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由信和、嘉華、中國海外合作發展、位於錦上路上蓋的「柏瓏I」(Grand Mayfair I) 即將推出，因其位於鐵路站優勢，勢成為第二季最矚目的樓盤之一。
「柏瓏」共由7座16-17層高組成，合共提供2,200個住宅單位，但會再細分兩期推售，今次推售的「1A期」(柏瓏I)共有兩幢(2-3座、5-6座)物業，合共715個住宅單位，提供一至三房，當中又以一房及兩房佔多數。
原屬低密度環境的錦田區，現時環境頗荒蕪，所以物業開價是否合理很視乎準買家放眼區內前景，周邊發展步伐、及發展過程對住戶的影響。我們會一文剖析其背景、交通配套、景觀、未來規劃。
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柏瓏一期資料
| 樓盤名稱 | 柏瓏一期 |
| 位置 | 錦上路站上蓋 |
| 單位數目 | 2,200個單位 (一期: 715個、二期: 1,485個) |
| 面積 | 339-769呎 |
| 戶型 | 一房: 339-386呎 (214個) 兩房: 455-557呎 (389個) 三房: 727-769呎 (112個) |
| 車位 | 住客車位: 189個 |
| 校網 | 74區校網 |
| 預計關鍵日期 | 2024年10月10日 |
| 綠色建築認證評級 | 暫定金級 |
| 發展商 | 信和、嘉華、中國海外、港鐵 |
| 官方網站 | https://www.grandmayfair.hk/en/gm1/ |
| 示範單位地址 | 尖沙咀中心 |
柏瓏一期開價
| 首批 | 168伙 |
| 折扣額 | 16% |
| 平均呎價 | $20,962 |
| 折扣後售價 | $17,608 |
| 區內呎價 | The YOHO Hub: 19,899元 海之戀: 20,240元 全．城匯: 20,030元 柏傲灣: 21,620元 |
VR錦上路站鳥瞰圖
項目背景
2013年: 政府釋放區內110公頃用地
過去一直以低密度住宅為主的錦田，在2013年《施政報告》後開始有轉變，因為政府落實在錦田南西鐵「錦上路站」及「八鄉維修中心」規劃作住宅發展，並對周邊110公頃用地進行檢討，其後規劃署對區內785公頃用地作研究，並在2014年3月完成土地用地檢討，沿西鐵「錦上路站」1.5公里範圍內共物色了14幅具發展潛力的土地作公私營住宅發展。
2017年: 錦上路站招標
港鐵在2017年4月推出了「錦上路上蓋」第一期招標，位於鐵路站的西面用地，該地盤面積448,600呎，預計可以興建高達123.7萬呎樓面，據招標條款規定須興建不少於1,652個住宅單位，當中40%單位需少於538呎，其後由信和、嘉華、中國海外合組財團以83.3億元投得，每呎地價6,735元。地價較由新地中標的「元朗站」上蓋(The YOHO Hub) 的6,350元高出6%，若跟早年發展「荃灣西站」的項目相比，今次的地價更高出32-116%。發展商於2019年入則起樓，發展為今天的「柏瓏」。
扣除建築費後再作分紅
雖然「錦上路站」的地價高於沿線的用地，但這不代表發展商開價高才是合理。因為按當時的招標條款而定，荃灣西站的「海之戀」、「全．城匯」及「柏傲灣」的招標條款，售樓利潤需要向港鐵作固定5%的分紅；元朗站上蓋「The YOHO Hub」及錦上路站上蓋「柏瓏」，雖然也需要跟港鐵就售樓利潤分紅5%，但卻可以先扣減建築費用。以「柏瓏」為例，發展商可在售樓收益中扣減80億建築成本、以及4.35億元顧問費後再作分紅，對地價產生了攤薄作用。
表: 西鐵沿線物業地價
| 元朗站 (The YOHO Hub) | 錦上路站 (柏瓏) | 荃灣西站 (海之戀) | 荃灣西站 (全．城匯) | 荃灣西站 (柏傲灣) | |
| 地盤面積 | 421,000呎 | 448,600呎 | 460,699呎 | 144,000呎 | 148,586呎 |
| 可建樓面 | 1,467,726呎 | 1,237,000呎 | 2,235,000呎 | 832,000呎 | 675,021呎 |
| 需提供 | >1,876個 | >1,652個 | 2,384個 | 942個 | 894個 |
| 中標價 | 93.2億元 | 83.3億元 | 96.31億元 | 26億元 | 34.34億元 |
