【獨家調查報道:嘉薈軒僭建風波】原裝交樓竟已有違規建築!? 發展商有否刻意違契? (附影片)

【獨家調查報道:嘉薈軒僭建風波】原裝交樓竟已有違規建築!? 發展商有否刻意違契? (附影片)

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自從日出康城「首都」拆主力牆事件後,「違規改動」四個字都觸動了大家神經。今日,我想跟大家分享一個疑似違規間隔改動的故事。話說我手上有一封律師信,是一名位於灣仔「嘉薈軒」的業主提供給我的。這名業主打算沽出單位,卻被下手買家的律師挑戰業權有瑕疵,理據是業主曾經違規調動廚房位置。但這名業主話自己無改動,亦無可能有改動,因為這根本是發展商的原裝交樓標準。這一宗口同鼻拗的「羅生門」事件,在我們追查之下,揭發出更多問題,背後或者涉及行政部門失當。

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嘉薈軒

事件經過

業主收律師信: 廚房間隔曾改動 屬業權瑕疵影響成交

位於莊士敦道的「嘉薈軒」,是2004年由嘉華及市建局合作的重建項目,毗鄰為「和昌大押」。一名不願意出鏡的業主跟我們說,早前轉售單位時,就收到下手買家的律師挑戰業權有瑕疵,表示其廚房有改動過。律師信指出,根據「嘉薈軒」的買賣合約及樓契,廚房理應是在窗台位置,而不是在近門口位置,要業主提出證據證明為合法改動。

律師信

現場廚房位置與契約並不相符

從業主傳給我們的影片,可以看到單位內開放式廚房的確挨近大門口位置,而非原有的窗台位置。而原本的窗台位置,則成為客飯廳一部份。表面上,下手買家律師的指控並沒有錯,廚房位置不在窗台附近,似曾被改動過。但業主表示,可以理解下手買家趁市況回落用盡方法踢契,但用這個理由卻不能接受,因為當日他是在樓花期內接摸貨,收樓至今從沒裝修過單位,全部保留一手原裝交樓標準,又怎會把廚房的位置由窗台位移至近門口呢?

現場廚房位置與契約並不相符

樓書與平面圖的廚房擺位不相同

廚房在哪裡才是正確位置?  我手上這本是「嘉薈軒」2006年原版樓書,當年樓書跟今日並不相同,會連同構想圖、實景圖連在一起。這一頁,收錄了現場示範單位的照片,清楚顯示廚房畫面設於近大門口附近;但再翻去後頁望望平面圖,廚房就在近窗台附近,而不是近大門位置。一本樓書內,出現兩個截然不同擺位的廚房,令廚房的正確位置更加撲朔迷離。

樓書示範單位
樓書示範單位

屋宇署亦出現兩款廚房擺位不同的圖則

細心望望樓書,平面圖下方有一句備註:「詳細訂正圖以屋宇署及地政總署最後批准之圖則為標準」。換句話說,廚房的實際位置應該以這份圖則為依歸。我們《胡.說樓市》透過不同途徑取得一份由「關善明建築事務所」,當年為樓盤提交的核准圖則。其中標示「typical floor plan」的核准圖則,有標示「開放式廚房」(open kitchen)設於窗台位置,跟樓書平面圖相同。但翻查另一份「master typical floor plan」的批准圖則,則分別在近窗台及近大門位置劃有一個貌似廚房的設計,但圖例就沒有說明是否廚房。

typical floor plan
master typical floor plan

廚房正確位置: 出現三個版本

歸納上述資料,似乎「嘉薈軒」廚房的位置至少有三個版本。第一,現時業主單位廚房近門口,這跟當日的示範單位是相同的;第二,則樓入則的廚房則挨近窗台位,這跟樓書平面圖是相同的;但則樓同時入了一份「master typical floor plan」,在近窗台及近門口位置都有疑似廚房裝置,這是第三個位置。說到這裡,我們仍未能夠確定廚房的正確位置,所以未知有沒有涉及違規改動。


