【村屋入門】村屋種類、買賣及注意事項、村屋按揭一文睇清

近年村屋買賣活躍,但不少人也擔心究竟銀行是否會承造村屋按揭。其實無論村屋或者丁屋,在審批按揭上,原則上跟私樓一樣,銀行可以批出最高六成按揭;部份還可透過申請按揭保險,獲取最高八成至八成半按揭,但當然也並不是全部村屋也會受理,這正正是準買家感到苦惱的地方。始終購買村屋,本身就是一個很複雜的議題,當中需要注意的事項,我們一文整理加以解構。

快速跳往: 村屋不同類型村屋按揭申請須知村屋買賣注意事項什麼是「丁屋樓花」

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村屋種類繁多

小市民擔心銀行不受理村屋按揭申請,背後跟村屋種類千變萬化也有關。其實,村屋只是大眾對新界小型屋宇的籠統稱呼。如果我們要細分,村屋可以分作幾類,其中一類就是在1905年時,政府批出的集體租契中,認為已經有人佔用的「舊屋地」。

這類「舊屋地」樓齡高企,規劃不太完善,唯一好處只是轉讓時不需補地價,而只須向民政事務署申請同意書便可以。如果屋主希望重建,則需要得到地政總署發出重建批准書。至於第二類村屋用地,就是「祖堂地」。所謂「祖地」,是由祖先所擁有,之後再由祖先的後人所繼承;而「堂地」則是由一個族群的人擁有,多作拜祭祖先的用地。

還有一類,也是最常見的一類,就是由政府批地予新界原居民興建丁屋,都是由地政總署負責規管。這類丁屋在建築上有特定規格,包括最多興建三層高,總高度不可多於27呎,每層面積劃一700呎大,且興建深度不多於一米露台。

村屋類型

  • 舊屋地 – 1905年集體官批已被佔用的村屋,沒有轉讓限制
  • 祖堂地 – 由祖先或族堂留下予後人的村屋
  • 新屋地 – 新界原居民男丁興建的丁屋,需補地價後轉讓
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村屋按揭申請須知

「丁屋樓花」在獲批滿意紙前,業權尚未正式轉讓,故銀行不會批出相關村屋按揭。村屋類型屬「祖堂地」;以至因年代久遠而契約不齊全的「舊屋地」,銀行也會拒批按揭,準買家要有一炮過找清的心理準備。一般而言,1972年後落成的標準村屋,以及具有屋苑式管理的村屋會較受銀行歡迎。

一般銀行在批出村屋的按揭條款,大致跟私樓分別不大。若以按揭成數來計算,大致也可做到六成按揭,而按揭息率則為2.5厘;同樣需要經過加息三厘的壓力測試。不過,王美鳳指出,真正肯接受村屋按揭的銀行並不多。加上村屋成交不及私樓活躍,部份村屋路權不清、周邊環境不理想,會銀行在估價上會傾向保守。準買家在選購村屋前,值得先向銀行申請預先批核。

至於按揭年期方面,銀行也傾向保守一點,多數以25年為上限,同時會規定村屋樓齡加還款期總和最長只是55至65年,比起一般私樓高達70至80年有所不同,以上種種都是村屋按揭跟私樓按揭的不同之處。

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村屋按揭重點

  • 不接受: 舊屋地、祖堂地
  • 按揭成數及息率: 60%、2.375厘
  • 壓力測試: 需要
  • 按揭年期: 25年

村屋買賣注意事項

村屋興建方式千變萬化,故無論在村屋的地段、以至內部設計也有特別需要注意的地方。如果購買的是新建成村屋,由於村屋起樓質素也不如私樓般嚴格,會出現很多甩漏的情況。驗樓師詹濟南表示,很多時村屋交樓狀況也很嚇人,準買家需要有心理準備花時間及金錢大執。

其次,究竟村屋是否包有車位、花園、天台,買家在簽定合約時也要先進行查冊,查看該類設施是否入契。但當然村屋查冊從來都是艱深學問,只因村屋地段繁鎖,怎樣尋找正確地址並不容易。市場上有以兩個檔案,可幫助找出自己購買村屋地址,包括「新界地段及地址對照表」 以及「新界小型屋宇政策下之認可鄉村名冊」。

