【柏傲莊I攻略】平面圖、首張價單深入評析！咩樓層要避之則吉？

新世界在港鐵大圍站上蓋的項目正式命名為「柏傲莊」 (The Pavilia Farm)，全盤共七座提供3,090個住宅單位，將會分三期推出，當中第一期共783個單位，已取得預售樓花同意書，最快10月推售，間隔提供一至四房，預計落成日期為2022年6月30日，而關鍵日期則為2022年9月30日，距離落成期約有24個月。樓盤最大賣點是坐落大圍站上蓋，樓盤基座還設有區內少有的大型商場，究竟有什麼揀樓秘訣呢？還有一個隱憂不可忽視，就是沉降問題。

「柏傲莊」第二期亦公布了價單與樓書，大家想看「柏傲莊II」的詳細揀樓攻略，可按我跳往！

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快速跳往：項目背景、間隔分布、區內二手價錢、區內一手供應、景觀分析、交通分析、配套分析、沉降事件、胡‧說團隊評分、揀盤策略、示範單位、價單分析

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大圍站上蓋資料

樓盤名稱	柏傲莊 (The Pavilia Farm)
位置	馬鐵大圍站上蓋 / 車公廟路18號
單位數目	3,090個 – 1期: 783個 – 2期: 1,415個 – 3期: 892個
面積	第一期：278呎至1,383呎
戶型	1房: 299呎-358呎 (224個) 2房: 431呎-550呎 (225個) 3房: 663呎-835呎 (300個) 特色: 278呎-1,383呎 (34個)
車位	第一期：120個
校網	88區校網
估計落成日期	2022年9月30日
綠色建築認證評級	暫定金級
發展商	新世界、港鐵
官方網站	https://www.thepaviliafarm.com.hk/tc
示範單位地址	荃灣愉景新城商場3樓 (10/10/2020 早上11時起向公眾開放)

大圍站上蓋開價

首批	180個
折扣額	20%
平均呎價	18,922元
折扣後售價	628.9萬-1,993.7萬元
區內二手市價	名城: 16,134元/呎 溱岸8號: 18,750元/呎 金禧花園: 17,618元/呎

項目背景及特色

馬鐵站大圍站的原址為「大圍歡樂城」，後因興建馬鐵而關閉，上蓋用地則作住宅及商業發展。在規劃過程中被市場批評規模過大、以及出現屏風樓問題，但最終也推出招標發展。

首次招標：2012年

港鐵於2012年5月首次推出招標，項目批出補地價金額高達130億元，雖然港鐵提出支付40億元的補價金額；但以總樓面接近290萬呎，就算剔除免補地價的專上教育學院後，要補價的商住樓面也接近272萬方呎，每呎樓面補價約4,673元。項目基座設有60萬呎的商場，根據第一次推出招標時的條款，港鐵也有意保留一半權益，以增加發展商入標的吸引力；而港鐵也沒有就賣樓收益設定分紅下限，由入標發展商自行決定。不過始終補價金額130億之誇，只以大型發展商有能力負擔。雖然項目推出招意向時共收到十五份意向書，但最終只有長實、恒地及新地入標，項目終流標收場。

第二次招標：2014年

港鐵在2014年9月重新推出招標，補地價金額回落至103.56億，較2012年時招標時減價18.5%，每呎補地價金額回落至3,832元。針對基座的60萬呎商場，港鐵也拋出兩個方案予發展商選擇，可以選擇全權營運商場，或放棄營運商場。放棄營運商場，港鐵會代繳75億元的商場及補地價建築費，令每呎補地價進一步降至2,500元；港鐵列明，發展商收回成本70%後就要分紅，而分紅比例最少15%。最終一共收到九份標書，並由新世界中標。新世界選擇不發展商場，投資額200億元內。

	首次招標(2012年)	第二次招標(2014年)
可建樓面	272萬呎	272萬呎
補地價	130億元	103.56億元
每呎地價	4,673元	3,832元
商場項目	發展商:50%、港鐵: 50%	保留: — 放棄: 港鐵代繳75億元
分紅機制	沒設限制	收回成本70%需分紅
分紅比例	自訂	至少15%
中標財團	流標	新世界

起樓：2016年

項目在2016年11月獲批屋宇署批出圖則，可以興建7座41-50層的住宅，其後在2017年6月獲批動工同意書起樓。但在2018年7月，由於大圍站南行線月台末端位置、及一支架空電纜杆的監測點出現沉降，超出了沉降可接受的21毫米標準，故一度停工，但其後屋宇署大幅放寬沉降標準至40毫米，地盤在2019年1月再復工。

根據2017年6月的「動工同意書」，馬鐵大圍站上蓋面積多樣化，當中以297呎的單位佔多，合共提供1,209個單位；395呎的單位也有886個、488呎的單位也有357個。但當然數字僅反映入則時的面貌，且屋宇署對「實用面積」的定義也跟《一手條例》有不同，屋宇署的面積並不包括廚廁，故只能作初步參考。而現時市場流傳，一期783個單位中，一房及兩房單位各佔29%、三房佔39%、而四房則佔3%，但數字未能作準，同樣只能作參考。待公布樓書時，我們會再更新。

