立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新揀樓影片分析!
財政預算案後，多個發展商都趁寬減印花稅而積極搶灘，包括星星地產推出位於朗屏的「雨後」，項目由一座提供335個單位，提供開放式、一房、兩房、兩房連書房及三房一套連儲物室單位，標準樓層面積由276-720呎。位置上跟西鐵「朗屏站」約八分鐘步距的「雨後」，其預關鍵日期2023年12月31日，相當樓花期十個月，部份單位有望受惠於舊按保政策，唯獨其位於「東頭工業區」內，縱然區內重工業已絕跡，但日後的轉型過程卻是準買家需考慮的因素。
初次置業懶人包 【新盤2023】成交流程、按揭、折扣優惠、重點項目全攻略 【二手樓買賣程序】睇樓、雜費、查凶宅、簽約、按揭懶人包 【居屋2023】最新申請日期、四大屋苑分析、資產、入息懶人包 【租樓注意事項】租樓流程、租約、按金、印花稅全攻略！ 【按揭保險費】深入分析四種保費計算方法、繳費形式注意事項！ 【按揭利率】各大銀行優惠、回贈比較
雨後資料
| 樓盤名稱 | 雨後 |
| 位置 | 朗屏宏業西街21號 |
| 單位數目 | 335個單位 |
| 面積 | 276-720呎 |
| 戶型 | 開放式: 276-294呎 (34個) 一房(開廚): 362-372呎 (132個) 兩房(開廚): 454呎-475呎 (104個) 兩房連儲物室(開廚): 592-594呎 (19個) 三房一套連儲物室: 712呎 (16個) 特色: 268-909呎 (30個) |
| 車位 | 28個 |
| 校網 | 74區校網 |
| 關鍵日期 | 2023年12月31日 |
| 綠色建築認證評級 | 不予評級 |
| 發展商 | 星星地產 |
| 示範單位地址 | 香港觀塘成業街8號電訊一代廣場11樓 |
| 官方網站 | https://www.aftertherain.com.hk/ |
雨後開價
| 首批 | 68個 |
| 折扣額 | -6% |
| 平均呎價 | 15,416元 |
| 折扣後售價 | 14,419元 |
| 區內二手造價 | 朗屏8號: 14,515元 世宙: 14,170元 朗城匯: 14,435元 映御: 13,900元 |
雨後周標規劃鳥瞰圖
項目背景
原屬東頭工業區工業用地
前身屬於「FedEx World Service Center」的「雨後」，位處元朗東頭工業區的「宏業西街」，周邊主要為一些工業樓宇，區內用地在《工業用地檢討報告》中都改劃為「其他指定用途(商貿)區」及「住宅戊類」。而「FedEx World Service Center」則屬於「住宅戊類」，星星地產在2016年以約3.4億元購入項目後，向城規會申請興建住宅，並於2021年以8.18億元成功補價，以項目可建樓面171,151呎計，每呎地價6,700多元。
表: 雨後地價成本
| 可建樓面 | 171,151呎 |
| 購入地盤 | 3.4億元 |
| 補地價 | 8.18億元 |
| 每呎地價 | 6,700元 |
2012年獲批建276個單位
項目於2012年曾申請興建為兩座樓24層的住宅項目，共提供276單位及44個私家車位。兩座物業一字型向山貝河方向伸展，各座每層設六個單位，全屬兩房及三房戶型，設計全為梗廚設計，另在地盤範圍內增設一幢會所。相關申請於2012年獲城規會有條件接納，一直生效至2016年12月。
2018年申請改劃450個單位
