【大圍站柏傲莊】平面圖、首張價單深入評析!咩樓層要避之則吉?

新世界在港鐵大圍站上蓋的項目正式命名為「柏傲莊」 (The Pavilia Farm),全盤共七座提供3,090個住宅單位,將會分三期推出,當中第一期共783個單位,已取得預售樓花同意書,最快10月推售,間隔提供一至四房,預計落成日期為2022年6月30日,而關鍵日期則為2022年9月30日,距離落成期約有24個月。樓盤最大賣點是坐落大圍站上蓋,樓盤基座還設有區內少有的大型商場,究竟有什麼揀樓秘訣呢?還有一個隱憂不可忽視,就是沉降問題。

「柏傲莊」第二期亦公布了價單與樓書,大家想看「柏傲莊II」的詳細揀樓攻略,可按我跳往!

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大圍站上蓋資料

樓盤名稱柏傲莊 (The Pavilia Farm)
位置馬鐵大圍站上蓋 / 車公廟路18號
單位數目3,090個
– 1期: 783個
– 2期: 1,415個
– 3期: 892個
面積第一期:278呎至1,383呎
戶型1房: 299呎-358呎 (224個)
2房: 431呎-550呎 (225個)
3房: 663呎-835呎 (300個)
特色: 278呎-1,383呎 (34個)
車位第一期:120個
校網88區校網
估計落成日期2022年9月30日
綠色建築認證評級暫定金級
發展商新世界、港鐵
官方網站https://www.thepaviliafarm.com.hk/tc
示範單位地址荃灣愉景新城商場3樓
(10/10/2020 早上11時起向公眾開放)

大圍站上蓋開價

首批180個
折扣額20%
平均呎價18,922元
折扣後售價628.9萬-1,993.7萬元
區內二手市價名城: 16,134元/呎

溱岸8號: 18,750元/呎

金禧花園: 17,618元/呎

項目背景及特色

馬鐵站大圍站的原址為「大圍歡樂城」,後因興建馬鐵而關閉,上蓋用地則作住宅及商業發展。在規劃過程中被市場批評規模過大、以及出現屏風樓問題,但最終也推出招標發展。

首次招標2012

港鐵於2012年5月首次推出招標,項目批出補地價金額高達130億元,雖然港鐵提出支付40億元的補價金額;但以總樓面接近290萬呎,就算剔除免補地價的專上教育學院後,要補價的商住樓面也接近272萬方呎,每呎樓面補價約4,673元。項目基座設有60萬呎的商場,根據第一次推出招標時的條款,港鐵也有意保留一半權益,以增加發展商入標的吸引力;而港鐵也沒有就賣樓收益設定分紅下限,由入標發展商自行決定。不過始終補價金額130億之誇,只以大型發展商有能力負擔。雖然項目推出招意向時共收到十五份意向書,但最終只有長實、恒地及新地入標,項目終流標收場。

第二次招標:2014

港鐵在2014年9月重新推出招標,補地價金額回落至103.56億,較2012年時招標時減價18.5%,每呎補地價金額回落至3,832元。針對基座的60萬呎商場,港鐵也拋出兩個方案予發展商選擇,可以選擇全權營運商場,或放棄營運商場。放棄營運商場,港鐵會代繳75億元的商場及補地價建築費,令每呎補地價進一步降至2,500元;港鐵列明,發展商收回成本70%後就要分紅,而分紅比例最少15%。最終一共收到九份標書,並由新世界中標。新世界選擇不發展商場,投資額200億元內。

 首次招標(2012)第二次招標(2014)
可建樓面272萬呎272萬呎
補地價130億元103.56億元
每呎地價4,673元3,832元
商場項目發展商:50%、港鐵: 50%保留: —
放棄: 港鐵代繳75億元
分紅機制沒設限制收回成本70%需分紅
分紅比例自訂至少15%
中標財團流標新世界

起樓:2016

項目在2016年11月獲批屋宇署批出圖則,可以興建7座41-50層的住宅,其後在2017年6月獲批動工同意書起樓。但在2018年7月,由於大圍站南行線月台末端位置、及一支架空電纜杆的監測點出現沉降,超出了沉降可接受的21毫米標準,故一度停工,但其後屋宇署大幅放寬沉降標準至40毫米,地盤在2019年1月再復工。

根據2017年6月的「動工同意書」,馬鐵大圍站上蓋面積多樣化,當中以297呎的單位佔多,合共提供1,209個單位;395呎的單位也有886個、488呎的單位也有357個。但當然數字僅反映入則時的面貌,且屋宇署對「實用面積」的定義也跟《一手條例》有不同,屋宇署的面積並不包括廚廁,故只能作初步參考。而現時市場流傳,一期783個單位中,一房及兩房單位各佔29%、三房佔39%、而四房則佔3%,但數字未能作準,同樣只能作參考。待公布樓書時,我們會再更新。

馬鐵大圍站上蓋動工同意書 (間隔分布)

面積單位數目
178呎216個
212呎134個
297呎1,209個
395呎886個
488呎357個
609呎189個
704呎7個
883呎1個
1,048呎1個
 共: 3,000個
*屋宇署2017年6月資料 (實際伙數及面積跟售樓書會有差異)