還原真相

證實1: 示範單位廚房已置於近門口位

為了還原真相,我們找到了當年購入「嘉薈軒」的一手買家。他當年在收樓時,曾參加過電視台驗樓節目,並邀請驗樓師入屋驗樓,其單位是如假包換的原裝交樓標準。他憶述,去到售樓處睇示範單位時,廚房已設於近大門位置,自己收樓時的廚房也設於近門口,而不是樓書平面圖所述的窗台。換句話說,這一點證實今天的業主並沒有講大話。

「我記得大部份廚房都是設於門口位置,是開放式廚房,很骨子的,入門口有開放式廚房。我有興趣的單位是開放式單位,廚房在洗手間的對面,有煮食爐,有微波爐,有雪櫃、有洗衣機,收納得很妥當。樓書沒有特別望廚房在哪裡,買樓都是看感覺,覺得幾靚。當時代理跟我說買樓就跟示範單位相同,大部份就是如此模樣,只是沒有裝修而已。」

當年購入「嘉薈軒」的一手買家

證實2: 發展商要求買家簽署廚房有改動的協議

2006年開售的「嘉薈軒」未有《一手住宅物業銷售條例》規管,發展商賣樓全靠自律。陳先生記得,當日在售樓處要簽署臨約時,要附帶簽署一份很特別的文件,文件只得得一頁,大意是「買家接受廚房會設於近大門位置」。他表示,這份文件很特別,所以很有印象,只是當時認為相關改動,把廚房由原本窗台位放近大門附近比較理想,故就算文件奇怪也簽署確認,事後發展商也沒把副本轉交買家。

「 到簽臨約時有提到正式plan的位置,就看見廚房在露台附近位置,很細個,像一個洗手盆,我有問代理為何如此奇怪? 代理說:『不是的,到時簽約時,發展商會提升廚房,會像示範單位般比較大及長的』。簽署臨約時,其中一份信,要我簽署的,表示我同意這個改動。你也不想個洗手盆只得一個很細的櫃枱、只得一個很小的洗手盆;對比改動後可以有個正式及大廚房,跟示範單位相若,覺得很不錯,所以便簽署了。」


胡.說剖析

當年一手買家還了今天業主一個清白,證實他沒有私下改動廚房,根本收樓一刻已經被改動至近大門位置。但這反而引申更多問題,如果今天廚房擺在近大門屬違規建築,由則師遞交圖則一刻是否已經有問題?  為何屋宇署會通過一份不合例的圖則?  物業落成時,屋宇署理應要對照圖則才批入伙紙,又為何跟圖則不符卻可以批出? 發展商又何以能繼續賣樓?  整件事疑點重重,我們必須逐一拆解。

表: 事件中的疑點

為何則師遞交兩份不同的圖則? 
為何屋宇署會通過不合例圖則? 
為何跟圖則不符可批出入伙紙?
發展商是否知情? 為何發展商仍繼續賣樓?

問題1: 廚房放在哪個位置才正確?

《建築物(規劃)條例》: 規定廚房需設有窗

根據《建築物(規劃)條例》規定,每個住宅單位必須設有廚房,而廚房則必須有天然照明與通風。要達至天然照明及通風,就必須設有一扇或多於一扇窗,而窗的面積要達至廚房面積的十分一。換句話說,若「嘉薈軒」把廚房放近窗台位置,因為挨近窗戶才可符合法例要求,反而放近門口則不合例。驗樓師賴達明也認同,按照當年標準,廚房應按核准圖則來擺放,故理論上跟從樓書平面圖才是正確位置;「嘉薈軒」把廚房設於大門附近並不尋常。

建築物(規劃)條例

他表示,任何發展商賣樓要跟核准圖則相符;若不相符,有機會構成僭建,所以業主都要留意,收樓是否跟核准圖則相符,但跟核准圖則不相符的情況,在過去驗樓相當少見我做了20多年也未見過。此改動是否結構性改動,包括耐火結構改動,要問屋宇署是否豁免範圍,若跟核准圖則不符,就屬於僭建,但部份情況屋宇署會豁免,例如屋內非結構性間隔牆,因在豁免範圍故不屬僭建,一定要看入則豁免範圍內。。

