【樓市拆局】買樓搵擔保人,必須記住一個重點!

講到買樓,港人無不感到頭痕,全因樓價貴、上車難,找到合心水的單位,入息未必夠過壓力測試;入息夠過關,卻未必夠首期上車,所以不少人都扭盡六壬,只求能走過按揭大門,找來擔保人一同申請按揭是目前普遍的做法,卻又最多人忽略當中的陷阱。

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事實上,接近一半向我們查詢按揭的谷友,都要擔保人幫助上會,別以為他們都是年紀大、入息低的一群,其實他們很多都是公務員,甚至專業人士,只是單憑一己之力仍難以過關,可想而知尋找擔保人是多麼普遍。

尋找擔保人前必須緊記一個重點:擔保人是否已有按揭貸款。這個重點隨時左右你的借貸能力,需知在金管局現行的指引下,如你額外購入一個物業,借貸能力將被大幅壓縮,同一道理,即使新買家及借款人是首置,如擔保人已有按揭貸款,兩人的借貸能力同樣被壓縮。

最理想情況: 兩者均無按揭

尋找擔保人的最理想情況,是兩者都沒有按揭貸款,這樣擔保人就能發揮最大的功效,銀行會將借貸人及擔保人兩者的入息相加,從而計算出加息三厘後,供款有否超過入息60%的門檻,整套計算壓力測試的準則,都與一般首置客上車無異。

較壞情況: 擔保人有按揭

不過,如果擔保人已有按揭貸款,即使借貸人是首置,但銀行仍會以第二個物業的計算方式,來進行壓力測試。假設弟弟想買樓,但入息不夠過壓力測試,找來已在供樓的哥哥做擔保,銀行就會將弟弟與哥哥的按揭供款相加,從而計算出加息三厘後,總供款有否超過二人入息50%的門檻。換言之,壓力測試的基準要收緊10%,以同一供款金額計算,若擔保人有按揭,二人要有更高入息才能通過壓力測試。

如果你要申請按揭保險,情況會更嚴峻,壓力測試的基準要再收緊5%,即總供款有否超過二人入息45%,變相入息要求會更高。

以此推算,借貸人與擔保人均無按揭的話,自然對借貸人最好,因為可以用盡擔保人的供款能力,可是對擔保人卻不太公平。因為擔保人日後買樓,銀行計算其供款能力時,將會以第二個物業看待,即壓力測試的基準收緊10%,按揭保險費會較貴,而且要加上擔保物業的按揭供款計算,換言之,擔保人未來的借貸能力將被大幅削弱。這點,就算在按揭計算機上輸入所有資料,都未必能得出最準確的答案。

撰文:Henry

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