| 每呎地價 | 6,350元 | 6,735元 | 4,309元 | 3,124元 | 5,081元 |
| 分紅模式 | 固定5%可扣除64億元建築費 | 固定5%可扣除80億元建築費及4.35億顧問費 | 固定5% | 固定5% | 固定5% |
胡．說評析
正因為招標條款為地價帶來攤薄效應，直接看地價高低來定奪售價高低未必完全準則確，究竟「柏瓏」開價幾錢為之合理? 更重要是看看錦田的環境如何，因為區內長久以來都是以低密度發展為主，隨著區內不斷開發，其未來配套發展、環境變化、以及對住戶影響對價格更有決定性影響。
現時配套欠奉
最近商場前往元朗或荃灣
「柏瓏」附近沒有什麼配套，簡單日常生活的餐廳，可以前往「盈匯坊」有少量餐廳提供，否則最近購物中心還是要乘搭西鐵往元朗站「Yoho Mall」或者往荃灣站「海之戀」商場。區內配套要待日後「錦上路站」商業項目、附近「八鄉維修中心」、及毗鄰公共屋邨的零售設施落成，才能提供一般民生所需購物設施。錦上路站「總綱發展藍圖」預留了約43萬呎的零售樓面設施。
區內預留了零售及社區設施
至於在「錦上路站」以東南的「第1號地盤」，挨近東匯路方，會設興建一座綜合大樓，內設運動中心、政府機構社區設施、醫療中心外 (下圖: 紅色位置) ，毗鄰也預留用地興建一座三層高的零售樓面。而在「第1號地盤」以北的「第4號地盤」也設有一層高的零售設施。
興建七公頃河畔公園
一定要放眼未來，因為區內的規劃會按《香港規劃準與準則》要求，提供九所幼稚園、五所小學、三間中學，(下圖: 淺紫色位置) 另會提供四間郵局及五個垃圾收集設施。同時亦會按建議在「吳家村」附近以東北位置興建七公頃的「河畔公園」(下圖: 綠色斜間位置) 約距離「柏瓏」600米左右的位置，以符合最人最少有一平方米的「休憩用地」標準。
交通配套待改善
設有臨時公共交通交匯處
現時興建中的「柏瓏」原屬交通交匯處(西面)用地，在1999年由立法會撥款興建，總工程金額5,630萬元，設有一個可供六部市區的士輪候的停車處、一個可供十部新界的士輪候的停車處、以及兩部供私家車上落的停車處。而站的東面，也就是日後「錦上路站二期」則興建了八個巴士停車處、四個專線小巴停車處、及一個路旁停車處。
永久公共運輸處設於「柏瓏I」以東
2011年審計署調查後認為其使用率極低，其後運輸署在2004年已把現在「柏瓏I」地盤的停車處轉至交匯處(東面)用地。其後政府在2016年刊憲永久關閉「柏瓏I」的公共運輸交匯處、電單車等設施，並於二期(東面)地盤重新設置「臨時公共運輸處」，指出會待「柏瓏I」(挨近東匯路)附近的永久公共交匯處完工後(下圖: 紫色部份)，再把二期(東面)的「臨時公共運輸處」拆卸。
西鐵線載客量接近飽和
基於巴士站及專線小巴路線以接駁區內為主，對外交通也必定依賴鐵路，這也是其位置最煞食的地方，因為其位置在荃灣站下一個站，是走出市區最近的一個站。不少在錦田附近的住戶，都會選擇「PARK AND RIDE」，因為附近的車位日泊60元，之後可轉乘西鐵接駁市區，但長期爆滿。只是我們之前論述「The YOHO Hub」時也表達過，西鐵已經接近飽和。鐵路公司公布的載客量 (每平方米站立六人)，在2015-2018年最繁忙時段，每小時載客量由49,200人上升至56,200人，載客量(乘客量/可載客量)則為72%。但由於部份息客未必願意站在過於擠擁的車廂，而寧願等待下班車，故若以每平方米站立四年計算載客量，在2016年起採用八卡列車運行後，在2018年的載客量達至101%，疫情慢慢回穩，打工仔重返工作崗位，其載客量也會隨之上升。
表: 西鐵線載客量(早上繁忙時段)
| 2015年 | 2016年 | 2017年 | 2018年 | 2020年 | |
| 可載客量 (每平方米站立6人) | 49,200 | 52,200 | 56,200 | 56,200 | 64,000 |
| 乘客量 | 36,400 | 36,800 | 40,300 | 40,400 | 33,500 |
| 載客率 (每平方米站立6人) | 74% | 70% | 72% | 72% | 60% |
| 載客率 (每平方米站立4人) | 104% | 99% | 101% | 101% | 84% |
錦上路站成北環線轉線大站
