【驗樓:北角君譽峰】一房質素如何? 樓下環境成死症!

恒基在北角馬寶道的單幢樓「君譽峰」交樓,樓盤屬於三年期的遠期樓花項目,樓下以舊式商舖為主,但卻因發展商迎合市場對銀碼細的樓盤有需求,故刻意劏細單位出售,買家跟發展商以樓價對賭區內未來變化外,究竟樓盤又是否交出相應質素。有業主委託我們驗樓,我們《胡.說樓市》團隊也入屋看個究竟。

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君譽峰資料表

地址北角馬寶道3號
單位數目:281個
面積:181呎-417呎
校網:14區校網
發展商:恒基地產

樓盤背景

納米精品豪宅包裝

「君譽峰」是恒基在2018年推出的遠期樓花項目,屬於單幢樓目,全盤僅由281個單位組成,最細單位面積更只得181呎,一度打入全港最細納米樓的排行榜之中。由於當年特首林鄭月娥仍未放寬按揭保險政策,按保門檻仍舊維持於600萬以下才能做到最高80%按揭,不少有供款能力的買家卻因首期不足而不能入市,發展商迎合市場需求也力谷一些納米樓,把它包裝為精品豪宅出售。因此縱然呎價高、但因面積細成功壓縮銀碼,令一批納米樓也備受上車客歡迎。

納米精品豪宅包裝

20181月推出首批單位

一層十三個單位,高密度設計,開放式共有84個單位,面積由181-205呎之間,而一房共有151個,佔全盤過半,面積介乎229-288呎;至於兩房單位則只提供46伙,面積由353-417呎。發展商終在2018年1月開售,當時首批推出了60個單位,首日則發售當中的38伙,扣除了4%的折扣額後,即供均價也高達27,263元。至於今次委託我們驗樓的業主,購入的單位為低層K室,為樓盤面積257呎的一房單位,在2019年以667萬元買入,折算呎價25,953元。

北角君譽峰

君譽峰驗樓樓盤資料

屋苑君譽峰
面積257呎
單位低層K室
樓價672萬元
呎價25,953元
驗樓得分94分

驗樓注意事項

注意1: 馬寶道環境成樓盤致命傷

當年發展商推售時,樓盤下方的街市、菜檔及舊商店林立的面貌,在三年後收樓時依舊存在。樓盤最大好處是鄰近北角站的港鐵出入口,而且落一條街便可前往北角「北角匯」的商場,但周邊環境老化卻並沒有改善。這條名為「馬寶道」的街道,兩旁不是賣成衣、就是賣菜、或者賣肉,成為樓盤的最大致命傷。

當我們走入室內,打開單位露台趟門,外邊也是舊樓景為主,還能清晰看見對面舊樓住客在室內活動,由露台正望,因為樓層不算很高,也可以望到舊商業大廈(新光戲院)的排氣管。向下望則見到馬寶道的商店簷篷,及可以聽到商販叫賣聲,環境算頗嘈雜。

馬寶道環境成樓盤致命傷
君譽峰周邊環境老化並沒有改善

注意2: 熱水爐藏於露台頂部

跟平常參觀的標準一房戶型相同,經過玄關後的轉角牆身放置了L型開放式廚房。業主表示,自己測試水龍頭時,發現把熱水喉打開良久,卻仍然感受不了熱水,背後原來跟熱水爐放置於露台頂部位置、而開關掣則置於洗手間內。當打開熱水後,熱水會先經喉管的客飯廳暗藏喉管,一直延伸至洗手間及廚房,故需運行一段時間才有熱水。這類設計是納米樓經常面對的問題。

熱水爐藏於露台頂部

注意3: 廚房抽油煙機採內循環設計

業主也關注油煙問題,跟不少納米樓相同,就是單位的抽油煙機都是採用內循環設計,意思即煮食的油煙會抽入抽油煙機,內置過濾系統,並在過濾後鮮風會在廚櫃頂的排氣口中排出,而並不是直接抽出室外。根據過往經驗,過濾網需約半年左右更換一次,同時也鼓勵業主盡量減少油煙煮食。

廚房抽油煙機採內循環設計

注意4: 檢查單位有否倒灌問題

驗樓師鍾智剛也驗過漏水問題,最終知道單位沒有漏水。鍾SIR表示,他們慣於把一缸鋅盆的滿水及洗衣機滿水的相互衝擊作為檢測方法,背後是要觀察有沒有倒灌問題。因為當相互衝擊的壓力下,若水流流走的速度不足,尤其洗衣機去水喉屬軟喉,並只輕輕插入排水管內,會出現如噴水池般的倒灌現象。他表示,近年洗手盆及洗衣機也多數分開去水喉,分開後去到單位以外的地方才匯合,因此很少會因未能如常去水而出現倒灌的問題。

檢查單位有否倒灌問題

注意5: 檢查單位有否漏水問題

鍾SIR表示,雖然近年少出現倒灌,但試水測試一定要照做,因為喉管接駁不理想,也會有漏水的問題。尤其鋅盆有如此多組合,在盆底設有膠杯,下方有去水喉,延伸至隔氣,盆背還有滿水喉,有很多駁口,所以也要放一缸滿水,以視察各組喉否有漏水。

注意6: 單位鋪磚手工粗

驗樓過程中,失分最多為單位的鋪磚問題。例如在廳房與房門之間的一塊地磚就「拱起」了,需要更換。鍾SIR表示,在中國標準就列明地磚高低只接受0.5毫米,而英國標準接受1毫米。但由於他們跟業界商討後,認為接受0.5毫米是有一定難度,故最後也採納了英國標準來衡量地磚的手工。至於驗樓單位的地磚已超出了範圍,所以需要更換。

單位鋪磚手工粗糙

注意7: 單位玻璃窗設雙層玻

單位一房開則,屬廳房同向設計,可能因為樓下為街市,所以這裡也設有雙層玻璃窗,有助阻擋室外聲音。由於單位以向舊樓景為主,鍾SIR表示,這一點對玻璃窗反而有好處,不用太擔心漏水問題。因為單位已被舊樓景阻擋, 前方也高樓阻隔,故在鬧市中的物業已被大廈擋風,窗漏水機會很低;因為窗漏水往往跟強風把雨水打下來,窗戶不能承受而入水。

單位玻璃窗設雙層玻璃

注意8: 外牆磚有空鼓

外牆空心磚發現一個小位置有空鼓,鍾SIR表示要視乎空心磚是一件、還是一大幅磚的鋪砌方式。如果一件磚的其中一塊,則未必需要更換,發展商有機會不處理。但由於業主未必知道實況如何,加上外牆屬公家地方,故業主也最好盡責任先向發展商作出申報,是否更換則不在自己的考慮範圍內。

外牆磚有空鼓

注意9: 洗手間有酒店設計

洗手間屬於黑廁設計,但企缸設計也頗特別,採用了鏡鋼的物料,仿如酒店般的設計,同時在玻璃浴屏背加裝一顆防撞膠粒,變相打開浴屏門時不會讓玻璃跟牆身碰撞;也預留位置放置清潔用品,算頗貼心設計。洗手盤上方有放置清潔用品的儲物櫃,設有幾盞望落夢幻及柔和的燈,原來是由鏡櫃背兩條光管所發出的,但日後損壞需更換則有點麻煩。

洗手間有酒店設計
洗手盤上方有放置清潔用品的儲物櫃,設有幾盞望落夢幻及柔和的燈

另外,同處北角,究竟曾創港島東最貴呎價的「海璇」驗樓成績如何?即刻Click以下連結睇片!


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