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今次我們《胡．說樓市》會衝出香港，但不是搭飛機去另一個國家，而是跟鍾sir團隊回內地睇一個樓盤的交樓質素。疫情前有很多北上置業的港人未能夠現身收樓，現在通關後就可以親自上去。物業質素如何? 能否跟香港媲美呢?
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肇慶背景資料
「肇慶」佔地14,891平方公里，等於13個香港般大，是大灣區「9+2」中最大的城市，人口卻只有412萬人，僅次於珠海成為第二少。經濟動力排大灣區第一，但由尾數上來。2021年國民生產總值2,650億元，等於人均GDP6.4萬元。
端州區
「肇慶」佔地很大，但市中心不算很大，會被一條「西江」分開了南北兩面。「西江」北面為「端州區」也是市政府機構集中地，可說是市中心地方，距離火車站有30公里，坐的士也要過百元人民幣。我們經常聽到「七星岩」也在這裡。人氣最旺的地方就是在「端州四路」的「星湖國際廣場」。沿著「七星湖」發展了一些悠閒步道「紫荊西堤」。「紫荊西堤」去年才落成，湖邊開設了特色酒吧、小食店，並在湖邊擺放一些餐枱，入夜很多人聚集，邊談天邊欣賞「七星岩」的景色。早上亦有觀光船可以遊覽，最便宜單程人民幣15元可以。
高要區、鼎湖區
西江以南「高要區」就以工業區為主。而西江以東「鼎湖區」，附近比較多新興建的住宅項目，你會感覺地皮大，環境空曠，但人煙就比較稀疏。
肇慶交通
高鐵車程90分鐘
前往「肇慶」，你不介意長途車及有塞車風險可坐跨境巴士，但較便捷當然是坐高鐵。「西九龍站」每天只有一班車去「肇慶東站」，車程1.5小時，時間有點尷尬，去程是下午四時半。由「肇慶東站」出發回香港「西九龍站」則只有早上八時十七分。想行程彈性大一點，可以選擇在「西九龍站」坐高鐵至「深圳北站」，之後再轉乘至「肇慶東」。高鐵車票實名登記。
途經深圳及廣州
入閘後過，經過中港兩關口後再到候車室等上車。開車後大約90分鐘已經來到「肇慶東站」，會途經「深圳北站」、「虎門站」、「廣州南站」、「佛山西站」、「三水南站」，之後就去到「肇慶東站」，全程大約90分鐘時間。
雅居樂肇慶香港城
我們驗樓的屋苑「雅居樂肇慶香港城」位於「鼎湖區」，感覺四周尚待開發般。位置上也較挨近「肇慶東站」。現場刻意做了很多跟香港相同的布置，如擺放城巴模型、商舖以香港味道設計，還有港鐵路牌，此裝潢日後會否保留，暫時未知，但很明顯是為了迎合港人口味。項目佔地4,300畒，相當於3,070萬呎用地，也等於15個維多利亞公園，分四期發展，提供30,000個住宅單位。我們看到只是一期的一部份，面積由850-1,194呎之間。項目沿西江河邊向內陸伸展，當中三期較挨近內陸位置，一及二期則在整個項目正中心，而第四期則沿河邊而建。我們開箱的單位為第一期八座一個高層單位，單位面積1,162呎。
驗樓特色
可私有化的電梯大堂
上來電梯大堂，這裡一層六個單位，左右各有兩個單位，前方有一個單位，我們會參觀這個單位。推開防火大門入來有一個位置。在香港，我們會命名為「私家電梯大堂」，但這裡並非「私家電梯大堂」，因這裡並不入契，但據發展商物管職員說，業主也可利用此位置擺放物品，方便換鞋。行前一點入門口前有一個鈎，聲稱說解放雙手，把物品掛在上方才開門，屬貼心設計。
單位裝置盡量追貼香港
門口玄關利用凹位做了儲物空間，設有全身鏡整理儀容，打開也有層架可放鞋或物品，上方設有兩個儲物櫃，中空位置設有無線充電裝置，下方放置長雨傘及短雨傘。還有一張摺凳，有時香港新盤也會見到，方便回家時可坐下脫鞋。
大門設有古怪LOGO
部份地方想追貼香港，但部份細節位卻做不到，簡單如大門，大門有個LOGO，為大門的品牌，設計有點奇怪，門框位置有一些字印了在上方，在香港較少見，大門較多花痕及污漬，清潔做得不夠細心的地方。驗樓師鍾智剛表示大門裝工也有問題，因為門柄會撞向牆身，門阻安裝失誤，有機會把門鎖弄壞，也會弄花牆身。
廚房工作枱面有一組神秘號碼
由玄關行過來廚房，同樣有部份置做得不夠貼心。雖然廚房長型設計，空間算寬敞，工作枱面下方安裝了洗碗碟機、亦備有爐頭，只是未裝上，稍後安裝便可以，上方設有抽油煙機及儲物櫃，還設有向下拉的層架，以盡量利用上方的位置，對身型較矮小的女士算貼心。但有些地方做得不夠貼心，工作枱面上有很多花痕，觀感並不算十分理想，鋅盆也很骯髒，跟交樓前沒有做足清潔所致。以至雲石枱面上方，寫了一些數字，在交樓前稍為跟進，業主會更開心。
露台頂滿布蚊子
由廚房行出來就是客飯廳的主體面積，因為客飯廳很光猛，單位位處高層，外望項目的第四期，前一點就是西江，以及對面的「硯洲島」(當地的渡假娛樂地方)，走出露台可望得更清楚，露台橫跨整個客飯廳，外望漁塘、河景及小島景色，景色怡人，但近魚塘所以較多蚊，抬頭望望露台頂部就感受到多蚊的程度。
