立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新揀樓影片分析!
財爺在預算案中寬減買樓印花稅，表面上為減輕首置買家入市負擔，但實際也帶來托市效果。縱然買家不會為慳幾千至數萬元厘印而入市，但政府帶頭輕微減辣，卻釋出政府不希望樓市大跌信息。預算後一星期，各區二手成交量均見回升，部份成交價由低位反彈，樓市是否漸見曙光?
初次置業懶人包 【新盤2023】成交流程、按揭、折扣優惠、重點項目全攻略 【二手樓買賣程序】睇樓、雜費、查凶宅、簽約、按揭懶人包 【居屋2023】最新申請日期、四大屋苑分析、資產、入息懶人包 【租樓注意事項】租樓流程、租約、按金、印花稅全攻略！ 【按揭保險費】深入分析四種保費計算方法、繳費形式注意事項！ 【按揭利率】各大銀行優惠、回贈比較
調整後印花稅階
| 代價 | 第二標準稅率 |
| 300萬元以下 | 100元 |
| 300萬-352.824萬元 | 100元+超過300萬元的10% |
| 352.824萬-450萬元 | 1.5% |
| 450萬-493.548萬元 | 67,500元+超過450萬元的10% |
| 493.548萬-600萬元 | 2.25% |
| 600萬-664.286萬元 | 135,000元+超過600萬的10% |
| 664.286萬-900萬元 | 3% |
| 900萬-1,008萬元 | 270,000元+超過900萬的10% |
| 1,008萬-2,000萬元 | 3.75% |
| 2,000萬-2,173.912萬元 | 750,000元+超過2,000萬元的10% |
| 2,173.912萬元以上 | 4.25% |
例子
購買一層300萬元物業，今日所需要繳付的印花稅，會由以前45,000元，減至100元便可以，減幅99.8%；400萬元物業由之前需繳付90,000元，現在只需支付60,000元，減幅33%。若以現時一層45平方米的中小型住宅單位，現時平均樓價615萬元計，之前需繳付195,000元印花稅，現在則減至150,000元，減幅23%。
| 預算案後 | 之前 | 幅度 | |
| 300萬元 | 100元 | 45,000元 | -99.8% |
| 400萬元 | 60,000元 | 90,000元 | -33% |
| 615萬元 | 150,000元 | 195,000元 | -23% |
雖然銀碼愈大，寬減幅度愈小，但樓價1,000萬元以下都受惠。以去年為例，低於300萬元的買賣僅共有2,164宗，僅佔成交5%；但1000萬元以下的物業則大佔79%。如果之後樓價沒有太大變化，今次政府寬減印花稅大致可令80%交易受惠，所以亦難怪在預算案後，各區成交量都也轉趨活躍。
| 銀碼 | 成交宗數 |
| <300萬元 | 2,164宗 |
| 300萬-1,000萬元 | 33,843宗 |
| 共: 36,007宗 (79%) |
預算後市況
太古城
成交回升，價格是否已尋底? 我們《胡．說樓市》編輯部翻查了部份屋苑近半年的低價成交，龍頭屋苑「太古城」在四個月前，一個實用面積720呎、三房、位於「富天閣」的高層單位，當時僅以1,258萬元售出。若跟今日類近成交對比已反彈至1,480萬元，相當於樓價回升超過10%。翻查銀行估價，這個四個月前低價售出的單位，今日估值已回升至1,344萬元。
| 屋苑 | 太古城 |
| 單位 | 富天閣中層B室 |
| 面積 | 720呎 |
| 成交價 | 1,258萬元 |
| 較最近成交 | 1,480萬元 |
| 銀行估價 | 1,344萬元 |
沙田第一城
「沙田第一城」284呎細位，在去年都出現幾宗低於400萬元以下的交易。若撇除部份與凶宅同層的成交，其中一個位於4期高層B室的單位，在去年十月就僅以380萬元成交，平均呎價13,380元，但今日類近單位成交都接近500萬水平，而此單位的銀行估價都回升至501萬元。