不符條例 可用「消防工程方法」來作評估

我們《胡.說樓市》編輯部翻查了適用於當年的《1996年耐火結構守則》,指明若未能符合《條例》要求,便須採用其他方法,例如「消防工程方法」來符合保障消防安全規定。建築事務監督會就樓宇內發生火警的預期風險、嚴重性、結構抗火能力、及減低煙霧蔓延能力、以及對樓宇及人產生的危險幾方面來評估。

1996年耐火結構守則_1

如果屋宇署經評估後,認為「嘉薈軒」符合「消防工程方法」要求,則「嘉薈軒」廚房放置置在近大門位置並沒有問題。問題是,署方是否基於這一點來批准?  但明明有《條例》可依,為何要刻意行駛酌情權?  我們曾去信「屋宇署」查詢,回覆指,「嘉薈軒」標準樓層開放式廚房,應參考批准建築圖則GP-07「Typical floor plan」,也就是說,開放式廚房放近窗台位置才是正確位置。署方無收到「嘉薈軒」改動開放式廚房位置申請,表示若改動必須獲認可人士呈交圖則,獲批准後才可進行工程。

其後,屋宇署再我們《胡.說樓市》補充,表示任何私樓的建築工程,若非法例豁免或小型工程,都需要入則才可動工,否則會視為僭建物。如發現違反規定,會作出評估後採取行動,包括向業主發出清拆令、警告通知或勸諭信,以糾正違規情況。換句話說,今日屋宇署回覆,一錘定音「嘉薈軒」分層開放式廚房的正確位置應在近窗台,而非近門口,而由381伙組成的「嘉薈軒」大部份分層單位的廚房可能全屬違規建築。

資深結構工程師倪學仁表示,糾正工程相當龐大,入則後屋宇署會要求業主先拆除不合規廚房,之後才批出開工紙,做好後報完工再檢查。由申請入則至拆卸違規建築及開工紙,前後需時三個月,還要視乎本身大廈結構、工程複雜度,要處理來水、去水、消防問題,而糾正所涉及的金額,每戶動軛以數十萬元計。

倪學仁

問題2: 為何一座大廈批出兩份不同的圖則?

則樓Typical floor planMaster typical floor plan的廚房擺位不同

但「羅生門」的起點,應該要把時序再推前一點,就是則樓入則一刻。因為現在回看,樓盤是有兩份廚房擺位不同的圖則獲批。一份把廚房擺放在窗台位置,並有明確標示為「開放式廚房」的「Typical floor plan」;另一份則劃了兩個疑似廚房裝置,一個挨近大門口、一個挨近窗台,但就沒有標明是否廚房的「Master typical floor plan」。當年為何要為樓盤入了兩款不同的圖則?  我們發信向「嘉薈軒」建築師樓「關善明建築事務所」查詢,卻未獲任何回覆。

為何屋宇署會批出兩份不同的圖則

倒帶回看,當年則樓入了兩份截然不同的圖則,又何以兩份不同版本的圖則,均能在2007年5月及2007年3月被屋宇署批准,而且偏偏是由同一測量師核准? 在2008年「嘉薈軒」落成收樓時,是由屋宇署負責檢查後批出入伙紙的,又為何當時沒有發現違規?