馬鐵大圍站上蓋動工同意書 (間隔分布)

面積	單位數目
178呎	216個
212呎	134個
297呎	1,209個
395呎	886個
488呎	357個
609呎	189個
704呎	7個
883呎	1個
1,048呎	1個
	共: 3,000個

區內二手市場

溱岸8號

新世界在大圍本身也有發展經驗，對上一個推售的樓盤就是「溱岸8號」，屬於馬鐵線「車公廟站」的招標項目，由4座36-46層高的住宅組成，合共提供981個單位，主打兩房及三房類別，分層單位面積由507呎-1,405呎不等。項目在2012年中開售，2013年入伙。四座物業呈呈V形布局，當中各座的「A-C室」都可以望得到城門河景緻，而「D-G室」則以內園景及車公廟站上蓋為主。

在「溱岸8號」毗鄰為「神召會學院」，這幅用地現由恒隆地產所持有。發展商曾多次申請興建2座33層高的住宅，提供約360個住宅單位，卻被城規會拒絕。但這也意味若日後起樓的話，勢對「溱岸8號」的第一及二座「A-C室」單位構成影響。「溱岸8號」現時平均呎價15,200元，兩房面積介乎507呎至511呎，平均呎價也貼近一千萬元；而三房單位則也要千一萬元起步。

名城

跟馬鐵站大圍站最能直接比較的，一定非長實跟港鐵發展的「名城」莫屬。這個合共由三期巨無霸項目、合共由12座物業組成，共提供4,264個單位。整個屋苑的布局以一字型排向，清一色都是一層八個單位，但卻會按前後景觀分開南北翼，藉以淡化密度。但無論是南北翼，總之樓盤的「A及B室」都以望向城門郊野公園方向為主；而「C及D室」則望向獅子山方向。

第一期「名城」在2010年入伙，共提供1,360個單位，設於二期及三期中間；二期「盛薈」則最遠離馬鐵站，位置上較捱近顯田一帶，共提供1,368個單位；而第三期「盛世」則最近馬鐵站，共提供1,536個單位。

樓盤主打三四房大間隔，三房也分開三房一套、三房一套連工人房、以及三房一套連工人套房；而四房則屬套房加工人房，標準分層單位介乎677呎至1,039呎。由於樓盤提供較大比例的套房設計，加上鄰近「中文大學」及「城市大學」，故吸引不少內地生合租。屋苑平均呎價約為16,660元，三房單位入場價1,100萬元，跟一站之隔的「溱岸8號」貼近，而四房單位則1,500萬元起。

金獅花園

事實上，在未有「溱岸8號」及「名城」之前，傳統大圍區都是以上車盤屋苑為主。當中華懋發展的「金獅花園」更被喻為炒家樂園。「金獅花園」共由13座、合共2,768個單位組成，項目清一色提供一房兩廳佈局，面積介乎260-363呎之間。樓價高低主要以景觀為主。

「金獅花園」共分開一、二期發展，當中一期較近村屋「新田村」，環境會比較清幽一點，村屋地下會有很多小型商舖，由港鐵「大圍站」行過來要經出口的一條架空天橋，之後落橋後行少少斜路，大約需時八至十分鐘；至二期配套較一期完善，較鄰近隔離公屋「新翠邨」、「景田苑」及「隆亨邨」的商場。現時屋苑平均呎價約17,000元，最細單位入場價也要470萬元。

大圍區二手屋苑

	溱岸8號	名城	金獅花園	金禧花園	富嘉花園
座數	4	12	13	6	3
單位	981伙	4,264伙	2,768伙	756伙	864伙
面積	507-1,405呎	677-,1039呎	260-363呎	310-340呎	426-589呎
發展商	新世界、港鐵	長實、港鐵	華懋	新地	房委會及其士
平均呎價	15,200元	16,660元	17,000元	17,940元	14,200元
入場價	1,000萬元	1,100萬元	470萬元	610萬元	610萬元

區內一手供應

薈蕎

在一手新例實施後，大圍區共有兩個全新項目推出，分別為宏安在大圍半山的「薈蕎」以及遠展在美田路的「珀玥」。「薈蕎」是宏安在2015年1月投得的官地，地盤可建樓面148,059呎，當年宏安以7.73億元投得，每呎地價5,221元。該地皮後來建成一座合共336個單位，內櫳是高密度一層三十二伙的設計，並提供114個面積不足300呎的開放式單位，以及161個一房單位，面積由389-476呎之間。「薈蕎」最大缺點就是鄰近「寶福紀念館」，且由樓盤行落大圍站，要先經過長長山路樓梯，而全盤則只得28個車位。不過，發展商在2017年11月開售，首批推出105個單位，折算呎價高達18,198元。

