【沙田瓏珀山】景觀、間隔、位置、交通深入評析!樓盤有咩隱憂?

【沙田瓏珀山】景觀、間隔、位置、交通深入評析!樓盤有咩隱憂?
【沙田瓏珀山】景觀、間隔、位置、交通深入評析!樓盤有咩隱憂?

2020年第四季的新盤焦點也集中在新界區,新地在沙田多石街33號的「瓏珀山」,也會分開兩期推售,全數以三房大單位起步,明顯針對換樓客。由於項目在2020年8月已獲批預售樓花同意書,預計短期內也會發售。雖然樓盤規模不算大,但我們也希望一文讓大家了解清楚項目背景及特色。

「瓏珀山」第一期共由196個單位組成,面積由920-1,500呎之間,間隔上均以三房一套連儲物室作起步。物業的關鍵日期定為2022年5月31日,距樓盤落成約17個月,視乎開價有望可吸走一批「柏傲莊」大單位的回流客。

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瓏珀山資料

期數一期二期
位置沙田多石街33號 (鄰近水泉澳邨) 
單位數目196個139個
面積920-1,500呎待定
戶型3房1套+儲物室
3房1套+儲物室及書房
4房1套+儲物室
4房雙套+儲物室
待定
車位待定待定
關鍵日期2022年5月31日待定
校網91校網 
綠色建築認證評級待定 
發展商新地 

瓏珀山開價

首批待定
折扣額待定
平均呎價待定
折扣後售價待定
區內二手造價帝堡城: 15,000元
欣廷軒: 18,000元

項目背景及特色

  • 2014年前: 原為綠化地帶: 「瓏珀山」是水務署在「多石配水庫」以北的一塊空地,為配合政府增加土地供應下,規劃署在2014年建議把用地,由原規劃作「綠化地帶」改劃為「住宅乙類(2)」地帶,以作私人住宅發展,並在2015年向區議會作出咨詢。
  • 2015: 曾建議改為社區中心: 區議會會議上,有議員曾建議把「多石配水庫以北」的土地,由「綠化地帶」改劃為「社區中心」,理據是地皮鄰近的公屋「水泉澳邨」缺乏社區中心,而「沙角邨」、「乙明邨」及「博康邨」的社區中心使用率已達飽和。另有議員認同政府覓地建屋方向,卻需考慮交通及社區配套,以配合公屋「水泉澳邨」發展。
  • 2015: 改劃住宅建中小型住宅: 當時政府代表回應指備悉區議員意見,並指出民政事務總署決定是否在沙田設立「社區會堂」或「社區中心」時,會考慮沙田整體需要,表示已在「14B區」內有一所綜合大樓正在興建,設有體育館、社區會堂及分區圖書館,料可解決社區需求。最終地皮成功獲改劃,建議發展用地達121,635呎,以最大地積比率3.6倍發展住宅,最高建築物高度為120米,總樓面面積達437,887呎,擬議興建680個單位,容納人口約2,000人,似乎定位上也是以中小型住宅單位為主。
  • 2016: 新地中標起半山豪宅: 地政總署在2016年8月推出招標,由新地以23.6437億元中標,以最終的可建樓面434,004呎來計算,每呎地價5,448元。根據2019年3月,屋宇署的《資料月報》中顯示,發展商申請動工的單位數目為335伙,全數都以大單位為主,定位上以大圍半山豪宅。

瓏珀山發展方向

 規劃署擬議新地最終方案
地盤面積121,635呎145,316呎
可建樓面437,887呎434,004呎
單位數目680個335個
中標價23.6437億元 
每呎地價5,448元呎 

區內二手供應與呎價

由於樓盤較捱近「水泉澳邨」附近,位於「博康邨」及「威爾斯親王醫院」以南,靠近「馬鞍山郊野公園」位置,故可跟「瓏珀山」比較的二手物業較少,如果數區內新地有份發展的私樓項目,也要數到鄰近一城站的「欣廷軒」、以及小瀝源的「帝堡城」,但兩個項目均屬2000年代的出品,故只能作為一個參考。

  • 欣廷軒: 座落在沙田第一城港鐵站旁,交通尚算方便,在2001年9月入伙。項目毗鄰為藍籌屋苑「沙田第一城」、以及居屋「愉翠苑」及「愉田苑」。四座物業、共提供1,024個單位,全數均為兩房細單位,面積395-435呎,屋苑提供256個車位。每層八個單位,其中各座的「AB、GH室」均朝向第一城站方向,而「CD、EF室」則望向愉翠苑及林大輝中學方向。截至2020年11月止,屋苑入場價約為750萬左右,平均呎價約18,000元左右,類近單位租金約為16,000元。
欣廷軒
  • 帝堡城: 物業座落小瀝源,位置上並不鄰近鐵路站,需要接駁屋苑村巴往來港鐵站,或乘坐小巴或巴士才可以。樓盤在1999年10月落成入伙。物業共由七座物業組成,共提供1,744個單位。項目樓高35-36層高,也多以兩至三房單位間隔為主,實用面介乎556-916呎之間,並提供1,223個車位,故車位比例尚算充足。項目呈L型擺位,當中項目「CD、EF室」均朝向內園方向,其餘「AB、GH室」則向外圍望山景。截至2020年11月止,兩房單位(ADEH室)約為820萬、三房單位(BCFG室)約為1000萬起步,屋苑平均呎價為15,000元。
區內二手供應

