曾經打破了全港住宅地王紀錄、由五大財團牽頭發展的西九龍「GRAND VICTORIA」(維港匯)，提供1,437個單位，會分三期發展，其中第一期位於地盤較西側的位置，合共有524個單位，共由四座組成，分層由最細277呎的開放式，以至一房、兩房、三房及四房也有提供，關鍵日期在2023年3月31日，距離落成期有兩年之多。
樓盤最大關注點，是其位置雖然正望昂船洲，但側望垃圾轉運站，散發臭味會否對樓盤構成影響，是準買家衡量入市與否因素之一。而且樓盤雖鄰近市區，但行往最近的南昌鐵路站也不算十分方便。我們將對項目的景觀、交通、周邊環境作探入探討，之後會闡述揀樓攻略，及就價單和付款辦法作深入剖析。
快速跳往：Grand Victoria有用資料、項目背景與特色、區內二手呎價與租務、區內未來供應、景觀分析、屋苑開則分析、交通、配套與校網、各戶型揀盤攻略、價單拆解、付款辦法懶人包與實例
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維港匯GRAND VICTORIA資料
| 樓盤名稱 | 維港匯一期 | 二期 | 三期 |
| 位置 | 荔盈街6號及8號 | ||
| 單位數目 | 524個 | 525個 | 388個 |
| 面積 | 256呎-2,189呎 | 待定 | 待定 |
| 戶型 | 開放式:277呎(22個) 一房: 308-320呎 (110個) 兩房: 448-597呎(222個) 三房: 793-966呎(112個) 四房: 1,385呎(21個) 特色: 256-2,189呎(37個) | ||
| 車位 | 143個 | 待定 | 待定 |
| 校網 | 40區校網 | ||
| 關鍵日期 | 2023年3月31日 | 2023年5月31日 | 2023年5月31日 |
| 綠色建築認證評級 | 暫定金級 | ||
| 發展商 | 信和、會德豐、嘉華、爪哇、世茂房地產 |
維港匯GRAND VICTORIA示範單位
| 示範單位地址 | 奧海城二期商場 |
| 示範單位開放時間 | 上午11時至晚上8時 |
| 官方網站 | https://www.grandvictoria1.hk/ |
維港匯GRAND VICTORIA開價
| 首批 | 108個單位 |
| 折扣額 | 20% |
| 平均呎價 | 30,785元呎 |
| 折扣後售價 | 24,628元呎 |
| 區內二手造價 | 泓景臺:17,620元/呎 昇悅居:17,995元/呎 碧海藍天:18,060元/呎 宇晴軒:18,430元/呎 匯璽:24,950元/呎 |
項目背景及特色
「GRAND VICTORIA」，中文名「維港匯」，前身是「長沙灣副食品批發市場第二期」的一部份，用以發展作工業用途及貨物裝卸用途，整幅用地在城規會的《分區計劃大綱圖》均為「其他指定用途」註明「貨物裝卸區、批發市場及工業–辦公室用地」地帶；部份則劃為「其他指定用途」註明「批發市場」。當時區內部份用地曾以短租形式撥予路政署，用作廣深港高鐵的臨時躉船轉運站。
地皮座落在「連翔道」及「興華西街」交界，佔地約9.5公頃的用地，東面是「長沙灣副食品批發市場」、北面則為「西北九龍填海區第6號地盤」(興建為公屋「海達邨」)、西面為「新世界第一渡輪船廠」。長久以來工業味道濃厚的這幅用地，隨著市場對住宅需增加，規劃署2013年部署進行改劃，建議把地皮改劃作住宅項目發展。
長沙灣副食品批發市場第二期規劃
| 公營房屋 | 酒店項目 | 私樓項目 | |
| 地盤種類 | 住宅甲類 | 綜合發展區 | 綜合發展區 |
| 地盤面積 | 3.6公頃 | 0.5公頃 | 1.9公頃 |
| 地積比率 | 6.5倍 | 5.6倍 | 4倍 |
| 物業高度 | 120米 | 100米 | 100米 |
| 發展項目 | 公屋:2,700個(海盈邨) 居屋:900個(凱樂苑) | 新地酒店 | GRAND VICTORIA |
地皮以北(公營房屋)
規劃署建議把地皮分南北兩部份發展，北面沿連翔道用地，建議改劃為「住宅甲類」用地(上方地圖上橙色部份)，用來發展2700個出租公屋、及約900個居屋單位，容納人口11,500人。其後成功改劃後，兩幅用地已發展今天的公屋「海盈邨」及居屋「凱樂苑」。
地皮以東(酒店用地)
至於南面的臨海用地，則劃為兩個綜合發區(上方地圖紅色部份)，當中靠東面一幅用地發展為酒店項目；而靠西面一幅地則發展住宅，並建議沿海約350米長海岸，興建20米闊的公眾海濱長廊供小市民享用(上方地圖上淺綠色部份)。其中酒店項目用地在2017年10月推出招標時，就由新地以50.6億元投得，項目可建樓面374,264呎計算(註:其後城規會批:372,271呎)，酒店用地地價高達13,520元，成為了歷年來最貴的酒店用地。新地其後在2018年向城規會申請興建一座酒店項目，樓高25層高，料提供975個酒店房間，預計最快在2024年落成。
新地酒店項目(城規會審批)
| 酒店項目 | |
| 地盤面積 | 52,529呎 |
| 地積比率 | 7.125倍 |
| 可建樓面 | 374,271呎 |
| 單位數目 | 975個 |
| 車位數目 | 40個 |
| 地價 | 50.6億元 |
| 發展商 | 新地 |
地皮以西(私樓用地)