獲得地址後可透過土地註冊處的「綜合註冊資訊系統網上服務」作查冊。但取得文件後一定要看清楚業主姓名,因為尤其針對祖堂地,業權並不屬於單位一買家,在文件中只會顯示代表的司理名稱,需集合其他司理簽署才可進行買賣;以至購買丁屋則需見到「滿意紙」登記才能確認村屋已經落成,而非「丁屋樓花」。值得注意,在取得「滿意紙」後五年內轉讓的丁屋是需要補地價的,但補地價的文件卻未必需要註冊上土地註冊處,買家也要查問清楚。

部份村屋並非有道路可以直達,可能涉及私人路段。雖然樓契上會有一份路權平面圖,但若上手業主有承造按揭,該份樓契放在銀行中,就未必輕易取得文件了解。有業內人士教路,可多留意道路附近有沒有鋪政府街燈,每一燈柱上也有燈柱編號,可以在政府的「地理資訊地圖」中,在「搜尋」位置內可見到「燈柱」,打下燈柱編號便可確認是否政府的燈柱了。 同時部份村屋位置較偏遠,是否有寬頻覆蓋,以至是否有污水渠接駁也影響生活,部份村屋業主需定時找吸糞車來吸糞。

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燈柱編號

村屋買賣注意事項

  • 質素不及私樓
  • 是否包車位、花園、天台,看清楚是否入契
  • 村屋查冊要先尋找正確地址
  • 透過查看燈柱了解是否私人道路
  • 寬頻覆蓋程度
  • 單位內有否污水渠接駁

元朗721恐襲 村屋買賣受挫

現時全港五個傳統村屋林立區份,包括大埔、元朗、西貢、屯門及沙田,在2019年仍然是以元朗區排行榜首,單計2019年全年就促成了591宗村屋買賣,大埔區錄367宗緊隨其後,而西貢區則排行第三,有224宗。自從元朗「721恐襲」後,警黑勾結嫌疑難洗,大眾也認定跟圍村有千絲萬縷的關係,而曾掀起一陣村屋冷峰,也成為其一個港人會否考慮入市的因素。

2015-2019村屋成交量

在八鄉、錦田一帶專營村屋的DANNY指出,當日發生元朗悲劇後,入來找村屋的客人也減少 , 平時周六日三至四枱睇樓,但事件發生後卻大減三分一。雖然屋有間隔寬敞的優勢,就像這間全幢過的村屋,雖然未竣工,但由單位外望直落到底的玻璃幕牆,已感受到那股氣勢。一屋中空樓底,從地下客飯廳一直伸延上二樓,地下巨型客飯廳旁設開放式廚房,睡房就集中在二三樓,但721事件後,DANNY相信要港人對村屋重建信心需時。

丁屋樓花 盛極一時

由於香港私樓樓價水漲船高,二手樓價已飛升至非小市民可負擔水平,故近年部份市民轉移至村屋市場。當中不少人會購買「丁屋樓花」,但卻正是陷阱所在。

所謂「丁屋樓花」,就是興建中的丁屋。實情是由發展商或大財團收集丁權後,再在村內覓地起樓,然後尋找買家。然而丁屋原意是給予新界原居民男丁起樓自用,所以物業批出滿意紙前,並不能夠轉讓。但早年卻有不少類近盤源釋出「鋌而走險」,他們在未獲取滿意紙前,就跟買家簽定協議。但由於在獲批滿意紙前並沒有實質業權,一旦期內丁過身,可能構成交易風險。

據村屋代理透露,自從2015年「套丁案」審結後,當時法院裁定類近轉售手法並不合法,違規轉讓「丁屋村花」有收斂跡象,現時多數村屋發展商會依足程序,在取得取得滿意紙及補地價後才轉讓,但轉售過程拉長了,變相一宗丁屋樓花的買賣,可能需動輒兩年時間才完成,變相釋出盤源會減少。至於被裁定套丁案罪成的發展商及沙田原居民,現仍排期上訴,有機會上訴至終審法院。

什麼是「丁屋樓花」

  • 興建中的丁屋
  • 大財團收集丁權後,再在村內覓地起樓,然後尋找買家
  • 未獲取滿意紙前不能轉讓

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