【柏瓏I:揀樓攻略】錦上路站規劃、平面圖、售價、懶人包! (附VR鳥瞰平面圖)

【柏瓏I:揀樓攻略】錦上路站規劃、平面圖、售價、懶人包! (附VR鳥瞰平面圖)
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由信和、嘉華、中國海外合作發展、位於錦上路上蓋的「柏瓏I」(Grand Mayfair I) 即將推出,因其位於鐵路站優勢,勢成為第二季最矚目的樓盤之一。

「柏瓏」共由7座16-17層高組成,合共提供2,200個住宅單位,但會再細分兩期推售,今次推售的「1A期」(柏瓏I)共有兩幢(2-3座、5-6座)物業,合共715個住宅單位,提供一至三房,當中又以一房及兩房佔多數。

原屬低密度環境的錦田區,現時環境頗荒蕪,所以物業開價是否合理很視乎準買家放眼區內前景,周邊發展步伐、及發展過程對住戶的影響。我們會一文剖析其背景、交通配套、景觀、未來規劃。

本文目錄

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柏瓏一期資料

樓盤名稱柏瓏一期
位置錦上路站上蓋
單位數目2,200個單位 (一期: 715個、二期: 1,485個)
面積339-769呎
戶型一房: 339-386呎 (214個)
兩房: 455-557呎 (389個)
三房: 727-769呎 (112個)
車位住客車位: 189個
校網74區校網
預計關鍵日期2024年10月10日
綠色建築認證評級暫定金級
發展商信和、嘉華、中國海外、港鐵
官方網站https://www.grandmayfair.hk/en/gm1/
示範單位地址尖沙咀中心
柏瓏實際位置
柏瓏實際位置

柏瓏一期開價

首批168伙
折扣額16%
平均呎價$20,962
折扣後售價$17,608
區內呎價The YOHO Hub: 19,899元
海之戀: 20,240元
全.城匯: 20,030元
柏傲灣: 21,620元

VR錦上路站鳥瞰

項目背景

2013年: 政府釋放區內110公頃用地

過去一直以低密度住宅為主的錦田,在2013年《施政報告》後開始有轉變,因為政府落實在錦田南西鐵「錦上路站」及「八鄉維修中心」規劃作住宅發展,並對周邊110公頃用地進行檢討,其後規劃署對區內785公頃用地作研究,並在2014年3月完成土地用地檢討,沿西鐵「錦上路站」1.5公里範圍內共物色了14幅具發展潛力的土地作公私營住宅發展。

錦上路站檢討用地範圍
錦上路站檢討用地範圍

2017年: 錦上路站招標

港鐵在2017年4月推出了「錦上路上蓋」第一期招標,位於鐵路站的西面用地,該地盤面積448,600呎,預計可以興建高達123.7萬呎樓面,據招標條款規定須興建不少於1,652個住宅單位,當中40%單位需少於538呎,其後由信和、嘉華、中國海外合組財團以83.3億元投得,每呎地價6,735元。地價較由新地中標的「元朗站」上蓋(The YOHO Hub) 的6,350元高出6%,若跟早年發展「荃灣西站」的項目相比,今次的地價更高出32-116%。發展商於2019年入則起樓,發展為今天的「柏瓏」。

扣除建築費後再作分紅

雖然「錦上路站」的地價高於沿線的用地,但這不代表發展商開價高才是合理。因為按當時的招標條款而定,荃灣西站的「海之戀」、「全.城匯」及「柏傲灣」的招標條款,售樓利潤需要向港鐵作固定5%的分紅;元朗站上蓋「The YOHO Hub」及錦上路站上蓋「柏瓏」,雖然也需要跟港鐵就售樓利潤分紅5%,但卻可以先扣減建築費用。以「柏瓏」為例,發展商可在售樓收益中扣減80億建築成本、以及4.35億元顧問費後再作分紅,對地價產生了攤薄作用。

: 西鐵沿線物業地價

 元朗站 (The YOHO Hub)錦上路站 (柏瓏)荃灣西站 (海之戀)荃灣西站 (全.城匯)荃灣西站 (柏傲灣)  
地盤面積421,000呎448,600呎460,699呎144,000呎148,586呎
可建樓面1,467,726呎1,237,000呎2,235,000呎832,000呎675,021呎
需提供>1,876個>1,652個2,384個942個894個
中標價93.2億元83.3億元96.31億元26億元34.34億元
每呎地價6,350元6,735元4,309元3,124元5,081元
分紅模式固定5%可扣除64億元建築費固定5%可扣除80億元建築費及4.35億顧問費固定5%固定5%固定5%

