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美孚新邨合共由八期,總伙數高達13,149個,單計兩房則至少有八種不同間隔。我們除介紹美孚新邨的基本資料外,亦會教大家美孚新邨最熱門的兩房揀樓攻略。

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美孚新邨背景

美孚新邨

藍籌屋苑之一的美孚新邨歷史悠久,為全港首個大型私人屋苑,前身為美孚油庫,其後由新世界發展重建為住宅,當時標榜多項先進設備,包括入牆電線及中央石油氣系統等,並於1968至1978年間落成及入伙,提供13,149個住宅單位,分八期共99座,單位面積介乎429至1,435平方呎,間隔包括一至四房。

由於區內發展已久,故交通配套齊全,第五至七期鄰近美孚港鐵站,價格最堅挺。屋苑內亦有巴士總站、民生商場與街市,照顧日常所需,同時毗鄰荔枝角公園、公共泳池及體育館等,但不設會所。

樓齡逾50年,按揭有隱憂

美孚新邨發展歷史已久,部分期數樓齡超過50年,樓宇設計亦充滿歲月痕跡,例如部分頂層單位位於升降機機房旁,電梯不能直達,住戶需要在鳳凰樓層出電梯,再往上行一層才能到達,裝修搬運皆麻煩,對長者而言亦較辛苦,故影響物業身價。

另一隱憂是按揭問題,因為普遍銀行在計算最長還款期時,會用75年扣減供款人年齡,或物業樓齡來計算,以最低者為準,按此推算,目前美孚新邨最舊的單位,最長按揭年期理應不足30年,只有約20年,但由於美孚新邨屬於藍籌屋苑,交投活躍,故銀行暫時仍會批出最長30年的按揭,但隨著年月過去,未來按揭承造仍有隱憂。

美孚新邨小檔案
發展商新世界發展
入伙年份1968年至1978年
位置美孚百老匯街一帶
單位13,149伙
座數8期99座
面積429至1,435呎
間隔– 一房
– 兩房
– 細三房
– 三房連套房
– 四房
管理公司匯秀管理有限公司
管理費約每呎$2.2
泊車位私人車位月租約$2,500至3,500不等,視乎位置

美孚新邨優點

  • 交通生活配套完善
  • 交投活躍,容易轉手
  • 兩房間隔多,適合上車客

美孚新邨缺點

  • 樓齡已高,部分達54年,除維修外,按揭亦有隱憂
  • 部分頂層單位需要行一層樓梯,裝修搬運皆麻煩

美孚新邨最新呎價走勢(不斷更新)

 平均呎價成交宗數
2022年2月$13,13622宗
2022年1月$13,23026宗
2021年12月$13,07933宗
2021年11月$13,01830宗
2021年10月$14,12622宗
2021年9月$14,18824宗

兩房揀樓攻略

細兩房叫價近$900萬

放盤例子:美孚新邨1期百老匯街27號低層C室
面積602呎
叫價$860萬
呎價$14,286

經大門直入有一條長走廊,行到末端是洗手間,大細房就設於洗手間附近。這類大兩房,每一個空間也較細兩房為大。以睡房為例,近廳牆身設入牆衣櫃後,剩餘空間相當寬闊。

代理指,這種則可以將兩房變為三間房間

旁邊主人房也不遑多讓,空間闊落程度,大約有一間半新盤主人套房。有部份業主會選擇將空間重新分配,改為三間睡房。代理指,這種則可以將兩房變為三間房間,甚至將洗手間劏開做兩個洗手間,變成套房單位,靈活性就相對高一點。

經大門直入有一條長走廊
經大門直入有一條長走廊,行到末端是洗手間

其實由入門一刻,已經感受到內櫳的氣勢。事關大門及廚房旁的這個位置,竟然還設有一個小型儲物室。因為設有氣窗,可以改作工人房之用。

銀行估價不足

這個單位叫價860萬
這個單位叫價860萬,但暫時銀行尚未估足價,由最低790萬至831萬元之間。

這個單位叫價860萬,但暫時銀行尚未估足價,由最低790萬至831萬元之間。若以業主叫價計,準買家需預備首期360萬,餘額500萬元、攤分25年還款期上會,以加息後息率2.375厘計,月供約22130元,月入大約50578元可過壓力測試。

單位叫價$860萬
首期$360萬
貸款額$500萬
月供$22,130
壓力測試$50,578
*假設息率2.375厘,還款期25年

大兩房叫價近千萬

影片介紹的是實用六百六十四呎的單位,由踏入門口一刻,已感受到空間的寬敞,大門口旁設一個原裝儲物室,業主在儲物室外用飾櫃包裝。對面是望落通透的廚房,廚房面積並不細,三邊設有枱面外,上方也設有大量儲物。走出客飯廳感覺更強烈,皆因由客廳的窗至飯廳足有二十呎長,只是現時業主將部份飯廳闢為衣帽間,否則這個空間望落更加誇張。

放盤叫價975萬元,四間大型銀行,有三間都估足有凸,由千萬元起跳。

放盤例子:美孚新邨4期百老匯街75號高層C室
面積664呎
叫價$975萬
呎價$14,684
頂層戶身價較低

頂層戶身價較低

這類「大兩房」,在一、四、八期也有提供,但樓價高低視乎幾個因素,包括單位是否處於低層及頂樓。美孚新邨頂樓一般無電梯到,而且頂層縮則情況,所以身價較低。其次是看窗外風景。

代理指,美孚新邨五、六期外圍會較開揚,個別客源會選擇荔枝角公園一邊,那邊一直以大單位為主,望出去景觀,就算低層也望全園景,高層可以望園景加海景。

美孚新邨五、六期外圍會較開揚

整個美孚新邨共由八期組成,荔枝角大橋將一至四期及八期,跟對面五至七期分隔開。五至七期萬事達廣場,位置上就會較捱近美孚港鐵站。值得一提,有養寵物的要留意。美孚新邨八期的公契規定不可以飼養狗隻,其他期數則可以。

美孚新邨揀樓小總結
1至4期近望荔枝角公園
5至7期鄰近萬事達廣場,靠近美孚港鐵站,價格最高
8期望荔枝角公園,但不能飼養狗隻

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