嘉湖山莊
以至天水圍「嘉湖山莊」，去年呎價跌至8,000多元的三房單位，成交價485萬元的一期「樂湖居」低層B室，今日銀行估價都回升至570萬元。
| 屋苑 | 沙田第一城 | 嘉湖山莊 |
| 單位 | 4期高層B室 | 1期7座中層B室 |
| 面積 | 284呎 | 633呎 |
| 成交價 | 380萬元 | 485萬元 |
| 較最近成交 | 485萬元 | 580萬元 |
| 銀行估價 | 501萬元 | 570萬元 |
考慮因素
樓市前景仍未明朗
掌握了半年前調整期入市的準買家，今日回看固然算執到平貨，但其實他們都付出一定勇氣，因為受制於接連加息，不單加重了供款負擔，當時入市還要擔心銀行審批按揭會否轉趨審慎。至於之後後市走勢如何? 是否已完全擺脫陰霾，我們沒有水晶球，畢竟息口升勢是否已喘定、經濟前景如何、以至新盤市場會否持續劈價賣樓等因素，都對後市有一定影響力。
筍盤消化後議價態力大減
但觀乎近期多區成交活躍的前提下，有一點比較肯定的，是早前急走筍盤數目會被消化，準買家眼前只能選擇市價盤。早前跟急走的業主議價，業主多數較願意妥協；但對於未必太過急走的業主，則價格可能會企得較硬，不單要花更多時間跟業主角力外，同時要面對其他準買家一起競爭放盤。雖然現時仍未重返一面倒強橫的業主市，但要有心理準備跟業主議價時有變。
需多觀察銀行是否估足價
準買家都要留意銀行估價。對於早前低價購入的單位，銀行估價回升，固然估得足；但對於眼前放盤，銀行是否願意估足價卻又是另一話題。因為我們翻查部份市場聲稱近期重返高位的成交，卻發現未必單單也估得足。
例子1: 尚悅
好像元朗區的「尚悅」，最近就促成了一宗位於「3座中層B室」、實用440呎的大兩房單位，對照過去半年500多萬元的成交價，今日以580萬元售出，也等於創出今年的大兩房新高售價，但我們翻查銀行估價，卻發現銀行根本估不足，估值只有560萬元。
| 屋苑 | 尚悅 |
| 單位 | 3座中層B室 |
| 面積 | 440呎 |
| 成交價 | 580萬元 |
| 近半年低位 | 500萬元 |
| 銀行估價 | 560萬元 |
例子2: 南豐新邨
當然都有估得足的例子，例如造價創出同類半年新高的「南豐新邨」，一個實用585呎的三房單位，就由原叫價930萬，反覆減價至783萬元成交，雖然減價但鑒較半年前低位712萬元回升11%，翻查銀行估價，單位估到830萬元，比起成交價高47萬。
| 屋苑 | 南豐新邨 |
| 單位 | 5座高層A室 |
| 面積 | 585呎 |
| 成交價 | 783萬元 |
| 近半年低位 | 712萬元 |
| 銀行估價 | 830萬元 |
例子3: YOHO Midtown
又例如元朗「YOHO Midtown」有單位以815萬元造價創出今年兩房新高，比起半年前低於800萬元的成交價有反彈，而銀行都配合，估到872萬元，同樣比成交價高。面對有些估得足、但有些又估不足的前提下，準買家入市前必須做足資料搜集，以免令自己失預算。
| 屋苑 | YOHO Midtown |
| 單位 | 3座高層B室 |
| 面積 | 492呎 |
| 成交價 | 815萬元 |
| 近半年低位 | 720萬元 |
| 銀行估價 | 872萬元 |
如果你有按揭申請問題，都可以向我們查詢
胡‧說樓市 X ROOTS按揭獨家優惠!
自《胡‧說樓市》專頁開通以來，我們不時收到谷友來訊查詢不同置業疑難，當中按揭是最常遇見的問題。有見及此，我們連同網上一站式樓按比較平台「ROOTS上會」找來獨家按揭優惠！《胡‧說樓市》谷友將尊享AI按揭評估，輸入所須資料後，可得悉自己的可負擔樓價，提升上會機率，而透過指定連結成功申請按揭，包括新盤、二手樓、村屋、新居屋、綠置居等，都有機會獲取最高$7,000的禮券獎賞，無論新按揭申請、轉按、加按都適用！
申請與領獎詳情，請按以下連結跳往：