當然對於交通，大家也可能說應該放眼其未來。因為錦上路站會成為「北環線」的起首第一個站，在「北部都會區」發展上起重要作用。據「鐵路策略報告」，「北環線」長約10.7公里，提供穿梭於「錦上路站」和「古洞站」之間，途經PARK YOHO附近的「凹頭」、之後往「牛潭尾」、接駁至「新田」、「古洞」。。日後在「新田」還會支線接駁至「港深科技園河套區」；而「古洞」則會再興建延線接駁新界北，如坪輋、打鼓嶺、皇后山等，再跟東鐵線「粉嶺站」連接起來。我們可以再看看「錦上路站」的總綱發展藍圖，其路線剛好在「錦上路站」旁，有利日後轉乘。亦會成為接駁新界東及西的主要轉乘大站。
區內有小型道路改善工程
第二，現時區內道路網不算完善，但隨著未來附近公屋群陸續入伙，道路也有改善工程，包括由「錦上路公屋6號」地盤跟「柏瓏」連接的「錦河路」可跟「錦田公路」連接，未來會進行擴闊工程外，在「公屋6號地盤」旁會新建單車徑及單車停放。至於在「錦上路公屋1號」跟體育中心之間的位置，會加建一條長約200米的雙線行車道以連接「東匯路」；同時在「錦上路公屋4A」地盤旁的「錦莆路」也會擴闊為雙線行車道。當然，這些改善工程是否足以應付突如其來的龐大人口，這則另作別話。
低密度景觀受制於區內發展
因此，純粹看其配套及交通，暫時只有鄰近「錦上路站」為其最大賣點，其他配套還有待發展，會考驗樓盤能否用溢價推售的原因之一。「柏瓏」集中在「錦上路」以西的地盤，有三座物業挨得較貼近西鐵線，包括第一期的「1座」及「7-10座」；以及第二期的「3-5座」；另外有三座則貼近「錦河路」而建，前方會望向「青朗公路」，包括今次推售的「柏瓏I」(第一期2-3座、5-6座)；以及第二期「1-2座」。由於「錦上路」周邊的規劃，人口密度的大增，也對樓盤的居住環境、以及景觀構成一些不穩定因素。
柏瓏鳥瞰規劃與平面圖
柏瓏景觀分析
一線單位(向東望內園景)
樓盤大部份單位扭向東面，望向內園方向，雖然長遠會被前方其他期數阻擋，包括「2座A2-A3室」、「3座A1-A6室」、「5座A1-A6室」、「6座A1-A6室」，低層可以望內園泳池景，之後則會望向另一期的樓景。不過這類單位已被歸納為樓盤一線之選，會望到內園會所景、亦有其他期數來阻擋列車噪音問題。(一線單位: 2座A2-A3室、3座A1-A6室、5座A1-A6室、6座A1-A6室)
二線單位(向北望錦田全景)
原本我們《胡．說樓市》會認為，第二座「A1室」才是一線景觀，因為望向北面，朝向「錦田」「下高埔村」附近方向，但後來經商討後，認為這方位受「港鐵錦田大樓」的影響也不輕，據資料反映該大樓也有八層樓高，故重新檢視後，認為應該把它列作二線景觀之選；另向西北方向則有一幅用地長遠有可能會規劃作住宅發展，興建12層高、提供1,106個單位。不過相比其他單位的景觀而言，這裡已不算最差的一類。事實上，「2座B1室」的客房也望到如此景觀，但因單位的主人房及客廳均扭向了西面，其價值卻大打折扣，這個方位的缺點會在下方詳述。(二線單位: 2座A1室)
三線單位(向西望公路、祖墳景)
樓盤的另一半單位則扭向西面，望向「錦河路」方向。正如之前所述，「錦河路」會進行道路擴闊工程，加強了「東匯路」至「錦河路」再接駁至「錦田公路」的接駁，車來車往可能有噪音問題外，實情在「錦河路」前方已經是「青朗公路」，也就是由「大欖隧道」轉駁出來的公路，車輛飛馳電掣，勢必有噪音。這方向的單位包括「2座B1室」(註: 前述為一線單位)、「2座B2-B5室」、「3座B2-B9室」、「5座B2-B9室」、「6座B2-B9室」，需要進行噪音緩解措施，跟希望住在新界區寧靜的期望，可能有一點點落差。更重要一點，樓盤在「青朗公路」對出的山坡設有大量祖墳景，最受影響的單位為2座單位，揀樓時要特別留意。(三線單位 2座B1-B5室、3座B2-B9室、5座B2-B9室、6座B2-B9室)
尾選單位(樓景互對望)
還有幾柱單位，其景觀座落在大單邊，會跟其他座數對望，不單未能正望內園，卻因開則導致側望公路，而要做噪音緩解措施，包括「3座B1室」、「3座B2室」(客房及主人房)，會跟「5座B1室」、「5座B2室」(客房及主人房)長期形成對望格局。另外「6座B1室」及「6座B2室」(客房及主人房)亦會跟第二期的樓景長期對望。(尾選單位: 3座B1室、3座B2室(客房及主人房)、5座B1室、5座B2室(客房及主人房)、6座B1室、6座B2室(客房及主人房)
表: 柏瓏I景觀分布
| 景觀 | 單位 | |
| 一線單位 | 望內園景 | 2座A2-A3室 3座A1-A6室 5座A1-A6室 6座A1-A6室 |