胡.說評析

正因為招標條款為地價帶來攤薄效應,直接看地價高低來定奪售價高低未必完全準則確,究竟「柏瓏」開價幾錢為之合理?  更重要是看看錦田的環境如何,因為區內長久以來都是以低密度發展為主,隨著區內不斷開發,其未來配套發展、環境變化、以及對住戶影響對價格更有決定性影響。

現時配套欠奉

最近商場前往元朗或荃灣

「柏瓏」附近沒有什麼配套,簡單日常生活的餐廳,可以前往「盈匯坊」有少量餐廳提供,否則最近購物中心還是要乘搭西鐵往元朗站「Yoho Mall」或者往荃灣站「海之戀」商場。區內配套要待日後「錦上路站」商業項目、附近「八鄉維修中心」、及毗鄰公共屋邨的零售設施落成,才能提供一般民生所需購物設施。錦上路站「總綱發展藍圖」預留了約43萬呎的零售樓面設施。

錦上路站「總綱發展藍圖」預留了約43萬呎的零售樓面設施。
錦上路站「總綱發展藍圖」預留了約43萬呎的零售樓面設施。

區內預留了零售及社區設施

至於在「錦上路站」以東南的「第1號地盤」,挨近東匯路方,會設興建一座綜合大樓,內設運動中心、政府機構社區設施、醫療中心外 (下圖: 紅色位置) ,毗鄰也預留用地興建一座三層高的零售樓面。而在「第1號地盤」以北的「第4號地盤」也設有一層高的零售設施。

興建七公頃河畔公園

一定要放眼未來,因為區內的規劃會按《香港規劃準與準則》要求,提供九所幼稚園、五所小學、三間中學,(下圖: 淺紫色位置) 另會提供四間郵局及五個垃圾收集設施。同時亦會按建議在「吳家村」附近以東北位置興建七公頃的「河畔公園」(下圖: 綠色斜間位置) 約距離「柏瓏」600米左右的位置,以符合最人最少有一平方米的「休憩用地」標準。

錦上路站附近學校+公園配套
錦上路站附近學校+公園配套

交通配套待改善

設有臨時公共交通交匯處

現時興建中的「柏瓏」原屬交通交匯處(西面)用地,在1999年由立法會撥款興建,總工程金額5,630萬元,設有一個可供六部市區的士輪候的停車處、一個可供十部新界的士輪候的停車處、以及兩部供私家車上落的停車處。而站的東面,也就是日後「錦上路站二期」則興建了八個巴士停車處、四個專線小巴停車處、及一個路旁停車處。

錦上路站交通交匯處

永久公共運輸處設於「柏瓏I」以東

2011年審計署調查後認為其使用率極低,其後運輸署在2004年已把現在「柏瓏I」地盤的停車處轉至交匯處(東面)用地。其後政府在2016年刊憲永久關閉「柏瓏I」的公共運輸交匯處、電單車等設施,並於二期(東面)地盤重新設置「臨時公共運輸處」,指出會待「柏瓏I」(挨近東匯路)附近的永久公共交匯處完工後(下圖: 紫色部份),再把二期(東面)的「臨時公共運輸處」拆卸。

錦上路交通交匯處改建工程_刊憲
重置公共交通交匯處

西鐵線載客量接近飽和

基於巴士站及專線小巴路線以接駁區內為主,對外交通也必定依賴鐵路,這也是其位置最煞食的地方,因為其位置在荃灣站下一個站,是走出市區最近的一個站。不少在錦田附近的住戶,都會選擇「PARK AND RIDE」,因為附近的車位日泊60元,之後可轉乘西鐵接駁市區,但長期爆滿。只是我們之前論述「The YOHO Hub」時也表達過,西鐵已經接近飽和。鐵路公司公布的載客量 (每平方米站立六人),在2015-2018年最繁忙時段,每小時載客量由49,200人上升至56,200人,載客量(乘客量/可載客量)則為72%。但由於部份息客未必願意站在過於擠擁的車廂,而寧願等待下班車,故若以每平方米站立四年計算載客量,在2016年起採用八卡列車運行後,在2018年的載客量達至101%,疫情慢慢回穩,打工仔重返工作崗位,其載客量也會隨之上升。

錦上路站
: 西鐵線載客量(早上繁忙時段)
 2015年2016年2017年2018年2020年
可載客量 (每平方米站立6人)49,20052,20056,20056,20064,000
乘客量36,40036,80040,30040,40033,500
載客率 (每平方米站立6人)74%70%72%72%60%
載客率 (每平方米站立4人)  104%99%101%101%84%

