【御半山驗樓】入伙即拆牆得唔得?盤點屋苑收樓4大重點!

近期屯門區頗熱鬧,新地在區內推售「御海灣」時,同一時間區內有新盤交樓,就是位於屯門濾水廠附近的「御半山」。這個在兩年前由新地推售的樓盤,當時平均呎價高達15,000元,就被形容為貴絕整個屯門區,但究竟收樓質素跟樓價又是否成正比?

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業主背景及單位內櫳

新地在2014年以10.51億元投得用地後,把地皮發展成逾千個單位,並分兩期發展,其中第一期在2018年5月開售。由於業主的家人居於附近,為了鄰近家人,當時也決定入票認購,終成功以653萬元購入一個404呎單位,單位一房連儲物室,希望日後可透過裝修拆牆來擴闊單位空間感。

我們《胡.說樓市》團隊入屋後,發現404呎的單位卻設有很大玄關位,只是唯一好處是單位有凹位,可在下方設置鞋櫃,並在置中位置預留空間,背面放鏡身及利用凹位予戶主可放鎖匙。直入客飯廳前,靠兩邊牆身建建有開放式廚房,當中內裡配置齊備。

整個客飯廳屬於較方正的設計。最矚目就是景觀。走出露台,不單可望眺遠山景,還可望到深圳景觀,只是屋苑下方就是仍在運作的「屯門濾水廠」,毗鄰還有一幅蚊型住宅地。這幅地2019年8月,被小型發展商建灝地產以2.44億元投得,這幅地最高可建樓面只是37,574呎,每呎地價6,490元。雖然日後前方會有地盤施工,但整體來說,「御半山」景觀也頗開揚。

單位客廳
單位景觀
樓盤附近蚊型住宅地
樓盤附近蚊型住宅地

驗樓樓盤資料

屋苑御半山
面積404呎
單位1B座中層D室
樓價653萬元
呎價16,163元
得分95分

驗樓注意事項

重點1: 拆牆改間隔要留意橫樑位

客飯廳空間頗方正。由於業主有意把近廳房的牆身拆走,並把儲物室位置納入客飯廳,但究竟是否可行呢?  驗樓師鍾智剛表示,不建議業主作出如此間隔改動,反而應利用一些活動的傢俬去遷就結構,而非用結構來遷就使用。因為如果真的拆走牆身,就要一併處理上方的「生口位」。「生口位」內藏冷氣機喉及抽油煙機的風槽,並經橫樑位一直走出室外。所以拆牆要進行的工序很多。

鍾SIR表示,新地發展的樓盤會設有較多「生口位」,但也有其好處,如果對比一個沒有修理口的橫樑,當橫樑內的喉管有問題時,就只能把整個橫樑拆掉才可進行維修。

單位橫樑內藏喉管

重點2: 洗手間裝置頗貼心

經過走廊,就是儲物室、主人房及洗手間。洗手間屬於黑厠設計,但卻也裝有浴室寶。在洗手間設計上,發展商也有幾個地方做得頗貼心,包括浴屏背也加裝了防撞膠粒,以防撞牆。另外鏡櫃門設有拉鏈,以防鏡門跟浴屏碰撞,而內藏電掣也刻意預留凹位方便電線穿過,變相關起鏡櫃門也可使用。

鏡櫃門設有拉鏈

重點3: 單位棄用玻幕牆

主人房間隔也頗方正,跟客飯廳同向,可以望外邊遼闊的遠山景,但跟一般新盤不同的是這扇窗,屬於兩扇向外推的窗,而非新盤流行使用玻璃幕牆,外邊還有一個簷篷作擋雨水之用。鍾SIR表示,這類窗是以預製件方式裝上,防水效能會較理想。因為玻璃幕牆好處是設有大遍玻璃及景觀較理想外,背後卻存在不少問題,包括很容易出現漏水問題,而且很難找出入水的地方,故很難根治。

單位棄用玻璃幕牆

重點4: 測試窗框唧方法

至於一般買家應該怎樣驗收窗呢? 鍾SIR表示,往往窗口也會透過八條膠邊把窗,跟窗框緊壓以防滲水,但膠邊也有負荷極限,只能阻擋100km的風力。驗收窗時,我們應先看看鎖扣是否貼實、以及會否有虛位,最直接可找一張信用卡看看能否攝入作測試。除此之外,還要看看外邊防水膠是否有離隙、凸起小孔、或者鬆脫,最後還要檢查螺絲是否齊全、開關是否順暢等。

直接可找一張信用卡看看能否攝入作測試

驗樓得分:95分

至於這個實用404呎的單位,驗樓所需執修地方不算很多。較嚴重是主人房地板鬆,用腳踩下去會見到起伏,需要加固,其他地方也只是微細瑕疵,而發展商也馬上派職員處理,最終單位最95分,評級為優質。

我們將驗樓結果轉交發展商新地,回覆指已即時跟進提出的項目,有關執修工作經已完成,業主亦驗收滿意。

御半山背景

地址景秀里8號
單位數目:522個 (一期)
面積:304-867呎
校網:71區校網
發展商:新地

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