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現在已經是2023年，當政府推出了新一輪綠置居時，原來綠置居2019年的項目，位於青衣「青富苑」才剛剛落成入伙，足以反映樓花期有多長。今日我來到現場，有業主邀請驗樓師入屋開箱，我們也一起入屋看看。查實房委會推出的單位，向來都是以清水樓狀態交樓，究竟質素如何? 看看便知道。
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物業背景
希望加快公屋流轉、而容許公屋用戶用綠表資格購買的「綠置居」，以長樓花期登場，對釋放舊有公屋的作用有滯後效應外，這個由A、B兩座物業組成、共提供2,868個單位，當年推售時反應相當冷淡，原因跟項目提供大比例開放式單位有關，對透過綠表換樓的買家吸引力並不大。不過，今日我們入屋開箱的單位，為A座高層4室，單人位實用面積380呎，並非全盤最細的單位。
表: 青富苑資料表
| 地址 | 青衣青衣路18號 |
| 單位數目 | 2,868個 |
| 面積 | 187-471呎 |
| 校網 | 66區 |
| 發展商 | 房委會 |
表: 驗樓樓盤資料
| 屋苑 | 青富苑 |
| 面積 | 380呎 |
| 單位 | A座高層4室 |
| 樓價 | 215萬元 |
| 呎價 | 5,658元 |
| 得分 | 63分 |
單位特色
玄關位放鞋櫃或雪櫃
打開大門入屋，單位都是很典型的大一房間隔，入屋見到廚廁外有一個小玄關，好處是可稍為分隔客飯廳及睡房空間，但對於一個380呎的單位來說，此部份位置有點浪費空間，必須加以善用。部份家庭選擇在這裡放鞋櫃、或者把廚房的雪櫃搬出此位置。
梗廚設計包舊式灶頭
相對於很多私樓，一房多數為開放式廚房。這個單位屬於一房，卻也有梗廚設計。廚房長2米、闊1.7米，面積大約38呎，佔了單位面積約10%。對照私樓內附送精美廚櫃、包煮食爐、抽油煙機、洗衣乾衣機、微波爐等，以及工作枱面上方會有大量吊櫃，這裡卻是一切從簡，全個廚房只有一個鋁質鋅盆，我反而有個疑問，如此舊式灶頭有幾多戶會選擇保留?
移動廚櫃要小心別碰到煤氣喉
驗樓師陳智康表示，廚房鋅盆鋅盆有很多鏽漬，跟之前燒焊時有焊屎有關，但這點應該不難解決。他表示，現時灶位預留了螺絲位，下方用了架來承托，代表可把整個灶面升高，由下而上升高，但升高時要留意謹記別跟煤氣喉碰撞，最擔心碰撞時會有危險。
洗手間屬簡約設計
廚房毗鄰的洗手間，洗手間屬光廁設計有利通風，洗手盆及坐廁都全新。驟眼望落沒有太大問題，只是洗手間鋪砌的牆磚及地板都是最基本類型。絕對明白單位樓價便宜，畢竟業主買入價215萬元，可買到一房380呎單位，所以我們並不能用私樓眼光來看待，只是這類牆磚及地板，拆又浪費、不拆又覺得不美觀，感覺有點兩難，不知怎樣取捨。
建議重造防水層以防漏水
另外，洗手間喉管外露，但私樓卻不會如此。驗樓師表示還有肉眼看不到的防水層。據驗樓師所述，房委會的公屋或居屋的交樓標準未必有私樓的標準，因為居屋及公屋的防水做了600毫米高，其他位置做到100-150毫米，但私樓多數會做到1500-1800毫米，建議業主裝修時最好重造防水層，會相對安心一點。
單位外望山景
由浴室走出來就是客飯龐主體面積。客飯廳長6.2米，全屋通風窗也集中在前方一排過的窗，外望青衣山景，感覺也頗開揚。業主一家四口一直居於青衣區公屋，知道「綠置居」在同一區，所以當年便用綠表資格透過「家有長者」計劃申請。當日被通知揀樓時，大兩房都已經沽清，唯有放眼於大一房戶型，但實情即使大一房戶型，是否真的能容納一家四口?
改兩房會出現無窗房
走過來客飯廳末端望望，這裡旁邊有一個長2.885米、闊2米的空間，還有一扇側窗，裡面可以間一房，面積也有62呎，兩老可共住一間房；但家中餘下兩人住在哪? 果在這裡間房，就會令客飯廳欠缺通風窗，而光線不充足。業主表示，他們決定保留客飯廳採光度，所以會在近大廳位置間房，但就會令出現一條走廊，以及房間會沒有通風窗。
胡．說評析
驗樓結果
對於單位的驗樓結果，驗樓師給予單位63分，評級為D，也保持了房委會一向在合格高一點的邊緣水平徘徊。我們把驗樓成績轉交房委會，回覆指，房委會在項目完成前均會進行詳細檢查，包括對廁所及廚房牆磚進行「拉力測試」，以確保磁磚符合拉力要求，淋浴位置底部及牆腳加上450毫米高的防水塗層，至於其他問題則已完成執修。
單位過細難吸引綠表買家
驗樓單位「青富苑」屬於大一房，本身已是全盤第二大戶型，面積380-400呎，但卻也僅佔全盤20%，上一級最理想的459-471呎純兩房戶型，卻又奈何只佔全盤15%。基本上全個「青富苑」主打細一房類，超過40%面積279-296呎；餘下更加是187-189呎的開放式戶型。對於一直居於舊式公屋的用戶來說，廳大房大唯獨樓齡舊，若沒有任何迫切需要，實在沒有理由要放棄公屋降格購入綠置居。
項目滯銷及逾6%撻訂
位於青衣路18號的「青富苑」，雖然南向單位會望向「九號貨櫃碼頭」，部份單位可望到海景，但屋苑要駁車才能到港鐵青衣站為其缺點之外，如此間隔正好凸顯了「綠置居」政策的敗筆之處。當日純粹為求供應量達標，卻沒有好好地從住戶居住空間著想。以平均呎價5,460元推售的「青富苑」最終也被綠表買家嫌棄而滯銷，其後需要把部份單位在新一期居屋重售，及把部份撥作「特快編配機制」讓公屋買家揀選，同時亦有181個單位選擇取消交易，佔全盤6.3%。希望總結今次經驗，可作為改善日後「綠置居」的借鏡。
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