不過，星星地產購入地盤後卻申請改動圖則，包括把項目改劃為一座物業，提供450個住宅單位及49個私家車車位，於2018年申請輕微放寬地積比率，但卻被城規會否決，認為會開設不良先例。其後於2019年，發展商再作向城規會闖關。
2019年獲批建335個單位
發展商當時申請把項目發展一座24層高的住宅，共提供335個單位，當中住宅樓面佔166,737呎，以及非住用樓面4,413呎，另提供54個私家車車位，最終獲批。據當時發展商建議，項目會設有零售餐飲設施，會提供23個公眾車位。地下樓層為會所，設有閱讀室、羽毛球場等，同時會美化周邊道路及栽種灌木，讓住宅融入環境之中，住宅樓層一樓的園林則會增設戶外休閑空間、二樓則會設戶外花園、緩跑徑、BBQ場地、及戶外泳池。
區內二手供應與造價
| 項目 | 朗屏8號 | 朗城匯 | 世宙 | 映御 |
| 地址 | 擴業街8號 | 媽橫路1號 | 安寧街38號 | 德業街11號 |
| 座數 | 4座 | 4座 | 4座 | 2座 |
| 層數 | 28層 | 21-32層 | 33層 | 26層 |
| 單位 | 912個 | 720個 | 1,129個 | 523個 |
| 面積 | 203-888呎 | 319-754呎 | 425-646呎 | 299-737呎 |
| 入伙日期 | 2017年8月 | 2019年9月 | 2016年12月 | 2017年3月 |
| 發展商 | 信和、嘉華、港鐵 | 華懋、港鐵 | 長實 | 新地 |
| 二手造價 | 14,515元 | 14,435元 | 14,170元 | 13,900元 |
樓盤特色
1. 發展商首次參與住宅發展
樓盤命名奇特掀熱話
樓盤之所以成為焦點，除了是受惠於預算案後開售的樓盤，有助看看市場氣氛外，也因為其命名奇特，盤名「雨後」公布後也引起了市場熱話。據發展商解釋，取名為「雨後」標誌著雨後初霽，晨光漸露，萬物復甦的意思。
過去以工廈為主
發展商「星星地產」過去主力發展工商物業為主，包括在「雨後」斜對面就有其商廈「虹方」，其在大角咀的「雲之端」則在去年收樓，我們《胡．說樓市》曾前往驗樓，發現「雲之端」有很多地方未完工，例如工廈洗手間有電線外露、牆身一撻撻等。住宅質素會如何，則要拭目以待。因為這個是「星星地產」的首個住宅項目。
附近配套暫未完善
距西鐵朗屏站約八分鐘步距
「雨後」在位置上距離西鐵朗屏站約八分鐘。從「宏業西街」外出，轉入「擴業街」後經「朗屏8號」旁可以到達朗屏站。附近配套未算很完善，附近同由「星星地產」發展的「虹方」開設了不少食肆、咖啡室、以及一間24小時的健身室。日後信和在區內的甲級商標廈「ONE NORTH」亦有零售設施，寄望可補足區內的不足。如果日常生活要買菜或超市，則要前往朗屏一帶才有較多選擇。
區內正經歷轉型
雖然如此，因樓盤本身坐落的「東頭工業區」正經轉型，縱然重工業已經絕跡，現時工廈都以寫字樓為主，但由於不少用地都已劃為住宅戊類、或其他指定用途(商貿)，日後重建時可能對樓盤的景觀及居住環境有影響。
景觀受制於未來轉型影響
其他指定用途(商貿): 東頭工業區
根據《工業用地檢討報告2020》，「東頭工業區」的中心位置均改劃為「其他指定用途(商貿)」，佔地6.94公頃，為現時新界西北最大的「商貿」區，包括現時的「虹方」、信和的「ONE NORTH」均屬於此界別。《報告》指出，「東頭工業區」內的十七座工業大廈，有57%均用作倉儲用途、有13%用作工場、有8.9%則用作寫字樓之用。大部份公司都已經成立了七年以上，並容納2,659個就業機會。
樓盤東南(望商貿區)