我們曾到「薈蕎」驗樓，交樓質素不俗，驗樓有90分，詳細報道可按我跳往。

珀玥

至於位於大圍街市旁的「珀玥」，同樣是政府推出招標的用地。遠東在2014年4月僅以1.48億元投得，以全盤可建樓面52,539呎計算，每呎地價僅2,817元。最終全盤共提供118個單位，並在2018年7月開售，首批推出112伙，折算每呎21,400元，創出大圍區的呎價新高。一房單位佔全盤多數，面積介乎201-296呎。樓盤也有提供兩個兩房，並設於最高兩層。雖然呎價創新高，但交樓質素卻為人詬病。我們《胡．說樓市》團隊曾直擊一個單位驗收過程，單位露台門鋼邊可移動、地板頂底不包膠、連洗手間的坐廁雲石也可全塊揭起，驗樓得分只得30分，評級為F。

「珀玥」的驗樓得分暫時仍是「胡‧說樓市」的新低，當中有八大驚嚇位，詳細驗樓結果可按我跳往。

	薈蕎	珀玥
地價	7.73億元	1.48億元
可建樓面	148,059呎	52,539呎
地價	5,221元	2,817元
單位數目	336個	118個
發展商	宏安	遠東
首批開售	105個	112個
平均呎價	18,198元	21,400元

胡說評析

景觀

向東南: 望車公廟路、有噪音問題

馬鐵「大圍站」上蓋共由七座合共提供3,090個單位組成，項目分三期推售。根據港鐵在2010年向「城規會」遞交的佈局圖來看，項目擺位呈L形佈局在上蓋伸展。雖然其後發展商有作出修改，但第一期783個單位的位置上卻沒有改變，共由兩座組成，夾在二、三期之間。其中一邊景觀會面向「車公廟路」，低層或會有車聲困擾，但影響性應該有限，因為基座也被鐵路上蓋所墊高。

不過根據批地條款，這方面的單位需要進行噪音緩解措施，分為安裝固定玻璃窗或維修窗，不能直接開啟，需用鎖匙才能開啟。包括2A座A及B室、2B座A及B室、3A座A及B室、3B座AB及C室；部份受噪音影響較輕微的單位，則安裝減音窗、或減音露台或工作平台等。但雖然上述單位較受噪音影響，但這邊單位前方會面學校群及「新翠邨」，遠眺「金獅花園」一帶的景觀，最遠可望到「獅子山方向」，景觀角度大致跟「名城」的「C及D室」相近，而且方位向東南、或向南，部份準買家或會鍾情。

向西北: 望山景及內園

至於另一邊則望向屋苑的平台後，會正望整個大圍舊區的景緻，這邊單位就主要向西、西北或北。最遠可以望向城門郊公園一帶。但值得注意的是，這邊單位會同時面向馬鐵架空路段，故列車經過的聲音可能會有影響。不過相比起第三期來說，一期的影響性較輕微。而外望景觀的角度，大致跟「名城」的「A及B室」類近。還有一點，就是內園單位會受平台上的泛光燈照明所影響，光污染一點需份外留神。

其實樓盤第三期，會有較大比例向「城門河」及「文禮閣」方向排開，可以望到城門河景觀外，也跟「溱岸8號」遙遙相望。翻查資料，由「香粉寮」至「文禮閣」全長約兩公里、而闊度約四十米的「大圍明渠」，渠務署正計劃進行美化工程，未來會考慮推動近水活動，在河邊兩岸建設觀景休憩區域。

交通

樓盤純正鐵路站上蓋

馬鐵「大圍站」的最大賣點就是位置，坐落在鐵路站上蓋，是兩條主要鐵路線，即東鐵線、屯馬線的交匯點。大圍站直出港鐵九龍塘新界第一站之外，一直搭至東鐵線尾站紅磡站，也會跟西鐵線接駁起來。大圍站也連接了馬鞍山延伸出來的屯馬線，跟剛開通的「顯徑」及「鑽石山站」接駁，可前往「啟德區」，日後待「宋皇臺」及「土瓜灣站」等開通後，還可接駁往「何文田站」至「紅磡站」，以至正在興建的灣仔「會展站」，之後再跟「西鐵線」相連，形成東西走廊。

對外交通完善，巴士、小巴可直達各區

除了鐵路之外，區內公共交通尚算完善。大圍站基座設有小巴總站，分別有「403X」可前往石梨、石蔭一帶，全程10.3元之外，還有兩班前往「富山火葬場」及「顯徑」的班次。在交通交匯處還設有多條巴士線接駁「美孚、葵芳」(46X)、「大埔、火炭、沙田」(72A)、「愉翠苑」(80K)及「駿景園」(88K)。

如果走出「車公廟路」，只要走過對面天橋就有多輛巴士可經「獅子山隧道」往返九龍一帶，包括「九龍塘」(281M)、「樂富、九龍塘、啟德」(85B)、「長沙灣、荔枝角」(86A)及「大角咀、旺角」(87B)。除此之外也有巴士可經「青沙公路」前往「佐敦、旺角及油麻地」(287X)。