| 二線單位 | 望錦田全景 | 2座A1室 |
| 三線單位 | 望公路景、望祖墳景 | 2座B1-B5室 3座B2-B9室 5座B2-B9室 6座B2-B9室 |
| 尾選單位 | 樓景互對望 | 3座B1室 3座B2室(客房及主人房) 5座B1室 5座B2室(客房及主人房) 6座B1室 6座B2室(客房及主人房) |
供應重貨對居住環境影響
另一個要留意的因素就是供應，並不是說供應重貨會影響私樓樓價，也不是說對「柏瓏I」會構成景觀上阻擋，因為這些供應對「柏瓏」其他期數的阻擋更大，而是說其居住密度肯定不是當下到現場視察的面貌。
已規劃發展項目:
私樓項目
已經規劃會興建的幾個地盤，除了是「錦上路站」二期，佔地5.17公頃尚待招標，按「錦上路站總綱發展藍圖」初步反映有十一座，並會在北面用地附近建公共廣場，及建行人天橋橫跨錦田河，連同「柏瓏1期」容納人口6,600人；以及南面的「八鄉維修廠」會興建43座、不超過26層高的住宅，提供6,060個單位，預計容納人口14,800人。
表: 錦上路附近私樓(已規劃)
| 錦上路站二期 | 八鄉維修車廠 | |
| 佔地 | 5.17公頃 | 23.56公頃 |
| 地積比率 | 3倍 | 3倍 |
| 伙數 | 2,692個(一期及二期) | 6,060個 |
| 人口 | 6,600人 | 14,800人 |
過渡性房屋項目
還有值得一提，區內發展商都持有多幅用地，部份已申建改劃之一。其中最鄰近鐵路站，是恒基在「錦上路」對面馬路、捱近「東匯路」附近，其持有一幅佔地17,900呎的用地，現時規劃作「綜合發展區」(下圖: 紅色位置)，原本打算興建68座洋房；但最新卻會發展六幢1,020個單位的「過渡性房屋」，容納人口2,751人。
公屋項目
除此之外，「錦上路」站附近已有三幅用地已決定作公營房屋發展。包括鄰近「柏瓏I」東面的「錦上路公屋6號」地盤，這幅地佔地27.9萬呎，建議會用三倍地積比率起樓，最高可建樓面約84萬呎，會興建4座17層高的公屋，合共1,550個單位，容納4,340人。另外沿著「東匯路」前往「錦上路站」以東南位置，這幅則設有「錦上路站1號」及「錦上路站4A號地盤」，會興建17座17層高住宅，合共有7,450個公屋。
表: 錦上路附近公營房屋(已規劃)
| 第1號地盤 | 第4A號地盤 | 第6號地盤 | |
| 地盤面積 | 5.8公頃 | 5.8公頃 | 2.6公頃 |
| 地積比率 | 3倍 | 3倍 | 3倍 |
| 可建樓面 | 1,872,970呎 | 1,872,970呎 | 839,608呎 |
| 座數 | 9座 | 8座 | 4座 |
| 層數 | 17層 | 17層 | 17層 |
| 單位數目 | 3,700個 | 3,750個 | 1,550個 |
| 容納人口 | 10,360人 | 10,500人 | 4,340人 |
| 車位 | 私家車: 150個 電單車: 30個 單車: 250個 | 私家車: 150個 電單車: 30個 單車: 250個 | 私家車: 70個 電單車:15個 單車: 100個 |
| 落成年份 | 2025-2026年 | 2028-2029年 | 2025-2026年 |
尚待規劃的項目
私樓項目
事實上，這些只是眼前供應。因為政府規劃「錦田」時都已經計劃改劃區內其他用地作公私營用地，還有多幅尚待發展，故人口只有增減。包括在下圖標示為「3號」(註: 上文提及一線單位望向的項目)、在「4A號地盤以北」的「4C號」用地；挨近吳家村及石崗軍營附近的「7號」「8號」及「9號」用地、毗鄰八鄉維修中心的「5B號」用地，政府均有計劃改劃作私樓發展，建議採用地積比率0.8倍-2.1倍作住宅發展，預計可提供19,700個住宅單位。
表: 錦上路站附近私樓項目(待規劃)
| 位置 | 地積比率 | 層數 | 伙數 | |
| 3號地盤 | 港鐵錦田大樓斜對面 | 2.1倍 | 12 | 1,106個 |
| 4C號地盤 | 公屋4A號地盤以北 | 2.1倍 | 12 | 626個 |
| 7號地盤 | 吳家及石崗軍營附近 | 1.5倍 | 12 | 3,018個 |
| 8號地盤 | 吳家及石崗軍營附近 | 1.5倍 | 12 | 882個 |
| 9號地盤 | 吳家村及石崗軍營附近 | 0.8倍 | 6 | 1,676個 |
| 5B號地盤 | 鄰近八鄉維修車廠 | 0.8倍 | 6 | 289個 |
