【大圍站上蓋新盤】區內呎價、開則、配套深入評析

新世界在港鐵大圍站上蓋的項目相信會於短時間內推售,市傳盤名是「柏傲莊」,全盤共由七座合提供3,090個住宅單位,預計會分三期推出,當中第一期共783個單位,入伙日期為2022年9月30日,距離落成期約有28個月。樓盤最大賣點是坐落大圍站上蓋,樓盤基座還設有區內少有的大型商場,究竟有什麼揀樓秘訣呢?還有一個隱憂不可忽視,就是沉降問題。

我們會先對項目周邊成交及配套作詳盡分析,待樓書及價單公布後,我們會繼續跟進。

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大圍站上蓋資料

樓盤名稱待定
位置馬鐵大圍站上蓋
單位數目3,090個 – 1期: 783個 – 2期: 1,415個 – 3期: 892個
面積待定
戶型1房 2房 3房 4房
車位待定
校網88區校網
估計落成日期2022年9月30日
綠色建築認證評級待定
發展商新世界、港鐵

大圍站上蓋開價

首批待定
折扣額待定
平均呎價待定
折扣後售價待定
區內二手市價名城: 16,660元/呎

溱岸8號: 15,200元/呎

金禧花園: 17,940元/呎

項目背景及特色

馬鐵站大圍站的原址為「大圍歡樂城」,後因興建馬鐵而關閉,上蓋用地則作住宅及商業發展。在規劃過程中被市場批評規模過大、以及出現屏風樓問題,但最終也推出招標發展。

首次招標2012

港鐵於2012年5月首次推出招標,項目批出補地價金額高達130億元,雖然港鐵提出支付40億元的補價金額;但以總樓面接近290萬呎,就算剔除免補地價的專上教育學院後,要補價的商住樓面也接近272萬方呎,每呎樓面補價約4,673元。項目基座設有60萬呎的商場,根據第一次推出招標時的條款,港鐵也有意保留一半權益,以增加發展商入標的吸引力;而港鐵也沒有就賣樓收益設定分紅下限,由入標發展商自行決定。不過始終補價金額130億之誇,只以大型發展商有能力負擔。雖然項目推出招意向時共收到十五份意向書,但最終只有長實、恒地及新地入標,項目終流標收場。

第二次招標:2014

港鐵在2014年9月重新推出招標,補地價金額回落至103.56億,較2012年時招標時減價18.5%,每呎補地價金額回落至3,832元。針對基座的60萬呎商場,港鐵也拋出兩個方案予發展商選擇,可以選擇全權營運商場,或放棄營運商場。放棄營運商場,港鐵會代繳75億元的商場及補地價建築費,令每呎補地價進一步降至2,500元;港鐵列明,發展商收回成本70%後就要分紅,而分紅比例最少15%。最終一共收到九份標書,並由新世界中標。新世界選擇不發展商場,投資額200億元內。

 首次招標(2012)第二次招標(2014)
可建樓面272萬呎272萬呎
補地價130億元103.56億元
每呎地價4,673元3,832元
商場項目發展商:50%、港鐵: 5%保留: — 放棄: 港鐵代繳75億元
分紅機制沒設限制收回成本70%需分紅
分紅比例自訂至少15%
中標財團流標新世界

起樓:2016

項目在2016年11月獲批屋宇署批出圖則,可以興建7座41-50層的住宅,其後在2017年6月獲批動工同意書起樓。但在2018年7月,由於大圍站南行線月台末端位置、及一支架空電纜杆的監測點出現沉降,超出了沉降可接受的21毫米標準,故一度停工,但其後屋宇署大幅放寬沉降標準至40毫米,地盤在2019年1月再復工。

根據2017年6月的「動工同意書」,馬鐵大圍站上蓋面積多樣化,當中以297呎的單位佔多,合共提供1,209個單位;395呎的單位也有886個、488呎的單位也有357個。但當然數字僅反映入則時的面貌,且屋宇署對「實用面積」的定義也跟《一手條例》有不同,屋宇署的面積並不包括廚廁,故只能作初步參考。而現時市場流傳,一期783個單位中,一房及兩房單位各佔29%、三房佔39%、而四房則佔3%,但數字未能作準,同樣只能作參考。待公布樓書時,我們會再更新。

馬鐵大圍站上蓋動工同意書 (間隔分布)