不過也因為交通方便，故車位數目並不多。根據港鐵在2010年向城規會遞交的規劃許可申請文件，全盤只提供849個私家車車位、90個電單單車位、475個單車車位，當中不排除部份車位是屬於商場部份，變相住宅車位的數目更加少。至於第一期獲分配的住宅車位有120個，差不多6.5戶才獲分配一個車位。

公共交通(專線小巴)

小巴	地點	車費
403X	石梨、石蔭	10.3元
64K	富山火葬場	3.4元
803K	顯徑	3.5元

公共交通(巴士)

巴士	地點	車費
72A	沙田、火炭、大埔	8.4元
80K	愉翠苑	5.1元
88K	駿景園	4.7元
46X	美孚、葵芳	8.1元
86A	長沙灣、荔枝角	6.8元
281M	九龍塘	5.1元
85B	樂富、九龍塘、啟德	6.8元
87B	旺角、大角咀	6.8元
287X	旺角、佐敦、油麻地	7.1元

民生配套

設施配套完善

事實上，馬鐵「大圍站」的實際位置在大圍區的中心點，故樓盤也成為貫穿區內的重要輸杻。翻看港鐵的文件，鐵路站二樓有行人接駁天橋連接「八爪魚天橋」，前往「金獅花園」及「雲叠花園」一帶，並且會直接貫通馬鐵站月台；三樓商場位置則會有天橋接駁往「名城」。

基座將設65萬呎大型商場

至於生活配套方面，馬鐵大圍站的基座設有65萬呎商場，可解決區內多年來沒有大型商場的困局。過往區內居民需要前往「新城市廣場」或「又一城」。但日後卻可依賴自家區內的商場。商場由港鐵獨資營運，港鐵早前還公布與誠品合作，上蓋30萬呎商場，連同頂層空中花園交由誠品營運，打造全港首個生活商場。另外沿著附近小商舖，在「大圍站」對面的「富嘉花園」下方設有多間小商舖，有很多小食及茶餐廳。環繞「積富街」及「積富街」一帶也開設了不少特色小店，頗有文青氣息。

隱憂

沉降問題的影響力

雖然在生活配套及交通等因素上，馬鐵大圍站上蓋甚具優勢，但這個置於基座上蓋的物業卻也面對沉降的問題。大圍站南行線月台末端位置、及一支架空電纜杆的監測點出現沉降，超出了沉降可接受的21毫米標準，故一度停工。其後政府放寬沉降標準至40毫米，經屋宇署確認車站結構安全，在徵詢過港鐵意見後，認為復工不會對車站結構及鐵路運作安全構成影響，項目才得以復工，但究竟對上蓋建有樓高41-50層樓有沒有影響，值得準買家自己衡量。

胡．說團隊評分

衡量及歸納各項因素後，按位置交通、配套、間隔及景觀等因素，由於發展商仍未公布售樓說明書，故我們未能仔細衡量間隔因素，但其餘各細項可作出評分，基本上以新界東區的樓盤來說，樓盤在鐵路站上蓋、及未來基座設有大型商場，都足以支持在「位置及交通」及「配套」上取得滿分。至於景觀可望到兩邊山景，未來阻擋輕微，故可獲4分。

位置及交通	5分
配套	5分
間隔	4分
景觀	4分
總分	18分

揀盤策略

根據我們現在看到的航拍畫面，整個項目分三期發展，以L形排開，餘下的地方就是內園及會所設施。即將推售的第一期只有兩幢，已經拆棚，靠近城門河及車公廟路；緊接推售的第二期略高一些，靠近名城；第三期則尚未成形，靠近城門河及大圍村。

由於基座有大型商場及馬鐵大圍站，所以相比周邊建築，「柏傲莊」明顯高了一截，大部分單位都享有開揚景觀，那到底怎樣選擇呢？第一期主要分三大景觀：向東望城門河、向南望獅子山、向西及向北望內園及針山一帶，而景觀的選擇往往取決於戶型。

今次推出的第一期為項目的第2及第3座，提供一房至四房單位，撇除底層及頂層的特色戶，實則上提供一房至三房單位，當中以三房為主，享有的景觀也是最好。我們亦覺得，第一期的「則王」，也在於供應最多的三房戶型之中。

三房點樣揀？

所謂「則王」，就是2A座的A室，因為這柱單位享有全盤最好的景觀，就是城門河景，因為前方沒有遮檔，遠至沙田海都可以望到，而且單位向東，無論廳房都可以望城門河日出。當然，這個單位也將會是同層最貴的一柱，因為開則最大，有835呎，屬於唯一的三房一套連士多房的戶型。

