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【按揭擔保人】誰有資格做擔保?你要知的四件事!
Photo by lucas Favre on Unsplash

什麼是「按揭擔保人」?

所謂「擔保人」,就是當買家財力不足以應付物業按揭時,依靠另一位較具財政實力人士協助擔保上會。背後原理是,一旦借款人沒有能力履行債務責任,包括未能還款時,「擔保人」就會承擔其還款責任。所謂「擔保」並非「擔保」借貸人在上會時未能承擔的貸款,而是整筆貸款,這點必須留意。

第一件事:擔保人多只接受親屬

要成為「擔保人」,其實沒有明文規定誰人可做「擔保人」、誰人不可以做「擔保人」,最終也視乎銀行取態而定。一般來說,銀行只接受近親成為「擔保人」,包括父母、兄弟姊妹等;也有些銀行會寬鬆一點,會接受朋友作為「擔保人」。但值得注意一點,如果本身貸款涉及「按揭保險」,香港按揭證券公司有規定只接受「擔保人」跟「借貸人」具親屬關係。

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第二件事:壓力測試與按揭成數須下調

透過「擔保人」協助上會新購物業,一般情況來說,跟持有「第二套房」一樣,銀行在審批按揭時會較嚴謹一點,包括「按揭成數」會下調一成。例如物業樓價為800萬元,一般來說,在不申請新按保的情況下,買家最高可承造六成按揭,即可批出480萬元貸款 (800萬 X 60% = 480萬元),但透過擔保人協助上會後,買家最高只可承造五成按揭,現在只會批出400萬元貸款 (800萬 X 50% = 400萬元)。

以至計算「供款佔入息比率」及「壓力測試」也特別嚴格,需要分別下調一成,至40%及50%。

在這種情況下,如果物業估價不足,上會的難度亦會更大,如想知估價不足的處理方法,可按我跳往。

擔保人限制:

  • 最高按揭成數: 50%
  • 供款佔入息比率不得多於40%
  • 壓力測試下,供款佔入息不得多於50%

第三件事:按揭保險審批更嚴格

不過,如果新居需要借取「按揭保險」上會,又同時需要「擔保人」協助的話,一旦透過「按揭保險」申請額外貸款,貸款額較原有多20%以上,銀行及按揭證券公司會進一步收緊「供款佔入息比率」的要求。

簡單來說,基於「擔保人」的原則下,原有按揭額已由六成下調至五成,但希望透過「按揭保險」借八成按揭,就等於較原有按揭額多出30%。在這個情況下,供款佔入息比率要再下調5%。如果夫婦在持有舊物業期間,再購入新物業,新物業透過太太的名義購買,而丈夫則成為太太的擔保人,計算方法就是兩層樓的總供款額,不得多於兩人入息總和的35%;而在加息三厘後不得多於入息45%。

例子:舊物業加新物業

舉例,業主舊居樓價500萬元,借取60%按揭,每月供款額為11,000元;而第二層樓800萬元,原有貸款額下調至五成情況下,即只能向銀行借400萬元,業主打算申請按揭保險至八成,即會加借240萬元,前後累計借貸額高達640萬元,但由於按揭保險的份額較原按揭高20%以上(一按50% + 按揭保險30%),故兩層樓的總供款額,不得多於兩人入息總和的35%;而在加息三厘後不得多於入息45% (壓力測試)。兩層樓的供款額相加為37,000元,供款佔入息不得多於35%,月入需達105,700元才可通過測試。在加息三厘後,兩層樓的供款額相加為53,000元,供款佔入息不得多於45%下,月入117,700元才可過到負擔測試。

 舊物業新購入物業累計
樓價500萬元800萬元1,300萬元
貸款額300萬元一按(50%): 400萬元 按保(30%): 240萬元940萬元
每月供款11,000元26,000元37,000
每月供款(壓力測試)17,000元36,0005,300
月入要求117,700元

要注意一點,「擔保人」需要親屬關係。借取按揭保險只能作自住用途,如先生持有舊居、而利用太太名借「按揭保險」及「擔保人」身份購入新居,有可能需要向銀行及香港按揭證券公司證明居所作自住用途。

擔保人 + 按揭保險

  • 擔保人:只接受直系親屬
  • 最高按揭成數:50%
  • 供款佔入息比率不得多於35%
  • 壓力測試下,供款佔入息不得多於45%

第四件事:日後買樓難度增加

若你已成為朋友A的擔保人,而再買樓的難度會大增,因為朋友A的每月供款,需要計入你的供款作為壓力測試。假設朋友A目前月供$15,000,而你計劃再買樓,月供是$20,000,在計算每月供款開支時,朋友A的供款須包括在內,即銀行會假設你月供$35,000來計算壓力測試與供款佔入息比率。

而且,若朋友A延遲還款,擔保人在環聯(TU)的信貸報告可能受影響,令往後貸款難度增加,假如你想單方面甩擔保,也要經過銀行同意,並再審視朋友A的的負擔能力能否獨立負責該筆貸款。

另外,如為家人擔保再買樓,則需向銀行出示家人的貸款信,證明在家人貸款中,你只是擔保人的身分,因為信貸報告只會顯示你在Mortgage Count,並不會詳細列明你是擔保人角色。

重要資訊:擔保人 VS 借款人

假如你的負擔能力不足以應付該筆按揭貸款,銀行有可能要求增加擔保人,來確保你具備充足的還款能力,但如果你本身有債務,例如有私人貸款,再找擔保人的話,你的債項亦需被考慮至還款能力當中;但如果你只做按揭人(簡單而言即是業主),另外找丈夫為借款人,而非找他成為你的擔保人,銀行有可能只考慮丈夫的供款能力,而不需要把你的債務計算入兩人的還款能力中。

不過要注意的是,借款人與擔保人雖然性質相似,但追討次序卻有別。當按揭貸款被拖數,銀行首先會向借款人追討,追討不果後才向擔保人埋手,而且擔保人甩擔保是不需要重造按揭契,只需得到銀行批准便可;相反,若其中一方想退出借貸人身分,除要經銀行同意外,還要到律師樓重造按揭契,這樣會產生額外成本與手續。

重要資訊:擔保人與借款人都不需付辣稅

有很多人都問,成為擔保人與借款人後,是否已經犧牲首置名額,當要真正置業時便被視為購買第二層物業,需要付雙倍印花稅?答案是:否。

根據稅務局解釋,評定印花稅的基準是物業契,而非銀行的借貸安排,如果你只是作為擔保人或借款人,而沒有在該物業契中落名,則不牽涉印花稅事宜。

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