區內已發展項目

 欣廷軒帝堡城
座數4座7座
單位1,024個1,744個
面積395-435呎556-916呎
車位256個1,223個
入伙期2001年9月1999年10月
二手售價750萬元2房: 820萬元
3房: 1,000萬元
平均呎價18,000元15,000元
發展商新地新地
地址插桅杆街及牛皮沙街小瀝源路

胡說評析

景觀

  • 遠眺沙田全景及城門河: 樓盤座落在多石配水庫以北的位置,由於位處半山,地理上有偏於一隅的優勢。在多石街轉入,經過麥當勞叔叔之家直上可到達樓盤。五座物業採取較低度的設計,呈大V型向多石街方向展開。由於位置上處地勢較高的位置,故可高高在上向下俯瞰沙田全景,高層可以遠眺城門河景色。
瓏珀山
城門河景
  • 樓盤被GIC用地包圍: 樓盤前方會隔了一些綠化地帶,前方就設有三幅「政府、機構及社區用地」、以及還有一幅被劃為「休憩用途」的用地。其中位於樓盤以北的為「麥當奴叔叔之家」,是在1996年成立並讓18歲以下的患病兒童及其家人,在院方的轉介下入住。物業樓高三層,院內提供23個房間,並設有客飯廳、廚房、圖書館等。而樓盤以西的一幅,現時則為漁護署旗下的「新界界動物管理中心」,在新冠肺炎期間曾用作動物檢疫中心。
規劃大網圖
  • 樓盤以西望公屋水泉澳邨: 從多石街走出路口,這裡還有一條高架天橋會接駁往水泉澳邨,位於樓盤以西的位置,部份單位會望向公屋方向,但水泉澳邨會處於山谷較入的位置,加上兩者之間有明顯間距,故對「瓏珀山」的景觀影響相對輕微。
  • 樓盤以北望山景及配水庫: 至於樓盤以北,就會望向「多石配水庫」一帶,以及綠油油的山景為主,景觀頗為怡人,只是冬天則可能會較為寒冷,未必享有冬暖夏涼的優勢。
樓盤以西望公屋水泉澳邨

交通

  • 巴士班次選擇有限: 「瓏珀山」贏景觀,卻明顯輸交通。最近的公共交通也必須行一段斜路在「沙田圍路」威爾斯親王醫院後方才有巴士站。當中除了兩班特別班次的巴士外,就只有一輛「82K」的巴士,經由第一城前往大圍,服務時間為早上6時正,而尾班車則在晚上11時,且班次稀疏,差不多30-35分鐘才有一班車。每程車費5.6元。
巴士82K
收費5.6元
服務時間6:00-23:00
班次30-35分鐘
地點沙田第一城、大圍
  • 水泉澳邨小巴: 如果乘搭小巴,則可依賴由水泉澳邨開出的專線小巴813及813A號,但最近也要步行至「麥當勞叔叔之家」才有站可上,可接駁前往沙田第一城及石門一帶。全程收費5.6元,每15-25分鐘有一班車,服時間由早上6時半至晚上10時半止。
專線小巴813號 / 813A號
收費5.6元
服務時間6:30-22:30
班次15-25分鐘
地點沙田第一城、石門
  • 屋苑欠缺配套: 交通優勢能否取回分數,仍視乎屋苑有沒有村巴接駁,以及能否提供一比一以上的車位比例,相關資料有仍待樓書公布時才知曉。屋苑也沒有自設商場設施,最近的也要依賴水泉澳的商場及街市、或者前往博康邨、以及沙田第一城的商場。

間隔

  • 發展商資料: 雖然當日規劃署建議項目發展為600多伙的中小型住宅單位,但最終發展商卻以大單位為主打。據發展商披露,項目最細為三房一套連工人房、三房一套連儲物室及書房、四房一套連儲物室、以及四房雙套連儲物室,面積由920-1,500呎。
  • 屋宇署入則資料: 我們暫時未能知道實質比例如何,但卻可以透過發展商在2019年3月遞交動工紙的資料中,大約了解一下單位的面積及數量如何。但再次提一提,由於屋宇署的實用面積數字並不包括廚廁位置,故跟實質面積會有差異,故只能作為參考。

瓏珀山(動工紙資料)

面積伙數
601呎146伙
713呎100伙
800呎37伙
900呎40伙
1003呎4伙
1170呎3伙
1299呎2伙
1390呎2伙
1527呎1伙

胡.說評分

在衡量及歸納各項因素後,按位置交通、配套、間隔及景觀等因素,以20分為滿分的話,我們《胡.說樓市》編輯團隊認為,位置及交通、以及配套也不方便,需要接駁小巴或巴士前往鐵路站,極其量只能給予1分。但景觀上卻可取得接近滿分。至於間隔上則只提供大單位為主,欠缺多樣化的間隔也只能給予2分,項目總分為8分。

《胡.說樓市》團隊評分

位置及交通1分
配套1分
間隔2分
景觀4分
總分8分
註:由編輯團隊共同評分,總分為20分,每小項以5分為滿分。

揀盤策略

樓盤尚未公布樓書及價單,當推出價單後,我們會在此作出更新。

付款辦法

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