除了2A座A室可享這道景觀外，2A座B室亦同樣望到，但由於較鄰近車公廟路，而且入門有長玄關，所以較A室輸蝕。

再次一級的三房戶型，我們會選2B座A、B室，以及3A座A、B室，這四柱單位開則相同，中高層都可以避開前方新翠邨，遠望獅子山景，而且座向向南，冬暖夏涼。以景觀而言，最低一級的三房，就是3B座C及E室，雖然這兩柱單位的中高層可避開富嘉花園，望到針山一帶，但由於單位向西，所以會有西斜問題。不過，這兩柱單位的廳及廚房都較2B座A、B室，以及3A座A、B室大，揀樓時還看個人需要選擇。

值得一提的是望向獅子山及城門河的單位，由於鄰近車來車往的車公廟路，所以都需要安裝減音窗來緩解噪音。幸好項目有基座墊高，不致於對正馬路。

三房單位 (次序反映景觀優劣)	景觀	面積
首選: 2A座A室	向東望城門河	835呎
次選: 2A座B室	向東望城門河	754呎
三選: 2B座A室	向南望獅子山	663呎
2B座B室	向南望獅子山	663呎
3A座A室	向南望獅子山	663呎
3A座B室	向南望獅子山	663呎
四選: 3B座C室	向西望針山	723呎
3B座E室	向西望針山	701呎

兩房點樣揀？

兩房單位的景觀選擇比三房少，只分向南望獅子山，及向西北望針山的景觀，所以揀盤上只要按景觀喜好，以及是否需要梗廚來抉擇。

向北望針山的兩房有2B座C及D室，以及3A座C室，由於前方大圍村很矮，所以基本上中、高、低層都有開揚景觀；向南的3B座A、B室，則只有中、高層有開揚山景，低層則被新翠邨遮擋。

而《胡‧說樓市》編輯部最不喜歡的，就是2A座C室。此柱雖有梗廚，但由於單位向橫擺，而向東將會興建第一座，按照此單位向西的座向推斷，早上與中午的日光將被第一座遮擋，飯廳及玄關長時間沒有日光照射，顯得陰陰沉沉，但黃昏時間就會有西斜問題，居住起來不太舒適。

兩房單位 (次序反映景觀優劣)	景觀	面積
首選: 2B座C室 (有梗廚)	向西北望針山	523呎
2B座D室 (長玄關)	向西北望針山	483呎
3A座C室	向西北望針山	452呎
次選: 3B座A室 (梗廚、長玄關)	向南望獅子山	550呎
3B座B室	向南望獅子山	431呎
三選: 2A座C室 (有梗廚)	向西望針山	533呎

一房點樣揀？

作為入場之選，一房戶型的景觀選擇可算是最差，大部分都有西斜問題，主要都是向西北望針山一帶，只是開則與面積有輕微差別，相信最終都是以價錢角度考慮。不過，我們還是提提大家，儘量避開3B座F室。究竟為何？

答案也在景觀上！「柏傲莊」有高度優勢，基本上第一期的所有中、高層單位，都能享有開揚山景與河景，唯獨3B座F室是異類。此柱扭向北邊，將會對正第8座，雖然中間有內園相隔，但對比其他單位，景觀明顯輸蝕，變相投資價值亦會打折扣。

一房單位 (次序反映景觀優劣)	景觀	面積
首選: 2A座D室	向西望針山	350呎
2A座E室	向西望針山	322呎
次選: 3A座D室	向西北望針山	299呎
3A座E室 (有玄關)	向西北望針山	358呎
三選: 3B座D室	向西望針山	327呎
四選: 3B座F室	向北望第8座	306呎

儘量揀25樓以上單位！

所有中、高層向東南，向西的單位，都能望到開揚獅子山及針山山景，那低層呢？就是近望樓景，所以揀樓時記住這個原則：儘量避開25樓以下的單位。

我們模擬樓層高度拍攝，發現向東南的單位，在25樓以上才能確保避開前方新翠邨的樓宇，大約在20樓，更會對正新翠邨天台的無線電發射器；而向西的單位，同樣也是在25樓以上，才能確保避開前方富嘉花園。

示範單位

第一期開放的示範單位，地址位於荃灣愉景新城商場3樓，包括三個單位：2A座18樓A室、2B座18樓C室、3A座18樓B室，全都屬於無改動形式，當中2A座18樓A室是向東望城門河景的戶型。

單位全以白色牆身、木地板作主調，廚廁都以園林色調作主色。與一般新盤較不同的地方，就是洗衣機不是設於廚房或開放式廚房裡，而是放置於廁所裡，而且上方設有收疊式熨衫板，可將洗衣乾衣燙衫集於同一組合空間。

價單分析

發展商剛公布首張價單，首批發售180伙，扣除最高20%的折扣優惠，折實平均呎價18,922元，較同系同區項目「溱岸8號」的二手呎價高約2%。項目將於10月10日早上11時開放示範單位及收票 (示範單位地址：荃灣愉景新城商場3樓)，最快下周開售。