面積單位數目
178呎216個
212呎134個
297呎1,209個
395呎886個
488呎357個
609呎189個
704呎7個
883呎1個
1,048呎1個
 共: 3,000個
*屋宇署2017年6月資料 (實際伙數及面積跟售樓書會有差異)

區內二手市場

溱岸8號

新世界在大圍本身也有發展經驗,對上一個推售的樓盤就是「溱岸8號」,屬於馬鐵線「車公廟站」的招標項目,由4座36-46層高的住宅組成,合共提供981個單位,主打兩房及三房類別,分層單位面積由507呎-1,405呎不等。項目在2012年中開售,2013年入伙。四座物業呈呈V形布局,當中各座的「A-C室」都可以望得到城門河景緻,而「D-G室」則以內園景及車公廟站上蓋為主。

在「溱岸8號」毗鄰為「神召會學院」,這幅用地現由恒隆地產所持有。發展商曾多次申請興建2座33層高的住宅,提供約360個住宅單位,卻被城規會拒絕。但這也意味若日後起樓的話,勢對「溱岸8號」的第一及二座「A-C室」單位構成影響。「溱岸8號」現時平均呎價15,200元,兩房面積介乎507呎至511呎,平均呎價也貼近一千萬元;而三房單位則也要千一萬元起步。

溱岸8號
溱岸8號

名城

跟馬鐵站大圍站最能直接比較的,一定非長實跟港鐵發展的「名城」莫屬。這個合共由三期巨無霸項目、合共由12座物業組成,共提供4,264個單位。整個屋苑的布局以一字型排向,清一色都是一層八個單位,但卻會按前後景觀分開南北翼,藉以淡化密度。但無論是南北翼,總之樓盤的「A及B室」都以望向城門郊野公園方向為主;而「C及D室」則望向獅子山方向。

第一期「名城」在2010年入伙,共提供1,360個單位,設於二期及三期中間;二期「盛薈」則最遠離馬鐵站,位置上較捱近顯田一帶,共提供1,368個單位;而第三期「盛世」則最近馬鐵站,共提供1,536個單位。

樓盤主打三四房大間隔,三房也分開三房一套、三房一套連工人房、以及三房一套連工人套房;而四房則屬套房加工人房,標準分層單位介乎677呎至1,039呎。由於樓盤提供較大比例的套房設計,加上鄰近「中文大學」及「城市大學」,故吸引不少內地生合租。屋苑平均呎價約為16,660元,三房單位入場價1,100萬元,跟一站之隔的「溱岸8號」貼近,而四房單位則1,500萬元起。

名城
名城

金獅花園

事實上,在未有「溱岸8號」及「名城」之前,傳統大圍區都是以上車盤屋苑為主。當中華懋發展的「金獅花園」更被喻為炒家樂園。「金獅花園」共由13座、合共2,768個單位組成,項目清一色提供一房兩廳佈局,面積介乎260-363呎之間。樓價高低主要以景觀為主。

「金獅花園」共分開一、二期發展,當中一期較近村屋「新田村」,環境會比較清幽一點,村屋地下會有很多小型商舖,由港鐵「大圍站」行過來要經出口的一條架空天橋,之後落橋後行少少斜路,大約需時八至十分鐘;至二期配套較一期完善,較鄰近隔離公屋「新翠邨」、「景田苑」及「隆亨邨」的商場。現時屋苑平均呎價約17,000元,最細單位入場價也要470萬元。

金獅花園

大圍區二手屋苑

 溱岸8名城金獅花園金禧花園富嘉花園
座數4121363
單位981伙4,264伙2,768伙756伙864伙
面積507-1,405呎677-,1039呎260-363呎310-340呎426-589呎
發展商新世界、港鐵長實、港鐵華懋新地房委會及其士
平均呎價15,200元16,660元17,000元17,940元14,200元
入場價1,000萬元1,100萬元470萬元610萬元610萬元

區內一手供應

薈蕎

在一手新例實施後,大圍區共有兩個全新項目推出,分別為宏安在大圍半山的「薈蕎」以及遠展在美田路的「珀玥」。「薈蕎」是宏安在2015年1月投得的官地,地盤可建樓面148,059呎,當年宏安以7.73億元投得,每呎地價5,221元。該地皮後來建成一座合共336個單位,內櫳是高密度一層三十二伙的設計,並提供114個面積不足300呎的開放式單位,以及161個一房單位,面積由389-476呎之間。「薈蕎」最大缺點就是鄰近「寶福紀念館」,且由樓盤行落大圍站,要先經過長長山路樓梯,而全盤則只得28個車位。不過,發展商在2017年11月開售,首批推出105個單位,折算呎價高達18,198元。