「綜合發展區」中的西面用地則在2017年11月推出，終被五大財團信和、會德豐、嘉華、爪哇及世茂房地產聯手，以172.88億元投得，打破了龍光及合景泰富在17年5月投得的鴨脷洲「利南道」用地(地價168.5778億元)，成為當時全港單一造價最貴的官地。雖然這個紀錄隨即被新地的啟德251.61億元打破，但這幅西九龍臨海地王，以可建樓面987,812呎計(註:其後城規會批987,830呎)，每呎地價計也高達17,501元，並發展為今天的「GRAND VICTORIA」。發展商在2018年獲城會批出興建11座住宅大廈，提供不多於1,400個住宅單位，而私家車數目則為455個。只是當每呎地價高達17,501元時，大家也在盤算在當下經濟環境下，發展商能否達至收支平衡。
維港匯GRAND VICTORIA(城規會審批)
| 住宅項目 | |
| 地盤面積 | 208,266呎 |
| 地積比率 | 4.743倍 |
| 可建樓面 | 987,830呎 |
| 單位數目 | <1,400個 |
| 車位數目 | 455個 |
| 地價 | 172.88億元 |
| 發展商 | 信和、會德豐、嘉華、爪哇及世茂房地產 |
區內一二手呎價與租務
市場對「GRAND VICTORIA」的承接有一點點顧慮，除了因地價成本高昂，還因為比起「GRAND VICTORIA」更加鄰近港鐵站，正正座落在南昌站上蓋的「匯璽」，也賣得頗為乏力，入伙時的租金也頗受壓。更重要一點，就是手持「GRAND VICTORIA」的同一預算，準買家是否也可以考慮發展已漸見成熟的「西九四小龍」。現時「西九四小龍」的二手造價只是「GRAND VICTORIA」的地價而已。
匯璽
「匯璽」由新地及港鐵合作發展，全個項目共分三期發展，共提供3,414個住宅單位。第一期共有1,050個單位，實用面積由270-1,977呎，在2017年3月開售，當時發展商推出首批210個單位，並提供22%折扣，即供均價高達19,675元，並於2018年11月交樓。第二期緊接在2017年11月推出，項目面積由265-1,509呎不等，價格也有所上調，當時首推321個單位，平均呎價上調至23,079元；直至第三期則在2019年社運期間推出，比起第二期價格略有回落，首批推出253個單位，均價21,722元，反映價格難以向上推。
值得留意的是，樓盤仍有不少單位待售外，入伙的租值也不理想。現時開放式及一房分別月租13,000元至16,000元左右，計及業主的買入價，在未扣除管理費後，租金回報只有2.4厘及2.5厘。而面積約400多呎的兩房、以及530多呎的兩房套單位，回報更只得2.2厘及1.8厘。大單位四房雙套的回報更僅得1.7厘。當「GRAND VICTORIA」欠缺直達鐵路的優勢，可以想像其租值還要較「匯璽」才算合理。
匯璽租務回報(截至2021年2月)
| 單位 | 面積 | 租值 | 買入價 | 回報 (未扣除管理費) | |
| 開放式 | 1B座中層D室 | 270呎 | 13,000元 | 645萬元 | 2.4厘 |
| 1房 | 5B座低層J室 | 346呎 | 16,300元 | 774萬元 | 2.5厘 |
| 2房 | 3B座中層A室 | 449呎 | 21,000元 | 1,145萬元 | 2.2厘 |
| 2房半 | 3A座高層D室 | 535呎 | 24,500元 | 1,592萬元 | 1.8厘 |
| 4房雙套 | 5A座高層B室 | 1,234呎 | 49,000元 | 3,400萬元 | 1.7厘 |
泓景臺
更重要一點就是，若手持「GRAND VICTORIA」的地價，基本上已可進駐發展成熟的「西九四小龍」，其中規模最大的是「泓景臺」，項目由長實及財利船廠等合作發展，分三期發展，合共提供7座，共有2,528個住宅單位，面積由434-735呎，當中佔八成為兩房類型，面積由434-539呎不等。最大特色，為其房間之間牆身並非主力牆，很多時戶主也會打通為大一房間隔。由於屬舊例下的發展項目，雖然廳房均設有窗台，但露台及工作平台卻合一而非分家類。截至2021年2月止，屋苑平均呎價約為17,620元，現時一個兩房單位入場價約為800萬元。至於三房單位則需1,100萬入場。
昇悅居
另一個選擇則為「昇悅居」，項目由新地及信德合作發展，共由七座提供2,434個住宅單位。這個屋苑的間隔較其餘「泓景臺」、「宇晴軒」及「碧海藍天」更多元，其中第五座A及D室更提供「西九四小龍」唯一的一房間隔，面積由378-379呎不等。至於兩房單位也佔全盤八成，面積由459-523呎之間。截至2021年2月止，屋苑平均呎價跟「泓景臺」分別不大，平均呎價為17,995元，兩房平均售價840萬元。
宇晴軒
「西九四小龍」還包括兩個項目，共由6座物業組成，共提供2,256個住宅單位，由長實及新地合作發展，屋苑主力提供兩房戶型，另外設有少量三房及三房連套房間隔，部份單位更可打通作逾千呎的相連單位。位處單邊，景觀可以遠望中環海景。屋苑面積由450-624呎不等。截至2021年2月止，屋苑平均呎價為18,430元，現時一個兩房單位售價約840萬元。
碧海藍天
「碧海藍天」則由恒隆所發展，前身是混合式住宅項目，但其後項目胎死腹中，而改為私樓住宅推售。項目由五座物業組成，合共提供1,616個住宅單位，分層面積494呎至588呎不等。雖然位置上跟「宇晴軒」、「泓景臺」及「昇悅居」較遠離港鐵站，但基座的商場為AEON添了不少分數外，其內櫳也較其他三個屋苑實用。截至2021年2月止，屋苑平均呎價為18,000元，一個兩房單位的入場價860萬元起跳。
區內二手屋苑選擇(西九四小龍)
| 泓景臺 | 昇悅居 | 宇晴軒 | 碧海藍天 | |
| 地址 | 荔枝角道863號 | 荔枝角道833號 | 深盛路9號 | 深盛路8號 |
| 座數 | 7座 | 7座 | 6座 | 5座 |
| 單位數目 | 2,528個 | 2,434個 | 2,256個 | 1,616個 |
| 面積 | 434-750呎 | 381-721呎 | 450-624呎 | 494-588呎 |