區內二手市場

溱岸8號

新世界在大圍本身也有發展經驗,對上一個推售的樓盤就是「溱岸8號」,屬於馬鐵線「車公廟站」的招標項目,由4座36-46層高的住宅組成,合共提供981個單位,主打兩房及三房類別,分層單位面積由507呎-1,405呎不等。項目在2012年中開售,2013年入伙。四座物業呈呈V形布局,當中各座的「A-C室」都可以望得到城門河景緻,而「D-G室」則以內園景及車公廟站上蓋為主。

在「溱岸8號」毗鄰為「神召會學院」,這幅用地現由恒隆地產所持有。發展商曾多次申請興建2座33層高的住宅,提供約360個住宅單位,卻被城規會拒絕。但這也意味若日後起樓的話,勢對「溱岸8號」的第一及二座「A-C室」單位構成影響。「溱岸8號」現時平均呎價15,200元,兩房面積介乎507呎至511呎,平均呎價也貼近一千萬元;而三房單位則也要千一萬元起步。

溱岸8號
溱岸8號

名城

跟馬鐵站大圍站最能直接比較的,一定非長實跟港鐵發展的「名城」莫屬。這個合共由三期巨無霸項目、合共由12座物業組成,共提供4,264個單位。整個屋苑的布局以一字型排向,清一色都是一層八個單位,但卻會按前後景觀分開南北翼,藉以淡化密度。但無論是南北翼,總之樓盤的「A及B室」都以望向城門郊野公園方向為主;而「C及D室」則望向獅子山方向。

第一期「名城」在2010年入伙,共提供1,360個單位,設於二期及三期中間;二期「盛薈」則最遠離馬鐵站,位置上較捱近顯田一帶,共提供1,368個單位;而第三期「盛世」則最近馬鐵站,共提供1,536個單位。

樓盤主打三四房大間隔,三房也分開三房一套、三房一套連工人房、以及三房一套連工人套房;而四房則屬套房加工人房,標準分層單位介乎677呎至1,039呎。由於樓盤提供較大比例的套房設計,加上鄰近「中文大學」及「城市大學」,故吸引不少內地生合租。屋苑平均呎價約為16,660元,三房單位入場價1,100萬元,跟一站之隔的「溱岸8號」貼近,而四房單位則1,500萬元起。

名城
名城

金獅花園

事實上,在未有「溱岸8號」及「名城」之前,傳統大圍區都是以上車盤屋苑為主。當中華懋發展的「金獅花園」更被喻為炒家樂園。「金獅花園」共由13座、合共2,768個單位組成,項目清一色提供一房兩廳佈局,面積介乎260-363呎之間。樓價高低主要以景觀為主。

「金獅花園」共分開一、二期發展,當中一期較近村屋「新田村」,環境會比較清幽一點,村屋地下會有很多小型商舖,由港鐵「大圍站」行過來要經出口的一條架空天橋,之後落橋後行少少斜路,大約需時八至十分鐘;至二期配套較一期完善,較鄰近隔離公屋「新翠邨」、「景田苑」及「隆亨邨」的商場。現時屋苑平均呎價約17,000元,最細單位入場價也要470萬元。

金獅花園

大圍區二手屋苑

 溱岸8名城金獅花園金禧花園富嘉花園
座數4121363
單位981伙4,264伙2,768伙756伙864伙
面積507-1,405呎677-,1039呎260-363呎310-340呎426-589呎
發展商新世界、港鐵長實、港鐵華懋新地房委會及其士
平均呎價15,200元16,660元17,000元17,940元14,200元
入場價1,000萬元1,100萬元470萬元610萬元610萬元

區內一手供應

薈蕎

在一手新例實施後,大圍區共有兩個全新項目推出,分別為宏安在大圍半山的「薈蕎」以及遠展在美田路的「珀玥」。「薈蕎」是宏安在2015年1月投得的官地,地盤可建樓面148,059呎,當年宏安以7.73億元投得,每呎地價5,221元。該地皮後來建成一座合共336個單位,內櫳是高密度一層三十二伙的設計,並提供114個面積不足300呎的開放式單位,以及161個一房單位,面積由389-476呎之間。「薈蕎」最大缺點就是鄰近「寶福紀念館」,且由樓盤行落大圍站,要先經過長長山路樓梯,而全盤則只得28個車位。不過,發展商在2017年11月開售,首批推出105個單位,折算呎價高達18,198元。

我們曾到「薈蕎」驗樓,交樓質素不俗,驗樓有90分,詳細報道可按我跳往。

薈蕎
薈蕎

珀玥

至於位於大圍街市旁的「珀玥」,同樣是政府推出招標的用地。遠東在2014年4月僅以1.48億元投得,以全盤可建樓面52,539呎計算,每呎地價僅2,817元。最終全盤共提供118個單位,並在2018年7月開售,首批推出112伙,折算每呎21,400元,創出大圍區的呎價新高。一房單位佔全盤多數,面積介乎201-296呎。樓盤也有提供兩個兩房,並設於最高兩層。雖然呎價創新高,但交樓質素卻為人詬病。我們《胡.說樓市》團隊曾直擊一個單位驗收過程,單位露台門鋼邊可移動、地板頂底不包膠、連洗手間的坐廁雲石也可全塊揭起,驗樓得分只得30分,評級為F。

