【沙田瓏珀山】景觀、間隔、位置、交通深入評析!樓盤有咩隱憂?

2020年第四季的新盤焦點也集中在新界區,新地在沙田多石街33號的「瓏珀山」,也會分開兩期推售,全數以三房大單位起步,明顯針對換樓客。由於項目在2020年8月已獲批預售樓花同意書,預計短期內也會發售。雖然樓盤規模不算大,但我們也希望一文讓大家了解清楚項目背景及特色。

「瓏珀山」第一期共由196個單位組成,面積由920-1,500呎之間,間隔上均以三房一套連儲物室作起步。物業的關鍵日期定為2022年5月31日,距樓盤落成約17個月,視乎開價有望可吸走一批「柏傲莊」大單位的回流客。

如果想了解一些新盤的揀樓流程、以及按揭安排,我們團隊早前已製作了一些懶人包,可以下方橙色的快速鍵跳往。

快速跳往:項目背景區內二手供應與呎價景觀分析交通與配套間隔資料揀樓攻略付款辦法分析

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瓏珀山資料

期數一期二期
位置沙田多石街33號 (鄰近水泉澳邨) 
單位數目196個139個
面積920-1,500呎待定
戶型3房1套+儲物室
3房1套+儲物室及書房
4房1套+儲物室
4房雙套+儲物室
待定
車位待定待定
關鍵日期2022年5月31日待定
校網91校網 
綠色建築認證評級待定 
發展商新地 

瓏珀山開價

首批待定
折扣額待定
平均呎價待定
折扣後售價待定
區內二手造價帝堡城: 15,000元
欣廷軒: 18,000元

項目背景及特色

  • 2014年前: 原為綠化地帶: 「瓏珀山」是水務署在「多石配水庫」以北的一塊空地,為配合政府增加土地供應下,規劃署在2014年建議把用地,由原規劃作「綠化地帶」改劃為「住宅乙類(2)」地帶,以作私人住宅發展,並在2015年向區議會作出咨詢。
  • 2015: 曾建議改為社區中心: 區議會會議上,有議員曾建議把「多石配水庫以北」的土地,由「綠化地帶」改劃為「社區中心」,理據是地皮鄰近的公屋「水泉澳邨」缺乏社區中心,而「沙角邨」、「乙明邨」及「博康邨」的社區中心使用率已達飽和。另有議員認同政府覓地建屋方向,卻需考慮交通及社區配套,以配合公屋「水泉澳邨」發展。
  • 2015: 改劃住宅建中小型住宅: 當時政府代表回應指備悉區議員意見,並指出民政事務總署決定是否在沙田設立「社區會堂」或「社區中心」時,會考慮沙田整體需要,表示已在「14B區」內有一所綜合大樓正在興建,設有體育館、社區會堂及分區圖書館,料可解決社區需求。最終地皮成功獲改劃,建議發展用地達121,635呎,以最大地積比率3.6倍發展住宅,最高建築物高度為120米,總樓面面積達437,887呎,擬議興建680個單位,容納人口約2,000人,似乎定位上也是以中小型住宅單位為主。
  • 2016: 新地中標起半山豪宅: 地政總署在2016年8月推出招標,由新地以23.6437億元中標,以最終的可建樓面434,004呎來計算,每呎地價5,448元。根據2019年3月,屋宇署的《資料月報》中顯示,發展商申請動工的單位數目為335伙,全數都以大單位為主,定位上以大圍半山豪宅。

瓏珀山發展方向

 規劃署擬議新地最終方案
地盤面積121,635呎145,316呎
可建樓面437,887呎434,004呎
單位數目680個335個
中標價23.6437億元 
每呎地價5,448元呎 

區內二手供應與呎價

由於樓盤較捱近「水泉澳邨」附近,位於「博康邨」及「威爾斯親王醫院」以南,靠近「馬鞍山郊野公園」位置,故可跟「瓏珀山」比較的二手物業較少,如果數區內新地有份發展的私樓項目,也要數到鄰近一城站的「欣廷軒」、以及小瀝源的「帝堡城」,但兩個項目均屬2000年代的出品,故只能作為一個參考。

  • 欣廷軒: 座落在沙田第一城港鐵站旁,交通尚算方便,在2001年9月入伙。項目毗鄰為藍籌屋苑「沙田第一城」、以及居屋「愉翠苑」及「愉田苑」。四座物業、共提供1,024個單位,全數均為兩房細單位,面積395-435呎,屋苑提供256個車位。每層八個單位,其中各座的「AB、GH室」均朝向第一城站方向,而「CD、EF室」則望向愉翠苑及林大輝中學方向。截至2020年11月止,屋苑入場價約為750萬左右,平均呎價約18,000元左右,類近單位租金約為16,000元。
欣廷軒
  • 帝堡城: 物業座落小瀝源,位置上並不鄰近鐵路站,需要接駁屋苑村巴往來港鐵站,或乘坐小巴或巴士才可以。樓盤在1999年10月落成入伙。物業共由七座物業組成,共提供1,744個單位。項目樓高35-36層高,也多以兩至三房單位間隔為主,實用面介乎556-916呎之間,並提供1,223個車位,故車位比例尚算充足。項目呈L型擺位,當中項目「CD、EF室」均朝向內園方向,其餘「AB、GH室」則向外圍望山景。截至2020年11月止,兩房單位(ADEH室)約為820萬、三房單位(BCFG室)約為1000萬起步,屋苑平均呎價為15,000元。
區內二手供應