「柏傲莊I」首批發售的180伙中，37伙屬於一房單位、52伙屬於兩房單位、91伙屬於三房單位，實用面積322至835平方呎，折實628.9萬元至1,993.7萬元，呎價16,618元至23,877元，當中最平單位為2A座8樓E室的一房單位，面積322呎，扣除折扣額，折實628.9萬元。另外，首張價單亦不乏享有城門河河景的最大三房一套連士多房的2A座A室。

首批售價 VS 二手市場

以首張價單共推出180個單位，以即供折扣最高20%去計算，平均呎價18,922元呎，我們要看貴定平，因為我們都想知究竟水位有幾多?  這一區在一手新例後，實情就推出了兩個新盤，包括已經入伙的薈蕎，大圍半山，比較捱近寶福山，在2017年開售時，平均呎價18198元，我們驗樓結果不差，有90分。之後就去到遠東的珀玥，在大圍街市旁，這個盤在2018年開售，呎價21,400元，創大圍區新高，但交樓質素奇差，我們驗樓時只得30分，是我們有記錄中最低。所以純粹看面價去計，呢口價就大致貼近薈蕎，比起珀玥平一點。

但我覺得，與其跟薈蕎及珀玥比較，這兩個樓盤本身規模細，比較指標低。反而最直接比，是抽出隔離「名城」、及一站之隔都是由新世界發展的「溱岸8號」來比較。兩個盤現時平均呎價分別是16,750元及18,250元呎。但這兩個盤特色是，都以較大單位為主。名城只得三房及四房；而溱8以兩房、三房一套及四房。所以今次18,922元/呎的平均呎價，大致叫做貼近溱岸8號二手價出。

屋苑	平均呎價
柏傲莊	18,922元
半新盤	薈蕎: 18,198元 珀玥: 21,400元
區內二手盤	名城: 16,740元 溱岸8號: 18,250元

首張價單一房攻略

問題是，今次柏傲莊戶型種類較多，而且有一房，好容易因為LUMPSUM低，呎價高，而扯高了平均呎價。所以我們要逐個FLAT SIZE去看看。以及看看應該怎樣去揀樓。

如果計柏傲莊一期內的一房，因為名城及溱岸沒有提供，所以不能夠作比較。柏傲莊一期共有224個一房單位，分層面積由299-358呎之間，合共有六柱一房，首批就推出了兩柱，合共37個單位，用即供價去計算，訂價786.2萬-906.2萬，即供價629萬-725萬元。

算不算吸引呢? 或者我們可以看看，手持這個銀碼，在大圍區內能買到什麼? 現在富嘉花園、金禧花園兩房大約590-595萬左右，如果金獅花園最平單位260呎，大約455萬左右。這個價位，富嘉花園三房大約750-800萬左右。

不過，很多時我們都會說，一房投資價值理應最高，因為可以收租、又可以博升值值。問題是這兩柱一房單位，我們應該怎樣揀? 總括來說，一房在方向上是不相伯仲的，全數都是向西北望針山方向，以及都會有西斜問題。面積則部份因近電梯位，變相有些一房有玄關，有些則沒有，變相有輕微差別，相信最終以價錢角度考慮。唯一值得一提的，就是「3B座F室」。我們在懶人包都提過，此柱扭向北邊，但也是會對正第8座，日後要望內園及樓景為主，景觀會輸蝕；但這一柱有一點補償，就是它是唯一一房中非黑廁類別。所以自己在景觀、黑廁上作取捨了，但首張價單就沒有推出類近單位。

計算投資價值，一房是最高，假設如果租值在不變的前提下，未扣除管理費支出，現時區內舊樓的租值，金獅大約月租10,000元左右，金禧花園就大約11,000元左右。這一區細位的平均呎租大約35-36元呎左右。我們好粗略拉勻一房平均價去計，柏傲莊回報大約2.1厘。

當然這個只是預期租值，有人會說落成時應該再值租一點的。但也要留意柏傲莊新一點，管理費貴一點，加上有24個月樓花期，不能即買即收租。所以買一房單位，與其說放眼租值，我覺得還應看三年後額印過後的水位。因為額印期限是由簽署臨約一刻開始計起，即是說如果能在如期落成的話，入伙後守一年就會鬆綁。

	售價	月租
柏傲莊(1房)	629萬-725萬元	未知
富嘉花園	590萬元	14,000元
金禧花園	595萬元	11,000元
金獅花園	455萬元	10,000元

首張價單兩房攻略

至於兩房單位又如何? 柏傲莊一期共有225個兩房單位，面積由431-550呎。但實情兩房單位可以細分兩類。一類就是有梗廚、一類就是開放式廚房。

有梗廚的單位，面積會較大，面積去到五字單位都是這類，包括2A座C室(533呎)、2B座C室(523呎)、3B座A室(550呎)。但2A座C室、及2B座C室就向西北望針山；3B座A室就向南望獅子山。但如果呢三柱之中，又只得2A座C室並非黑廁。但如果你話，我以價錢行先，這三柱之中，你就只會選擇2B座C室，因為它的在兩房梗廚中是最細，面積523呎，總價理應最平。