「珀玥」的驗樓得分暫時仍是「胡‧說樓市」的新低,當中有八大驚嚇位,詳細驗樓結果可按我跳往。

珀玥
珀玥
 薈蕎珀玥
地價7.73億元1.48億元
可建樓面148,059呎52,539呎
地價5,221元2,817元
單位數目336個118個
發展商宏安遠東
首批開售105個112個
平均呎價18,198元21,400元

胡說評析

景觀

向東南: 望車公廟路、有噪音問題

馬鐵「大圍站」上蓋共由七座合共提供3,090個單位組成,項目分三期推售。根據港鐵在2010年向「城規會」遞交的佈局圖來看,項目擺位呈L形佈局在上蓋伸展。雖然其後發展商有作出修改,但第一期783個單位的位置上卻沒有改變,共由兩座組成,夾在二、三期之間。其中一邊景觀會面向「車公廟路」,低層或會有車聲困擾,但影響性應該有限,因為基座也被鐵路上蓋所墊高。

不過根據批地條款,這方面的單位需要進行噪音緩解措施,分為安裝固定玻璃窗或維修窗,不能直接開啟,需用鎖匙才能開啟。包括2A座A及B室、2B座A及B室、3A座A及B室、3B座AB及C室;部份受噪音影響較輕微的單位,則安裝減音窗、或減音露台或工作平台等。但雖然上述單位較受噪音影響,但這邊單位前方會面學校群及「新翠邨」,遠眺「金獅花園」一帶的景觀,最遠可望到「獅子山方向」,景觀角度大致跟「名城」的「C及D室」相近,而且方位向東南、或向南,部份準買家或會鍾情。

向西北: 望山景及內園

至於另一邊則望向屋苑的平台後,會正望整個大圍舊區的景緻,這邊單位就主要向西、西北或北。最遠可以望向城門郊公園一帶。但值得注意的是,這邊單位會同時面向馬鐵架空路段,故列車經過的聲音可能會有影響。不過相比起第三期來說,一期的影響性較輕微。而外望景觀的角度,大致跟「名城」的「A及B室」類近。還有一點,就是內園單位會受平台上的泛光燈照明所影響,光污染一點需份外留神。

其實樓盤第三期,會有較大比例向「城門河」及「文禮閣」方向排開,可以望到城門河景觀外,也跟「溱岸8號」遙遙相望。翻查資料,由「香粉寮」至「文禮閣」全長約兩公里、而闊度約四十米的「大圍明渠」,渠務署正計劃進行美化工程,未來會考慮推動近水活動,在河邊兩岸建設觀景休憩區域。

柏傲莊項目規劃
柏傲莊項目規劃
樓盤景觀模擬圖
樓盤景觀模擬圖

交通

樓盤純正鐵路站上蓋

馬鐵「大圍站」的最大賣點就是位置,坐落在鐵路站上蓋,是兩條主要鐵路線,即東鐵線、屯馬線的交匯點。大圍站直出港鐵九龍塘新界第一站之外,一直搭至東鐵線尾站紅磡站,也會跟西鐵線接駁起來。大圍站也連接了馬鞍山延伸出來的屯馬線,跟剛開通的「顯徑」及「鑽石山站」接駁,可前往「啟德區」,日後待「宋皇臺」及「土瓜灣站」等開通後,還可接駁往「何文田站」至「紅磡站」,以至正在興建的灣仔「會展站」,之後再跟「西鐵線」相連,形成東西走廊。

樓盤純正大圍站上蓋
樓盤純正大圍站上蓋
大圍站是多條鐵路線的匯聚點
大圍站是多條鐵路線的匯聚點

對外交通完善,巴士、小巴可直達各區

除了鐵路之外,區內公共交通尚算完善。大圍站基座設有小巴總站,分別有「403X」可前往石梨、石蔭一帶,全程10.3元之外,還有兩班前往「富山火葬場」及「顯徑」的班次。在交通交匯處還設有多條巴士線接駁「美孚、葵芳」(46X)、「大埔、火炭、沙田」(72A)、「愉翠苑」(80K)及「駿景園」(88K)。

如果走出「車公廟路」,只要走過對面天橋就有多輛巴士可經「獅子山隧道」往返九龍一帶,包括「九龍塘」(281M)、「樂富、九龍塘、啟德」(85B)、「長沙灣、荔枝角」(86A)及「大角咀、旺角」(87B)。除此之外也有巴士可經「青沙公路」前往「佐敦、旺角及油麻地」(287X)。

不過也因為交通方便,故車位數目並不多。根據港鐵在2010年向城規會遞交的規劃許可申請文件,全盤只提供849個私家車車位、90個電單單車位、475個單車車位,當中不排除部份車位是屬於商場部份,變相住宅車位的數目更加少。至於第一期獲分配的住宅車位有120個,差不多6.5戶才獲分配一個車位。