錦上路站成北環線轉線大站

當然對於交通,大家也可能說應該放眼其未來。因為錦上路站會成為「北環線」的起首第一個站,在「北部都會區」發展上起重要作用。據「鐵路策略報告」,「北環線」長約10.7公里,提供穿梭於「錦上路站」和「古洞站」之間,途經PARK YOHO附近的「凹頭」、之後往「牛潭尾」、接駁至「新田」、「古洞」。。日後在「新田」還會支線接駁至「港深科技園河套區」;而「古洞」則會再興建延線接駁新界北,如坪輋、打鼓嶺、皇后山等,再跟東鐵線「粉嶺站」連接起來。我們可以再看看「錦上路站」的總綱發展藍圖,其路線剛好在「錦上路站」旁,有利日後轉乘。亦會成為接駁新界東及西的主要轉乘大站。

北環線

區內有小型道路改善工程

第二,現時區內道路網不算完善,但隨著未來附近公屋群陸續入伙,道路也有改善工程,包括由「錦上路公屋6號」地盤跟「柏瓏」連接的「錦河路」可跟「錦田公路」連接,未來會進行擴闊工程外,在「公屋6號地盤」旁會新建單車徑及單車停放。至於在「錦上路公屋1號」跟體育中心之間的位置,會加建一條長約200米的雙線行車道以連接「東匯路」;同時在「錦上路公屋4A」地盤旁的「錦莆路」也會擴闊為雙線行車道。當然,這些改善工程是否足以應付突如其來的龐大人口,這則另作別話。

錦上路站道路改善工程
錦上路站_公屋用地附近道路改善工程

低密度景觀受制於區內發展

因此,純粹看其配套及交通,暫時只有鄰近「錦上路站」為其最大賣點,其他配套還有待發展,會考驗樓盤能否用溢價推售的原因之一。「柏瓏」集中在「錦上路」以西的地盤,有三座物業挨得較貼近西鐵線,包括第一期的「1座」及「7-10座」;以及第二期的「3-5座」;另外有三座則貼近「錦河路」而建,前方會望向「青朗公路」,包括今次推售的「柏瓏I」(第一期2-3座、5-6座);以及第二期「1-2座」。由於「錦上路」周邊的規劃,人口密度的大增,也對樓盤的居住環境、以及景觀構成一些不穩定因素。

柏瓏分布

柏瓏鳥瞰規劃與平面圖

柏瓏景觀分析

一線單位(向東望內園景)

樓盤大部份單位扭向東面,望向內園方向,雖然長遠會被前方其他期數阻擋,包括「2座A2-A3室」、「3座A1-A6室」、「5座A1-A6室」、「6座A1-A6室」,低層可以望內園泳池景,之後則會望向另一期的樓景。不過這類單位已被歸納為樓盤一線之選,會望到內園會所景、亦有其他期數來阻擋列車噪音問題。(一線單位: 2座A2-A3室、3座A1-A6室、5座A1-A6室、6座A1-A6室)

3座A1-A6室
3座A1-A6室

二線單位(向北望錦田全景)

原本我們《胡.說樓市》會認為,第二座「A1室」才是一線景觀,因為望向北面,朝向「錦田」「下高埔村」附近方向,但後來經商討後,認為這方位受「港鐵錦田大樓」的影響也不輕,據資料反映該大樓也有八層樓高,故重新檢視後,認為應該把它列作二線景觀之選;另向西北方向則有一幅用地長遠有可能會規劃作住宅發展,興建12層高、提供1,106個單位。不過相比其他單位的景觀而言,這裡已不算最差的一類。事實上,「2座B1室」的客房也望到如此景觀,但因單位的主人房及客廳均扭向了西面,其價值卻大打折扣,這個方位的缺點會在下方詳述。(二線單位:  2座A1室)

2座A1室
2座A1室

三線單位(向西望公路、祖墳景)

樓盤的另一半單位則扭向西面,望向「錦河路」方向。正如之前所述,「錦河路」會進行道路擴闊工程,加強了「東匯路」至「錦河路」再接駁至「錦田公路」的接駁,車來車往可能有噪音問題外,實情在「錦河路」前方已經是「青朗公路」,也就是由「大欖隧道」轉駁出來的公路,車輛飛馳電掣,勢必有噪音。這方向的單位包括「2座B1室」(註: 前述為一線單位)、「2座B2-B5室」、「3座B2-B9室」、「5座B2-B9室」、「6座B2-B9室」,需要進行噪音緩解措施,跟希望住在新界區寧靜的期望,可能有一點點落差。更重要一點,樓盤在「青朗公路」對出的山坡設有大量祖墳景,最受影響的單位為2座單位,揀樓時要特別留意。(三線單位 2座B1-B5室、3座B2-B9室、5座B2-B9室、6座B2-B9室)