今次首批單位中，兩房梗廚推出了28個單位，唯獨沒有2B座C室，其餘一兩柱單位都有推出，包括2A座C室、及3B座A室。所以你先排一排個人喜好，你較著重景觀座向、還是側重單位內是否黑廁、還是純粹看總價而定。如果你看價錢，可能第一張價單，你未必選到。但如果你看景觀，就會選擇3B座A室，次選2A座C室；但如果你關注間隔是否黑厠，就會相反了。

	2A座C室(533呎)	2B座C室(523呎)	3B座A室(550呎)
黑廁與否	首選	次選	次選
景觀	次選	次選	首選
價格	次選	首選	次選
首批價格	904-989萬元	—–	914萬-932萬元

至於兩房，也有一款則就是兩房連開放式廚房一類，面積四字都屬於呢類，由431-483呎，包括2B座D室(483呎)、3A座C室(452呎)、3B座B室(431呎)，其實都有類近情況。座向上，2B座D室、3A座C室，都向西北偏北望針山方向，不及3B座B室向南望獅子山景吸引。但如果偏偏3B座B室是黑厠類別。而其餘兩個單位並不是黑厠。至於2B座D室、3A座C室之間，2B座D室面積較大，但只是大了在玄關位，視乎自己有沒有需要而定。

在兩房連開放式廚房中，但就只推出了一柱。就是2B座D室。但值得一提，483呎開放式廚房單位，部份高層單位會貴過兩房梗廚單位，也可考慮升格去兩房梗廚低層戶。

	2B座D室(483呎)	3A座C室(452呎)	3B座B室(431呎)
黑廁與否	首選	首選	次選
景觀	次選	次選	首選
價格	第三選	次選	首選
首批價格	852萬-975萬元	—	—-

但大家可能會問，究竟柏傲莊兩房吸引否? 名城並沒有兩房單位提，溱8才有兩房。現時二手價大約是1000萬元左右，租值大約22,500元，但用即供價來計，今次柏傲莊全數兩房都是低過一千萬元，所以論價格是比市價略低一點。呢口價算係吸引。

首張價單三房攻略

至於三房單位又怎樣呢? 柏傲莊一期共有300個三房單位，面積介乎663-835呎。除了是全數都是三房一套都提供了這個樓盤，在價單中應該怎樣選擇呢? 全盤只提供一柱三房一套連工人房的設計，就是2A座A室，835呎，所以如果你對工人房有需求，無疑你都一定只有這個選擇。首批都有推出9個，售價介乎1,743-1,994萬元。可以比個參考大家名城及溱岸8號的三房一套連儲物房或工作房，現時二手入場價分別1,200萬及1,560萬。

	名城	溱岸8號
三房一套	1100萬	1200萬元
三房一套連工人房/儲物室	1200萬	1560萬元

論價錢，佔更大比例的三房一套單位，似乎就相貼少少。首批推個三房一套，雖然售價的差別都幾大，折實1,108萬-1,725之間，但如果對照下隔離「名城」及「溱8」的三房一套。名城的三房一套600多呎的單位，大約是1,100萬；溱岸8號的三房一套面積大一點，大約去到700多呎，都比起名城貴100萬左右，要1,200萬左右。同區買三房一套，你大約要預1,100-1,200萬左右，柏傲莊都有類近貼近二手價的選擇。

	名城	溱岸8號
三房一套	1100萬	1200萬元
三房一套連工人房/儲物室	1200萬	1560萬元

問題是，點揀法? 剛剛說過，三房一套的範圍好大，但個RANGE咁大，因為三房一套的面積上有700幾及600幾呎。用樓價角度來衡量的話，一定是600幾呎的單位，在價格上會容易入口一點。

如果真的以價錢行先，600幾呎的單位中，清一色集中在「2B座A及B室」、「3A座A及B室」又應該怎樣選擇? 面積清一色663呎，清一色向南望獅子山方向，清一色樓下為車公廟路或有噪音，表面上沒有太大分別，但原來只有夾在中間的「2B座B室」及「3A座A室」並非黑廁類，所以在四柱之中，這兩柱的間隔上是最吸引的。

	2B座A室、3A座B室 (663呎)	2B座B室、3A座A室 (663呎)
黑廁與否	次選	首選
景觀	均等	均等
價格	均等	均等
首批價格	1108萬-1293萬元	1125萬-1306萬元

至於700幾呎單位中，三房一套中就有三柱，面積最大754呎，間隔靈活度是最低的，因為近廳房牆身為主力牆變相不能透過拆牆來擴大客飯廳空間，但方位卻是向東，可以望到城門河，而且最沒有阻擋，而且其中主人房套廁並不是黑廁。反觀餘下兩柱，包括3B座C室(723呎)、3B座E室(701呎)，雖然間隔上較靈活一點，但景觀上就向西北望針山方向，而且兩個洗手間全屬黑廁。