大圍對外的陸路交通也完善
大圍對外的陸路交通也完善

公共交通(專線小巴)

小巴地點車費
403X石梨、石蔭10.3元
64K富山火葬場3.4元
803K顯徑3.5元

公共交通(巴士)

巴士地點車費
72A沙田、火炭、大埔8.4元
80K愉翠苑5.1元
88K駿景園4.7元
46X美孚、葵芳8.1元
86A長沙灣、荔枝角6.8元
281M九龍塘5.1元
85B樂富、九龍塘、啟德6.8元
87B旺角、大角咀6.8元
287X旺角、佐敦、油麻地7.1元

民生配套

設施配套完善

事實上,馬鐵「大圍站」的實際位置在大圍區的中心點,故樓盤也成為貫穿區內的重要輸杻。翻看港鐵的文件,鐵路站二樓有行人接駁天橋連接「八爪魚天橋」,前往「金獅花園」及「雲叠花園」一帶,並且會直接貫通馬鐵站月台;三樓商場位置則會有天橋接駁往「名城」。

大圍站接駁天橋圖 (二樓)
大圍站接駁天橋圖 (二樓)
大圍站接駁天橋圖 (三樓)
大圍站接駁天橋圖 (三樓)

基座將設65萬呎大型商場

至於生活配套方面,馬鐵大圍站的基座設有65萬呎商場,可解決區內多年來沒有大型商場的困局。過往區內居民需要前往「新城市廣場」或「又一城」。但日後卻可依賴自家區內的商場。商場由港鐵獨資營運,港鐵早前還公布與誠品合作,上蓋30萬呎商場,連同頂層空中花園交由誠品營運,打造全港首個生活商場。另外沿著附近小商舖,在「大圍站」對面的「富嘉花園」下方設有多間小商舖,有很多小食及茶餐廳。環繞「積富街」及「積富街」一帶也開設了不少特色小店,頗有文青氣息。

樓盤基座將設65萬呎大型商場
樓盤基座將設65萬呎大型商場

隱憂

沉降問題的影響力

雖然在生活配套及交通等因素上,馬鐵大圍站上蓋甚具優勢,但這個置於基座上蓋的物業卻也面對沉降的問題。大圍站南行線月台末端位置、及一支架空電纜杆的監測點出現沉降,超出了沉降可接受的21毫米標準,故一度停工。其後政府放寬沉降標準至40毫米,經屋宇署確認車站結構安全,在徵詢過港鐵意見後,認為復工不會對車站結構及鐵路運作安全構成影響,項目才得以復工,但究竟對上蓋建有樓高41-50層樓有沒有影響,值得準買家自己衡量。

樓盤曾因沉降問題停工
樓盤曾因沉降問題停工

胡.說團隊評分

衡量及歸納各項因素後,按位置交通、配套、間隔及景觀等因素,由於發展商仍未公布售樓說明書,故我們未能仔細衡量間隔因素,但其餘各細項可作出評分,基本上以新界東區的樓盤來說,樓盤在鐵路站上蓋、及未來基座設有大型商場,都足以支持在「位置及交通」及「配套」上取得滿分。至於景觀可望到兩邊山景,未來阻擋輕微,故可獲4分。

位置及交通5分
配套5分
間隔4分
景觀4分
總分18分
註: 由編輯團隊共同評分,總分為20分,每小項以5分為滿分。

揀盤策略

根據我們現在看到的航拍畫面,整個項目分三期發展,以L形排開,餘下的地方就是內園及會所設施。即將推售的第一期只有兩幢,已經拆棚,靠近城門河及車公廟路;緊接推售的第二期略高一些,靠近名城;第三期則尚未成形,靠近城門河及大圍村。

由於基座有大型商場及馬鐵大圍站,所以相比周邊建築,「柏傲莊」明顯高了一截,大部分單位都享有開揚景觀,那到底怎樣選擇呢?第一期主要分三大景觀:向東望城門河、向南望獅子山、向西及向北望內園及針山一帶,而景觀的選擇往往取決於戶型。

今次推出的第一期為項目的第2及第3座,提供一房至四房單位,撇除底層及頂層的特色戶,實則上提供一房至三房單位,當中以三房為主,享有的景觀也是最好。我們亦覺得,第一期的「則王」,也在於供應最多的三房戶型之中。

整個項目分三期發展,以L形排開,餘下的地方就是內園及會所設施。

三房點樣揀?