5座B2-B9室
5座B2-B9室

尾選單位(樓景互對望)

還有幾柱單位,其景觀座落在大單邊,會跟其他座數對望,不單未能正望內園,卻因開則導致側望公路,而要做噪音緩解措施,包括「3座B1室」、「3座B2室」(客房及主人房),會跟「5座B1室」、「5座B2室」(客房及主人房)長期形成對望格局。另外「6座B1室」及「6座B2室」(客房及主人房)亦會跟第二期的樓景長期對望。(尾選單位: 3座B1室、3座B2室(客房及主人房)、5座B1室、5座B2室(客房及主人房)、6座B1室、6座B2室(客房及主人房)

6座B1室、6座B2室
6座B1室、6座B2室

: 柏瓏I景觀分布

 景觀單位
一線單位望內園景2座A2-A3室
3座A1-A6室
5座A1-A6室
6座A1-A6室
二線單位望錦田全景2座A1室
三線單位望公路景、望祖墳景2座B1-B5室
3座B2-B9室
5座B2-B9室
6座B2-B9室
尾選單位樓景互對望3座B1室
3座B2室(客房及主人房)
5座B1室
5座B2室(客房及主人房)
6座B1室
6座B2室(客房及主人房)

供應重貨對居住環境影響

另一個要留意的因素就是供應,並不是說供應重貨會影響私樓樓價,也不是說對「柏瓏I」會構成景觀上阻擋,因為這些供應對「柏瓏」其他期數的阻擋更大,而是說其居住密度肯定不是當下到現場視察的面貌。

已規劃發展項目:

私樓項目

已經規劃會興建的幾個地盤,除了是「錦上路站」二期,佔地5.17公頃尚待招標,按「錦上路站總綱發展藍圖」初步反映有十一座,並會在北面用地附近建公共廣場,及建行人天橋橫跨錦田河,連同「柏瓏1期」容納人口6,600人;以及南面的「八鄉維修廠」會興建43座、不超過26層高的住宅,提供6,060個單位,預計容納人口14,800人。

表: 錦上路附近私樓(已規劃)
 錦上路站二期八鄉維修車廠
   
佔地5.17公頃23.56公頃
地積比率3倍3倍
伙數2,692個(一期及二期)6,060個
人口6,600人14,800人
八鄉車廠總綱發展藍圖
八鄉車廠總綱發展藍圖

過渡性房屋項目

還有值得一提,區內發展商都持有多幅用地,部份已申建改劃之一。其中最鄰近鐵路站,是恒基在「錦上路」對面馬路、捱近「東匯路」附近,其持有一幅佔地17,900呎的用地,現時規劃作「綜合發展區」(下圖: 紅色位置),原本打算興建68座洋房;但最新卻會發展六幢1,020個單位的「過渡性房屋」,容納人口2,751人。

錦田用地改劃
錦田用地改劃
恒基過渡性房屋原擬發展規劃
恒基過渡性房屋原擬發展規劃

公屋項目

除此之外,「錦上路」站附近已有三幅用地已決定作公營房屋發展。包括鄰近「柏瓏I」東面的「錦上路公屋6號」地盤,這幅地佔地27.9萬呎,建議會用三倍地積比率起樓,最高可建樓面約84萬呎,會興建4座17層高的公屋,合共1,550個單位,容納4,340人。另外沿著「東匯路」前往「錦上路站」以東南位置,這幅則設有「錦上路站1號」及「錦上路站4A號地盤」,會興建17座17層高住宅,合共有7,450個公屋。

表: 錦上路附近公營房屋(已規劃)
 第1號地盤第4A號地盤第6號地盤
地盤面積5.8公頃5.8公頃2.6公頃
地積比率3倍3倍3倍
可建樓面1,872,970呎1,872,970呎839,608呎
座數9座8座4座
層數17層17層17層
單位數目3,700個3,750個1,550個
容納人口10,360人10,500人4,340人
車位私家車: 150個
電單車: 30個
單車: 250個
私家車: 150個
電單車: 30個
單車: 250個
私家車: 70個
電單車:15個
單車: 100個
落成年份2025-2026年2028-2029年2025-2026年
錦上路站_1+4A+6號地盤公屋布局_2020