公屋項目
以至區內還有兩幅地會保留在其他期數的公屋發展，包括「4B號」及「5A號」用地，兩幅地剛好位於「錦上路站公屋4A號」及「錦上路站公屋1號」毗鄰，預計會多提供9,000個住宅單位，額外多容納26,500人。(上圖: 紫色位置)。所以回應剛才說，交通配套是否可以負荷得到，這是相當值得商榷的問題。
表: 錦上路站附近私樓項目(待規劃)
| 位置 | 地積比率 | 層數 | 伙數 | |
| 4B號地盤 | 公屋4A地盤毗鄰 | 3倍 | 17 | 5,700個 |
| 5A號地盤 | 公屋1號地盤毗鄰 | 3倍 | 17 | 3,300個 |
柏瓏鳥瞰平面圖
揀樓攻略
因此，當你放眼「柏瓏」時，大家一面倒吹捧「屯馬線」及「北部都會區」時，對於自住的用家來說，要先留意上述因素。倘若你也已經消化相關資訊而決定揀樓，一期共提供715個單位，以一房(一房開廚、一房連儲物室)、兩房(兩房開廚、兩房梗廚、兩房連儲物室)、三房(三房一套連儲物室、三房一套連儲物室及工人廁)為主。
光廁只有六柱單位提供
項目黑廁比例高企，全盤只有兩房開廚( 2座A1室、2座B1室)、兩房梗廚(3座B2室)、兩房連儲物室(3座A1室、5座A1室、6座A1室)屬於光廁，其餘全數屬黑廁設計。
垃圾房位置挨近座向
開則上，由於「2-3座」相通，而垃圾回收房會較挨近「2座A3室」的位置，故若居於3座單邊的住戶，便需要行得較遠才能夠丟掉家居垃圾；「5-6座」相通，垃圾回收房較挨近「6座A6室」，故5座單邊住戶也會面對同一問題。但當然這是見仁見智的問題，部份人寧願住得較遠離垃圾房，但因「柏瓏」屬於1層22伙(2-3座)；以及1層26伙(5-6座)，故也要考慮對起居生活的細節。
不少單位需進行噪音緩解措施及望祖墳
要留意「柏瓏I」向西面的單位會朝向「青朗公路」，會受車聲噪音影響，故需要進行噪音緩解措施，詳情可參閱上方景觀一節中，「三線單位(向西望公路景)」。另外，二座面向公路方向的單位，或有較多比例單位會面向祖墳，揀樓時可留意我們的鳥瞰俯瞰圖。
一房單位(214個單位)
一房開廚(339-356呎)、首選「2座A2室」
一房單位全屬黑廁設計，全盤最細的一房開廚(339-356呎)，共有124個單位，分布於八柱單位之中，首選一定是「2座A2室」356呎的單位，因為是唯一望內園的「一房開廚」設計。次選單位就以望公路景方向為主，包括「2座B2室」(354呎)、「3座B7室」(353呎)、「5座B8室」(354呎)及「6座B8室」(355呎)，雖然要安裝隔音窗，但總比望樓景的單位吸引。由於面積介乎353-355呎，內櫳沒有大分別下，記住揀細不揀大。尾選單位為樓望樓單位，包括「3座B1室」、「5座B1室」及「6座B1室」都可以棄選。
表: 一房開廚
| 單位 | 呎數 | 伙數 | 景觀 | 揀樓次序 |
| 2座A2室 | 356呎 | 16個 | 望內園 | 首選 |
| 3座B7室 | 353呎 | 16個 | 望公路 | 第二選擇 |
| 2座B2室 | 354呎 | 16個 | 望公路 | 第三選擇 |
| 5座B8室 | 354呎 | 16個 | 望公路 | 第三選擇 |
| 6座B8室 | 355呎 | 16個 | 望公路 | 第四選擇 |
| 3座B1室 | 339呎 | 16個 | 樓望樓 | 棄選 |
| 5座B1室 | 339呎 | 15個 | 樓望樓 | 棄選 |
| 6座B1室 | 339呎 | 13個 | 樓望樓 | 棄選 |
一房連儲物室(380-386呎)、首選「3座B3室」
升級版的一房單位為「一房連儲物室」，面積380-386呎，其儲物室面積35呎，雖然空間不算很大，但卻可作為工人房或小睡房使用。共有90個「一房連儲物室」，分布於六柱之中，全望公路景、需要進行噪緩解措施，內櫳分別不算很大，盡量揀細不揀大，故首選為「3座B3室」、次選「6座B3室」、之後為「5座B3室」，其餘則置於尾選，包括「3座B5室」、「5座B5室」、「6座B5室」。
表: 一房連儲物室
| 單位 | 呎數 | 伙數 | 揀樓次序 |
| 3座B3室 | 380呎 | 16伙 | 首選 |
| 6座B3室 | 381呎 | 13伙 | 第二選擇 |
| 5座B3室 | 382呎 | 16伙 | 第三選擇 |
| 5座B5室 | 384呎 | 16伙 | 第四選擇 |