現時「雨後」面向「宏業西街」方向，正望的「雄偉工業大廈」、「嘉華工業大廈」及側望的「嘉柏中心II」同屬「東頭工業區」內「其他指定用途(商貿)」用地。若據「雨後」布局圖來剖析，向「宏業西街」方向、也就是扭向東南方的單位，包括開放式單位H室、一房單位K、L、M、N室、、兩房單位G、F、P室、兩房一套J室、都會透過自己內園方向，望向此幾座工業大廈。景觀以工業區景為主，不算十分標青。(受影響單位:開放式單位: H室、一房單位: K、L、M、N室、兩房單位: G、F、P室、兩房一套: J室)
雄偉工業大廈可重建至20層高
更重要一點，樓盤正望的「雄偉工業大廈」樓高15層，跟毗鄰「嘉柏中心」樓高14層均形成了視覺上屏風外，現時由單一業主持的「雄偉工業大廈」、佔地27,298呎，是容許以9.5倍地積比率重建，其樓高可升高一點至20層。因此選擇此方位的準買家，以為選擇16、17樓已經很穩陣，實情若此幢工廈重建，除非揀到極高層，否則其景觀未必有長遠保障。
住宅戊類: 東頭工業區外圍
區內除了「其他指定用途(商貿)」外，包圍在「東頭工業區」以外的用地，則劃為「住宅戊類」，用意是鼓勵洶汰舊有工業來發展住宅，以協助區內轉型。「雨後」屬於其中一幅轉劃為「住宅戊類」的用地外，新地及展的「映御」亦屬此類。問題是，此類「住宅戊類」用地陸續有來。
樓盤東北(望宏富苑)
就如在毗鄰東北方的居屋「宏富苑」亦是早年改劃成功的「住宅戊類」用地，因其位處位置會令「雨後」日後三房一套連儲物室E室的主人套房及睡房、以及兩房單位F室的其中一間睡房正望居屋景觀，且視野會比較壓迫。(受影響單位: 三房E室、兩房F室)
樓盤西南(望元朗科技中心)
但除了「宏富苑」對景觀有影響，實情在「雨後」毗鄰西南面的「元朗科技中心」亦屬「住宅戊類(1)」用地，現時為樓高19層的物業，但日後准許用5倍地積比率重建，而樓層最高85米。當然，「元朗科技中心」現時並非由單一業主持有，要重建或要先組織業權，但也看得出「雨後」刻意減少景觀介面扭向此方向，除了兩房A室，主人房及客房採用了玻璃幕牆設計，有機會受到其影響。(受影響單位: 兩房A室)
一線單位有機會望祖墳
因此，撇除上述單位後，樓盤最一線的單位就只餘開放式單位S室、一房單位B、C、D、室、兩房單位Q室及R室，可以望過去「山貝河」及「朗屏邨」方向，景觀會比較開揚。其實兩房A室、三房E室也可望此景觀，只是部份房間則會望向毗鄰的工業樓。但謹記，朝向「山貝河」方向的單位，同時也會扭向「橫洲」一帶的「髻山」，山上有大量祖墳，有機會望得到。
表: 雨後景觀分布
| 方位 | 景觀 | 單位 |
| 樓盤以西 | 山貝河、朗屏邨 | 開放式: S室 一房: B、C、D室 兩房: A、Q、R室 三房: E室 |
| 樓盤以西南 | 元朗科技中心 | 兩房: A室 |
| 樓盤以東北 | 宏富苑 | 兩房: F室 三房: E室 |
| 樓盤以東南 | 東頭工業區 | 開放式: H室 一房: K、L、M、N室 兩房: G、F、P室 兩房一套: J室 |
區內未來供應
對於區內的工業用地改劃，還有一點要留意就是供應。現時區內還有幾幅用地屬「住宅戊類」，日後可以重建為住宅發展:
「元朗貿易中心」、「大昌行汽車服務中心」、「元朗物流中心」、「嘉柏中心III」
環繞在「映御」旁的幾座物業。四座物業均屬由單一業主各自持有，故可免卻聯合業權的步驟。大綱亦容許的以最高5 倍地積比率重建，高度不超過85米。
「麗新元朗中心」
原本跌入「東頭工業區」商貿用地，但在2021年就改劃為「住宅戊類(2)」，現時亦由單一業主持有，項目佔地78,533呎，其重建的最高住用地積比率5倍、非住用地積比率超過0.22倍，及高度不超過85米，純興建住宅的可建樓面能達390,000呎。