所謂「則王」,就是2A座的A室,因為這柱單位享有全盤最好的景觀,就是城門河景,因為前方沒有遮檔,遠至沙田海都可以望到,而且單位向東,無論廳房都可以望城門河日出。當然,這個單位也將會是同層最貴的一柱,因為開則最大,有835呎,屬於唯一的三房一套連士多房的戶型。

除了2A座A室可享這道景觀外,2A座B室亦同樣望到,但由於較鄰近車公廟路,而且入門有長玄關,所以較A室輸蝕。

再次一級的三房戶型,我們會選2B座A、B室,以及3A座A、B室,這四柱單位開則相同,中高層都可以避開前方新翠邨,遠望獅子山景,而且座向向南,冬暖夏涼。以景觀而言,最低一級的三房,就是3B座C及E室,雖然這兩柱單位的中高層可避開富嘉花園,望到針山一帶,但由於單位向西,所以會有西斜問題。不過,這兩柱單位的廳及廚房都較2B座A、B室,以及3A座A、B室大,揀樓時還看個人需要選擇。

值得一提的是望向獅子山及城門河的單位,由於鄰近車來車往的車公廟路,所以都需要安裝減音窗來緩解噪音。幸好項目有基座墊高,不致於對正馬路。

三房單位 (次序反映景觀優劣)景觀面積
首選: 2A座A室向東望城門河835呎
次選: 2A座B室向東望城門河754呎
三選: 2B座A室向南望獅子山663呎
2B座B室向南望獅子山663呎
3A座A室向南望獅子山663呎
3A座B室向南望獅子山663呎
四選: 3B座C室向西望針山723呎
3B座E室向西望針山701呎
三房單位分佈
三房單位分佈
最優質的景觀是城門河景
最優質的景觀是城門河景

兩房點樣揀?

兩房單位的景觀選擇比三房少,只分向南望獅子山,及向西北望針山的景觀,所以揀盤上只要按景觀喜好,以及是否需要梗廚來抉擇。

向北望針山的兩房有2B座C及D室,以及3A座C室,由於前方大圍村很矮,所以基本上中、高、低層都有開揚景觀;向南的3B座A、B室,則只有中、高層有開揚山景,低層則被新翠邨遮擋。

而《胡‧說樓市》編輯部最不喜歡的,就是2A座C室。此柱雖有梗廚,但由於單位向橫擺,而向東將會興建第一座,按照此單位向西的座向推斷,早上與中午的日光將被第一座遮擋,飯廳及玄關長時間沒有日光照射,顯得陰陰沉沉,但黃昏時間就會有西斜問題,居住起來不太舒適。

兩房單位 (次序反映景觀優劣)景觀面積
首選: 2B座C室 (有梗廚)向西北望針山523呎  
2B座D室 (長玄關)向西北望針山483呎
3A座C室向西北望針山452呎
次選: 3B座A室 (梗廚、長玄關)向南望獅子山550呎  
3B座B室向南望獅子山431呎
三選: 2A座C室 (有梗廚)向西望針山533呎
兩房單位分佈
兩房單位分佈
我們認為2A座C室是兩房較差之選
我們認為2A座C室是兩房較差之選

一房點樣揀?

作為入場之選,一房戶型的景觀選擇可算是最差,大部分都有西斜問題,主要都是向西北望針山一帶,只是開則與面積有輕微差別,相信最終都是以價錢角度考慮。不過,我們還是提提大家,儘量避開3B座F室。究竟為何?

答案也在景觀上!「柏傲莊」有高度優勢,基本上第一期的所有中、高層單位,都能享有開揚山景與河景,唯獨3B座F室是異類。此柱扭向北邊,將會對正第8座,雖然中間有內園相隔,但對比其他單位,景觀明顯輸蝕,變相投資價值亦會打折扣。

一房單位 (次序反映景觀優劣)景觀面積
首選: 2A座D室向西望針山350呎  
2A座E室向西望針山322呎
次選: 3A座D室向西北望針山299呎
3A座E室 (有玄關)向西北望針山358呎
三選: 3B座D室向西望針山327呎
四選: 3B座F室向北望第8座306呎
一房單位分佈
一房單位分佈
3B座F室會正望第8座,是一房單位最差之選
3B座F室會正望第8座,是一房單位最差之選

儘量揀25樓以上單位!

所有中、高層向東南,向西的單位,都能望到開揚獅子山及針山山景,那低層呢?就是近望樓景,所以揀樓時記住這個原則:儘量避開25樓以下的單位。

我們模擬樓層高度拍攝,發現向東南的單位,在25樓以上才能確保避開前方新翠邨的樓宇,大約在20樓,更會對正新翠邨天台的無線電發射器;而向西的單位,同樣也是在25樓以上,才能確保避開前方富嘉花園。

向南及向西北低層單位會近望樓景
向南及向西北低層單位會近望樓景
約20樓向南單位,會對正新翠邨的無線電發射站
約20樓向南單位,會對正新翠邨的無線電發射站
向西單位,25樓剛好高過富嘉花園
向西單位,25樓剛好高過富嘉花園

示範單位

第一期開放的示範單位,地址位於荃灣愉景新城商場3樓,包括三個單位:2A座18樓A室、2B座18樓C室、3A座18樓B室,全都屬於無改動形式,當中2A座18樓A室是向東望城門河景的戶型。

單位全以白色牆身、木地板作主調,廚廁都以園林色調作主色。與一般新盤較不同的地方,就是洗衣機不是設於廚房或開放式廚房裡,而是放置於廁所裡,而且上方設有收疊式熨衫板,可將洗衣乾衣燙衫集於同一組合空間。