| 車位數目 | 694個 | 487個 | 669個 | 516個 |
| 入伙日期 | 2003年6月 | 2003年8月 | 2005年2月 | 2003年12月 |
| 發展商 | 長實、宏德機器鐵工廠、平德置業、財利船廠、燕昌有限公司 | 新地、信德 | 長實、新地 | 恒隆、現代建設株式會社 |
未來區內供應
嘉里鴻基貨倉
除非本身對海景有特別訴求，否則數年後，區內有其他選擇可供應。最大規模，莫過於由嘉里牽頭發展的「嘉里鴻基貨倉」。項目由嘉里、新地及華潤持有，於2018年獲批城規會准建3,140個住宅單位，其後在2019年時，發展商提出修訂方案，將單位數目步增加至3,647個單位。整個項目會分兩個地盤發展，合共提供7座住宅單位，物業在3層平台之上興建不多於42-45層高住宅，會被視乎未來的市區供應重鎮。這個項目會較近港鐵站，但卻未必有海景望，故買家需自行作出取捨，當中要考慮的是「GRAND VICTORIA」的海景，是否真的如此吸引呢?我們稍後會作出分析。
| 嘉里鴻基貨倉 | |
| 地盤面積 | 225,112呎 |
| 地積比率 | 7.5倍(住宅)、0.5倍(非住用) |
| 可建樓面 | 住宅:1,913,337呎 非住用:127,556呎 |
| 座數 | 7座 |
| 單位數目 | 3,647個單位 |
| 車位數目 | 住宅:662個 非住用:55個 |
| 發展商 | 嘉里、新地、華潤 |
長沙灣蔬菜批發市場
另一個較大規模的長遠供應，就是「長沙灣蔬菜批發市場」。「長沙灣蔬菜批發市場」於1965年啓業，佔地203,799呎，規劃署早於1994年表示，市場在長沙灣現址經營屬不當使用珍貴土地；1998年，相關範圍被劃作住宅用地，原定用作發展公共房屋。2011年食衞局曾諮詢漁護署，計劃把長沙灣蔬菜批發市場遷走，以釋出土地作住宅發展，而政府曾計劃興建3,350個居屋單位，但暫時未知最新進展。
《胡．說樓市》評析
景觀: 與海景為鄰
一座方向最捱近海邊
一共由四座組成的「GRAND VICTORIA」，擺位上採取了「T」字型的排列。當中第1座、第2座、第3A座及第5座，均扭向南，望向奧運站至九龍站一帶方向的維港景色。而第3B座則座落於後方，都屬於全盤的細單位為主，方向上則扭向西南方向，透過垃圾轉運站、昂船洲污水處理廠，望向葵涌貨櫃碼頭及荃灣藍巴勒海峽方向，可以望到昂船洲大橋景緻。四座物業，第一座延伸往海旁的角度較多，故海景最有保障，一路數下就是二座至五座。
東南望新地酒店項目
正因為，樓盤向東南景觀最優質，可視為樓盤的一線之選，特別是第1、2、3A座及5座，屬於廳房同向開則的單位，其景觀最具保證，包括1座B室、2座B室、3A座BC室、5座ABC室。只是部份人會擔心，毗鄰新地發展的酒店項目，究竟對「GRAND VICTORIA」會有多大阻擋。我們從新地向城規會遞交的文件，圖中藍色虛線框就是新地酒店項目所在地；紫色虛線框位置就是「GRAND VICTORIA」，可以見到第三期「T7」及「T8」較正面望向新地酒店項目，反而一期則較遠離，受酒店影響較輕微。
全盤被渠務專用範圍
除了上述提及的單位外，即使是全盤面積最大的樓王單位，也要面對不同程度的景觀顧慮。因為樓盤兩側都會被「渠務專用範圍」所包圍(註:圖中列為「DR」的位置)。「渠務專用範圍」內有沙井或箱形暗渠，以便渠務署定期進行檢查及清淤工作。工作期間，可能會有起重機、機械設備、水泵等設備停留在渠務專用範圍內，不單有礙觀瞻，也會發出聲響及異味。
西南望垃圾轉運站
但除了渠務專用範圍」的用地，西南方單位還要飽受另一種異味困擾，也就是正望的「昂船洲垃圾轉運站」。這個「垃圾轉運站」在1997年已經開始營運，每日朝7:30至晚上11:30處理約2,700公噸垃圾，由於自從將軍澳停收家居垃圾後，部份都市固體垃圾需分流至這裡，處理後再轉往新界西堆填區。加上有地方意見指出，昂船洲對出海床多淤泥，更為區內產生臭味。翻查政府文件，在指定廠房邊界監察，以去年第四季為例，累計在污水處理廠進行3870巡查，有340次發現有微弱臭味，而垃圾轉運站則進行了196次巡查，發現有9次微弱臭味，但其監察手法、監察時間卻沒有公布，選購這方位買家最好自行實地考察一下。
北面望公屋「海盈邨」
至於部份買家會關心，「GRAND VICTORIA」以北就是「公營房屋」項目，跟豪宅級數似有分別，但實情開則上也盡量避免出現此情景。部份非廳房同向的單位，如果跌入第一及二座的話，包括「1座AC室」、「2座AC室」及「3A座A室」的客房，則多數會望向自己樓盤的「3B座」景觀。只有少數單位，包括「3A座D室」的客房、以及「5座D室」的儲物室會望到公屋「海盈邨」外，其他單位並不會受到影響。
屋苑開則
噪音緩解措施
雖然「GRAND VICTORIA」屬於臨海物業，但部份單位因面對後方「西九龍公路」的影響，也需要進行不同程度的噪音緩解措施，包括樓盤的「1座AC室」、「3A座D室」、「3B座A室」及「5座D室」均受影響。
各樓層的垃圾房分布
樓盤開則上，有兩點值得一提。第一，第一及第五座的垃圾房均設於電梯大堂推門進入，若有住戶倒垃圾後忘記關門，回家時就會見到垃圾房。反觀第二至三座的垃圾房則必須推開後樓梯門才可進入。
不同座數的層數
由於第三及五座的基座稍為墊高了，所以由最低層開始計，整體樓盤會比起第一及二座的同層為高。即三五座的20樓單位，實際為一二座的19樓單位。選擇低層單位的買家要特別留意，因為一二座的五樓單位，剛好只到達三五座單位的平台樓層。
交通因素
跟港鐵南昌站的距離
