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黃竹坑上蓋物業「晉環」落成交樓，是首個黃竹坑站上蓋開售的新盤，好記得當日前年四月開價，當時首批160個單位，即供平均呎價高達29,600多元，創出鐵路盤歷來最貴紀錄，但仍然引了不少城中名人大手掃貨。接近兩年後的今天，市道明顯有變，物業落成交樓，交樓質素又是否對得住樓價?
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項目背景
整個黃竹坑站上蓋共分五期發展，當中首期由「路勁」及「平保」合作發展的「晉環」，由兩座物業組成，共提供800個住宅單位。兩座物業呈「大V型」向內園方向擺位，由開放式至四房也有提供。雖然我們抽中驗樓開箱不屬於大單位，為「1A座低層D室」，實用383呎的一房戶型，但購入價也要千萬元起步，樓價1,229.7萬元，折算每呎高達32,107元。
表: 晉環資料表
| 地址 | 香葉道11號 |
| 單位數目 | 800個 |
| 面積 | 289-2,084呎 |
| 校網 | 18區 |
| 發展商 | 路勁、平保、港鐵 |
表: 驗樓單位資料
| 屋苑 | 晉環 |
| 面積 | 383呎 |
| 單位 | 1A座低層D室 |
| 樓價 | 1,229.7萬元 |
| 呎價 | 32,107元 |
| 得分 | 68分 |
驗樓特色
玄關玻璃窗櫃身跟大門碰撞
推開大門入屋有一個小玄關，門後有個凹位，設有一個半米深的凹位，是否放鞋櫃呢? 答案並不是。此櫃身開不到鏡面僅為裝飾，上方的櫃門受制於防火牆，只能有一個薄櫃，內設少量層架。下方設有紅酒櫃，以及雙門雪櫃，上方設有鏡身，但完全開合時會撞向門抽，很容易爆裂，雖然美觀，但使用上要小心。沒有設置鞋櫃，所以要自行添置鞋櫃，能置於大門旁的位置。否則外出著過的鞋，放在雪櫃前方並不衛生。
廚房裝置屬一般交樓標準
畢竟單位空間不大，開放式廚房空間也算細，所以需要利用玄關位置把廚房延伸出來。工作枱面僅1.6米長，試想像一下，若把雪櫃等裝置放在開放式廚房，工作枱面會很細。工作枱面有少量儲物櫃，工作枱面下方設有及電磁爐頭，微波焗爐，洗衣及乾衣機，及少量儲物空間。但若以呎價高達32,000元的樓盤來說，只設置了標準的廚房裝置，並不如貴價豪宅會設有咖啡機、燒烤爐。
洗衣機漏駁去水喉
驗樓師在檢查廚房時發現洗衣機漏駁去水喉。所以即使他們已開啟洗衣機、亦已在洗衣機注滿了水，卻不敢放水，因為洗衣機的去水灰色膠喉卻沒有插入去水喉，所以放水會馬上滲水。廚房亦沒有去水地台，故難以疏水。驗樓師指出，雖然這只屬一個很微小的問題，但卻影響深遠，所以也屬於嚴重問題，視為漏水去處理。
難區分客飯廳空間
由廚房行過來就是客飯廳的主體面積，礙於房門關係，所以較難區分客飯廳的空間，幸好由玄關延伸過來的牆身約近三米，所以可以放一張小餐枱，餘下空間就是客廳位置，牆身位置安裝了電視天線掣位，兩邊掛電視均可以，放置電視後而對面放梳化，兩者之間仍有約2.8米距離，單計客廳的面積約90呎大，大約等於一般新盤主人房面積。
地板鋪砌拋光磚
單位內跟一般新盤不同，地下鋪砌了拋光地磚，而非複合木地板，若細心看看拋光地磚，掃口顏色有深色、亦有淺色，好明顯就是清潔問題，且有空鼓問題。驗樓師表示，地磚較光滑，只要輕微打掃已可把污漬清除，但出現崩花或裂紋則較難修補。而且相比起複合木地板隔熱好一點，地磚較冰冷，亦容易因下層開啟冷氣向上吹令地板濕透。
