【長策會報告: 樓市供應】報告揭4大啟示！未來十年房屋需求創新低!? (附影片)

立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新揀樓影片分析!

樓市前景是見底反彈，還是僅屬曇花一現？房屋局最新公布2025年《長遠房屋策略》周年進度報告，為我們提供了重要線索。報告推算，未來十年本港的總房屋需求為420,000個，創下自2013年政府重新評估以來的最低紀錄 。

《胡 ‧ 說樓市》為你深入剖析這份年度報告，歸納出四大趨勢，助你理解數字背後的意義。

初次置業懶人包
【二手樓買賣程序】睇樓、雜費、查凶宅、簽約、按揭懶人包
【新盤2025】成交流程、按揭、折扣優惠、重點項目全攻略
【居屋2025】最新申請日期、四大屋苑分析、資產、入息懶人包
【租樓注意事項】租樓流程、租約、按金、印花稅全攻略！
【按揭保險費】深入分析四種保費計算方法、繳費形式注意事項！
【按揭利率】各大銀行優惠、回贈比較

趨勢一：本地住屋需求跌著顯著

根據房屋局的最新估算，未來十年（2025/26至2034/35年度）的住宅需求為420,000個 ，較去年估算的440,000個減少20,000個 。這個數字不僅是創下2013年以來的新低 ，其背後的結構性轉變更值得關注。

政府推算房屋需求時，主要基於四大準則：「住戶數目淨增長」、「重建戶」需求、「居住環境欠佳的住戶」以及「其他需求」（如境外學生）。其中兩大核心動力正明顯放緩：

• 住戶數目淨增長：最新估算未來十年新增194,000個住戶 ，即平均每年僅增19,400個 ，較去年預測跌約2% 。若與2014年的高峰期估算282,800個相比，跌幅高達31% 。
• 重建戶需求：受私人重建活動減慢影響，未來十年因重建而產生的住屋需求大跌至52,500個 ，按年跌幅達29% ，同樣創下2015年以來的新低 。

近年房屋需求分項變化 (2014-2025)

趨勢二：境外學生需求成主要增長動力

在本地需求放緩之際，為何整體數字僅輕微下跌？答案在於境外學生的住宿需求正急速膨脹。

政府估算，未來十年將有15,900個境外學生住宿需求 ，即每年約1,590個，按年大幅增加47% 。若與2013年估算的5,000個需求相比，增幅更超過兩倍 。這一數據的此消彼長，令整體房屋需求能穩定在420,000個的水平 。這也解釋了為何鄰近大學的住宅特別受歡迎，以及市場上愈來愈多投資者轉向興建學生宿舍的現象 。

趨勢三：私樓供應目標再創歷史新低

未來十年420,000個總房屋需求，政府將繼續維持公私營房屋「七三比」的供應格局 。這意味著：

• 公營房屋供應目標：294,000個
• 私營房屋供應目標：126,000個

換言之，未來十年平均每年的私樓供應目標僅為12,600個 。這個數字是長策會自2014年公布以來的新低 ，若與高峰期每年19,000個私樓土地的目標相比，回落幅度高達34% 。

發展局及地政總署在制定年度賣地計劃時，會以長策會的供應目標為基礎 。因此，我們可以預見未來的推地量將會相應減少 。

歷年私樓供應目標變化 (2014-2025)

趨勢四：私樓供應鏈潛在「斷層」風險

從數據上看，過去五年市場平均一手私樓吸納量為每年14,959個 ，已高於未來每年12,600個的供應目標 。

短期而言，在目前一手貨尾庫存高達逾十萬個、發展商積極減價促銷的背景下，政府每年減少推出幾千個單位的土地，市場影響似乎不大，甚至可被視為穩定樓價的手段 。

然而，長遠來看，這潛藏著供應「斷層」的風險 。近年政府已明顯減少主動推地，私樓供應達標愈來愈側重於私人重建項目 。但今年的報告卻明確指出，私人重建步伐正在減慢——因拆卸私樓而衍生的住屋需求，未來十年估算僅22,200個，按年大跌45%，創下歷史新低 。

這反映私人市場的投資意欲正在減弱 。若此趨勢持續，政府未來要維持土地供應達標，將無法再依賴私人市場的力量，必須更積極地推出政府土地，否則數年後或會出現供應鏈斷層的局面 。