樓盤距離最近的南昌鐵路站，需步行約五至八分鐘才抵達。在地理位置上，跟「匯璽」對比顯然沒有太大優勢。因為由「南昌站」前往「GRAND VICTORIA」可以選擇往西面的行人天橋，並且穿越西九龍公路，才能連接公屋「海達邨」及深旺道一帶。或由南昌站B出口，經東面進入凱樂苑範圍。若選擇揸車的住戶，屋苑一期共提供143個車位，車位比例未做到豪宅級數的一對一，維持在3.6戶單位分一個車位。
鄰近「海盈邨」巴士總站
公共交通方面，「GRAND VICTORIA」跟「海盈邨」及「凱樂苑」之間隔著一條街道「荔盈街」，這裡設有一個巴士總站。運輸署和新巴在17-18年已建議開辦「701A」，終在2019年2月投入服務，方便居民可直達旺角。而2019年3月，九巴「296C」由長沙灣（深旺道）也延長至這裡作為總站。去年年中，新巴「702B」也投入服務，循環來往白田邨。
| 地點 | 服務時間 | 車費 | |
| 新巴701A | 旺角、大角咀 | 06:00-23:00 | 3.9元 |
| 九巴296C | 九龍灣、牛頭角、尚德 | 05:50-23:20 | 8.3元 |
| 新巴702B | 深水埗、石峽尾、白田 | 10:00-16:12(周一至周五) 10:00-18:00(周六及日) | 3.9元 |
區內配套未算完善
依賴公屋配套
生活配套上也需依賴毗鄰「海盈邨」的公屋配套，但實際上並不充俗，因為這裡只有十間商舖，但大部份均為一些兒童教育中心，以及有三間食肆、中西藥房、麵包店、日本城、OK便利店及一所小型超市。該小型超市在2020年11月已經結業，目前商舖仍空置中。因此如需要購物買餸，最近也只能前往南昌站的「V WALK」，或者北河街街市。可能待日後新地酒店項目落成後，可為區內注入更多消閑元素。
深水埗40區校網
「GRAND VICTORIA」座落深水埗40區校網。雖然並非九龍城、或九龍塘的傳統名校網，但區內也有不少知名的小學，如「聖多馬小學」
| 學校 | 學校類別 | 資助類別 | 派位學額 |
| 大坑東宣道小學 | 男女 | 資助 | 58 |
| 聖公會聖安德烈小學 | 男女 | 資助 | 90 |
| 五邑工商總會學校 | 男女 | 資助 | 74 |
| 聖公會基福小學 | 男女 | 資助 | 77 |
| 香港四邑商工總會新會商會學校 | 男女 | 資助 | 47 |
| 福榮街官立小學 | 男女 | 官立 | 68 |
| 白田天主教小學 | 男女 | 資助 | 80 |
| 天主教善導小學 | 男女 | 資助 | 57 |
| 瑪利諾神父教會學校（小學部） | 男女 | 資助 | 58 |
| 深水埔街坊福利會小學 | 男女 | 資助 | 48 |
| 聖公會聖多馬小學 | 男女 | 資助 | 36 |
| 聖方濟愛德小學 | 男女 | 資助 | 55 |
| 基督教香港信義會深信學校 | 男女 | 資助 | 141 |
| 寶血會嘉靈學校 | 男女 | 資助 | 70 |
| 旅港開平商會學校 | 男女 | 資助 | 55 |
| 荔枝角天主教小學 | 男女 | 資助 | 69 |
| 深水埗官立小學 | 男女 | 官立 | 107 |
| 聖公會聖紀文小學 | 男女 | 資助 | 53 |
| 聖公會基愛小學 | 男女 | 資助 | 65 |
| 中華基督教會協和小學 | 男女 | 資助 | 67 |
| 李鄭屋官立小學 | 男女 | 官立 | 79 |
胡‧說評分
因此，在衡量及歸納各項因素後，按位置交通、配套、間隔及景觀等因素，以20分為滿分的話，望維港景可取得較高分數，間隔也多樣化，但卻有較大比例的黑廁單位，但內櫳設計上也採用了不少弧型玻璃，兩房開放式廚房也採近梗廚設計，所以我們會給予我們4分。至於交通需步行約七至八分鐘往南昌站，故只能給予3分；配套匱乏下也只能給予2分。《胡‧說樓市》編輯團隊共給予「GRAND VICTORIA」13分。
《胡．說樓市》團隊評分
| 位置及交通 | 3分 |
| 配套 | 2分 |
| 間隔 | 4分 |
| 景觀 | 4分 |
| 總分 | 13分 |
揀盤策略
共由四座組成的「GRAND VICTORIA」，全盤共有1,437個單位，其中第一期提供524伙，由開放式至四房開則也有提供，所以開則尚算多樣化。其中兩三房的變化最多端，兩房會分梗廠與開廚之分，而開廚則設有玻璃間牆，增加改間隔的自由度；三房單位全屬套房設計、以及設有工人房及工人廁，部份還加添儲物室，我們會在下方詳情作出剖析。
GRAND VICTORIA一期間隔分布
| 戶型 | 單位 | 面積 | 數目 |
| 開放式 | 3B座H室 | 277呎 | 22個 |
| 1房 | 3B座B室 3B座C室 3B座E室 3B座F室 3B座G室 | 380-320呎 | 110個 |
| 2房(開放式廚房) | 2座B室 3A座B室 3A座C室 3B座D室 5座B室 5座C室 | 448-493呎 | 134個 |
| 2房(梗廚) | 3A座D室 5座A室 | 522-532呎 | 44個 |
| 2房連儲物室 | 3B座A室 5座D室 | 536-597呎 | 44個 |
| 3房1套連工人房及工人廁 | 2座A室 2座C室 3A座A室 | 793-835呎 | 70個 |
| 3房1套+儲物室+工人房及工人廁 | 1座B室 1座C室 | 948-966呎 | 42個 |
| 4房雙套+工人房及工人廁 | 1座A室 | 1,385呎 | 21個 |
| 特色單位 | 256-2,189呎 | 37個 |
開放式單位(22個)
開放式按低至高排序
