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香港經濟復甦步伐緩慢，商舖市場自2018年高位持續回落，近期成交量更創歷史新低。住宅市場「撤辣」後，資金回流住宅，加上港人北上消費成風，進一步衝擊本地零售及餐飲業。
在如此嚴峻的市況下，銀行對工商舖按揭的取態極為保守，幾乎「落閘」，導致市場流動性大減。盛匯基金創辦人李根興接受《胡 ‧ 說樓市》PODCAST專訪，坦言基金面臨贖回及套現壓力，需於年底前再套現1億元，甚至不惜蝕讓沽貨。
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香港經濟與商舖市況概覽：跌勢未止？
政府預測本港2024年GDP有2-3%增長，2025年可達3-4%，但盛匯基金創辦人李根興認為，目前本港的經濟環境與1997年至2003年的低迷期相似。雖然目前失業率及通脹情況較當年理想，但通關後的經濟反彈力度不如預期，財富效應僅集中於少數人，大部分市民因「水浸眼眉」而削減消費，令市道雪上加霜。
商舖市場的數據反映了這一困境。官方數據顯示，商舖售價自2018年5月高位至今，已累跌近四成；租金亦跌約兩成。不過，李根興指出，坊間普遍認為實際跌幅已達六至七成，甚至八成，但他相信舖價已接近觸底，未來一年有機會回升。
| 香港商舖市場關鍵數據 | |
| 官方售價跌幅 (自2018年高位) | 約 38% |
| 官方租金跌幅 (自2018年高位) | 約 20% |
| 市場普遍估計售價跌幅 | 60% – 80% |
| 近期工商舖成交量 | 歷史低位，曾單日僅錄得約1億多元 |
舖市三大困局：撤辣、北上、銀行落閘
市場低迷並非單一因素造成，而是多個負面因素疊加的結果。李根興將其歸納為三大核心原因：
1. 住宅「全面撤辣」的資金虹吸效應
2024年2月28日住宅市場「全面撤辣」，是工商舖市場的轉捩點。過去因「辣招」而流入工商舖的資金，迅速重返住宅市場，導致工商舖需求銳減。同時，過往因稅務政策而被鎖定的工商舖物業，在「撤辣」後供應量大增，在需求減、供應增的情況下，市場失衡加劇。
| 政策影響對比 | 住宅市場 | 工商舖市場 |
| 資金流向 | 資金因「撤辣」而重新湧入 | 資金被抽走，流向住宅市場 |
| 供應情況 | 供應穩定 | 舊有持貨投資者因「撤辣」而增加放盤 |
| 市場結果 | 成交量短暫回升 | 供過於求，價格受壓 |
2. 消費模式轉變：港人北上掏空本地消費力
通關後，港人北上消費蔚然成風，追求內地更佳的性價比和服務體驗，嚴重衝擊本地零售及餐飲業。同時，訪港旅客的消費模式亦已改變，從昔日追求奢侈名牌，轉向體驗地道文化，例如珍珠奶茶、菠蘿包等平民美食，高消費客群大減。
餐飲業的結構變化亦值得關注。疫情後全港餐廳數量不跌反增，由疫情前約17,000家增至超過20,000家，增幅約14%，反映不少失業人士轉投餐飲業。市場競爭白熱化，呈現「平價大排檔」與「天價預約制餐廳」的兩極化發展，中價餐廳的生存空間被嚴重擠壓。
3. 銀行取態保守：按揭成最大阻力
目前市場最大的樽頸位，在於銀行的保守態度。李根興直言，銀行對工商舖貸款業務已收緊信貸，甚至完全「落閘」，導致許多交易被迫以「全現金」(All Cash) 方式進行。這不但大大收窄了買家群體，更嚴重影響市場的流動性。銀行要求買家預備更多首期，甚至提供額外抵押品，令入場門檻變得極高。
基金蝕讓沽貨：面對現實的殘酷抉擇
在市況不景、銀行拒批按揭的雙重夾擊下，即使是商舖基金亦面臨巨大壓力。李根興透露，盛匯基金為應付投資者的贖回潮，需要在年底前套現1億元。
基金最近便有首宗蝕讓個案，一個於2022年以2,750萬元買入的舖位，最終以1,868萬元售出，帳面虧損882萬元，蝕幅約32%。他解釋，該舖位所在街道受北上消費衝擊最為嚴重，沽貨是「面對現實」的決定，旨在為投資者套現，並將資金重新投放到更有潛力的項目上。
基金的目標是收購1,000間香港街舖，目前已買入約170間。他強調，基金運作透明，會向投資者披露所有交易詳情，並在出售資產時，優先讓基金投資者參與認購。
逆市尋寶：三大行業潛藏機遇
雖然本地投資者普遍持悲觀態度，但李根興發現，不少來自東南亞甚至內地的投資者，正視香港為「抄底」良機，欣賞香港的稅務優勢和高度自由。他認為，在當前市況下，投資者應更注重租金回報率，並點出三大具有前景的行業：
| 香港舖市潛力行業一覽 | 目標客群 | 優勢與特點 |
| 1. 獨特餐飲及手信店 | 內地及海外遊客 | 提供具香港特色且價格合理的產品 (如菠蘿油、珍珠奶茶) |
| 2. 內地品牌進駐 | 本地及國際市場 | 視香港為進軍國際的跳板，租金成本相對可控 |
| 3. 醫療、醫美、教育及金融 | 跨境及本地客群 | 需求穩定，受消費外流影響較小，尤其醫美及教育需求旺盛 |
他補充，一些創新業態如結合咖啡店和AI教育的模式，也值得投資者關注。由於銀行不批出按揭，大部分交易需以全現金支付，這對有實力的買家而言，反而是個議價的黃金機會。
市場反彈三大訊號
李根興對香港前景依然樂觀，認為只要政策得宜，市場便能迎來轉機。他預計，當以下三大訊號出現時，舖市便有望觸底反彈：
| 舖市復甦三大關鍵訊號 | 具體內容 | 對市場的正面影響 |
| 1. 銀行放寬貸款 | 銀行重新放寬對工商舖的按揭審批 | 大幅提升市場流動性及成交量 |
| 2. 股票市場回穩 | 恒生指數回升，提振整體經濟信心 | 改善投資氣氛，刺激消費意欲 |
| 3. 內地遊客政策放寬 | 增加自由行城市、開放更多「一簽多行」 | 引入更多高消費力遊客，帶動零售 |
他特別提到，內地目前有691個城市，但只有51個城市的居民可以「自由行」來港，潛力巨大。若能進一步開放，或推動大灣區自駕遊南下，將為香港經濟注入強大動力。他本人亦計劃在年底前，完成2至3億元的收購目標，為未來市場回升做好準備。