我們曾到「薈蕎」驗樓,交樓質素不俗,驗樓有90分,詳細報道可按我跳往。

薈蕎
薈蕎

珀玥

至於位於大圍街市旁的「珀玥」,同樣是政府推出招標的用地。遠東在2014年4月僅以1.48億元投得,以全盤可建樓面52,539呎計算,每呎地價僅2,817元。最終全盤共提供118個單位,並在2018年7月開售,首批推出112伙,折算每呎21,400元,創出大圍區的呎價新高。一房單位佔全盤多數,面積介乎201-296呎。樓盤也有提供兩個兩房,並設於最高兩層。雖然呎價創新高,但交樓質素卻為人詬病。我們《胡.說樓市》團隊曾直擊一個單位驗收過程,單位露台門鋼邊可移動、地板頂底不包膠、連洗手間的坐廁雲石也可全塊揭起,驗樓得分只得30分,評級為F。

「珀玥」的驗樓得分暫時仍是「胡‧說樓市」的新低,當中有八大驚嚇位,詳細驗樓結果可按我跳往。

珀玥
珀玥
 薈蕎珀玥
地價7.73億元1.48億元
可建樓面148,059呎52,539呎
地價5,221元2,817元
單位數目336個118個
發展商宏安遠東
首批開售105個112個
平均呎價18,198元21,400元

胡說評析

景觀

單位以望山景為主

馬鐵「大圍站」上蓋共由七座合共提供3,090個單位組成,項目分三期推售。根據港鐵在2010年向「城規會」遞交的佈局圖來看,項目擺位呈L形佈局在上蓋伸展。雖然其後發展商有作出修改,但第一期783個單位的位置上卻沒有改變,共由兩座組成,夾在二、三期之間。其中一邊景觀會面向「車公廟路」,低層或會有車聲困擾,但影響性應該有限,因為基座也被鐵路上蓋所墊高。這邊單位前方會面學校群及「新翠邨」,遠眺「金獅花園」一帶的景觀,最遠可望到「獅子山方向」,景觀角度大致跟「名城」的「C及D室」相近。

至於另一邊則望向屋苑的平台後,會正望整個大圍舊區的景緻,最遠可以望向城門郊公園一帶。但值得注意的是,這邊單位會同時面向馬鐵架空路段,故列車經過的聲音可能會有影響。不過相比起第三期來說,一期的影響性較輕微。而外望景觀的角度,大致跟「名城」的「A及B室」類近。

其實樓盤第三期,會有較大比例向「城門河」及「文禮閣」方向排開,可以望到城門河景觀外,也跟「溱岸8號」遙遙相望。翻查資料,由「香粉寮」至「文禮閣」全長約兩公里、而闊度約四十米的「大圍明渠」,渠務署正計劃進行美化工程,未來會考慮推動近水活動,在河邊兩岸建設觀景休憩區域。

大圍站上蓋規劃圖
大圍站上蓋規劃圖,資料來源:城規會
樓盤景觀模擬圖
樓盤景觀模擬圖

交通

樓盤純正鐵路站上蓋

馬鐵「大圍站」的最大賣點就是位置,坐落在鐵路站上蓋,是兩條主要鐵路線,即東鐵線、屯馬線的交匯點。大圍站直出港鐵九龍塘新界第一站之外,一直搭至東鐵線尾站紅磡站,也會跟西鐵線接駁起來。大圍站也連接了馬鞍山延伸出來的屯馬線,跟剛開通的「顯徑」及「鑽石山站」接駁,可前往「啟德區」,日後待「宋皇臺」及「土瓜灣站」等開通後,還可接駁往「何文田站」至「紅磡站」,以至正在興建的灣仔「會展站」,之後再跟「西鐵線」相連,形成東西走廊。

樓盤純正大圍站上蓋
樓盤純正大圍站上蓋
大圍站是多條鐵路線的匯聚點
大圍站是多條鐵路線的匯聚點

對外交通完善,巴士、小巴可直達各區

除了鐵路之外,區內公共交通尚算完善。大圍站基座設有小巴總站,分別有「403X」可前往石梨、石蔭一帶,全程10.3元之外,還有兩班前往「富山火葬場」及「顯徑」的班次。在交通交匯處還設有多條巴士線接駁「美孚、葵芳」(46X)、「大埔、火炭、沙田」(72A)、「愉翠苑」(80K)及「駿景園」(88K)。