鐘情於四房及一房買家，在單位抉擇上較容易處理，因為一期中，四房及開放式單位只有一柱提供，開放式單位面積277呎，位於3B座H室，入屋旁有小玄關位置，前方就是開放式廚房，撇除洗手間及廚房，主體面積約131呎，大約等於一個主人房般大小。入場價600多萬的單位就是指這類單位，其實跟現時匯璽的開售價相若不遠，也可以按匯璽的租值作為衡量，若鍾情這個盤的買家可以由低至高排序。
一房(110個)
選細不選大
一房單位共由五柱提供，清一色都集中在樓盤最次級的「3B座」。「3B座」的缺點在於望西南、面向垃圾轉運站，分別為「3B座B室」(308呎)、「3B座C室」(320呎)、「3B座E室」(319呎)、「3B座F室」(320呎)、「3B座G室」(319呎)。值得留意，面積320呎跟319呎，老規矩都是先選擇319呎的單位，因為一呎之差只反映在一些你購買了、但用不到的攤分面積上。
首選「3B座B室」
唯一考慮是「3B座B室」寧寧舍舍，比起其一房為細，原因跟入門口的玄關位有關，B室欠缺了入門口的玄關位，但在其他內櫳的空間則沒有分別，反正玄關用來做一個薄身鞋櫃外，作用不是太大。我們編輯部在眾一房單位還是推介這一款較撲實的開則。
兩房(222個)
棄選兩房梗廚類別
兩房單位可分三大類，一類為兩房開放式廚房(6柱、134伙)、兩房梗廚(2柱、44伙)、以及2房連儲物室(2柱、44伙)。純粹以間隔來劃分的話，我們會建議剔走「兩房梗廚」完全不作考慮，理由有三。首先，兩房梗廚分別為「3A座D室」(532呎)及「5座A」(522呎)，兩個單位只是座落大家毗鄰，中間透過一幅厚厚斜牆身連接，需計入面積蠶食了內櫳空間外，「3A座D室」廳房不同向，睡房會向公路受噪音影響而需進行緩解措施。至於「5座A室」，雖然做到廳房同向，不用受公路噪音影響，卻屬黑廁類別。反正選面積大， 接近可升格至兩房連儲物室單位；若嫌廚房非梗廚，實情兩房開廚也設有實牆玻璃，形同梗廚，故此兩個單位可剔走別選擇。
兩房連儲物室應首選「5座D室」
如果升格至兩房連儲物室的單位，同樣由兩柱提供，分別為「3B座A室」(597呎)及「5座D室」，二選一會剔走面積較大的「3B座A室」。雖然兩個單位均受噪音緩解措施影響，但「3B座A室」的睡房、主人套房及儲物室皆受影響；反觀「5座D室」只有儲物室受影響。其次，「3B座A室」的景觀較削，方位上不及「5座D室」向正南。而且「5座D室」的工作平台設於儲物室內，剛好跟露台形成對流，這一點「3B座A室」卻做不到。因此，兩房連儲物室的單位，策略上首選「5座D室」、次選「3B座A室」。
兩房開放式廚房(448呎 VS 489呎)
六柱兩房連開放式廚房單位，面積大致可細分兩類，一類為有玻璃間牆的廚房(2座B室、3A座B室、3A座C室)，面積由489呎-493呎不等；另一類為明刀明槍屬開放式廚房的單位(3B座D室、5座B室、5座C室)，面積一律為448呎。兩類開則上，我們會較建議選擇448呎的單位，因為我們嘗試根據內櫳量度面積，發現單位內睡房、主人房、洗手間等，全部均分別不大，較顯著分別主要是廚房位置而已，對日常使用影響不太大。
兩房開放式廚房
| 開放式廚房(設玻璃間牆) | 開放式廚房(沒有玻璃間牆) | |
| 單位 | 2座B室(489呎) 3A座B室(489呎) 3A座C室(493呎) | 3B座D室(448呎) 5座B室(448呎) 5座C室(448呎) |
| 客飯廳+開放式廚房 | 183呎 (客飯廳: 142呎、廚房: 41呎) | 160呎 |
| 客房 | 47-48呎 | 46呎 |
| 主人房 | 82呎 | 82呎 |
| 洗手間 | 37呎 | 37呎 |
| 露台及工作平台 | 38呎 | 38呎 |
| 走廊 | 21呎 | 23呎 |
| 玄關 | 17呎 | 7呎 |
| 排序 | 次選 | 首選 |
兩房開廚(沒有玻璃間牆)
如果認同上述立論的話，準買家仍需在三柱兩房開廚(沒有玻璃間牆)作選擇。三柱分別為「3B座D室」(448呎)、「5座B室」(448呎)及「5座C室」(448呎)作出抉擇。內櫳面積相同，只是景觀角度不相同。按這個抉擇條件的話，首選為「5座B室」、次選「5座C室」、尾選為「3B座D室」。
兩房開廚(設玻璃間牆)
當然，有些買家還希望廚房屬梗廚類，但同時又有一定彈性。若鍾情兩房開廚(設玻璃間牆)的單位，三柱單位又該如何選擇呢? 三柱「2座B室」(489呎)、「3A座B室」(489呎)、「3A座C室」(493呎)中，雖則方位相同，但景觀角度卻有些少出入，二座景觀角度較3A座遼闊一點，會排在第一選擇之列。可能你會問，內櫳面積上，「3A座C室」略大四呎，但要注意這四呎主要反映在睡房及客廳上，但你不會見到有很大分別。因此，若鍾情兩房開廚(設玻璃間牆)的準買家，我們建議首選「2座B室」、次選「3A座B室」、最後才選「3A座C室」。
因此，總結來說，針對兩房單位，我們有以下排序建議:
| 選擇次序 | 開則 | 該類開則中怎排序 |
| 首選 | 兩房開廚(沒有玻璃間牆) | 首選: 5座B室 次選: 5座C室 尾選: 3B座D室 |
| 次選 | 兩房開廚(有玻璃間牆) | 首選: 2座B室 次選: 3A座B室 尾選: 3A座C室 |
| 次選 | 兩房連儲物室 | 首選: 5座D室 次選: 3B座A室 |
| 棄選 | 兩房梗廚 | 首選: 3A座D室 次選: 5座A室 |
三房單位(112個)
三房共有112個單位，合共有五柱提供，但當中可分細三房(三房一套連工人廁)、以及大三房(三房一套連儲物室、工人房及工人廁)。
細三房首選「2座A室」
細三房分為「2座A室」(794呎)、「2座C室」(793呎)及「3A座A室」(835呎)。雖然「3A座A室」客廁非黑廁，其餘兩柱單位則只有工人洗手間非黑廁，但若計算面積的可用度，則「2座A室」及「2座C室」稍勝一籌。因為「3A座A室」面積較大，主要反映在入門口的玄關及走廊位，下表會反映其面積分布。至於「2座A室」及「2座C室」之間又應該怎挑選? 老規矩，按景觀衡量。「2座A室」的海景角度會較「2座C室」闊。因此首選為「2座A室」、次選「2座C室」，尾選才是「3A座A室」。
