恒基在北角馬寶道的單幢樓「君譽峰」交樓，樓盤屬於三年期的遠期樓花項目，樓下以舊式商舖為主，但卻因發展商迎合市場對銀碼細的樓盤有需求，故刻意劏細單位出售，買家跟發展商以樓價對賭區內未來變化外，究竟樓盤又是否交出相應質素。有業主委託我們驗樓，我們《胡．說樓市》團隊也入屋看個究竟。
初次置業懶人包 【新盤2021】成交流程、按揭、折扣優惠、重點項目全攻略 【二手樓買賣程序】睇樓、雜費、查凶宅、簽約、按揭懶人包 【居屋2020】最新申請日期、四大屋苑分析、資產、入息懶人包 【租樓注意事項】租樓流程、租約、按金、印花稅全攻略！ 【按揭保險費】深入分析四種保費計算方法、繳費形式注意事項！ 【按揭利率】各大銀行優惠、回贈比較
君譽峰資料表
| 地址 | 北角馬寶道3號 |
| 單位數目: | 281個 |
| 面積: | 181呎-417呎 |
| 校網: | 14區校網 |
| 發展商: | 恒基地產 |
樓盤背景
納米精品豪宅包裝
「君譽峰」是恒基在2018年推出的遠期樓花項目，屬於單幢樓目，全盤僅由281個單位組成，最細單位面積更只得181呎，一度打入全港最細納米樓的排行榜之中。由於當年特首林鄭月娥仍未放寬按揭保險政策，按保門檻仍舊維持於600萬以下才能做到最高80%按揭，不少有供款能力的買家卻因首期不足而不能入市，發展商迎合市場需求也力谷一些納米樓，把它包裝為精品豪宅出售。因此縱然呎價高、但因面積細成功壓縮銀碼，令一批納米樓也備受上車客歡迎。
2018年1月推出首批單位
一層十三個單位，高密度設計，開放式共有84個單位，面積由181-205呎之間，而一房共有151個，佔全盤過半，面積介乎229-288呎；至於兩房單位則只提供46伙，面積由353-417呎。發展商終在2018年1月開售，當時首批推出了60個單位，首日則發售當中的38伙，扣除了4%的折扣額後，即供均價也高達27,263元。至於今次委託我們驗樓的業主，購入的單位為低層K室，為樓盤面積257呎的一房單位，在2019年以667萬元買入，折算呎價25,953元。
君譽峰驗樓樓盤資料
| 屋苑 | 君譽峰 |
| 面積 | 257呎 |
| 單位 | 低層K室 |
| 樓價 | 672萬元 |
| 呎價 | 25,953元 |
| 驗樓得分 | 94分 |
驗樓注意事項
注意1: 馬寶道環境成樓盤致命傷
當年發展商推售時，樓盤下方的街市、菜檔及舊商店林立的面貌，在三年後收樓時依舊存在。樓盤最大好處是鄰近北角站的港鐵出入口，而且落一條街便可前往北角「北角匯」的商場，但周邊環境老化卻並沒有改善。這條名為「馬寶道」的街道，兩旁不是賣成衣、就是賣菜、或者賣肉，成為樓盤的最大致命傷。
當我們走入室內，打開單位露台趟門，外邊也是舊樓景為主，還能清晰看見對面舊樓住客在室內活動，由露台正望，因為樓層不算很高，也可以望到舊商業大廈(新光戲院)的排氣管。向下望則見到馬寶道的商店簷篷，及可以聽到商販叫賣聲，環境算頗嘈雜。
注意2: 熱水爐藏於露台頂部