如果走出「車公廟路」,只要走過對面天橋就有多輛巴士可經「獅子山隧道」往返九龍一帶,包括「九龍塘」(281M)、「樂富、九龍塘、啟德」(85B)、「長沙灣、荔枝角」(86A)及「大角咀、旺角」(87B)。除此之外也有巴士可經「青沙公路」前往「佐敦、旺角及油麻地」(287X)。

不過也因為交通方便,故車位數目並不多。根據港鐵在2010年向城規會遞交的規劃許可申請文件,全盤只提供849個私家車車位、90個電單單車位、475個單車車位,當中不排除部份車位是屬於商場部份,變相住宅車位的數目更加少。

大圍對外的陸路交通也完善
大圍對外的陸路交通也完善

公共交通(專線小巴)

小巴地點車費
403X石梨、石蔭10.3元
64K富山火葬場3.4元
803K顯徑3.5元

公共交通(巴士)

巴士地點車費
72A沙田、火炭、大埔8.4元
80K愉翠苑5.1元
88K駿景園4.7元
46X美孚、葵芳8.1元
86A長沙灣、荔枝角6.8元
281M九龍塘5.1元
85B樂富、九龍塘、啟德6.8元
87B旺角、大角咀6.8元
287X旺角、佐敦、油麻地7.1元

民生配套

設施配套完善

事實上,馬鐵「大圍站」的實際位置在大圍區的中心點,故樓盤也成為貫穿區內的重要輸杻。翻看港鐵的文件,鐵路站二樓有行人接駁天橋連接「八爪魚天橋」,前往「金獅花園」及「雲叠花園」一帶,並且會直接貫通馬鐵站月台;三樓商場位置則會有天橋接駁往「名城」。

大圍站接駁天橋圖 (二樓)
大圍站接駁天橋圖 (二樓)
大圍站接駁天橋圖 (三樓)
大圍站接駁天橋圖 (三樓)

基座將設65萬呎大型商場

至於生活配套方面,馬鐵大圍站的基座設有65萬呎商場,可解決區內多年來沒有大型商場的困局。過往區內居民需要前往「新城市廣場」或「又一城」。但日後卻可依賴自家區內的商場。商場由港鐵獨資營運,港鐵早前還公布與誠品合作,上蓋30萬呎商場,連同頂層空中花園交由誠品營運,打造全港首個生活商場。另外沿著附近小商舖,在「大圍站」對面的「富嘉花園」下方設有多間小商舖,有很多小食及茶餐廳。環繞「積富街」及「積富街」一帶也開設了不少特色小店,頗有文青氣息。

樓盤基座將設65萬呎大型商場
樓盤基座將設65萬呎大型商場

隱憂

沉降問題的影響力

雖然在生活配套及交通等因素上,馬鐵大圍站上蓋甚具優勢,但這個置於基座上蓋的物業卻也面對沉降的問題。大圍站南行線月台末端位置、及一支架空電纜杆的監測點出現沉降,超出了沉降可接受的21毫米標準,故一度停工。其後政府放寬沉降標準至40毫米,經屋宇署確認車站結構安全,在徵詢過港鐵意見後,認為復工不會對車站結構及鐵路運作安全構成影響,項目才得以復工,但究竟對上蓋建有樓高41-50層樓有沒有影響,值得準買家自己衡量。

樓盤曾因沉降問題停工
樓盤曾因沉降問題停工

胡.說團隊評分

衡量及歸納各項因素後,按位置交通、配套、間隔及景觀等因素,由於發展商仍未公布售樓說明書,故我們未能仔細衡量間隔因素,但其餘各細項可作出評分,基本上以新界東區的樓盤來說,樓盤在鐵路站上蓋、及未來基座設有大型商場,都足以支持在「位置及交通」及「配套」上取得滿分。至於景觀可望到兩邊山景,未來阻擋輕微,故可獲4分。

位置及交通5分
配套5分
間隔待評分
景觀4分
註: 由編輯團隊共同評分,總分為20分,每小項以5分為滿分。

揀盤策略

樓盤尚未公布樓書及價單,當推出價單後,我們會在此作出更新。

付款辦法

樓盤尚未公布樓書及價單,當推出價單後,我們會在此作出更新。

胡‧說精選

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