尚待規劃的項目

私樓項目

事實上,這些只是眼前供應。因為政府規劃「錦田」時都已經計劃改劃區內其他用地作公私營用地,還有多幅尚待發展,故人口只有增減。包括在下圖標示為「3號」(註: 上文提及一線單位望向的項目)、在「4A號地盤以北」的「4C號」用地;挨近吳家村及石崗軍營附近的「7號」「8號」及「9號」用地、毗鄰八鄉維修中心的「5B號」用地,政府均有計劃改劃作私樓發展,建議採用地積比率0.8倍-2.1倍作住宅發展,預計可提供19,700個住宅單位。

: 錦上路站附近私樓項目(待規劃)
 位置地積比率層數伙數
3號地盤港鐵錦田大樓斜對面2.1倍121,106個
4C號地盤公屋4A號地盤以北2.1倍12626個
7號地盤吳家及石崗軍營附近1.5倍123,018個
8號地盤吳家及石崗軍營附近1.5倍12882個
9號地盤吳家村及石崗軍營附近0.8倍61,676個
5B號地盤鄰近八鄉維修車廠0.8倍6289個
錦田用地改劃_2
公屋項目

以至區內還有兩幅地會保留在其他期數的公屋發展,包括「4B號」及「5A號」用地,兩幅地剛好位於「錦上路站公屋4A號」及「錦上路站公屋1號」毗鄰,預計會多提供9,000個住宅單位,額外多容納26,500人。(上圖: 紫色位置)。所以回應剛才說,交通配套是否可以負荷得到,這是相當值得商榷的問題。

: 錦上路站附近私樓項目(待規劃)
 位置地積比率層數伙數
4B號地盤公屋4A地盤毗鄰3倍175,700個
5A號地盤公屋1號地盤毗鄰3倍173,300個

柏瓏鳥瞰平面圖

揀樓攻略

因此,當你放眼「柏瓏」時,大家一面倒吹捧「屯馬線」及「北部都會區」時,對於自住的用家來說,要先留意上述因素。倘若你也已經消化相關資訊而決定揀樓,一期共提供715個單位,以一房(一房開廚、一房連儲物室)、兩房(兩房開廚、兩房梗廚、兩房連儲物室)、三房(三房一套連儲物室、三房一套連儲物室及工人廁)為主。

光廁只有六柱單位提供

項目黑廁比例高企,全盤只有兩房開廚( 2座A1室、2座B1室)、兩房梗廚(3座B2室)、兩房連儲物室(3座A1室、5座A1室、6座A1室)屬於光廁,其餘全數屬黑廁設計。

垃圾房位置挨近座向

開則上,由於「2-3座」相通,而垃圾回收房會較挨近「2座A3室」的位置,故若居於3座單邊的住戶,便需要行得較遠才能夠丟掉家居垃圾;「5-6座」相通,垃圾回收房較挨近「6座A6室」,故5座單邊住戶也會面對同一問題。但當然這是見仁見智的問題,部份人寧願住得較遠離垃圾房,但因「柏瓏」屬於1層22伙(2-3座);以及1層26伙(5-6座),故也要考慮對起居生活的細節。

不少單位需進行噪音緩解措施及望祖墳

要留意「柏瓏I」向西面的單位會朝向「青朗公路」,會受車聲噪音影響,故需要進行噪音緩解措施,詳情可參閱上方景觀一節中,「三線單位(向西望公路景)」。另外,二座面向公路方向的單位,或有較多比例單位會面向祖墳,揀樓時可留意我們的鳥瞰俯瞰圖。


一房單位(214個單位)

一房開廚(339-356呎)、首選「2座A2室」

一房單位全屬黑廁設計,全盤最細的一房開廚(339-356呎),共有124個單位,分布於八柱單位之中,首選一定是「2座A2室」356呎的單位,因為是唯一望內園的「一房開廚」設計。次選單位就以望公路景方向為主,包括「2座B2室」(354呎)、「3座B7室」(353呎)、「5座B8室」(354呎)及「6座B8室」(355呎),雖然要安裝隔音窗,但總比望樓景的單位吸引。由於面積介乎353-355呎,內櫳沒有大分別下,記住揀細不揀大。尾選單位為樓望樓單位,包括「3座B1室」、「5座B1室」及「6座B1室」都可以棄選。

: 一房開廚

單位呎數伙數景觀揀樓次序
2座A2室356呎16個望內園首選
3座B7室353呎16個望公路第二選擇
2座B2室354呎16個望公路第三選擇
5座B8室354呎16個望公路第三選擇
6座B8室355呎16個望公路第四選擇
3座B1室339呎16個樓望樓棄選
5座B1室339呎15個樓望樓棄選
6座B1室339呎13個樓望樓棄選