跟平常參觀的標準一房戶型相同，經過玄關後的轉角牆身放置了L型開放式廚房。業主表示，自己測試水龍頭時，發現把熱水喉打開良久，卻仍然感受不了熱水，背後原來跟熱水爐放置於露台頂部位置、而開關掣則置於洗手間內。當打開熱水後，熱水會先經喉管的客飯廳暗藏喉管，一直延伸至洗手間及廚房，故需運行一段時間才有熱水。這類設計是納米樓經常面對的問題。
注意3: 廚房抽油煙機採內循環設計
業主也關注油煙問題，跟不少納米樓相同，就是單位的抽油煙機都是採用內循環設計，意思即煮食的油煙會抽入抽油煙機，內置過濾系統，並在過濾後鮮風會在廚櫃頂的排氣口中排出，而並不是直接抽出室外。根據過往經驗，過濾網需約半年左右更換一次，同時也鼓勵業主盡量減少油煙煮食。
注意4: 檢查單位有否倒灌問題
驗樓師鍾智剛也驗過漏水問題，最終知道單位沒有漏水。鍾SIR表示，他們慣於把一缸鋅盆的滿水及洗衣機滿水的相互衝擊作為檢測方法，背後是要觀察有沒有倒灌問題。因為當相互衝擊的壓力下，若水流流走的速度不足，尤其洗衣機去水喉屬軟喉，並只輕輕插入排水管內，會出現如噴水池般的倒灌現象。他表示，近年洗手盆及洗衣機也多數分開去水喉，分開後去到單位以外的地方才匯合，因此很少會因未能如常去水而出現倒灌的問題。
注意5: 檢查單位有否漏水問題
鍾SIR表示，雖然近年少出現倒灌，但試水測試一定要照做，因為喉管接駁不理想，也會有漏水的問題。尤其鋅盆有如此多組合，在盆底設有膠杯，下方有去水喉，延伸至隔氣，盆背還有滿水喉，有很多駁口，所以也要放一缸滿水，以視察各組喉否有漏水。
注意6: 單位鋪磚手工粗糙
驗樓過程中，失分最多為單位的鋪磚問題。例如在廳房與房門之間的一塊地磚就「拱起」了，需要更換。鍾SIR表示，在中國標準就列明地磚高低只接受0.5毫米，而英國標準接受1毫米。但由於他們跟業界商討後，認為接受0.5毫米是有一定難度，故最後也採納了英國標準來衡量地磚的手工。至於驗樓單位的地磚已超出了範圍，所以需要更換。
注意7: 單位玻璃窗設雙層玻璃
單位一房開則，屬廳房同向設計，可能因為樓下為街市，所以這裡也設有雙層玻璃窗，有助阻擋室外聲音。由於單位以向舊樓景為主，鍾SIR表示，這一點對玻璃窗反而有好處，不用太擔心漏水問題。因為單位已被舊樓景阻擋， 前方也高樓阻隔，故在鬧市中的物業已被大廈擋風，窗漏水機會很低；因為窗漏水往往跟強風把雨水打下來，窗戶不能承受而入水。
注意8: 外牆磚有空鼓
外牆空心磚發現一個小位置有空鼓，鍾SIR表示要視乎空心磚是一件、還是一大幅磚的鋪砌方式。如果一件磚的其中一塊，則未必需要更換，發展商有機會不處理。但由於業主未必知道實況如何，加上外牆屬公家地方，故業主也最好盡責任先向發展商作出申報，是否更換則不在自己的考慮範圍內。
注意9: 洗手間有酒店設計
洗手間屬於黑廁設計，但企缸設計也頗特別，採用了鏡鋼的物料，仿如酒店般的設計，同時在玻璃浴屏背加裝一顆防撞膠粒，變相打開浴屏門時不會讓玻璃跟牆身碰撞；也預留位置放置清潔用品，算頗貼心設計。洗手盤上方有放置清潔用品的儲物櫃，設有幾盞望落夢幻及柔和的燈，原來是由鏡櫃背兩條光管所發出的，但日後損壞需更換則有點麻煩。
另外，同處北角，究竟曾創港島東最貴呎價的「海璇」驗樓成績如何？即刻Click以下連結睇片！