露台門安裝欠妥
由客飯廳外接露台，全個晉環全盤800個單位中，有133個一房單位，只得此一柱設有露台，其他只有工作平台、沒有露台，外望單位內園、黃竹坑站上蓋四期、以及山景，但因為工程仍進行中，所以打開露台也聽到聲響，而且打開露台門也聽到一些「咔咔聲」。驗樓師發現除了外框欠了兩粒螺絲，露台門本身也較重，令大門會向前墜，加上碰巧門鉸有裝歪了，故開門時會出現「咔咔聲」的碰撞問題。
落地玻璃窗多花痕且難清潔
洗手間在哪裡呢? 單位洗手間就設於睡房內，屬於套廁設計。晉環全盤800個單位中，有133個一房單位，全數都採用如此套廁設計。走入睡房，房間都算頗方正，長3.1米，闊2.4米，主體面積有80呎，加上旁設氣窗，可跟主人房窗形成對流效果，睡房光猛，跟落地玻璃窗有關，而且方位跟客飯廳同向，可望黃竹坑站上蓋四期，山景及內園景，但此玻璃窗要清潔也頗頭痛，從旁邊窗伸出清潔也較困難，只能在清潔到小範圍，可能日後要用吊船才可清潔。驗樓師也表示，玻璃有花痕，但日後要更換亦很麻煩，就算從外用吊船更換，也因玻璃面積較大，所以殊不容易。
睡房天花大範圍空鼓
睡房的玻璃窗與牆身之間唧膠不平直，手工很粗糙，出現有很多彎曲的地方。驗樓師表示，由於安裝幕牆不會完全貼近牆身，而會預留一條小縫，需透過唧膠來修口，但施工時手工卻欠理想，建議可重造或加裝鋁冚來修飾。一直延伸至天花，陣位有四分三位置出現空鼓，建議必須處理，否則幾年後或會因批盪剝落，而釀成危險。
洗手間裝置平實
洗手間屬套廁設計，看似像酒店格局，只屬一般新盤交樓標準，但若以一個超過32,000多元的價格來說，我則覺得其裝置較平實，有些新盤會附設藍芽喇叭、無線充電器等，但這裡卻欠奉，以此身價來計算，我覺得並沒有特別升級。洗手間值得一讚，外接工作平台，打開有通風效果，當然工作平台需計入實用面積，小業主需要付費購入此空間。
露台玄關身價高達205萬元
連同客飯廳及玄關在，三部份空間合共已經有64呎，佔了全屋面積17%，以8業主32,000元的呎價計算，等於業主用了205萬元來購入這些位置。如果能把相關面積攤分在客飯廳或睡房，可能會令單位顯得更實用。還有一點就是入屋第一印象。單位清潔可以做得再理想一點。好像我們打開睡房的側窗，外接的冷氣機平台，除了有抹布、有膠紙圈、還有鏽漬。
胡．說評析
驗樓得分68分
因為忘記駁洗衣機喉的小失誤，結果被驗樓師在漏水一環扣到零分，加上廳房窗崩花也捧蛋，拖累單位總分只得68分，評級為D。我們把驗樓結果轉交發展商之一的「路勁」，回覆指，有關單位內發現的執修事項，承建商已即時跟進，並完成執修。
高密度住宅透過分座來淡化密度
「晉環」兩座物業，每座內部會再細分A及B座，形成「1A座」及「1B座」，又或者「2A座」及「2B座」，目的就希望淡化高密度感覺，來凸顯物業身價。驗樓單位所在的「1A座」，但實情前往「1A電梯」的步距也有點遠，推開一道門前往「1B座」搭電梯會更加方便。
待商場開通後往來站口較方便
樓盤之所以賣得如此貴，都因為其位處黃竹坑站上蓋，搭兩個站便能去到核心商業區金鐘，但因為商場「The Southside」仍未開通，現時仍要行經「警校道」屈落「南朗山道」，並經過「南朗山道熟食市場」才能抵達「黃竹坑站」，需時約五分鐘，相信待商場完全開通，情況便會改善。
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