2020年第四季的新盤焦點也集中在新界區，新地在沙田多石街33號的「瓏珀山」，也會分開兩期推售，全數以三房大單位起步，明顯針對換樓客。由於項目在2020年8月已獲批預售樓花同意書，預計短期內也會發售。雖然樓盤規模不算大，但我們也希望一文讓大家了解清楚項目背景及特色。
「瓏珀山」第一期共由196個單位組成，面積由920-1,500呎之間，間隔上均以三房一套連儲物室作起步。物業的關鍵日期定為2022年5月31日，距樓盤落成約17個月，視乎開價有望可吸走一批「柏傲莊」大單位的回流客。
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快速跳往：項目背景、區內二手供應與呎價、景觀分析、交通與配套、間隔資料、揀樓攻略、付款辦法分析
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瓏珀山資料
| 期數 | 一期 | 二期 |
| 位置 | 沙田多石街33號 (鄰近水泉澳邨) | |
| 單位數目 | 196個 | 139個 |
| 面積 | 920-1,500呎 | 待定 |
| 戶型 | 3房1套+儲物室 3房1套+儲物室及書房 4房1套+儲物室 4房雙套+儲物室 | 待定 |
| 車位 | 待定 | 待定 |
| 關鍵日期 | 2022年5月31日 | 待定 |
| 校網 | 91校網 | |
| 綠色建築認證評級 | 待定 | |
| 發展商 | 新地 |
瓏珀山開價
| 首批 | 待定 |
| 折扣額 | 待定 |
| 平均呎價 | 待定 |
| 折扣後售價 | 待定 |
| 區內二手造價 | 帝堡城: 15,000元 欣廷軒: 18,000元 |
項目背景及特色
- 2014年前: 原為綠化地帶: 「瓏珀山」是水務署在「多石配水庫」以北的一塊空地，為配合政府增加土地供應下，規劃署在2014年建議把用地，由原規劃作「綠化地帶」改劃為「住宅乙類(2)」地帶，以作私人住宅發展，並在2015年向區議會作出咨詢。
- 2015年: 曾建議改為社區中心: 區議會會議上，有議員曾建議把「多石配水庫以北」的土地，由「綠化地帶」改劃為「社區中心」，理據是地皮鄰近的公屋「水泉澳邨」缺乏社區中心，而「沙角邨」、「乙明邨」及「博康邨」的社區中心使用率已達飽和。另有議員認同政府覓地建屋方向，卻需考慮交通及社區配套，以配合公屋「水泉澳邨」發展。
- 2015年: 改劃住宅建中小型住宅: 當時政府代表回應指備悉區議員意見，並指出民政事務總署決定是否在沙田設立「社區會堂」或「社區中心」時，會考慮沙田整體需要，表示已在「14B區」內有一所綜合大樓正在興建，設有體育館、社區會堂及分區圖書館，料可解決社區需求。最終地皮成功獲改劃，建議發展用地達121,635呎，以最大地積比率3.6倍發展住宅，最高建築物高度為120米，總樓面面積達437,887呎，擬議興建680個單位，容納人口約2,000人，似乎定位上也是以中小型住宅單位為主。
- 2016年: 新地中標起半山豪宅: 地政總署在2016年8月推出招標，由新地以23.6437億元中標，以最終的可建樓面434,004呎來計算，每呎地價5,448元。根據2019年3月，屋宇署的《資料月報》中顯示，發展商申請動工的單位數目為335伙，全數都以大單位為主，定位上以大圍半山豪宅。
瓏珀山發展方向
| 規劃署擬議 | 新地最終方案 | |
| 地盤面積 | 121,635呎 | 145,316呎 |
| 可建樓面 | 437,887呎 | 434,004呎 |
| 單位數目 | 680個 | 335個 |
| 中標價 | 23.6437億元 | |
| 每呎地價 | 5,448元呎 |
區內二手供應與呎價
由於樓盤較捱近「水泉澳邨」附近，位於「博康邨」及「威爾斯親王醫院」以南，靠近「馬鞍山郊野公園」位置，故可跟「瓏珀山」比較的二手物業較少，如果數區內新地有份發展的私樓項目，也要數到鄰近一城站的「欣廷軒」、以及小瀝源的「帝堡城」，但兩個項目均屬2000年代的出品，故只能作為一個參考。
- 欣廷軒: 座落在沙田第一城港鐵站旁，交通尚算方便，在2001年9月入伙。項目毗鄰為藍籌屋苑「沙田第一城」、以及居屋「愉翠苑」及「愉田苑」。四座物業、共提供1,024個單位，全數均為兩房細單位，面積395-435呎，屋苑提供256個車位。每層八個單位，其中各座的「AB、GH室」均朝向第一城站方向，而「CD、EF室」則望向愉翠苑及林大輝中學方向。截至2020年11月止，屋苑入場價約為750萬左右，平均呎價約18,000元左右，類近單位租金約為16,000元。
- 帝堡城: 物業座落小瀝源，位置上並不鄰近鐵路站，需要接駁屋苑村巴往來港鐵站，或乘坐小巴或巴士才可以。樓盤在1999年10月落成入伙。物業共由七座物業組成，共提供1,744個單位。項目樓高35-36層高，也多以兩至三房單位間隔為主，實用面介乎556-916呎之間，並提供1,223個車位，故車位比例尚算充足。項目呈L型擺位，當中項目「CD、EF室」均朝向內園方向，其餘「AB、GH室」則向外圍望山景。截至2020年11月止，兩房單位(ADEH室)約為820萬、三房單位(BCFG室)約為1000萬起步，屋苑平均呎價為15,000元。