2A座18樓A室 (客飯廳)
2A座18樓A室 (廚房)
2A座18樓A室 (客廁、套廁)
2B座18樓C室 (客飯廳)
3A座18樓B室 (客飯廳)
3A座18樓B室 (廚房)
3A座18樓B室 (廁所)
柏傲莊項目模型

價單分析

發展商剛公布首張價單,首批發售180伙,扣除最高20%的折扣優惠,折實平均呎價18,922元,較同系同區項目「溱岸8號」的二手呎價高約2%。項目將於10月10日早上11時開放示範單位及收票 (示範單位地址:荃灣愉景新城商場3樓),最快下周開售。

「柏傲莊I」首批發售的180伙中,37伙屬於一房單位、52伙屬於兩房單位、91伙屬於三房單位,實用面積322至835平方呎,折實628.9萬元至1,993.7萬元,呎價16,618元至23,877元,當中最平單位為2A座8樓E室的一房單位,面積322呎,扣除折扣額,折實628.9萬元。另外,首張價單亦不乏享有城門河河景的最大三房一套連士多房的2A座A室。

首批售價 VS 二手市場

以首張價單共推出180個單位,以即供折扣最高20%去計算,平均呎價18,922元呎,我們要看貴定平,因為我們都想知究竟水位有幾多?  這一區在一手新例後,實情就推出了兩個新盤,包括已經入伙的薈蕎,大圍半山,比較捱近寶福山,在2017年開售時,平均呎價18198元,我們驗樓結果不差,有90分。之後就去到遠東的珀玥,在大圍街市旁,這個盤在2018年開售,呎價21,400元,創大圍區新高,但交樓質素奇差,我們驗樓時只得30分,是我們有記錄中最低。所以純粹看面價去計,呢口價就大致貼近薈蕎,比起珀玥平一點。

但我覺得,與其跟薈蕎珀玥比較,這兩個樓盤本身規模細,比較指標低。反而最直接比,是抽出隔離「名城」、及一站之隔都是由新世界發展的「溱岸8號」來比較。兩個盤現時平均呎價分別是16,750元及18,250元呎。但這兩個盤特色是,都以較大單位為主。名城只得三房及四房;而溱8以兩房、三房一套及四房。所以今次18,922元/呎的平均呎價,大致叫做貼近溱岸8號二手價出。

屋苑平均呎價
柏傲莊18,922元
半新盤薈蕎: 18,198元
珀玥: 21,400元
區內二手盤名城: 16,740元
溱岸8號: 18,250元

首張價單一房攻略

問題是,今次柏傲莊戶型種類較多,而且有一房,好容易因為LUMPSUM低,呎價高,而扯高了平均呎價。所以我們要逐個FLAT SIZE去看看。以及看看應該怎樣去揀樓。

如果計柏傲莊一期內的一房,因為名城及溱岸沒有提供,所以不能夠作比較。柏傲莊一期共有224個一房單位,分層面積由299-358呎之間,合共有六柱一房,首批就推出了兩柱,合共37個單位,用即供價去計算,訂價786.2萬-906.2萬,即供價629萬-725萬元。

算不算吸引呢? 或者我們可以看看,手持這個銀碼,在大圍區內能買到什麼? 現在富嘉花園、金禧花園兩房大約590-595萬左右,如果金獅花園最平單位260呎,大約455萬左右。這個價位,富嘉花園三房大約750-800萬左右。

不過,很多時我們都會說,一房投資價值理應最高,因為可以收租、又可以博升值值。問題是這兩柱一房單位,我們應該怎樣揀? 總括來說,一房在方向上是不相伯仲的,全數都是向西北望針山方向,以及都會有西斜問題。面積則部份因近電梯位,變相有些一房有玄關,有些則沒有,變相有輕微差別,相信最終以價錢角度考慮。唯一值得一提的,就是「3B座F室」。我們在懶人包都提過,此柱扭向北邊,但也是會對正第8座,日後要望內園及樓景為主,景觀會輸蝕;但這一柱有一點補償,就是它是唯一一房中非黑廁類別。所以自己在景觀、黑廁上作取捨了,但首張價單就沒有推出類近單位。

計算投資價值,一房是最高,假設如果租值在不變的前提下,未扣除管理費支出,現時區內舊樓的租值,金獅大約月租10,000元左右,金禧花園就大約11,000元左右。這一區細位的平均呎租大約35-36元呎左右。我們好粗略拉勻一房平均價去計,柏傲莊回報大約2.1厘。

當然這個只是預期租值,有人會說落成時應該再值租一點的。但也要留意柏傲莊新一點,管理費貴一點,加上有24個月樓花期,不能即買即收租。所以買一房單位,與其說放眼租值,我覺得還應看三年後額印過後的水位。因為額印期限是由簽署臨約一刻開始計起,即是說如果能在如期落成的話,入伙後守一年就會鬆綁。