細三房(三房一套連工人房及工人廁)
| 2座A室(794呎) | 2座C室(793呎) | 3A座A室(835呎) | |
| 客飯廳 | 208呎 | 208呎 | 209呎 |
| 客房 | 56呎 | 56呎 | 56呎 |
| 客房 | 56呎 | 56呎 | 52呎 |
| 主人套房 | 147呎 | 147呎 | 152呎 |
| 廚房 | 67呎 | 67呎 | 73呎 |
| 洗手間 | 45呎 | 45呎 | 37呎 |
| 工人房及工人廁 | 37呎 | 37呎 | 40呎 |
| 露台及工作平台 | 43呎 | 43呎 | 45呎 |
| 走廊 | 17呎 | 17呎 | 21呎 |
| 玄關 | — | — | 28呎 |
| 景觀 | 海景較闊 | 海景 | 海景 |
| 排序 | 首選 | 次選 | 尾選 |
大三房首選「1座B室」
大三房共由兩柱提供，分別為「1座B室」(948呎)及「1座C室」(966呎)。雖然論洗手間的通風度，「1座B室」一定屬較差選擇，因為全屬黑廁類別，「1座C室」全屋三個洗手間也有一個非黑廁，但非黑廁卻落入工人房廁所內，無論客廁及主人房套廁均為黑廁。因此，兩個單位的洗手間通風也並不是特別出色。不過，「1座B室」卻是完全能做到廳房同向，並不會受到公路噪音的滋擾；反觀「1座C室」則有兩間客房均向後排，窗房都屬固定窗戶不能開啟。所以，我們仍建議在這兩柱之中，應該先選「1座B室」、次選「1座C室」。
四房單位(21個)
四房需考慮租值
四房雙套單位於於第1座A室，屬於四房雙套連工人房及工人廁的類別。兩間套房均採取弧型落地玻璃窗，可望透整個昂船洲海景，但黑廁比例高是其缺點。而且其中一間套房需經過長走廊才入房，較浪費空間。面積1,385呎的單位。類近面積的單位，在匯璽也有提供，而且租值跟樓價不成正比，故回報偏低，發展商表示會採招標形式賣樓，買家入標時可參考匯璽租值決定。
價單及揀樓攻略分析
首推全盤級別最差單位
「GRAND VICTORIA」在三月四日開出首張價單，合共108個單位，平均呎價30,785元，若扣除最高20%折扣額後，即供平均呎價24,628元呎，相當於跟「匯璽三期」的一手價差不多，就被市場形容為發展商面對現實，開價上有三點要提一提。首先，今次第一批價單，超過一半單位集中在質素最次級的「3B座」，景觀望西南向垃圾轉運站的一類。第一及二座更是一個單位也沒有推出。
回報跟樓價不成正比
發展商標榜「GRAND VICTORIA」的入場價641.6萬元，價位看似震撼市場，但實情購入只是一個開放式單位，但值得留意，「匯璽」開放式單位租值大約只是13,000元左右，若按這個價格來估計，在未扣除管理費前，「GRAND VICTORIA」部份開放式單位的回報也會跌至兩厘以下，回報只有1.8厘-2.4厘之間。若以一房單位為例子，現時租值約16,500元計算，回報約有2.4-2.7厘水平。重點還要在沒有大幅度折讓前提下，投資客要買GRAND VICTORIA「期貨」，又何不比較一下「匯璽」即買即收租的選擇呢?
首張價單棄選「三房」單位
除了衡量回報是否追得上、以及上述我們提及的景觀缺陷等因素外，若真的叠埋心水打算認購的買家，在首張價單上的揀樓上並不算太過困難。首張價單中，如果想選開放式單位就一定要入票(當然自行衡量其回報問題!!)，首批有推出，按樓價排序。兩房單位按次序首選兩房開廚(沒有玻璃間牆)、次選兩房開廚(有玻璃間牆)或視乎負擔選「兩房儲物室」，但就要棄選「兩房梗廚」類別。但要提一提，兩房開廚(有玻璃間牆)是幾柱中的首選，故要認購兩房須在第一輪入票。反觀若選購「三房一套連工人房及工人廁」的買家，則可守一守，因為第一張價單的單位並只屬幾柱中的尾選。
部份單位屬「均一價」
還有一點，在首張價單中，你會發現同一柱中有兩個高低樓層的單位開出均一價，分別為「8-9樓」及「18-19樓」，各柱的「9樓」跟「8樓」的開價一樣；而「19樓」跟「18樓」的開價相若，在愈高愈保值的角度下，買家按銀碼作出排序時，這兩組樓層的單位就要採「先高層、後低層」的揀選策略。
第一張價單
| 戶型 | 推出 | 訂價 | 即供價 |
| 開放式 | 12伙 | 802萬-856.5萬元 | 641.6萬-685.2萬元 |
| 1房 | 39伙 | 899.5萬-1,024萬元 | 720萬-819萬元 |
| 2房開廚(沒有玻璃間牆) | 15伙 | 1,348.3萬-1,465.9萬元 | 1,079萬-1,173萬元 |
| 2房開廚(有玻璃間牆) | 14伙 | 1,516.3萬-1,638.8萬元 | 1,213萬-1,311萬元 |
| 2房梗廚 | 14伙 | 1,568.1萬-1,694.8萬元 | 1,254萬-1,356萬元 |
| 2房連儲物室 | 6伙 | 1,640.9萬-1,688.4萬元 | 1,313萬-1,351萬元 |
| 3房1套連工人房及工人廁 | 8伙 | 2,642.6萬-2,755.6萬元 | 2,114萬-2,204萬元 |
了解付款辦法之前，必須了解清楚什麼是壓力測試、二按，想知詳情，可點擊以下連結跳往！
付款辦法分析
