萬元667萬-719萬元698萬-753萬元5座B3室
5座B5室
2房開廚(黑廁) (455-474呎)72伙903.2萬-1,064.4萬元759萬-894萬元795萬-937萬元2座A3室
2座B3室
2座B5室
3座A5室
5座B6室
5座B7室
2房開廚(光廁) (472呎)13伙899.5萬-965.2萬元756萬-811萬元792萬-849萬元2座A1室
2房連儲物室 (547-557呎)13伙1,104.4萬-1,139.9萬元928萬-958萬元972萬-1,003萬元5座B2室
3房1套連儲物室 (727呎)9伙1,515.6萬-1,561.2萬元1,273萬-1,311萬元1,334萬-1,374萬元3座A2室
3房1套連儲物室及工人廁 (762呎)9伙1,616.7萬-1,666萬元1,358萬-1,399萬元1,423萬-1,466萬元5座A5室

開價可形容「溢價買期貨」

沿西鐵線搵盤,揸著「柏瓏」一房期貨價,在兩站之隔的朗屏站的「朗.城匯」,你可以買到類近質素的一房單位,現貨介乎620多萬至630萬元的選擇比比皆是。上到兩房單位,都是由信和及嘉華的「朗屏8號」,兩房單位800萬也有大量選擇。還有如果走到元朗站,參觀一下「Grand Yoho」其三房一套連工人房及工人廁,光廁設計單位,二手價也不用1,200萬元。選擇現貨可即買即住、又或者即買即收租。故一心打算自住用家需考慮是否值得用溢價來承接期貨。

表: 區內二手選擇

一房單位  
朗.城匯323呎629萬元
 333呎624萬元
 327呎633萬元
兩房單位  
朗屏8號491呎800萬元
 493呎788萬元
 481呎783萬元
三房單位  
GRAND YOHO778呎1,165萬元

僅適合刀仔鋸大樹炒家及換樓客

但這口價真的沒有吸引力? 我覺得吸引力很細,但有兩類客源都會考慮。第一類是睇中線的炒家;第二類換樓客。

炒家

如果你本身極盡看好「北部都會區」前景,而希望以低首期「刀仔鋸大樹」來換取長成交期搏升值的買家,可能你會貪其10%首期,入伙時才找尾數而入市,因為怎說在「柏瓏」入伙時也差不多可以解禁。問題是,周邊的基建是否已成型? 需知道附近公屋起碼要到2025才落成、「北環線」起碼2027年才動工,是否可在入伙時見到其升值,這點就值得投資者自己衡量。

換樓客

第二類客源就是希望「先買後賣」的換樓客。他們可掌握時間放售舊居、亦可趁樓花期籌集資金上會;亦可以把放售舊居時間拉到入伙後一年。但其最大弊處是,若希望借取按保換樓的買家,則必須要在樓花期內成功把舊居沽出才可以。另外,怎樣也要支付15%從價印花稅,因為發展商並沒有提供任何印花稅補貼、或印花稅過渡性貸款。

: 柏瓏潛在買家
 好處壞處
炒家少首期刀仔鋸大樹
入伙時差不多過禁售期
升值是否可期視乎基建是否成型?
公屋2025年落成、北環線起碼2027年落成
換樓客利用樓花期來沽售舊居
趁樓花期來籌集資金
放售舊居時間可延至入伙後一年
希望借取按保,必須在樓花期內成功沽出舊居需要先支付15%從價印花稅,發展商沒有任何補貼

付款辦法分析

歸納今次付款辦法,發展商也沒有不太花巧,一共只提供三款付款辦法。包括可獲最高折扣,類近即供的「180天付款辦法」,還有「360天付款辦法」,以及折扣額最少的「建築期付款」。正如之前所述,如果希望選擇「按揭保險」,則一定要選擇「建築期付款」辦法,在入伙時再申請按保才可以。

: 付款辦法

 支付條款基本折扣額額外折扣額累計
180天付款臨約: 5%
臨約後90天: 5%
臨約後180天: 90%
-6.5%-9.5%-16%
360天付款臨約: 5%
臨約後180天: 5%
臨約後360天: 90%
-5%-9.5%-14.5%
建築期付款臨約: 5%
臨約後180天: 5%
入伙: 90%
-2.5%-9.5%-12%

180天付款辦法

如果希望獲取最高16%的折扣額,就只能選擇「180天付款辦法」,在售樓處簽署臨約時先支付5%,然後在90天多支付5%,並在180天(約6個月)便找清餘額90%。因樓盤樓花期長達兩年半,超出舊按保樓花期一年的期限,亦未能透過借取新按保上會,故買家需要預備高達40-60%的首期,餘額再向傳統銀行承做按揭上會。

360天付款辦法

如果希望把成交期拉長至一年的買家,則可以選擇「360天付款辦法」,在售樓處簽署臨約時先支付5%,然後第六個月多支付5%,餘額則在360天(約一年)時才找清。雖然有長成交期的優勢,但因上會時物業仍有一年半才落成,故同樣地新舊按保也不適用,同樣必須自己預備高達40-60%的首期,餘額再向傳統銀行承做按揭上會。

建築期付款

因此,如果希望用少首期上車,則只能放眼於「建築期付款」,然後在物業落成時申請「新按保」。準買家在售樓處簽署臨約時先支付5%,然後第六個月多支付5%,餘額則入伙時才找清。雖然今次首張價單中,全數單位都跌入1,920萬元的按保門檻,但受制於960萬元的貸款額上限,部份超過1,200萬元(註: 首張價單18個單位)也未必能借取80%按揭。另外,值得留意選擇「建築期付款」最大隱憂是估值,始終目前市況前景未明,如市場波動導致樓價滑落,則有機會影響承造按揭的估值,買家有機會要抬錢上會。


供款實例

: 入場單位 (2座1樓B2室、354呎、訂價723.8萬元)

 180天付款辦法360天付款辦法建築期付款(新按保)
樓價608萬元618.8萬元637萬元
首期臨約: 30.4萬元
90天: 30.4萬元
180天: 182.4萬元
臨約: 30.94萬元
180天: 30.94萬元
360天: 185.64萬元
臨約: 31.85萬元
180天: 31.85萬元
貸款額60%: 364.8萬元60%: 371.28萬元90%: 573.3萬元
按保: 28.665萬元
月供14,414元14,670元23,785元
入息34,522元35,134元56,965元
第一筆資金263萬元268萬元86.4萬元

: 最貴單位 (5座15樓A5室、762呎、訂價1,666萬元)

 180天付款辦法360天付款辦法建築期付款(新按保)
樓價1,399萬元1,424萬元1,466萬元
首期臨約: 69.95萬元
90天: 69.95萬元
180天: 559.6萬元
臨約: 71.2萬元
180天: 71.2萬元
360天: 569.6萬元
臨約: 73.3萬元
180天: 73.3萬元
入伙: 359.4萬元
貸款額50%: 699.5萬元50%: 712萬元65.5%: 960萬元
按保: 21.504萬元
月供27,639元28,133元38,781元
入息66,195元67,378元92,881元
第一筆資金753萬元766萬元562萬元

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