近年村屋買賣活躍，但不少人也擔心究竟銀行是否會承造村屋按揭。其實無論村屋或者丁屋，在審批按揭上，原則上跟私樓一樣，銀行可以批出最高六成按揭；部份還可透過申請按揭保險，獲取最高八成至八成半按揭，但當然也並不是全部村屋也會受理，這正正是準買家感到苦惱的地方。始終購買村屋，本身就是一個很複雜的議題，當中需要注意的事項，我們一文整理加以解構。
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村屋種類繁多
小市民擔心銀行不受理村屋按揭申請，背後跟村屋種類千變萬化也有關。其實，村屋只是大眾對新界小型屋宇的籠統稱呼。如果我們要細分，村屋可以分作幾類，其中一類就是在1905年時，政府批出的集體租契中，認為已經有人佔用的「舊屋地」。
這類「舊屋地」樓齡高企，規劃不太完善，唯一好處只是轉讓時不需補地價，而只須向民政事務署申請同意書便可以。如果屋主希望重建，則需要得到地政總署發出重建批准書。至於第二類村屋用地，就是「祖堂地」。所謂「祖地」，是由祖先所擁有，之後再由祖先的後人所繼承；而「堂地」則是由一個族群的人擁有，多作拜祭祖先的用地。
還有一類，也是最常見的一類，就是由政府批地予新界原居民興建丁屋，都是由地政總署負責規管。這類丁屋在建築上有特定規格，包括最多興建三層高，總高度不可多於27呎，每層面積劃一700呎大，且興建深度不多於一米露台。
村屋類型
- 舊屋地 – 1905年集體官批已被佔用的村屋，沒有轉讓限制
- 祖堂地 – 由祖先或族堂留下予後人的村屋
- 新屋地 – 新界原居民男丁興建的丁屋，需補地價後轉讓
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村屋按揭申請須知 (最高承造85%按揭保險)
「丁屋樓花」在獲批滿意紙前，業權尚未正式轉讓，故銀行不會批出相關村屋按揭。村屋類型屬「祖堂地」；以至因年代久遠而契約不齊全的「舊屋地」，銀行也會拒批按揭，準買家要有一炮過找清的心理準備。一般而言，1972年後落成的標準村屋，以及具有屋苑式管理的村屋會較受銀行歡迎。
一般銀行在批出村屋的按揭條款，大致跟私樓分別不大。若以按揭成數來計算，大致也可做到六成按揭，而按揭息率則為2.5厘；同樣需要經過加息三厘的壓力測試。不過，按揭保險放寬後，村屋也接納為按保涵蓋的物業類別，
3,000萬元或以下的村屋物業，也能申請按揭保險，樓價600萬以下的村屋，如果本身屬於首次置業及有固定收入人士，可最高取85%按揭，否則最高只得80%按揭；1,715萬元以下，可借取最高80%至85%，貸款上限1,200萬元；1,715萬元以上，3,000萬元以下，最高70%按揭，貸款上限2,100萬元。還款年期最長以55年扣減樓齡作審批準則。
必須注意，所有村屋樓花都不接受按揭保險申請，即最高只能申請60%按揭；而且祖、堂物業，以及有轉讓限制的村屋也不符合按保資格。
至於按揭年期方面，銀行也傾向保守一點，多數以25年為上限，同時會規定村屋樓齡加還款期總和最長只是55至65年，比起一般私樓高達70至80年有所不同，以上種種都是村屋按揭跟私樓按揭的不同之處。
如要細閱按揭證券公司的村屋按保指引，可按以下連結跳往: https://www.hkmc.com.hk/files/product/3/80%25%20LTV%20MIP_Chi_Village%20House_Property%20Value%20up%20to%20HK$10%20mn_2.pdf
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村屋按揭重點
- 不接受: 舊屋地、祖堂地
- 最高按揭成數 (息率): 85% (有H按及P按選擇)
- 壓力測試: 需要
- 按揭年期: 25年
村屋買賣注意事項
村屋興建方式千變萬化，故無論在村屋的地段、以至內部設計也有特別需要注意的地方。如果購買的是新建成村屋，由於村屋起樓質素也不如私樓般嚴格，會出現很多甩漏的情況。驗樓師詹濟南表示，很多時村屋交樓狀況也很嚇人，準買家需要有心理準備花時間及金錢大執。
其次，究竟村屋是否包有車位、花園、天台，買家在簽定合約時也要先進行查冊，查看該類設施是否入契。但當然村屋查冊從來都是艱深學問，只因村屋地段繁鎖，怎樣尋找正確地址並不容易。市場上有以兩個檔案，可幫助找出自己購買村屋地址，包括「新界地段及地址對照表」 以及「新界小型屋宇政策下之認可鄉村名冊」。
獲得地址後可透過土地註冊處的「綜合註冊資訊系統網上服務」作查冊。但取得文件後一定要看清楚業主姓名，因為尤其針對祖堂地，業權並不屬於單位一買家，在文件中只會顯示代表的司理名稱，需集合其他司理簽署才可進行買賣；以至購買丁屋則需見到「滿意紙」登記才能確認村屋已經落成，而非「丁屋樓花」。值得注意，在取得「滿意紙」後五年內轉讓的丁屋是需要補地價的，但補地價的文件卻未必需要註冊上土地註冊處，買家也要查問清楚。
部份村屋並非有道路可以直達，可能涉及私人路段。雖然樓契上會有一份路權平面圖，但若上手業主有承造按揭，該份樓契放在銀行中，就未必輕易取得文件了解。有業內人士教路，可多留意道路附近有沒有鋪政府街燈，每一燈柱上也有燈柱編號，可以在政府的「地理資訊地圖」中，在「搜尋」位置內可見到「燈柱」，打下燈柱編號便可確認是否政府的燈柱了。 同時部份村屋位置較偏遠，是否有寬頻覆蓋，以至是否有污水渠接駁也影響生活，部份村屋業主需定時找吸糞車來吸糞。
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村屋買賣注意事項
- 質素不及私樓
- 是否包車位、花園、天台，看清楚是否入契
- 村屋查冊要先尋找正確地址
- 透過查看燈柱了解是否私人道路
- 寬頻覆蓋程度
- 單位內有否污水渠接駁
丁屋樓花 盛極一時
由於香港私樓樓價水漲船高，二手樓價已飛升至非小市民可負擔水平，故近年部份市民轉移至村屋市場。當中不少人會購買「丁屋樓花」，但卻正是陷阱所在。
所謂「丁屋樓花」，就是興建中的丁屋。實情是由發展商或大財團收集丁權後，再在村內覓地起樓，然後尋找買家。然而丁屋原意是給予新界原居民男丁起樓自用，所以物業批出滿意紙前，並不能夠轉讓。但早年卻有不少類近盤源釋出「鋌而走險」，他們在未獲取滿意紙前，就跟買家簽定協議。但由於在獲批滿意紙前並沒有實質業權，一旦期內丁過身，可能構成交易風險。
據村屋代理透露，自從2015年「套丁案」審結後，當時法院裁定類近轉售手法並不合法，違規轉讓「丁屋村花」有收斂跡象，現時多數村屋發展商會依足程序，在取得取得滿意紙及補地價後才轉讓，但轉售過程拉長了，變相一宗丁屋樓花的買賣，可能需動輒兩年時間才完成，變相釋出盤源會減少。至於被裁定套丁案罪成的發展商及沙田原居民，現仍排期上訴，有機會上訴至終審法院。
什麼是「丁屋樓花」
- 興建中的丁屋
- 大財團收集丁權後，再在村內覓地起樓，然後尋找買家
- 未獲取滿意紙前不能轉讓
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