一房連儲物室(380-386呎)、首選「3座B3室」

升級版的一房單位為「一房連儲物室」,面積380-386呎,其儲物室面積35呎,雖然空間不算很大,但卻可作為工人房或小睡房使用。共有90個「一房連儲物室」,分布於六柱之中,全望公路景、需要進行噪緩解措施,內櫳分別不算很大,盡量揀細不揀大,故首選為「3座B3室」、次選「6座B3室」、之後為「5座B3室」,其餘則置於尾選,包括「3座B5室」、「5座B5室」、「6座B5室」。

: 一房連儲物室

單位呎數伙數揀樓次序
3座B3室380呎16伙首選
6座B3室381呎13伙第二選擇
5座B3室382呎16伙第三選擇
5座B5室384呎16伙第四選擇
6座B5室384呎13伙第五選擇
3座B5室386呎16伙尾選

兩房單位(389個單位)

兩房開廚(461-479呎)

首選: 光廁單位

如果不希望單位為黑廁,則只能在兩房之中選擇。由兩房入場版本的「兩房開廚」都已有少數光廁提供,故放眼兩房開廚的買家,必須先選擇這兩柱,就是「2座A1室」(472呎)及「2座B1室」(478呎),但這方位景觀卻非望內園,但也可以望到「港鐵錦田大樓」方向的山景單位。

次選: 內園單位

另外「兩房開廚」共有271個單位,分布於「柏瓏I」的17柱單位中,選擇眾多,次選應該放眼於望內園方向的單位,包括「2座A3室」(455呎)、「3座A5室」(474呎)、「3座A6室」(462呎)及「5座A2室」(479呎),這幾款開則都做到廳房同向。

尾選: 公路單位

其餘「兩房開廚」的單位,則扭向公路方向,除了受車聲影響外,其客房會縮了入主人房後方,故客房外望景觀會被左右牆身阻擋,光線會較暗,建議可放在尾選,包括「2座B3室」、「2座B5室」、「3座B6室」、「3座B8室」、「3座B9室」、「5座B6室」、「5座B7室」、「5座B9室」、「6座B6室」、「6座B7室」及「6座B9室」。

: 兩房開廚
兩房開廚特色單位
首選洗手間為光廁2座A1室
2座B1室
次選望內園景2座A3室
3座A5室
3座A6室
5座A2室
尾選望公路景2座B3室
2座B5室
3座B6室
3座B8室
3座B9室
5座B6室
5座B7室
5座B9室
6座B6室
6座B7室
6座B9室

兩房梗廚、首選「3座B2室」

如果你本身希望選擇梗廚,兩房只有三柱可選擇,包括「3座B2室」(513呎),屬全盤唯一兩房梗廚;以及設有儲物室的「5座B2室」(547-557呎)及「6座B2室」(547呎)可以提供。三款則之中,「3座B2室」屬少數光廁設計,若不介意單位沒有儲物室,建議把「3座B2室」列為首選。

: 梗廚單位

 面積洗手間景觀揀樓次序
3座B2室513呎光廁公路及樓望樓首選
5座B2室547-557呎黑廁公路及樓望樓次選
6座B2室547呎黑廁公路及樓望樓次選

兩房連儲物室

連同上述「5座B2室」及「6座B2室」計算,「兩房連儲物室」共有102個單位,面積由522-557呎,共由7柱單位提供。若不介意單位非梗廚,這款開則中首選為「3座A1室」、「5座A1室」及「6座A1室」,因為三柱單位均為光廁設計,其餘則可置於較尾選。

: 兩房連儲物室

兩房連儲物室特色單位
首選開廚、光廁單位3座A1室
5座A1室
6座A1室
次選梗廚、黑廁單位5座B2室
6座B2室
尾選開廚、黑廁單位6座A2室
6座A6室

三房單位(112個)

三房一套連儲物室

三房單位最細已經為「三房一套連儲物室」(727-746呎),共有64個單位,分布於「3座A2室」、「3座A3室」、「6座A3室」、「6座A5室」,全數做到廳房同向望向內園,故不用做噪音緩解措施。全數屬於梗廚、全數屬於黑廁,其開則分別主要在儲物室的擺位,部份會較挨近大門口,部份則置於進入睡房走廊位置。