「福達工業中心」
位於世宙旁的一些工業樓宇，佔地81,603呎，最高可以用5倍地積比率重建，而樓層不超過30層高，故若重建為住宅發展，可釋放出408,000呎的樓面面積。
其他用地(大橋村、山貝河東路)
除了住宅戊類用地，區內在世宙旁、現劃為綜合發展區的「大橋邨」，佔地209,493呎，都也於2010年獲批建124萬呎樓面，提供827個住宅單位，相關申請有效期至2014年時，再獲城規延期至2018年，但至今尚未有發展，需重新遞交申請，但不能忽視其發展住宅的可能。以至在「映御」一路直入，在山貝河東路，現時有一幅劃為「住宅丁類(1)」的用地，曾被政府計劃改劃住宅發展，項目也涉及山貝涌口村，但暫時未有發展聲氣。
雨後平面鳥瞰圖
揀樓攻略
「雨後」共提供355個單位，看得出發展商在開則及內櫳裝置有參考大型發展商，如在洗手間內設置了面盆下方的踢櫃、以及晾衫空間等，就是參考了新世界大圍柏傲莊的設計。整體在收納方面，也盡量用盡空間去做儲物櫃。另外，據發展商所指，地下鋪砌複合木地板前刻意在下方加添隔音物料，來加強層與層之間的隔音效果。
一房單位(132個)
一房揀細不揀大
一房佔全盤多數，分層單位共有132個單位，佔全盤多數，面積由362至372呎之間。一房共分三類開則，362呎(C、D室)、371呎(K室)及372呎(B室、L室、M室、N室)，高低有大約十呎差異，其實主要反映在客飯廳，實情入屋感受應該沒有大大分別，故還是建議揀細不揀大。
首選C及D室
一房單位主要分兩類景，包括B、C、D室均望向山貝河方向，餘下M、N、L、K室望向宏業西街方向。所以如果我們把面積及景觀因素結合考慮，一房單位首選為C及D室。
兩房單位(104個)
A室及F室(尾選)
若撇除全盤唯一的兩房一套J室單位，純兩房分層共有104個單位，分布於六柱，包括A室、F室、G室、P室、Q室、R室。各柱之間有沒有分別呢? 答案是有的。「雨後」大部分兩房也做到廳房同向，唯獨F室外。其面積屬兩房中最大，面積475呎。F室單位的其中一間房間會望向居屋「宏富苑」，部份則望向「宏業西街」方向。至於A室單位睡房擺位一前一後，主人房屬於後方，採光度會較弱，要透過轉角窗才能引入光線。我們也建議把此兩類單位置於尾選。
G室及R室(次選)
餘下G室、P室、Q室及R室 ，睡房設於走廊內，兩間睡房之間設置的牆身，G室及R室均為主力牆，故不容易透過改動間隔來擴闊空間。而P及Q室則屬於非主力牆，可透過合規方式去更改間隔，擴闊睡房空間。所以G室及R室也可放在次選之列。
P室及Q室(首選)
P室及Q室又如何選擇? 主要從景觀角度考慮。Q室望向擴業街方向，外望山貝河、朗屏邨，景觀較開揚；反觀P室則望向宏業西街，扭向東頭工業區，亦較易受毗鄰元朗科技中心重建影響，故兩房的首選必定是Q室。
首批價單
貼近二手價
發展商「星星地產」在2023年3月7日推出首張價單，合共推出68個單位，佔全盤355伙的19%，折算平均呎價14,419元，跟附近二手屋苑如「朗屏8號」及「朗城匯」分別不大，亦沒反映市況變化。值得留意，今次首批推出單位全為低層5-8樓，屬身價最低的一類。
先推最低層
先推最低層，因為發展商可壓低即供入場價至396萬元，吸引市場焦點，但所指就是全盤最細開放式戶型。一房推出28個，入場價已經要504萬元。需知道早前會德豐在市區「KOKO ROSSO」一房，入場單位也僅554.5萬元，多支付50多萬元可購買市區樓，頗反映開價有點進取。至於兩房、兩房連套房及三房一套連儲物室，入場價則分別608萬、793萬及1,037萬元。
