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作為劈價先鋒,長實去年以近20%大劈屯門小欖的飛揚II,成功以深水炸彈價作招徠,但同時令多名一期業主陷入上會困局。事過境遷,二期業主亦陸續收樓,但周邊新盤卻在期內劈完再劈,最終飛揚II交樓質素又有否跟隨價格下調?
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這個在去年四月以「深水炸彈價」大幅度劈價17%開售,炸爆了一期業主。當大家以為成功撈底,實情低處未算低。之後路勁及深圳控股的「凱和山」再減價跌至11,000元呎;旭日的「黃金海灣」呎價低於10,000。今日低價,明日高追,此刻收樓的心情都有些忐忑。
飛揚II背景
劈價17%推售但樓價續跌
明刀明槍劈價的「飛揚二期」,在2023年3開售時,曾迎來一陣搶購熱,令售樓人龍由紅磡商場排到去港鐵站外,結果銷售成績尚算理想。在撇除兩宗取消交易的個案,二期400個單位共售出了376個單位,套現18.5億元。只是大家也想不到,之後的樓價還會繼續跌。
單位背景
今次我們抽中開箱的單位,位於3座頂層連天台戶,為一個實用462呎的單位,業主當選擇了建築期付款,入伙前分階段支付10%訂金,折實樓價683.9萬元,連同提前成交回贈約1.5%的折扣額,實際樓價攤薄至14,805元,業主表示自己借得不多,所以銀行按揭沒有遇到困難。當然也要看質素是否收貨,先看看內櫳單位,之後再上天台。
表: 飛揚二期資料表
地址 | 屯門青山公路大欖段170號 |
單位數目 | 400個 |
面積 | 263-722呎 |
校網 | 71區校網 |
發展商 | 長實及新地 |
表: 驗樓單位資料
屋苑 | 飛揚二期 |
面積 | 462呎 (連322呎天台) |
單位 | 3座連天台單位 |
樓價 | 683.99萬元 |
呎價 | 14,805元 |
得分 | 85分 |
驗樓特色
特色1: 玄關空間達28呎
因為要遷就洗手間的關係,所以由大門入屋會見到一條長超過2米的玄關,淨空間已經有28呎大,沒有提供任何鞋櫃裝置,需要自行添置才可以,可能要遷就大門開合方向及對講機位置,所以未必能做到高身鞋櫃,只能放置薄鞋櫃。沒有提供鞋櫃未必關乎二期樓價較便宜、而要慳成本有關? 應該不是,因為一期本身也沒有提供,同樣要由自己添置。
特色2: 洗手間大門隙位易積塵
既然這裡就是洗手間,不如先入來望望。洗手間大門跟一期很相似,有很多隙位,可以作疏氣作用,日後清理積塵就有點麻熕,都是一貫鋪砌雲石及磁磚,洗手盆下方設有儲物櫃,內櫳空間足夠放置洗手間日用品,也設有掛毛巾的地方,上方有橫壆放置牙膏牙刷等清潔用品,屬於合理區間;洗手盆上方設有玻璃鏡櫃,兩邊附設燈條內設層架,空間也算合理。這裡沒有預留風筒位置,而鐵架位置不知是用來掛毛巾還是放置風筒了。坐廁旁為淋浴空間,兩邊來去水沒有漏水問題,洗手間則屬黑廁,或者不利通風,為缺點之一。
特色3: 單位睡房門廚房影響客飯廳空間運用
走出來望客飯廳,經過走廊直出就是客飯廳的主體面積,因為單位不設露台,變相可騰出更多實用面積在室內。由客飯廳這幅牆身一直行到末端,這裡總長4.7米、闊度都有2.7米,方方正正,但奈何對面卻是睡房、廚房、及一間主人房,而偏偏這間客房縮了入去,加上廚房門又向外拉開,客房與廚房之間的1.1米牆身並不能好好運用。現在客飯廳只能倚靠對面的牆身來擺放傢俬,估計可在這裡放置四人餐枱。
特色4: 客廳厚寬頻掣影響擺傢俬
行前一點就是客廳,電視放在哪? 先確定電視天線掣位,兩邊牆身也有電視掣位,但如果把電視放置在闊牆身,對面只能放置兩座位梳化,而且因牆身設有和記電訊的厚電掣,令梳化未必可貼牆放。當然對面也有另一掣面,讓和記電訊以外的寬頻入屋,梳花可貼牆擺,但只能掛一部較細的電視。
特色5: 玻璃窗骯髒且有崩花問題
再過來窗的位置,從此角度望遠眺景觀算幾開揚,因為玻璃窗也接近做到底位,透過屋苑會所以及青山公路,可望青山灣,海面幾平靜,也幾舒服。但細心望望玻璃窗也有點骯髒,摸上去有灰塵,要勤力一點清潔才可以,玻璃窗也有崩花,驗樓師鍾智剛建議要更換,但因屋苑的窗並不是玻璃幕牆,相對容易更換。他表示如果玻璃窗只有少量瑕疵,不論什麼窗也好,最好別動,因為之後也要唧膠,唧膠後也不知道是否做得理想。鍾SIR認為此單位景觀不俗,且位於高層,故風壓也較強。崩玻璃窗的範圍太大,擔心抵不了風壓,故建議更換較穩妥。