三房一套連儲物室及套廁

樓盤最大一款則為「三房一套連儲物室及套廁」,面積由762-769呎,共由三柱提供,合共48個單位,全部位於第5座,分別為「5座A3室」、「5座A5室」及「5座A6室」,全數扭向內園方向,全數儲物室套廁置於廚房內,可作工人房使用,開則沒有太大差異,可按面積及負擔能力來排序。


價單與開價分析

「柏瓏」開價不應跟「The YOHO Hub」比較

「柏瓏」首批開出168個單位,扣除最高即供16%折扣後,均價17,608元,當大家直接把開價跟「The YOHO Hub」首批開價19,899多元對比,然後就形容「柏瓏」開價有折讓,別忘記「The YOHO Hub」銷情之呆滯,只售出約400多伙,佔一期約40%;而且雖然「元朗站」較「錦田站」入一個站,但發展成熟度則以「元朗站」佔優。因此,單純說:「疫情緩和,發展商已考慮市況因素,首批單位售價已經有折讓」,這個說法未免有點牽強。

不適合收租客及用家

「柏瓏」最細一房開放式,折扣後608萬元入場;兩房開廚黑廁也759萬元起,三房單位更誇張,入場價1,273萬元。記住,這些價錢都屬「即供價」,背後是假設你不借取任何按保,而自己支付四成至五成首期入市的一類。但如果若你需要採用按揭保險,你便需要選擇「建築期付款」,折扣額稍減少下,售價還要更高才真。一房入場價會提升至637萬、兩房795萬元、三房也要1,334萬元。然而,怎說「柏瓏」是一個樓花期兩年半物業,與其用這口價來承接「期貨」,為何不看看現貨市場有沒有選擇呢? 因為同一筆資金,如果你選擇了「柏瓏」期貨,用即供供樓,你會損失期內租金收入。

: 柏瓏開價

戶型推出訂價即供價建築期(選用按保)單位
1房開放式 (354呎)26伙723.8萬-796.7萬元608萬-669萬元637萬-701萬元2座B2室
5座B8室
1房連儲物室 (382-384呎)26伙793.5萬-855.6萬元667萬-719萬元698萬-753萬元5座B3室
5座B5室
2房開廚(黑廁) (455-474呎)72伙903.2萬-1,064.4萬元759萬-894萬元795萬-937萬元2座A3室
2座B3室
2座B5室
3座A5室
5座B6室
5座B7室
2房開廚(光廁) (472呎)13伙899.5萬-965.2萬元756萬-811萬元792萬-849萬元2座A1室
2房連儲物室 (547-557呎)13伙1,104.4萬-1,139.9萬元928萬-958萬元972萬-1,003萬元5座B2室
3房1套連儲物室 (727呎)9伙1,515.6萬-1,561.2萬元1,273萬-1,311萬元1,334萬-1,374萬元3座A2室
3房1套連儲物室及工人廁 (762呎)9伙1,616.7萬-1,666萬元1,358萬-1,399萬元1,423萬-1,466萬元5座A5室

開價可形容「溢價買期貨」

沿西鐵線搵盤,揸著「柏瓏」一房期貨價,在兩站之隔的朗屏站的「朗.城匯」,你可以買到類近質素的一房單位,現貨介乎620多萬至630萬元的選擇比比皆是。上到兩房單位,都是由信和及嘉華的「朗屏8號」,兩房單位800萬也有大量選擇。還有如果走到元朗站,參觀一下「Grand Yoho」其三房一套連工人房及工人廁,光廁設計單位,二手價也不用1,200萬元。選擇現貨可即買即住、又或者即買即收租。故一心打算自住用家需考慮是否值得用溢價來承接期貨。

表: 區內二手選擇

一房單位  
朗.城匯323呎629萬元
 333呎624萬元
 327呎633萬元
兩房單位  
朗屏8號491呎800萬元
 493呎788萬元
 481呎783萬元
三房單位  
GRAND YOHO778呎1,165萬元

僅適合刀仔鋸大樹炒家及換樓客

但這口價真的沒有吸引力? 我覺得吸引力很細,但有兩類客源都會考慮。第一類是睇中線的炒家;第二類換樓客。

炒家

如果你本身極盡看好「北部都會區」前景,而希望以低首期「刀仔鋸大樹」來換取長成交期搏升值的買家,可能你會貪其10%首期,入伙時才找尾數而入市,因為怎說在「柏瓏」入伙時也差不多可以解禁。問題是,周邊的基建是否已成型? 需知道附近公屋起碼要到2025才落成、「北環線」起碼2027年才動工,是否可在入伙時見到其升值,這點就值得投資者自己衡量。