表面上，今次發展商共提供了九種付款辦法，但實情細分只是三種，分為即供方式的「180天付款辦法」、一年成交的「360天付款辦法」、以及建築期付款。當然折扣額都會有所不同，愈遲成交上會的付款辦法，可獲取的折扣額愈低，反之亦然。針對部份銀碼已經超出了按保門檻的單位，尤其是選購兩房或以上，則可以再搭配「備用二按」付款方式，但當然折扣額會稍作縮減；而如果選購「三房一套連工人房及工人廁」的高層單位 (註: 第一張價單3A座11-16樓A室)則可選擇「輕鬆置業一按貸款」。
| 付款辦法 | 支付條款 | 可獲折扣額 | 適用單位 |
| 180天付款辦法 | 簽臨約: 5% 臨約後180天: 95% | -20% | 全部單位 |
| 180天+一按 | -18% | 3A座A室(11-16樓) | |
| 180天+二按 | -18% | 3A座A室 3A座C室 3A座D室 3B座A室 5座B室 | |
| 360天付款辦法 | 簽臨約: 5% 臨約後120天: 5% 臨約後360天: 90% | -18.5% | 全部單位 |
| 360天+一按 | -16.5% | 3A座A室(11-16樓) | |
| 360天+二按 | -16.5% | 3A座A室 3A座C室 3A座D室 3B座A室 5座B室 | |
| 建築期付款辧法 | 簽臨約: 5% 臨約後60天: 5% 物業轉讓契: 90% | -16.5% | 全部單位 |
| 建築期+一按 | -14.5% | 3A座A室(11-16樓) | |
| 建築期+二按 | -14.5% | 3A座A室 3A座C室 3A座D室 3B座A室 5座B室 |
180天付款辦法
如果想獲取最高折扣額20%，就必須選擇「180天付款辦法」，也可被視為「即供」付款，皆因買家在售樓處簽署臨時買賣合約後，需要先支付5%樓價，然後餘額95%就需在簽臨約後的180天找清，相當於大約有半年時間可以找尋銀行承造按揭上。
- <1000萬元以下(開放式及一房): 以折實1000萬元以下的物業為例，即全數開放式及一房單位，買家需自己預備40%首期(簽臨時支付5%、上會前支付35%)，而餘額60%則需尋找銀行造按揭。如果買家又能否借高成數按揭呢? 答案是除非選擇「建期」搭配俗稱林鄭plan的「新按保」就可以；否則考慮舊按保的開放式及一房買家，則因銀碼已超出了600萬元，且也超過一年樓花期，故根本不可以。
- >1000萬元以上(兩房以上): 至於1000萬元以上的物業，即選購兩房以上的單位，則買家需要自己預備50%首期(簽臨支付5%、上會前支付45%)，而餘額50%則透過銀行造按揭。對高成數按揭有需求的買家，並不能放眼於「新按保」或「舊按保」。因為根據按保政策，樓價超過1000萬元以上均不符合「新按保」門檻了，因此也只能依賴發展商的高成數按揭計劃。
180天付款辦法+一按
針對兩房以上、樓價已逾千萬元的單位，發展商提供了兩款高成數按揭計劃，一類為只容許特定「三房一套連工人房及工人廁」高層單位(註3A座111-16樓A室) 揀選「80%一按」。如果選擇180天付款辦法，再搭配「一按」，則買家在簽臨約時先支付5%，並需在跟財務公司簽訂按揭契前多預備15%，而餘額20%則在180天後找清。根據發展商一按的條款，發展商只容許買家作自住用途、且只接受個人名義申請。首3年首率2.5厘，但第4至5年則跳升至5厘，由第6至25年則跳升至6.5厘。申請條款只說明僅需證明有足夠還款能力，故有可能未必需通過壓力測試。由於第三年起息率倍升，買家必須在第三年後轉按至傳統銀行。
180天付款辦法+二按
至於其他超出了「新按保」門檻，但又不符合「一按」的單位又如何? 他們只可以選擇發展商的「備用25%二按」，而「一二按最高可借80%」。首先要留意，因買家仍需經銀行進行「一按」，故若借取發展商「二按」是需通過壓力測試，而且是採用最高息口的「二按」來計算壓試，並沒有絲毫的走盞位。如果選用180天付款辦法，再搭配「二按」，同樣地買家在簽臨約時先支付5%，但自己仍需再多準備20%樓價待上會時支付，之後同步向銀行及財務公司申請一按50%、以及二按25%二按。根據發展商的「備用二按」，「二按」首兩年免息免供、第三年2.5厘、第4-20年則5厘，表面看似吸引，但計算壓測仍要以最高息期的5厘上調三厘作測試。
360天付款辦法、360天付款辦法+一按、360天付款辦法+二按
除了180天的付款辦法外，發展商還提供了360天付款辦法；而三房一套連工人房及工人廁的高層單位可再搭配一按、全數兩房以上單位可搭配備用二按。跟180天付款辦法的分別是，折扣額減少了1.5%，最高只得16.5%-18.5%，但卻可把成交期由原來的半年拉長至一年。付款辦法方式就是買家在售樓處簽署臨約後，即場支付5%，並在簽署臨約後的120天多加5%，而90%餘額則在360天後找清，準買家可以有更多的時間籌組資金。
建築期付款辦法、建築期+一按、建築期+二按
如果買家希望把籌組資金的時間拉到最長、或者希望可以借取新按保(開放式或一房)的買家，都必須選擇「建築期付款辦法」。大單位買家則可搭配「一按」及「二按」，我們在這裡不贅。「建築期付款辦法」就是買家在售樓處簽約時先支付5%樓價，之後在簽臨約後的60天(2個月)再多繳付5%樓價，而90%餘額則在入伙時才找清。當然由於愈遲上會，故其折扣額也愈低，只有14.5%-16.5%。
供款實例
為了讓大家更清楚供款方式，我們選取了三個單位，包括全場最平的入場單位、一個三房一套連工人房工人廁高層，剛好可以選用發展商一按計劃的單位；以及一個樓價剛過1000萬元的兩房、卻又未能夠夠選擇一按及新按保的單位，其在不同情況下的供款會有什麼表現。
開放式單位(3B座7樓H室)
