【御半山驗樓】入伙即拆牆得唔得？盤點屋苑收樓4大重點！

近期屯門區頗熱鬧，新地在區內推售「御海灣」時，同一時間區內有新盤交樓，就是位於屯門濾水廠附近的「御半山」。這個在兩年前由新地推售的樓盤，當時平均呎價高達15,000元，就被形容為貴絕整個屯門區，但究竟收樓質素跟樓價又是否成正比?

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業主背景及單位內櫳

新地在2014年以10.51億元投得用地後，把地皮發展成逾千個單位，並分兩期發展，其中第一期在2018年5月開售。由於業主的家人居於附近，為了鄰近家人，當時也決定入票認購，終成功以653萬元購入一個404呎單位，單位一房連儲物室，希望日後可透過裝修拆牆來擴闊單位空間感。

我們《胡．說樓市》團隊入屋後，發現404呎的單位卻設有很大玄關位，只是唯一好處是單位有凹位，可在下方設置鞋櫃，並在置中位置預留空間，背面放鏡身及利用凹位予戶主可放鎖匙。直入客飯廳前，靠兩邊牆身建建有開放式廚房，當中內裡配置齊備。

整個客飯廳屬於較方正的設計。最矚目就是景觀。走出露台，不單可望眺遠山景，還可望到深圳景觀，只是屋苑下方就是仍在運作的「屯門濾水廠」，毗鄰還有一幅蚊型住宅地。這幅地2019年8月，被小型發展商建灝地產以2.44億元投得，這幅地最高可建樓面只是37,574呎，每呎地價6,490元。雖然日後前方會有地盤施工，但整體來說，「御半山」景觀也頗開揚。

驗樓樓盤資料

屋苑	御半山
面積	404呎
單位	1B座中層D室
樓價	653萬元
呎價	16,163元
得分	95分

驗樓注意事項

重點1: 拆牆改間隔要留意橫樑位

客飯廳空間頗方正。由於業主有意把近廳房的牆身拆走，並把儲物室位置納入客飯廳，但究竟是否可行呢? 驗樓師鍾智剛表示，不建議業主作出如此間隔改動，反而應利用一些活動的傢俬去遷就結構，而非用結構來遷就使用。因為如果真的拆走牆身，就要一併處理上方的「生口位」。「生口位」內藏冷氣機喉及抽油煙機的風槽，並經橫樑位一直走出室外。所以拆牆要進行的工序很多。

鍾SIR表示，新地發展的樓盤會設有較多「生口位」，但也有其好處，如果對比一個沒有修理口的橫樑，當橫樑內的喉管有問題時，就只能把整個橫樑拆掉才可進行維修。

重點2: 洗手間裝置頗貼心

經過走廊，就是儲物室、主人房及洗手間。洗手間屬於黑厠設計，但卻也裝有浴室寶。在洗手間設計上，發展商也有幾個地方做得頗貼心，包括浴屏背也加裝了防撞膠粒，以防撞牆。另外鏡櫃門設有拉鏈，以防鏡門跟浴屏碰撞，而內藏電掣也刻意預留凹位方便電線穿過，變相關起鏡櫃門也可使用。

重點3: 單位棄用玻璃幕牆

主人房間隔也頗方正，跟客飯廳同向，可以望外邊遼闊的遠山景，但跟一般新盤不同的是這扇窗，屬於兩扇向外推的窗，而非新盤流行使用玻璃幕牆，外邊還有一個簷篷作擋雨水之用。鍾SIR表示，這類窗是以預製件方式裝上，防水效能會較理想。因為玻璃幕牆好處是設有大遍玻璃及景觀較理想外，背後卻存在不少問題，包括很容易出現漏水問題，而且很難找出入水的地方，故很難根治。

重點4: 測試窗框唧方法

至於一般買家應該怎樣驗收窗呢? 鍾SIR表示，往往窗口也會透過八條膠邊把窗，跟窗框緊壓以防滲水，但膠邊也有負荷極限，只能阻擋100km的風力。驗收窗時，我們應先看看鎖扣是否貼實、以及會否有虛位，最直接可找一張信用卡看看能否攝入作測試。除此之外，還要看看外邊防水膠是否有離隙、凸起小孔、或者鬆脫，最後還要檢查螺絲是否齊全、開關是否順暢等。