換樓客

第二類客源就是希望「先買後賣」的換樓客。他們可掌握時間放售舊居、亦可趁樓花期籌集資金上會;亦可以把放售舊居時間拉到入伙後一年。但其最大弊處是,若希望借取按保換樓的買家,則必須要在樓花期內成功把舊居沽出才可以。另外,怎樣也要支付15%從價印花稅,因為發展商並沒有提供任何印花稅補貼、或印花稅過渡性貸款。

: 柏瓏潛在買家
 好處壞處
炒家少首期刀仔鋸大樹
入伙時差不多過禁售期
升值是否可期視乎基建是否成型?
公屋2025年落成、北環線起碼2027年落成
換樓客利用樓花期來沽售舊居
趁樓花期來籌集資金
放售舊居時間可延至入伙後一年
希望借取按保,必須在樓花期內成功沽出舊居需要先支付15%從價印花稅,發展商沒有任何補貼

付款辦法分析

歸納今次付款辦法,發展商也沒有不太花巧,一共只提供三款付款辦法。包括可獲最高折扣,類近即供的「180天付款辦法」,還有「360天付款辦法」,以及折扣額最少的「建築期付款」。正如之前所述,如果希望選擇「按揭保險」,則一定要選擇「建築期付款」辦法,在入伙時再申請按保才可以。

: 付款辦法

 支付條款基本折扣額額外折扣額累計
180天付款臨約: 5%
臨約後90天: 5%
臨約後180天: 90%
-6.5%-9.5%-16%
360天付款臨約: 5%
臨約後180天: 5%
臨約後360天: 90%
-5%-9.5%-14.5%
建築期付款臨約: 5%
臨約後180天: 5%
入伙: 90%
-2.5%-9.5%-12%

180天付款辦法

如果希望獲取最高16%的折扣額,就只能選擇「180天付款辦法」,在售樓處簽署臨約時先支付5%,然後在90天多支付5%,並在180天(約6個月)便找清餘額90%。因樓盤樓花期長達兩年半,超出舊按保樓花期一年的期限,亦未能透過借取新按保上會,故買家需要預備高達40-60%的首期,餘額再向傳統銀行承做按揭上會。

360天付款辦法

如果希望把成交期拉長至一年的買家,則可以選擇「360天付款辦法」,在售樓處簽署臨約時先支付5%,然後第六個月多支付5%,餘額則在360天(約一年)時才找清。雖然有長成交期的優勢,但因上會時物業仍有一年半才落成,故同樣地新舊按保也不適用,同樣必須自己預備高達40-60%的首期,餘額再向傳統銀行承做按揭上會。

建築期付款

因此,如果希望用少首期上車,則只能放眼於「建築期付款」,然後在物業落成時申請「新按保」。準買家在售樓處簽署臨約時先支付5%,然後第六個月多支付5%,餘額則入伙時才找清。雖然今次首張價單中,全數單位都跌入1,920萬元的按保門檻,但受制於960萬元的貸款額上限,部份超過1,200萬元(註: 首張價單18個單位)也未必能借取80%按揭。另外,值得留意選擇「建築期付款」最大隱憂是估值,始終目前市況前景未明,如市場波動導致樓價滑落,則有機會影響承造按揭的估值,買家有機會要抬錢上會。


供款實例

: 入場單位 (2座1樓B2室、354呎、訂價723.8萬元)

 180天付款辦法360天付款辦法建築期付款(新按保)
樓價608萬元618.8萬元637萬元
首期臨約: 30.4萬元
90天: 30.4萬元
180天: 182.4萬元
臨約: 30.94萬元
180天: 30.94萬元
360天: 185.64萬元
臨約: 31.85萬元
180天: 31.85萬元
貸款額60%: 364.8萬元60%: 371.28萬元90%: 573.3萬元
按保: 28.665萬元
月供14,414元14,670元23,785元
入息34,522元35,134元56,965元
第一筆資金263萬元268萬元86.4萬元

: 最貴單位 (5座15樓A5室、762呎、訂價1,666萬元)

 180天付款辦法360天付款辦法建築期付款(新按保)
樓價1,399萬元1,424萬元1,466萬元
首期臨約: 69.95萬元
90天: 69.95萬元
180天: 559.6萬元
臨約: 71.2萬元
180天: 71.2萬元
360天: 569.6萬元
臨約: 73.3萬元
180天: 73.3萬元
入伙: 359.4萬元
貸款額50%: 699.5萬元50%: 712萬元65.5%: 960萬元
按保: 21.504萬元
月供27,639元28,133元38,781元
入息66,195元67,378元92,881元
第一筆資金753萬元766萬元562萬元

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