選購全場最平開放式單位，單位面積277呎，訂價802萬元，若用最傳統的供款方式，自己起碼要預備281萬元資金才可進駐到「GRAND VICTORIA」的開放式單位，但供款會較輕鬆，月供約15,211元已經可以，有36,429元入息已可通過壓力測試。如果需要高成數按揭的話，則只能選用建期計劃，在入伙時再申請新按保上會，雖然需預備的資金可壓縮至94萬，但每月供款卻會增加至25,000元，而入息要求也會更嚴格，需要有近60,000元收入才可過關。
開放式單位供款選項
| 180天付款 | 360天付款 | 建築期付款 | 建築期+新按保 | |
| 樓價 | 641.6萬元 | 653.63萬元 | 669.67萬元 | 669.67萬元 |
| 首期 | 40%: 256.64萬元 | 40%: 261.452萬元 | 40%: 267.868萬元 | 10%: 66.967萬元 |
| 貸款額 | 60%: 384.96萬元 | 60%: 392.178萬元 | 60%: 401.802萬元 | 90%: 602.703萬元 按保: 30.13515萬元 |
| 月供 | 15,211元 | 15,496元 | 15,876元 | 25,003元 |
| 月入 | 36,429元 | 37,112元 | 38,023元 | 59,883元 |
| 所需資金 | 281萬元 | 287萬元 | 295萬元 | 94萬元 |
兩房開廚、樓價剛過1,000萬元、不符合一按要求 (5座3樓B室)
由於兩房單位銀碼已經超過1,000萬元，並不符合新按保門檻，只能放眼發展商計劃，但同時因發展商的一按只容許三房大戶選擇，因為有高成數按揭買家只能選擇「備用二按」，起首兩年的二按也不用供款，故買家只需供一按部份，還款頗輕鬆，但因壓測要求嚴格，故購買這個兩房入場門檻的單位，月入要有接近十萬元才可以。
兩房開廚入場單位供款選項
| 180天付款 | 180天付款+二按 | 360天付款 | 360付款+二按 | 建築期 | 建築期+二按 | |
| 樓價 | 1,078.64萬元 | 1,106萬元 | 1,099萬元 | 1,126萬元 | 1,126萬元 | 1,153萬元 |
| 首期 | 50%: 539.32萬元 | 25%: 276.5萬元 | 50%: 549.5萬元 | 25%: 281.5萬元 | 50%: 563萬元 | 25%: 288.25萬元 |
| 貸款額 | 50%: 539.32萬元 | 一按: 553萬元 二按: 276.5萬元 | 50%: 549.5萬元 | 一按: 563萬元 二按: 281.5萬元 | 50%: 563萬元 | 一按: 576.5萬元 二按: 288.25萬元 |
| 月供 | 21,310元 | 首2年: 21,850元 | 21,712元 | 首2年: 22,245元 | 22,245元 | 首2年: 22,779元 |
| 月入 | 51,037元 | 92,340元 | 52,000元 | 94,012元 | 53,278元 | 96,265元 |
| 所需資金 | 582萬元 | 320萬元 | 593萬元 | 326萬元 | 607萬元 | 333萬元 |
三房一套連工人房及工人廁、高層可選一按 (3A座11樓A室)
由於發展商只為三房大戶(高層)提供一按，因此其付款辦法會較兩房開廚多了幾種方式，但這類大單位的樓價真的頗驚人，若用最傳統的按揭上會，自己不單要預備近1,200萬元的資金外，還要借取按揭，月供高達43,000元，而月入需逾十萬才談得上進駐這類大宅。而選用「備用一按」，理應可避過壓測，故入息要求較「二按」低，但起首幾年的供款也很吃力。
三房一套連工人房及工人廁高層單位供款(傳統按揭)
| 180天付款 | 360天付款 | 建築期付款 | |
| 樓價 | 2,165.28萬元 | 2,206萬元 | 2,260萬元 |
| 首期 | 50%: 1,082.64萬元 | 50%: 1,103萬元 | 50%: 1,130萬元 |
| 貸款額 | 50%: 1,082.64萬元 | 50%: 1,103萬元 | 50%: 1,130萬元 |
| 月供 | 42,777元 | 43,582元 | 44,649元 |
| 月入 | 102,452元 | 104,379元 | 106,934元 |
| 所需資金 | 1,176萬元 | 1,199萬元 | 1,228萬元 |
三房一套連工人房及工人廁高層單位(發展商高成數按揭)
| 180天+一按 | 180+二按 | 360天+一按 | 360天+二按 | 建期+一按 | 建期+二按 | |
| 樓價 | 2,219.4萬元 | 2,219.4萬元 | 2,260萬元 | 2,260萬元 | 2,314萬元 | 2,314萬元 |
| 首期 | 20%: 443.88萬元 | 25%: 554.85萬元 | 20%: 452萬元 | 25%: 565萬元 | 20%: 462.8萬元 | 25%: 578.5萬元 |
| 貸款額 | 80%: 1,775.52萬元 | 一按: 1,109.7萬元 二按: 554.85萬元 | 80%: 1,808萬元 | 一按: 1,130萬元 二按: 565萬元 | 80%: 1,851.2萬元 | 一按: 1,157萬元 二按: 578.5萬元 |
| 月供 | 首3年: 79,653元 | 首2年: 43,847元 | 首3年: 81,110元 | 首2年: 44,649元 | 首3年: 83,048元 | 首2年: 45,715元 |
| 月入 | 159,306元 | 185,298元 | 162,220元 | 188,688元 | 166,096元 | 193,197元 |
| 所需資金 | 540萬元 | 651萬元 | 550萬元 | 663萬元 | 563萬元 | 679萬元 |