露台預留放熱水爐及洗衣機位置
驗樓師鍾智剛表示， 國內很普遍把洗衣機置於露台，室內可以慳一點空間，香港露台也偏細，想放置洗衣機也不容易。但因排水有不同要求，雨水污水有不同渠管，所以不能亂駁，但他就不清楚國內是否有此要求，建議業主多留意去水，若發現不順暢，則要自行通渠。
規定單位需設防火房間
我們再看看單位房間，單位為四房一套，其中一間房間由玄關行入的睡房，封口線與門框之間並沒有唧膠，香港樓宇通常都會唧膠力求美觀，這裡則不太美觀。每間房間也有一些特別的地方，可以看看窗口，窗鉸似門鉸，而且窗戶並不能打開並會自動回彈，跟內地的防火裝置有關。因為國內有規定，每個單位都必須有一間耐火房，不單房門需為耐火設計，而窗亦可開得很大，消防員可入內救援，跟香港有點不同。
內地間隔批則寬鬆
單位建築面積1,162呎，跟香港採用實用面積不相同，因為會把公用面積如電梯大堂攤分入去，面積會谷大了，所以不能作準。內地亦有「套內建築面積」，單位套用建築面積904呎，可能會較貼近實用面積，但也不能作準，因為部份面積不計算在內。例如進入此房間，空間算闊落，外望「肇慶東站」，要留意窗前方，有一個跌級位置，此類近陣位位置叫做「飄窗」，這部份並不計算入「套內建築面積」，所以實際上房間會更細。過來另一間睡房望望，這裡並沒有「飄窗」，但原本卻是陽台位置，發展商把此位置封了，並改成房間一部份，所以房間面積只得一半而已，有一半為陽台。這部份也是贈送部份，而不計算入「套用建築面積」。
洗手盆底裝工欠周詳考慮
再過來就是主人套房。主人套房為全屋最大的一間，景觀跟客飯廳同向，會望四期發展用地，西江及硯洲島，景觀反而比起客飯廳更闊落。至於套廁，洗手盆底的鋪磚忘記做掃口，明顯是裝了洗手盆才處理掃口，結果被洗手盆遮蓋的位置則未能處理。另外無論套廁及洗手間的浴缸也有漏水問題。
胡．說分析
1. 質素仍有待改善
剛剛驗完樓，用香港尺度量度就真的有待改進，我們把驗樓結果轉交發展商雅居樂，回覆稱除了漏水問題仍待處理，其他大部份問題已經執修。至於大門上的品牌及號碼，則為生產門框時的獨有編碼。畢竟兩地發展時間有分別，樓價亦有差異。項目早前曾來香港推廣，曾掀起了公務員團購熱潮，背後因為肇慶市政府規定，此項目只能售予香港人，樓盤平均售價約每平方米10,000人民幣左右，相當於1,000多元港幣一呎，以我們驗樓單位為例，大約值港幣百多萬元。
2. 其他期數仍待發展
要達至港式生活，屋苑會設有面積144,000呎的會所，設有運動場、戶外體能公園等，還會設置53.8萬呎的商品街，聲稱仿香港60年代唐樓，還原真實香港街景。內裡亦設有國際醫學中心、國際幼兒園、國際雙語學校及36班小學等，但畢竟現在只是第一期的一部份，我們只看到會所的一部份。有園林區、有一個宴客區，部份座數樓下有捉象棋、麻雀枱；部份則有戶外健身設施，僅此而已。如果要購物，最近都要搭的士去「萬達廣場」，但單計搭的士也要十五分鐘車程。
3. 需考慮項目轉手能力
只接受港人認購的樓盤，能否租予或者轉售予內地人，暫時仍為未知之數，如只能轉租或轉售予港人，則會大大增加轉售難度，亦大幅削弱投資價值。即使能夠租予內地人，也要考慮當地人是否接受樓盤內的港式佈局，以及其承租能力。鼎湖區附近就有「肇慶寶能城」、「保利．時光印象」，呎價大約680-730人民幣，看似很相宜，分分鐘連香港車位也未能買得到，但實情肇慶租值也不算太高，大約2000多元人民幣已可租到千多呎單位。
4. 交通成本高昂
考慮自住，要想想成本問題，以及你會多久回港一次。因為雖說現在有高鐵可直達肇慶，點對點車程90分鐘，但這裡並未計入閘等候時間，而且每日一班的高鐵，車費不便宜。商務座位每位743人民幣、一等座389人民幣、二等座243人民幣。來回起碼一人要近500元人民幣。等於半張台灣機票。
5. 購買內地物業需備有五證
買內地物業有很多問題要考慮，尤其很多港人都擔心爛尾問題。要檢查清楚發展商的「五證」，就是《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《商品房銷售(預售)許可證》，擁有以上五證其所售的房屋才是合法。還有記住跟發展商簽約所支付訂金，要直接存入發展商指定的銀行監管帳戶，及要保留所有支付證明。
6. 土地使用年期有限
內地物業使用年期亦跟香港並不同。住宅物業使用年70年，但如果購買商品公寓最多50年。早幾年內地曾掀起一些售賣分時酒店、或者以高租金回報作招徠的格仔舖，就要特別小心。還有一點，就是內地仍有外匯管制，在內地做按揭、還是香港做按揭? 怎樣匯錢入去支付首期，日後賣樓後怎樣匯錢回港。
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