| 6座B5室 | 384呎 | 13伙 | 第五選擇 |
| 3座B5室 | 386呎 | 16伙 | 尾選 |
兩房單位(389個單位)
兩房開廚(461-479呎)
首選: 光廁單位
如果不希望單位為黑廁，則只能在兩房之中選擇。由兩房入場版本的「兩房開廚」都已有少數光廁提供，故放眼兩房開廚的買家，必須先選擇這兩柱，就是「2座A1室」(472呎)及「2座B1室」(478呎)，但這方位景觀卻非望內園，但也可以望到「港鐵錦田大樓」方向的山景單位。
次選: 內園單位
另外「兩房開廚」共有271個單位，分布於「柏瓏I」的17柱單位中，選擇眾多，次選應該放眼於望內園方向的單位，包括「2座A3室」(455呎)、「3座A5室」(474呎)、「3座A6室」(462呎)及「5座A2室」(479呎)，這幾款開則都做到廳房同向。
尾選: 公路單位
其餘「兩房開廚」的單位，則扭向公路方向，除了受車聲影響外，其客房會縮了入主人房後方，故客房外望景觀會被左右牆身阻擋，光線會較暗，建議可放在尾選，包括「2座B3室」、「2座B5室」、「3座B6室」、「3座B8室」、「3座B9室」、「5座B6室」、「5座B7室」、「5座B9室」、「6座B6室」、「6座B7室」及「6座B9室」。
表: 兩房開廚
| 兩房開廚 | 特色 | 單位 |
| 首選 | 洗手間為光廁 | 2座A1室 2座B1室 |
| 次選 | 望內園景 | 2座A3室 3座A5室 3座A6室 5座A2室 |
| 尾選 | 望公路景 | 2座B3室 2座B5室 3座B6室 3座B8室 3座B9室 5座B6室 5座B7室 5座B9室 6座B6室 6座B7室 6座B9室 |
兩房梗廚、首選「3座B2室」
如果你本身希望選擇梗廚，兩房只有三柱可選擇，包括「3座B2室」(513呎)，屬全盤唯一兩房梗廚；以及設有儲物室的「5座B2室」(547-557呎)及「6座B2室」(547呎)可以提供。三款則之中，「3座B2室」屬少數光廁設計，若不介意單位沒有儲物室，建議把「3座B2室」列為首選。
表: 梗廚單位
| 面積 | 洗手間 | 景觀 | 揀樓次序 | |
| 3座B2室 | 513呎 | 光廁 | 公路及樓望樓 | 首選 |
| 5座B2室 | 547-557呎 | 黑廁 | 公路及樓望樓 | 次選 |
| 6座B2室 | 547呎 | 黑廁 | 公路及樓望樓 | 次選 |
兩房連儲物室
連同上述「5座B2室」及「6座B2室」計算，「兩房連儲物室」共有102個單位，面積由522-557呎，共由7柱單位提供。若不介意單位非梗廚，這款開則中首選為「3座A1室」、「5座A1室」及「6座A1室」，因為三柱單位均為光廁設計，其餘則可置於較尾選。
表: 兩房連儲物室
| 兩房連儲物室 | 特色 | 單位 |
| 首選 | 開廚、光廁單位 | 3座A1室 5座A1室 6座A1室 |
| 次選 | 梗廚、黑廁單位 | 5座B2室 6座B2室 |
| 尾選 | 開廚、黑廁單位 | 6座A2室 6座A6室 |
三房單位(112個)
三房一套連儲物室
三房單位最細已經為「三房一套連儲物室」(727-746呎)，共有64個單位，分布於「3座A2室」、「3座A3室」、「6座A3室」、「6座A5室」，全數做到廳房同向望向內園，故不用做噪音緩解措施。全數屬於梗廚、全數屬於黑廁，其開則分別主要在儲物室的擺位，部份會較挨近大門口，部份則置於進入睡房走廊位置。
三房一套連儲物室及套廁
樓盤最大一款則為「三房一套連儲物室及套廁」，面積由762-769呎，共由三柱提供，合共48個單位，全部位於第5座，分別為「5座A3室」、「5座A5室」及「5座A6室」，全數扭向內園方向，全數儲物室套廁置於廚房內，可作工人房使用，開則沒有太大差異，可按面積及負擔能力來排序。
價單與開價分析
「柏瓏」開價不應跟「The YOHO Hub」比較
「柏瓏」首批開出168個單位，扣除最高即供16%折扣後，均價17,608元，當大家直接把開價跟「The YOHO Hub」首批開價19,899多元對比，然後就形容「柏瓏」開價有折讓，別忘記「The YOHO Hub」銷情之呆滯，只售出約400多伙，佔一期約40%；而且雖然「元朗站」較「錦田站」入一個站，但發展成熟度則以「元朗站」佔優。因此，單純說：「疫情緩和，發展商已考慮市況因素，首批單位售價已經有折讓」，這個說法未免有點牽強。
不適合收租客及用家
