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美孚新邨合共由八期，總伙數高達13,149個，單計兩房則至少有八種不同間隔。我們除介紹美孚新邨的基本資料外，亦會教大家美孚新邨最熱門的兩房揀樓攻略。
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美孚新邨背景
藍籌屋苑之一的美孚新邨歷史悠久，為全港首個大型私人屋苑，前身為美孚油庫，其後由新世界發展重建為住宅，當時標榜多項先進設備，包括入牆電線及中央石油氣系統等，並於1968至1978年間落成及入伙，提供13,149個住宅單位，分八期共99座，單位面積介乎429至1,435平方呎，間隔包括一至四房。
由於區內發展已久，故交通配套齊全，第五至七期鄰近美孚港鐵站，價格最堅挺。屋苑內亦有巴士總站、民生商場與街市，照顧日常所需，同時毗鄰荔枝角公園、公共泳池及體育館等，但不設會所。
樓齡逾50年，按揭有隱憂
美孚新邨發展歷史已久，部分期數樓齡超過50年，樓宇設計亦充滿歲月痕跡，例如部分頂層單位位於升降機機房旁，電梯不能直達，住戶需要在鳳凰樓層出電梯，再往上行一層才能到達，裝修搬運皆麻煩，對長者而言亦較辛苦，故影響物業身價。
另一隱憂是按揭問題，因為普遍銀行在計算最長還款期時，會用75年扣減供款人年齡，或物業樓齡來計算，以最低者為準，按此推算，目前美孚新邨最舊的單位，最長按揭年期理應不足30年，只有約20年，但由於美孚新邨屬於藍籌屋苑，交投活躍，故銀行暫時仍會批出最長30年的按揭，但隨著年月過去，未來按揭承造仍有隱憂。
| 美孚新邨小檔案 | |
| 發展商 | 新世界發展 |
| 入伙年份 | 1968年至1978年 |
| 位置 | 美孚百老匯街一帶 |
| 單位 | 13,149伙 |
| 座數 | 8期99座 |
| 面積 | 429至1,435呎 |
| 間隔 | – 一房 – 兩房 – 細三房 – 三房連套房 – 四房 |
| 管理公司 | 匯秀管理有限公司 |
| 管理費 | 約每呎$2.2 |
| 泊車位 | 私人車位月租約$2,500至3,500不等，視乎位置 |
美孚新邨優點
- 交通生活配套完善
- 交投活躍，容易轉手
- 兩房間隔多，適合上車客
美孚新邨缺點
- 樓齡已高，部分達54年，除維修外，按揭亦有隱憂
- 部分頂層單位需要行一層樓梯，裝修搬運皆麻煩
美孚新邨最新呎價走勢(不斷更新)
| 平均呎價 | 成交宗數 | |
| 2023年3月 | $11,131 | 62宗 |
| 2023年2月 | $11,098 | 48宗 |
| 2023年1月 | $10,513 | 46宗 |
| 2022年12月 | $11,093 | 20宗 |
| 2022年11月 | $11,280 | 20宗 |
| 2022年10月 | $11,876 | 21宗 |
兩房揀樓攻略
細兩房叫價近$900萬
| 放盤例子：美孚新邨1期百老匯街27號低層C室 | |
| 面積 | 602呎 |
| 叫價 | $860萬 |
| 呎價 | $14,286 |
經大門直入有一條長走廊，行到末端是洗手間，大細房就設於洗手間附近。這類大兩房，每一個空間也較細兩房為大。以睡房為例，近廳牆身設入牆衣櫃後，剩餘空間相當寬闊。
旁邊主人房也不遑多讓，空間闊落程度，大約有一間半新盤主人套房。有部份業主會選擇將空間重新分配，改為三間睡房。代理指，這種則可以將兩房變為三間房間，甚至將洗手間劏開做兩個洗手間，變成套房單位，靈活性就相對高一點。
其實由入門一刻，已經感受到內櫳的氣勢。事關大門及廚房旁的這個位置，竟然還設有一個小型儲物室。因為設有氣窗，可以改作工人房之用。
銀行估價不足
這個單位叫價860萬，但暫時銀行尚未估足價，由最低790萬至831萬元之間。若以業主叫價計，準買家需預備首期360萬，餘額500萬元、攤分25年還款期上會，以加息後息率2.375厘計，月供約22130元，月入大約50578元可過壓力測試。
| 單位叫價 | $860萬 |
| 首期 | $360萬 |
| 貸款額 | $500萬 |
| 月供 | $22,130 |
| 壓力測試 | $50,578 |
| *假設息率2.375厘，還款期25年 |
大兩房叫價近千萬
影片介紹的是實用六百六十四呎的單位，由踏入門口一刻，已感受到空間的寬敞，大門口旁設一個原裝儲物室，業主在儲物室外用飾櫃包裝。對面是望落通透的廚房，廚房面積並不細，三邊設有枱面外，上方也設有大量儲物。走出客飯廳感覺更強烈，皆因由客廳的窗至飯廳足有二十呎長，只是現時業主將部份飯廳闢為衣帽間，否則這個空間望落更加誇張。
放盤叫價975萬元，四間大型銀行，有三間都估足有凸，由千萬元起跳。
| 放盤例子：美孚新邨4期百老匯街75號高層C室 | |
| 面積 | 664呎 |
| 叫價 | $975萬 |
| 呎價 | $14,684 |
頂層戶身價較低
這類「大兩房」，在一、四、八期也有提供，但樓價高低視乎幾個因素，包括單位是否處於低層及頂樓。美孚新邨頂樓一般無電梯到，而且頂層縮則情況，所以身價較低。其次是看窗外風景。
代理指，美孚新邨五、六期外圍會較開揚，個別客源會選擇荔枝角公園一邊，那邊一直以大單位為主，望出去景觀，就算低層也望全園景，高層可以望園景加海景。
整個美孚新邨共由八期組成，荔枝角大橋將一至四期及八期，跟對面五至七期分隔開。五至七期萬事達廣場，位置上就會較捱近美孚港鐵站。值得一提，有養寵物的要留意。美孚新邨八期的公契規定不可以飼養狗隻，其他期數則可以。
| 美孚新邨揀樓小總結 | |
| 1至4期 | 近望荔枝角公園 |
| 5至7期 | 鄰近萬事達廣場，靠近美孚港鐵站，價格最高 |
| 8期 | 望荔枝角公園，但不能飼養狗隻 |
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