這個問題尤其重要,因為這正是今次業主,被下手律師挑戰業權瑕疵的理據之一,亦關係到全幢381個「嘉薈軒」業主日後賣樓的權利。2008年「嘉薈軒」落成收樓時,亦是由屋宇署負責檢查後批出入伙紙,究竟當日屋宇署執著哪一份圖則作為批入伙紙的標準?  我們都有再向「屋宇署」查詢,回覆說,該份劃了兩個疑似廚房裝置,一個挨近大門口、一個挨近窗台、但無標明是否廚房的「Master typical floor plan」,只是用來顯示緊急車輛通道布局。

屋宇署續指,當年審批「入伙紙」時,是根據批准建築圖則「GP07」「Typical floor plan」來進行一般性的實地視察。發展項目完成後,「嘉薈軒」的註冊建築專業人士,須聯同註冊承建商,向屋宇署提交工程竣工證明書,證明工程按照批准圖則完成和符合《條例》,屋宇署會按既定程序,與認可人士進行一般性的實地視察才批出入伙紙。

但這是否代表,當日「嘉薈軒」註冊建築專業人士聯同註冊承建商,向屋宇署提交了假文書,來證明已按照批准圖則完成? 但如果屋宇署真的有巡查,對照圖則下又無理由對事件不知情。當年所指的「一般性實地視察」有沒有進行? 當時視察採樣進行的時間? 視察單位的數目及次數? 我們再向屋宇署查詢,回覆說當年是在2007年6月進行抽樣視察,包括視察單位的尺寸大細,但就沒有紀錄視察數目多少。屋宇署又指,根據當時記錄,職員抽樣視察的單位,其開放式廚房位置是跟批准圖則GP-07是相符,也就是廚房是近窗台位。

問題3: 發展商是否知情?

將錯就錯  VS 早有計劃?

一個物業,出現兩份圖則,整件事發展商顯然知情,否則不會設計示範單位時,已把廚房由原本窗台位置放置在近大門口位,與售樓書平面圖並不相符,也不會在賣樓一刻,要求買家簽署一份承諾更改廚房位置的同意書。只是當年是因為疏忽錯誤入則、錯誤起樓而要將錯就錯? 抑或一開始已經打算把廚房置於近大門位置?  我們分別發信向市建局及嘉華地產查詢,市建局回覆我們指,項目在2004年6月宣布與嘉華地產合作發展,在設計及建造階段,市建局有監督合作發展商按政府批准建築圖則興建單位,在2007年項目落成後取得政府發出的入伙紙。嘉華回覆信中簡單回覆21個字:「就個別二手單位買賣事宜,我司不會作出任何評論。」

簽署廚房改動承諾書 文件在誰人手上?

還有一點,今日被挑戰業權有瑕疵的業主,當年是承接了一手摸貨,故此並非由他直接跟發展商簽署買賣協議、以及更改廚房位置的協議。但我們向還原真相的一手買家陳先生查問,他說在售樓處跟發展商簽署此文件時,發展商並沒有把副本交給他,其後也沒有把文件註冊上土地註冊處。

律師朱寶琼估計,當年可能發展商跟買家簽定了「side agreement」或枱底文件,指明買家要接受改動,而這類文件多數會加一段「保密條款」。當簽了保密協議後,下一手買家並不會知情。而且因為保密文件會寫明不可以註冊,只是你接受現狀,故律師並沒有該份文件。但她認為,發展商有責任要一式兩份給予一手買家副本留底,同時也要轉交律師,因律師會就此份文件提供一個意見,包括牽涉結構性改動,律師會與屋宇署的圖則去對比,並向發展商律師質詢業權。

為何連一手買家也沒有副本在手?  下手買家在轉讓時,又怎能保障自己權益? 究竟這份協議,現在在市建局抑或嘉華地產手上?   市建局回覆指,由於項目已落成多年,不清楚查詢買家單位情況,對買家擬出售單位相關事宜沒有補充。發展商嘉華地產回覆信中並沒有回答這點。

律師朱寶琼

結語

沒有正式文件支持,「嘉薈軒」廚房位置跟圖則不符的問題,演變成一宗「違規建築」個案,形成「業權瑕疵」直接影響全幢樓日後的轉讓權利。經歷了這麼多年才被揭發,律師說因相關文件未有註冊,故查契時難發現。就算真的發現了,律師也可有協助買家加簽不追究「業權瑕疵」等條款,讓二手買賣得以繼續進行。當然今日事件曝光後,日後買家有按揭需求時,就要視乎個別銀行的接受程度而定。

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