「柏瓏」最細一房開放式，折扣後608萬元入場；兩房開廚黑廁也759萬元起，三房單位更誇張，入場價1,273萬元。記住，這些價錢都屬「即供價」，背後是假設你不借取任何按保，而自己支付四成至五成首期入市的一類。但如果若你需要採用按揭保險，你便需要選擇「建築期付款」，折扣額稍減少下，售價還要更高才真。一房入場價會提升至637萬、兩房795萬元、三房也要1,334萬元。然而，怎說「柏瓏」是一個樓花期兩年半物業，與其用這口價來承接「期貨」，為何不看看現貨市場有沒有選擇呢? 因為同一筆資金，如果你選擇了「柏瓏」期貨，用即供供樓，你會損失期內租金收入。
表: 柏瓏開價
| 戶型 | 推出 | 訂價 | 即供價 | 建築期(選用按保) | 單位 |
| 1房開放式 (354呎) | 26伙 | 723.8萬-796.7萬元 | 608萬-669萬元 | 637萬-701萬元 | 2座B2室 5座B8室 |
| 1房連儲物室 (382-384呎) | 26伙 | 793.5萬-855.6萬元 | 667萬-719萬元 | 698萬-753萬元 | 5座B3室 5座B5室 |
| 2房開廚(黑廁) (455-474呎) | 72伙 | 903.2萬-1,064.4萬元 | 759萬-894萬元 | 795萬-937萬元 | 2座A3室 2座B3室 2座B5室 3座A5室 5座B6室 5座B7室 |
| 2房開廚(光廁) (472呎) | 13伙 | 899.5萬-965.2萬元 | 756萬-811萬元 | 792萬-849萬元 | 2座A1室 |
| 2房連儲物室 (547-557呎) | 13伙 | 1,104.4萬-1,139.9萬元 | 928萬-958萬元 | 972萬-1,003萬元 | 5座B2室 |
| 3房1套連儲物室 (727呎) | 9伙 | 1,515.6萬-1,561.2萬元 | 1,273萬-1,311萬元 | 1,334萬-1,374萬元 | 3座A2室 |
| 3房1套連儲物室及工人廁 (762呎) | 9伙 | 1,616.7萬-1,666萬元 | 1,358萬-1,399萬元 | 1,423萬-1,466萬元 | 5座A5室 |
開價可形容「溢價買期貨」
沿西鐵線搵盤，揸著「柏瓏」一房期貨價，在兩站之隔的朗屏站的「朗．城匯」，你可以買到類近質素的一房單位，現貨介乎620多萬至630萬元的選擇比比皆是。上到兩房單位，都是由信和及嘉華的「朗屏8號」，兩房單位800萬也有大量選擇。還有如果走到元朗站，參觀一下「Grand Yoho」其三房一套連工人房及工人廁，光廁設計單位，二手價也不用1,200萬元。選擇現貨可即買即住、又或者即買即收租。故一心打算自住用家需考慮是否值得用溢價來承接期貨。
表: 區內二手選擇
| 一房單位 | ||
| 朗．城匯 | 323呎 | 629萬元 |
| 333呎 | 624萬元 | |
| 327呎 | 633萬元 | |
| 兩房單位 | ||
| 朗屏8號 | 491呎 | 800萬元 |
| 493呎 | 788萬元 | |
| 481呎 | 783萬元 | |
| 三房單位 | ||
| GRAND YOHO | 778呎 | 1,165萬元 |
僅適合刀仔鋸大樹炒家及換樓客
但這口價真的沒有吸引力? 我覺得吸引力很細，但有兩類客源都會考慮。第一類是睇中線的炒家；第二類換樓客。
炒家
如果你本身極盡看好「北部都會區」前景，而希望以低首期「刀仔鋸大樹」來換取長成交期搏升值的買家，可能你會貪其10%首期，入伙時才找尾數而入市，因為怎說在「柏瓏」入伙時也差不多可以解禁。問題是，周邊的基建是否已成型? 需知道附近公屋起碼要到2025才落成、「北環線」起碼2027年才動工，是否可在入伙時見到其升值，這點就值得投資者自己衡量。
換樓客
第二類客源就是希望「先買後賣」的換樓客。他們可掌握時間放售舊居、亦可趁樓花期籌集資金上會；亦可以把放售舊居時間拉到入伙後一年。但其最大弊處是，若希望借取按保換樓的買家，則必須要在樓花期內成功把舊居沽出才可以。另外，怎樣也要支付15%從價印花稅，因為發展商並沒有提供任何印花稅補貼、或印花稅過渡性貸款。
表: 柏瓏潛在買家
| 好處 | 壞處 | |
| 炒家 | 少首期刀仔鋸大樹 入伙時差不多過禁售期 | 升值是否可期視乎基建是否成型? 公屋2025年落成、北環線起碼2027年落成 |