 售價月租
柏傲莊(1)629萬-725萬元未知
富嘉花園590萬元14,000元
金禧花園595萬元11,000元
金獅花園455萬元10,000元

首張價單兩房攻略

至於兩房單位又如何? 柏傲莊一期共有225個兩房單位,面積由431-550呎。但實情兩房單位可以細分兩類。一類就是有梗廚、一類就是開放式廚房。

有梗廚的單位,面積會較大,面積去到五字單位都是這類,包括2A座C室(533呎)、2B座C室(523呎)、3B座A室(550呎)。但2A座C室、及2B座C室就向西北望針山;3B座A室就向南望獅子山。但如果呢三柱之中,又只得2A座C室並非黑廁。但如果你話,我以價錢行先,這三柱之中,你就只會選擇2B座C室,因為它的在兩房梗廚中是最細,面積523呎,總價理應最平。

今次首批單位中,兩房梗廚推出了28個單位,唯獨沒有2B座C室,其餘一兩柱單位都有推出,包括2A座C室、及3B座A室。所以你先排一排個人喜好,你較著重景觀座向、還是側重單位內是否黑廁、還是純粹看總價而定。如果你看價錢,可能第一張價單,你未必選到。但如果你看景觀,就會選擇3B座A室,次選2A座C室;但如果你關注間隔是否黑厠,就會相反了。

 2AC(533)2BC(523)3BA(550)
黑廁與否首選次選次選
景觀次選次選首選
價格次選首選次選
首批價格904-989萬元—–914萬-932萬元

至於兩房,也有一款則就是兩房連開放式廚房一類,面積四字都屬於呢類,由431-483呎,包括2B座D室(483呎)、3A座C室(452呎)、3B座B室(431呎),其實都有類近情況。座向上,2B座D室、3A座C室,都向西北偏北望針山方向,不及3B座B室向南望獅子山景吸引。但如果偏偏3B座B室是黑厠類別。而其餘兩個單位並不是黑厠。至於2B座D室、3A座C室之間,2B座D室面積較大,但只是大了在玄關位,視乎自己有沒有需要而定。

在兩房連開放式廚房中,但就只推出了一柱。就是2B座D室。但值得一提,483呎開放式廚房單位,部份高層單位會貴過兩房梗廚單位,也可考慮升格去兩房梗廚低層戶。

 2BD(483)3AC(452)3BB(431)
黑廁與否首選首選次選
景觀次選次選首選
價格第三選次選首選
首批價格852萬-975萬元—-

但大家可能會問,究竟柏傲莊兩房吸引否? 名城並沒有兩房單位提,溱8才有兩房。現時二手價大約是1000萬元左右,租值大約22,500元,但用即供價來計,今次柏傲莊全數兩房都是低過一千萬元,所以論價格是比市價略低一點。呢口價算係吸引。

首張價單三房攻略

至於三房單位又怎樣呢? 柏傲莊一期共有300個三房單位,面積介乎663-835呎。除了是全數都是三房一套都提供了這個樓盤,在價單中應該怎樣選擇呢? 全盤只提供一柱三房一套連工人房的設計,就是2A座A室,835呎,所以如果你對工人房有需求,無疑你都一定只有這個選擇。首批都有推出9個,售價介乎1,743-1,994萬元。可以比個參考大家名城及溱岸8號的三房一套連儲物房或工作房,現時二手入場價分別1,200萬及1,560萬。

 名城溱岸8
三房一套1100萬1200萬元
三房一套連工人房/儲物室1200萬1560萬元

論價錢,佔更大比例的三房一套單位,似乎就相貼少少。首批推個三房一套,雖然售價的差別都幾大,折實1,108萬-1,725之間,但如果對照下隔離「名城」及「溱8」的三房一套。名城的三房一套600多呎的單位,大約是1,100萬;溱岸8號的三房一套面積大一點,大約去到700多呎,都比起名城貴100萬左右,要1,200萬左右。同區買三房一套,你大約要預1,100-1,200萬左右,柏傲莊都有類近貼近二手價的選擇。

 名城溱岸8
三房一套1100萬1200萬元
三房一套連工人房/儲物室1200萬1560萬元

問題是,點揀法? 剛剛說過,三房一套的範圍好大,但個RANGE咁大,因為三房一套的面積上有700幾及600幾呎。用樓價角度來衡量的話,一定是600幾呎的單位,在價格上會容易入口一點。

如果真的以價錢行先,600幾呎的單位中,清一色集中在「2B座A及B室」、「3A座A及B室」又應該怎樣選擇? 面積清一色663呎,清一色向南望獅子山方向,清一色樓下為車公廟路或有噪音,表面上沒有太大分別,但原來只有夾在中間的「2B座B室」及「3A座A室」並非黑廁類,所以在四柱之中,這兩柱的間隔上是最吸引的。

 2BA室、3AB (663)2BB室、3AA (663)
黑廁與否次選首選
景觀均等均等
價格均等均等
首批價格1108萬-1293萬元1125萬-1306萬元

至於700幾呎單位中,三房一套中就有三柱,面積最大754呎,間隔靈活度是最低的,因為近廳房牆身為主力牆變相不能透過拆牆來擴大客飯廳空間,但方位卻是向東,可以望到城門河,而且最沒有阻擋,而且其中主人房套廁並不是黑廁。反觀餘下兩柱,包括3B座C室(723呎)、3B座E室(701呎),雖然間隔上較靈活一點,但景觀上就向西北望針山方向,而且兩個洗手間全屬黑廁。