700幾呎單位，推出了兩柱。如看重樓價的話，你要等，3B座E室。但如果今次價單內選擇，不想介意價錢的話，不想黑厠及景觀都應該先選擇2A座B室；次選3B座C室。

	2A座B室(754呎)	3B座C室(723呎)	3B座E室(701呎)
黑廁與否	首選	次選	次選
間隔靈活度	次選	首選	首選
景觀	首選	次選	次選
價格	第三選	次選	首選
首批價格	1,508萬-1,725萬元	1,202萬-1,314萬元	…–

無論是一房至三房，在這裡我還想要再提一提，如果有看我們航拍片的話，樓層高低又應該怎樣選擇呢? 最好就是選擇25樓以上。尤其是著重景觀的買家，你一定會選擇向東南單位，要25樓以上才可以避過前方新翠邨，望遠獅子山方向。而20樓左右的單位，更加會正望新翠邨公屋的發射器，這一點自已要特別注意。

拆解付款辦法

最後說付款辦法，今次發展商的付款辦法不算多樣化，都是即供及建築期付款。發展商不提供高成數按揭計劃，比較少有。當中有三點想提一提大家。第一，選用即供折扣額最高去到20%，但你要很快就要上會。怎樣付款呢? 就是簽約當日交低5%訂金，簽臨約後30日就交低多5%，180日內就要找清餘額90%，即你只有6個月時間去找銀行上會。時間很倉促，加上樓花期長達兩年，所以你要預備傳統銀行四至五成首期，最高只能做到五至六成按揭來看待。這個計劃，你會供款少，但首期多。

根據發展商安排，它還有提供420天付款計劃、及建築期付款計劃。如果選擇這種計劃，折扣額會較低，420天付款計劃只有16.5%，而建築期付款計劃就只有16.5%。但因為跟即供差距不是差很多，加上發展商並沒有提供任何高成數按揭，如果你需要用到新按保，你可能可以考慮採用建期計劃。折扣最少的建築期付款辦法，去到正式入伙時才借新按保上會。當然所指是樓價低於1,000萬的物業才符合條件，首張價單中只有78個單位符合這個條件。

第三點，針對大單位，如果你選用發展商提供的420天付款計劃，或者建築期付款計劃，在第二期PAYMENT的時間，發展商會提供多一點彈性。即是怎樣呢? 一般細單位的買家，你在簽約當日交低5%訂金，之後在簽臨約後的30天要再加訂5%。如果你選420天付款計劃，就420天之後即14個月後才找90%；而建築期付款計劃的話，則入伙時找90%。但大單位，在第二期PAYMENT就會有多一點彈性，發展商容許你第二期5%訂金，在簽臨約6個月後才繳交第二期訂金5%，變相你可以多一些時間賣舊樓去套現金額。

因為發展商並不提供高成數按揭計劃，究竟在目前的付款辦法下，有幾多種上會計劃呢? 我們就用最平例子來闡述一下，講一講應該怎樣揀選。最平單位為2A座8樓E室，面積322呎，入場價訂價786.2萬，如果選用即供，折扣額最高20%，所以樓價629萬元。由於銀碼已經超過舊按保範圍，就算樓花期因素可以不理會，都不能借舊按保上會，變相自己要支付40%，相當於251.6萬元，之後向銀行借60%按揭，相當於377.4萬元，以現時按揭年期30年，息率2.5厘計算，每月供款14,912元，月入有35,714元就可以過到壓力測試。首期連同律師釐印支出就大約要273.5萬才可以入場。

但如果你希望減少首期開支，不介意供款多的話，就可以選擇折扣額少一點的建築期付款，折扣額為16.5%，變相樓價是656萬元。你在入伙前只需自己支付一成樓價65.6萬元，餘額90%可以在入伙時借新按保。因為新按保要在物業落成時才可以借取，1,000萬元以下可借取最高80%，而800萬以下可以借90%，這個單位可以借90%，連同5%按保費29.52萬元，貸款額619.92萬元上會，變相月供就是24,494元，月入有58,664元可過測試。選用這計劃，你的支出會大了，但首期及雜費支出就可壓縮至90萬左右，就可進駐柏倣莊最平價單位。

	即供	建築期+新按保
訂價	786.2萬元	786.萬元
折扣後	629萬元	656萬元
首期	40%: 251.6萬元	10%: 65.6萬元
貸款額	60%: 377.4萬元	90%: 590.4萬元 按保: 29.52萬元
每月供款	14,912元	24,494元
入息要求	35,714元	58,664元
入場資金	273.5萬元	90.2萬元

所以簡單來說，今次開價上，兩房單位算低於市價，三房則較市價高，至於揀樓策略上，柏傲莊的揀樓上，大致在價單排序上，景觀向南定向北、對黑廁有沒有要求，要先自己做一個排序。剔走一些不會選擇的單位，之後再就價錢來衡量。如果大家有什麼問題或意見，都歡迎留言給我們。