區內已發展項目

 欣廷軒帝堡城
座數4座7座
單位1,024個1,744個
面積395-435呎556-916呎
車位256個1,223個
入伙期2001年9月1999年10月
二手售價750萬元2房: 820萬元
3房: 1,000萬元
平均呎價18,000元15,000元
發展商新地新地
地址插桅杆街及牛皮沙街小瀝源路

胡說評析

景觀

  • 遠眺沙田全景及城門河: 樓盤座落在多石配水庫以北的位置,由於位處半山,地理上有偏於一隅的優勢。在多石街轉入,經過麥當勞叔叔之家直上可到達樓盤。五座物業採取較低度的設計,呈大V型向多石街方向展開。由於位置上處地勢較高的位置,故可高高在上向下俯瞰沙田全景,高層可以遠眺城門河景色。
瓏珀山
城門河景
  • 樓盤被GIC用地包圍: 樓盤前方會隔了一些綠化地帶,前方就設有三幅「政府、機構及社區用地」、以及還有一幅被劃為「休憩用途」的用地。其中位於樓盤以北的為「麥當奴叔叔之家」,是在1996年成立並讓18歲以下的患病兒童及其家人,在院方的轉介下入住。物業樓高三層,院內提供23個房間,並設有客飯廳、廚房、圖書館等。而樓盤以西的一幅,現時則為漁護署旗下的「新界界動物管理中心」,在新冠肺炎期間曾用作動物檢疫中心。
規劃大網圖
  • 樓盤以西望公屋水泉澳邨: 從多石街走出路口,這裡還有一條高架天橋會接駁往水泉澳邨,位於樓盤以西的位置,部份單位會望向公屋方向,但水泉澳邨會處於山谷較入的位置,加上兩者之間有明顯間距,故對「瓏珀山」的景觀影響相對輕微。
  • 樓盤以北望山景及配水庫: 至於樓盤以北,就會望向「多石配水庫」一帶,以及綠油油的山景為主,景觀頗為怡人,只是冬天則可能會較為寒冷,未必享有冬暖夏涼的優勢。
樓盤以西望公屋水泉澳邨

交通

  • 巴士班次選擇有限: 「瓏珀山」贏景觀,卻明顯輸交通。最近的公共交通也必須行一段斜路在「沙田圍路」威爾斯親王醫院後方才有巴士站。當中除了兩班特別班次的巴士外,就只有一輛「82K」的巴士,經由第一城前往大圍,服務時間為早上6時正,而尾班車則在晚上11時,且班次稀疏,差不多30-35分鐘才有一班車。每程車費5.6元。
巴士82K
收費5.6元
服務時間6:00-23:00
班次30-35分鐘
地點沙田第一城、大圍
  • 水泉澳邨小巴: 如果乘搭小巴,則可依賴由水泉澳邨開出的專線小巴813及813A號,但最近也要步行至「麥當勞叔叔之家」才有站可上,可接駁前往沙田第一城及石門一帶。全程收費5.6元,每15-25分鐘有一班車,服時間由早上6時半至晚上10時半止。
專線小巴813號 / 813A號
收費5.6元
服務時間6:30-22:30
班次15-25分鐘
地點沙田第一城、石門
  • 屋苑欠缺配套: 交通優勢能否取回分數,仍視乎屋苑有沒有村巴接駁,以及能否提供一比一以上的車位比例,相關資料有仍待樓書公布時才知曉。屋苑也沒有自設商場設施,最近的也要依賴水泉澳的商場及街市、或者前往博康邨、以及沙田第一城的商場。

間隔

  • 發展商資料: 雖然當日規劃署建議項目發展為600多伙的中小型住宅單位,但最終發展商卻以大單位為主打。據發展商披露,項目最細為三房一套連工人房、三房一套連儲物室及書房、四房一套連儲物室、以及四房雙套連儲物室,面積由920-1,500呎。
  • 屋宇署入則資料: 我們暫時未能知道實質比例如何,但卻可以透過發展商在2019年3月遞交動工紙的資料中,大約了解一下單位的面積及數量如何。但再次提一提,由於屋宇署的實用面積數字並不包括廚廁位置,故跟實質面積會有差異,故只能作為參考。

瓏珀山(動工紙資料)

面積伙數
601呎146伙
713呎100伙
800呎37伙
900呎40伙
1003呎4伙
1170呎3伙
1299呎2伙
1390呎2伙
1527呎1伙

胡.說評分

在衡量及歸納各項因素後,按位置交通、配套、間隔及景觀等因素,以20分為滿分的話,我們《胡.說樓市》編輯團隊認為,位置及交通、以及配套也不方便,需要接駁小巴或巴士前往鐵路站,極其量只能給予1分。但景觀上卻可取得接近滿分。至於間隔上則只提供大單位為主,欠缺多樣化的間隔也只能給予2分,項目總分為8分。

《胡.說樓市》團隊評分

位置及交通1分
配套1分
間隔2分
景觀4分
總分8分
註:由編輯團隊共同評分,總分為20分,每小項以5分為滿分。

揀盤策略

樓盤尚未公布樓書及價單,當推出價單後,我們會在此作出更新。

付款辦法

樓盤尚未公布樓書及價單,當推出價單後,我們會在此作出更新。

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