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在《施政報告》公佈前夕，市場再有大型新盤應市。由中國海外、九龍倉、恒基及嘉華合作發展的啟德跑道區現樓項目「維港‧灣畔」，剛公布首張價單，提供108伙。扣除最高12%折扣優惠後，即供折實平均呎價為29,628元。
入場單位為第2A座最低層的2樓B室，屬兩房間隔，實用面積516平方呎，折實入場價為1,332.7萬元，折實呎價為25,828元。
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付款辦法簡潔 主攻現樓成交
由於「維港‧灣畔」已屆現樓，其付款辦法相對簡單，主要提供三種成交期，分別為120天、180天及270天，並未設有複雜的印花稅回贈或「先住後付」等條款。
| 付款計劃 | 成交期 | 折扣率 |
|---|---|---|
| 120天現金優惠付款計劃 | 120天 | 12% |
| 180天現金優惠付款計劃 | 180天 | 11% |
| 270天現金優惠付款計劃 | 270天 | 10% |
定價不能直接比較？景觀座向成關鍵
觀察整個啟德跑道區，近年新盤開價有持續下調的趨勢。例如2023年10月推售的「啟德海灣」，首批折實平均呎價僅19,798元，但銷情未如理想；及後「柏蔚森」於2024年7月應市，首批呎價更回落至17,188元。
雖然「維港‧灣畔」是次開價遠高於上述項目，但不宜將其直接比較。原因有二：
- 景觀差異：「維港‧灣畔」位處跑道區前端，首批單位主要面向維多利亞港；而上述劈價的項目，則主要面向觀塘避風塘，景觀價值有明顯分別。
- 戶型因素：「維港‧灣畔」首張價單推出的單位全屬兩房或以上戶型，面積較大，亦會拉高整體平均呎價。
要客觀比較，應參考同樣面向維港的跑道區項目。下表整合了鄰近新盤近期的成交數據，但準買家需注意，部分成交經由招標形式售出，其透明度不及價單，成交價亦可能未完全反映發展商提供的表外回贈。
| 項目名稱 | 最新一手成交參考呎價 | 備註 |
| 維港‧灣畔 | 29,628元 | 首張價單折實均價 |
| 澐璟 | 約 26,075元 | – |
| 天瀧 | 約 37,765元 | 部分為招標成交 |
| 天璽‧海 | 約 42,500元 | 部分為招標成交 |
跑道區供應成隱憂 地價成本高昂
啟德跑道區當初挾著「CBD2」及單軌鐵路等概念，吸引發展商以高價搶地。然而，隨著市況逆轉，這裡已成為現樓貨尾的重災區之一，有超過4,000伙現樓或即將落成的短期供應尚待消化，去庫存之路挑戰重重。
發展商的土地成本高昂，亦是定價考慮的因素。以「維港‧灣畔」為例，其地皮於2019年批出，當時每呎樓面地價高達13,238元。雖然已較「天瀧」的19,636元為低，但以今天的市況衡量，回報率顯得強差人意。
長實「花語海」或成最大變數
「維港‧灣畔」此刻登場，時機相當尷尬。因為旁邊同樣坐擁維港景觀的長實新盤**「花語海」**亦正蓄勢待發。若長實決定祭出「深水炸彈」式低價開盤，勢必對整個跑道區的銷售造成巨大壓力，屆時開價主導權將完全落入長實手中。
值得留意的是，為應對跑道區的疲弱銷情，區內9間發展商曾於2022年合組「Park Peninsula」作聯合推廣。然而，當時有三間發展商未有參與，分別是華潤、保利，以及長實。