| 戶型 | 推出(伙) | 售價 | 即供價 |
| 開放式 | 8 | 421.1484萬-510.9426萬元 | 396萬-480萬元 |
| 一房 | 28 | 536.6886萬-632.2512萬元 | 504萬-594萬元 |
| 兩房 | 24 | 647.0862萬-771.6184萬元 | 608萬-725萬元 |
| 兩房連套房 | 4 | 843.1856萬-877.8768萬元 | 793萬-825萬元 |
| 三房一套連儲物室 | 4 | 1,103.3913萬-1,218.6132萬元 | 1,037萬-1,145萬元 |
付款辦法
另外，政府放寬了印花稅，除了四個三房單位不受惠外，其他單位均受惠於印花稅減免。「兩後」屬於短樓花期，故準業主亦可考慮用「舊按保」上會，而不一定要採用「建築期」待入伙時再借「新按保」。亦因如此，今次發展商在付款辦法上也不特別花巧，只提供了「即供」及「建築期付款」。
「即供」
選擇即供可獲取最高折扣6%，在簽臨約時先支付樓價5%，待30日後再支付5%，餘額90%則90天內支付。若樓價低於400萬元以下，準買家有望可借取舊按保90%按揭上會；而600萬元以下則有望借取80%按揭。但需留意，如果真的透過「舊按保」借取80%按揭，則因在上會前只支付10%樓價，你需要在成交時多支付10%樓價來找清尾數。
「建築期付款」
但當然，若你希望借取「新按保」則需要選用「建築期付款」，其折扣額會比起即供少一點，最高折扣額5%。在簽約時先支付樓價5%，待30日後再支付5%，餘額90%則在入伙時才找清，屆時便可以借取「新按保」上會。由於其折扣額跟「即供」相差不多，若放眼「雨後」的準買家也值得採用。
| 付款辧法 | 支付條款 | 折扣額 | 適合 |
| 即供 | 簽臨約: 5% 簽臨約後30天: 5% 簽臨約後90天: 90% | -6% | 選擇「舊按保」買家 |
| 建築期付款 | 簽臨約: 5% 簽臨約後30%天: 5% 入伙: 90% | -5% | 選擇「新按保」買家 |
供款實例
入場單位 (單位: 5樓H室、276呎、售價: 421.1484萬元)
| 即供 | 即供+舊按保 | 建築期付款+新按保 | |
| 樓價 | 396萬元 | 396萬元 | 400萬元 |
| 首期 | 40%: 158.4萬元 | 10%: 39.6萬元 | 10%: 40萬元 |
| 貸款額 | 60%: 237.6萬元 | 90%: 356.4萬元 按保: 15.5萬元 | 90%: 360萬元 按保: 18萬元 |
| 月供 | 10,505元 | 16,442元 | 16,608元 |
| 入息要求 | 22,175元 | 34,710元 | 35,060元 |
| 起始資金 | 約165萬元 | 約46萬元 | 約47萬元 |
如果你有按揭申請問題，都可以向我們查詢
胡‧說樓市 X ROOTS按揭獨家優惠!
自《胡‧說樓市》專頁開通以來，我們不時收到谷友來訊查詢不同置業疑難，當中按揭是最常遇見的問題。有見及此，我們連同網上一站式樓按比較平台「ROOTS上會」找來獨家按揭優惠！《胡‧說樓市》谷友將尊享AI按揭評估，輸入所須資料後，可得悉自己的可負擔樓價，提升上會機率，而透過指定連結成功申請按揭，包括新盤、二手樓、村屋、新居屋、綠置居等，都有機會獲取最高$7,000的禮券獎賞，無論新按揭申請、轉按、加按都適用！
申請與領獎詳情，請按以下連結跳往：