| 換樓客 | 利用樓花期來沽售舊居 趁樓花期來籌集資金 放售舊居時間可延至入伙後一年 | 希望借取按保，必須在樓花期內成功沽出舊居需要先支付15%從價印花稅，發展商沒有任何補貼 |
付款辦法分析
歸納今次付款辦法，發展商也沒有不太花巧，一共只提供三款付款辦法。包括可獲最高折扣，類近即供的「180天付款辦法」，還有「360天付款辦法」，以及折扣額最少的「建築期付款」。正如之前所述，如果希望選擇「按揭保險」，則一定要選擇「建築期付款」辦法，在入伙時再申請按保才可以。
表: 付款辦法
| 支付條款 | 基本折扣額 | 額外折扣額 | 累計 | |
| 180天付款 | 臨約: 5% 臨約後90天: 5% 臨約後180天: 90% | -6.5% | -9.5% | -16% |
| 360天付款 | 臨約: 5% 臨約後180天: 5% 臨約後360天: 90% | -5% | -9.5% | -14.5% |
| 建築期付款 | 臨約: 5% 臨約後180天: 5% 入伙: 90% | -2.5% | -9.5% | -12% |
180天付款辦法
如果希望獲取最高16%的折扣額，就只能選擇「180天付款辦法」，在售樓處簽署臨約時先支付5%，然後在90天多支付5%，並在180天(約6個月)便找清餘額90%。因樓盤樓花期長達兩年半，超出舊按保樓花期一年的期限，亦未能透過借取新按保上會，故買家需要預備高達40-60%的首期，餘額再向傳統銀行承做按揭上會。
360天付款辦法
如果希望把成交期拉長至一年的買家，則可以選擇「360天付款辦法」，在售樓處簽署臨約時先支付5%，然後第六個月多支付5%，餘額則在360天(約一年)時才找清。雖然有長成交期的優勢，但因上會時物業仍有一年半才落成，故同樣地新舊按保也不適用，同樣必須自己預備高達40-60%的首期，餘額再向傳統銀行承做按揭上會。
建築期付款
因此，如果希望用少首期上車，則只能放眼於「建築期付款」，然後在物業落成時申請「新按保」。準買家在售樓處簽署臨約時先支付5%，然後第六個月多支付5%，餘額則入伙時才找清。雖然今次首張價單中，全數單位都跌入1,920萬元的按保門檻，但受制於960萬元的貸款額上限，部份超過1,200萬元(註: 首張價單18個單位)也未必能借取80%按揭。另外，值得留意選擇「建築期付款」最大隱憂是估值，始終目前市況前景未明，如市場波動導致樓價滑落，則有機會影響承造按揭的估值，買家有機會要抬錢上會。
供款實例
表: 入場單位 (2座1樓B2室、354呎、訂價723.8萬元)
| 180天付款辦法 | 360天付款辦法 | 建築期付款(新按保) | |
| 樓價 | 608萬元 | 618.8萬元 | 637萬元 |
| 首期 | 臨約: 30.4萬元 90天: 30.4萬元 180天: 182.4萬元 | 臨約: 30.94萬元 180天: 30.94萬元 360天: 185.64萬元 | 臨約: 31.85萬元 180天: 31.85萬元 |
| 貸款額 | 60%: 364.8萬元 | 60%: 371.28萬元 | 90%: 573.3萬元 按保: 28.665萬元 |
| 月供 | 14,414元 | 14,670元 | 23,785元 |
| 入息 | 34,522元 | 35,134元 | 56,965元 |
| 第一筆資金 | 263萬元 | 268萬元 | 86.4萬元 |
表: 最貴單位 (5座15樓A5室、762呎、訂價1,666萬元)
| 180天付款辦法 | 360天付款辦法 | 建築期付款(新按保) | |
| 樓價 | 1,399萬元 | 1,424萬元 | 1,466萬元 |
| 首期 | 臨約: 69.95萬元 90天: 69.95萬元 180天: 559.6萬元 | 臨約: 71.2萬元 180天: 71.2萬元 360天: 569.6萬元 | 臨約: 73.3萬元 180天: 73.3萬元 入伙: 359.4萬元 |
| 貸款額 | 50%: 699.5萬元 | 50%: 712萬元 | 65.5%: 960萬元 按保: 21.504萬元 |
| 月供 | 27,639元 | 28,133元 | 38,781元 |
| 入息 | 66,195元 | 67,378元 | 92,881元 |
| 第一筆資金 | 753萬元 | 766萬元 | 562萬元 |
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