特色6: 主人房外接冷氣機散熱器平台
由客飯廳行過來,這裡是主人房,開則跟客飯廳同向,可以望到跟客飯廳景觀,雖然窗不算很闊,但其景觀角度較客飯廳還要遼闊,因為客飯廳外會幅牆身,會阻擋其景觀,從主人房可望青山灣海景外,還可以望到黃金海岸遊艇會,所以相對遼闊一點,但主人房窗外設有冷氣機散熱器平台,換言之,若其他地方開冷氣,主人房都一樣要侷開冷氣,否則熱氣會隨氣窗入屋。主人房大門後方預留約600毫米深的凹位,可以頂造一組到頂大衣櫃,但要留意上方設有陣位,不能做到頂。撇除大門開合位置,這幅牆身都有1.8米,闊度超過兩米,都足夠放大床。
特色7: 廚房櫃門沒裝防撞膠粒
我們再過來望望廚房,為梗廚設計,一般400多呎的兩房多為開放式廚房但這裡卻改作梗廚設計,所以廚房也要向外拉,因為如果向內推就會阻礙了廚房的空間,好像之前我們拍攝的「名日.九肚山」般,廚門向內打開的話,會阻礙很大部份廚房位置。現在廚房設兩邊工作枱面,一邊為煮食區,放置了單頭煤氣爐頭及雙頭電磁爐頭,餘下備餐區充足,下方為儲物櫃、收納了蒸焗爐、放置放置碗碟櫃身,還有洗衣及乾衣機,餘下上方都是儲物櫃,但有些細節位可留意,從用家角度考慮,可考慮加裝膠粒,以避免櫃門撞向牆身,另一邊設有洗手盆,櫃身也撞向櫃門及牆身,如果為住戶加裝防裝膠粒,可以更加加分。
特色8: 廚房窗有漏風及唧漏防水膠
驗樓師檢查完廚房來去水沒有漏水問題,但就在廚房窗找到一些問題,發現廚房窗有漏風,就算在沒有開啟抽油煙機下,也有一點風吹入來,需要把鎖扣扭緊。另外打開窗望望,角落磁磚少了一件磁磚的防水膠,估計是工人換了外牆磚卻忘卻唧防水膠,現在補唧防水膠便可以。
特色9: 細房天花鬆批盪
客房空間長約2.6米、闊2.05米,主體面積約57呎。部份新盤近廳房只有48呎大,所以此空間算頗方正,空間也幾好運用。但此房間置中,所以把牆身斬開兩邊,如果把房門設於旁邊可多一幅牆身運用,擺傢俬會靈活一點,現在只能打直放睡床,對面放電視,也要留意氣窗闊度不足一米,所以採光度不足,會相對暗一點,而且外邊就是廚房的抽油煙機位置,所以單位煮食或會有油煙入睡房,可望一望天花,肉眼看到有裂紋,驗樓師剛才驗過見到有鬆批盪問題,雖然未算超標,但也建議要處理。
特色10: 天台洗手盆漏水
記得上次開箱一期的單位,碰巧也是天台。跟一期相同,天台圍欄都是很高,所以很難遠眺景色,驗樓師團隊來到天台檢查,發現地台都頗斜,而且明明洗手盆已標示為檢查了來去水,但偏偏卻有漏水問題,當刻在想是否真的已經「CHECKED」? 另外驗樓師發現天台地台有點斜,可把水引進橫向設計的去水道。他說就算天台有些磁磚積水或不夠斜,是否需要維修也要視乎嚴重程度,前提是天台不要亂起磁磚,會很容易傷及防水層,過往有不少案例起了天台磁磚而導致樓下滲漏,就算近牆角的牆身有空鼓,打針較換磁磚理想。
胡.說評析
1. 跟一期同樣獲取B級
單位的窗扣得最多分,扣剩10分,是失分最多的一環;細房鬆批盪也大扣分,其餘大部份都屬於輕微瑕疵,最終單位取得了85分,評級為B。跟上次一期取得了88分,得分也沒有太大的躍進或退步。我們把驗樓結果轉交發展商之一的長實,回覆指業主已遞交了執修清單,所有項目均屬輕微瑕疵,承建商已全部執修完工。
2. 區內供應重貨未完
此區仍受制於長期供應的壓力,還未計算帝御金灣旁未招標用地、以及長實在Oma by the Sea旁的用地,只計算兩大貨尾,也需要一段時間才可消化得完。旭日在黃金海灣暫時累售計出了341伙,佔全盤692伙的約一半,還有一半單位可以推售。而凱和山則售出了128個單位,佔全盤18%,現餘下565伙待沽。因此單位計兩個盤已有近千個單位。
3. 屯門公路轉車站可轉乘巴士
還有樓盤配套長期備受批評,稍為叫比上掃管笏好一點,起碼在青山公路旁已有巴士可以直出去「屯門公路轉車站」再轉乘巴士,日常生活買菜煮飯就只能去到香港黃金海岸商場。
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