區內已發展項目
| 欣廷軒 | 帝堡城 | |
| 座數 | 4座 | 7座 |
| 單位 | 1,024個 | 1,744個 |
| 面積 | 395-435呎 | 556-916呎 |
| 車位 | 256個 | 1,223個 |
| 入伙期 | 2001年9月 | 1999年10月 |
| 二手售價 | 750萬元 | 2房: 820萬元 3房: 1,000萬元 |
| 平均呎價 | 18,000元 | 15,000元 |
| 發展商 | 新地 | 新地 |
| 地址 | 插桅杆街及牛皮沙街 | 小瀝源路 |
胡說評析
景觀
- 遠眺沙田全景及城門河: 樓盤座落在多石配水庫以北的位置，由於位處半山，地理上有偏於一隅的優勢。在多石街轉入，經過麥當勞叔叔之家直上可到達樓盤。五座物業採取較低度的設計，呈大V型向多石街方向展開。由於位置上處地勢較高的位置，故可高高在上向下俯瞰沙田全景，高層可以遠眺城門河景色。
- 樓盤被GIC用地包圍: 樓盤前方會隔了一些綠化地帶，前方就設有三幅「政府、機構及社區用地」、以及還有一幅被劃為「休憩用途」的用地。其中位於樓盤以北的為「麥當奴叔叔之家」，是在1996年成立並讓18歲以下的患病兒童及其家人，在院方的轉介下入住。物業樓高三層，院內提供23個房間，並設有客飯廳、廚房、圖書館等。而樓盤以西的一幅，現時則為漁護署旗下的「新界界動物管理中心」，在新冠肺炎期間曾用作動物檢疫中心。
- 樓盤以西望公屋水泉澳邨: 從多石街走出路口，這裡還有一條高架天橋會接駁往水泉澳邨，位於樓盤以西的位置，部份單位會望向公屋方向，但水泉澳邨會處於山谷較入的位置，加上兩者之間有明顯間距，故對「瓏珀山」的景觀影響相對輕微。
- 樓盤以北望山景及配水庫: 至於樓盤以北，就會望向「多石配水庫」一帶，以及綠油油的山景為主，景觀頗為怡人，只是冬天則可能會較為寒冷，未必享有冬暖夏涼的優勢。
交通
- 巴士班次選擇有限: 「瓏珀山」贏景觀，卻明顯輸交通。最近的公共交通也必須行一段斜路在「沙田圍路」威爾斯親王醫院後方才有巴士站。當中除了兩班特別班次的巴士外，就只有一輛「82K」的巴士，經由第一城前往大圍，服務時間為早上6時正，而尾班車則在晚上11時，且班次稀疏，差不多30-35分鐘才有一班車。每程車費5.6元。
| 巴士 | 82K |
| 收費 | 5.6元 |
| 服務時間 | 6:00-23:00 |
| 班次 | 30-35分鐘 |
| 地點 | 沙田第一城、大圍 |
- 依賴水泉澳邨小巴: 如果乘搭小巴，則可依賴由水泉澳邨開出的專線小巴813及813A號，但最近也要步行至「麥當勞叔叔之家」才有站可上，可接駁前往沙田第一城及石門一帶。全程收費5.6元，每15-25分鐘有一班車，服時間由早上6時半至晚上10時半止。
| 專線小巴 | 813號 / 813A號 |
| 收費 | 5.6元 |
| 服務時間 | 6:30-22:30 |
| 班次 | 15-25分鐘 |
| 地點 | 沙田第一城、石門 |
- 屋苑欠缺配套: 交通優勢能否取回分數，仍視乎屋苑有沒有村巴接駁，以及能否提供一比一以上的車位比例，相關資料有仍待樓書公布時才知曉。屋苑也沒有自設商場設施，最近的也要依賴水泉澳的商場及街市、或者前往博康邨、以及沙田第一城的商場。
間隔
- 發展商資料: 雖然當日規劃署建議項目發展為600多伙的中小型住宅單位，但最終發展商卻以大單位為主打。據發展商披露，項目最細為三房一套連工人房、三房一套連儲物室及書房、四房一套連儲物室、以及四房雙套連儲物室，面積由920-1,500呎。
- 屋宇署入則資料: 我們暫時未能知道實質比例如何，但卻可以透過發展商在2019年3月遞交動工紙的資料中，大約了解一下單位的面積及數量如何。但再次提一提，由於屋宇署的實用面積數字並不包括廚廁位置，故跟實質面積會有差異，故只能作為參考。
瓏珀山(動工紙資料)
| 面積 | 伙數 |
| 601呎 | 146伙 |
| 713呎 | 100伙 |
| 800呎 | 37伙 |
| 900呎 | 40伙 |
| 1003呎 | 4伙 |
| 1170呎 | 3伙 |
| 1299呎 | 2伙 |
| 1390呎 | 2伙 |
| 1527呎 | 1伙 |
胡．說評分
在衡量及歸納各項因素後，按位置交通、配套、間隔及景觀等因素，以20分為滿分的話，我們《胡．說樓市》編輯團隊認為，位置及交通、以及配套也不方便，需要接駁小巴或巴士前往鐵路站，極其量只能給予1分。但景觀上卻可取得接近滿分。至於間隔上則只提供大單位為主，欠缺多樣化的間隔也只能給予2分，項目總分為8分。
《胡．說樓市》團隊評分
| 位置及交通 | 1分 |
| 配套 | 1分 |
| 間隔 | 2分 |
| 景觀 | 4分 |
| 總分 | 8分 |
揀盤策略
樓盤尚未公布樓書及價單，當推出價單後，我們會在此作出更新。
付款辦法
樓盤尚未公布樓書及價單，當推出價單後，我們會在此作出更新。