700幾呎單位,推出了兩柱。如看重樓價的話,你要等,3B座E室。但如果今次價單內選擇,不想介意價錢的話,不想黑厠及景觀都應該先選擇2A座B室;次選3B座C室。

 2AB(754)3BC(723)3BE(701)
黑廁與否首選次選次選
間隔靈活度次選首選首選
景觀首選次選次選
價格第三選次選首選
首批價格1,508萬-1,725萬元1,202萬-1,314萬元…–

無論是一房至三房,在這裡我還想要再提一提,如果有看我們航拍片的話,樓層高低又應該怎樣選擇呢? 最好就是選擇25樓以上。尤其是著重景觀的買家,你一定會選擇向東南單位,要25樓以上才可以避過前方新翠邨,望遠獅子山方向。而20樓左右的單位,更加會正望新翠邨公屋的發射器,這一點自已要特別注意。

拆解付款辦法

最後說付款辦法,今次發展商的付款辦法不算多樣化,都是即供及建築期付款。發展商不提供高成數按揭計劃,比較少有。當中有三點想提一提大家。第一,選用即供折扣額最高去到20%,但你要很快就要上會。怎樣付款呢? 就是簽約當日交低5%訂金,簽臨約後30日就交低多5%,180日內就要找清餘額90%,即你只有6個月時間去找銀行上會。時間很倉促,加上樓花期長達兩年,所以你要預備傳統銀行四至五成首期,最高只能做到五至六成按揭來看待。這個計劃,你會供款少,但首期多。

根據發展商安排,它還有提供420天付款計劃、及建築期付款計劃。如果選擇這種計劃,折扣額會較低,420天付款計劃只有16.5%,而建築期付款計劃就只有16.5%。但因為跟即供差距不是差很多,加上發展商並沒有提供任何高成數按揭,如果你需要用到新按保,你可能可以考慮採用建期計劃。折扣最少的建築期付款辦法,去到正式入伙時才借新按保上會。當然所指是樓價低於1,000萬的物業才符合條件,首張價單中只有78個單位符合這個條件。

第三點,針對大單位,如果你選用發展商提供的420天付款計劃,或者建築期付款計劃,在第二期PAYMENT的時間,發展商會提供多一點彈性。即是怎樣呢? 一般細單位的買家,你在簽約當日交低5%訂金,之後在簽臨約後的30天要再加訂5%。如果你選420天付款計劃,就420天之後即14個月後才找90%;而建築期付款計劃的話,則入伙時找90%。但大單位,在第二期PAYMENT就會有多一點彈性,發展商容許你第二期5%訂金,在簽臨約6個月後才繳交第二期訂金5%,變相你可以多一些時間賣舊樓去套現金額。

因為發展商並不提供高成數按揭計劃,究竟在目前的付款辦法下,有幾多種上會計劃呢? 我們就用最平例子來闡述一下,講一講應該怎樣揀選。最平單位為2A座8樓E室,面積322呎,入場價訂價786.2萬,如果選用即供,折扣額最高20%,所以樓價629萬元。由於銀碼已經超過舊按保範圍,就算樓花期因素可以不理會,都不能借舊按保上會,變相自己要支付40%,相當於251.6萬元,之後向銀行借60%按揭,相當於377.4萬元,以現時按揭年期30年,息率2.5厘計算,每月供款14,912元,月入有35,714元就可以過到壓力測試。首期連同律師釐印支出就大約要273.5萬才可以入場。

但如果你希望減少首期開支,不介意供款多的話,就可以選擇折扣額少一點的建築期付款,折扣額為16.5%,變相樓價是656萬元。你在入伙前只需自己支付一成樓價65.6萬元,餘額90%可以在入伙時借新按保。因為新按保要在物業落成時才可以借取,1,000萬元以下可借取最高80%,而800萬以下可以借90%,這個單位可以借90%,連同5%按保費29.52萬元,貸款額619.92萬元上會,變相月供就是24,494元,月入有58,664元可過測試。選用這計劃,你的支出會大了,但首期及雜費支出就可壓縮至90萬左右,就可進駐柏倣莊最平價單位。

 即供建築期+新按保
訂價786.2萬元786.萬元
折扣後629萬元656萬元
首期40%: 251.6萬元10%: 65.6萬元
貸款額60%: 377.4萬元90%: 590.4萬元
按保: 29.52萬元
每月供款14,912元24,494元
入息要求35,714元58,664元
入場資金273.5萬元90.2萬元

所以簡單來說,今次開價上,兩房單位算低於市價,三房則較市價高,至於揀樓策略上,柏傲莊的揀樓上,大致在價單排序上,景觀向南定向北、對黑廁有沒有要求,要先自己做一個排序。剔走一些不會選擇的單位,之後再就價錢來衡量。如果大家有什麼問題或意見,都歡迎留言給我們。

胡‧說精選

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