曾經打破了全港住宅地王紀錄、由五大財團牽頭發展的西九龍「GRAND VICTORIA」(維港匯),提供1,437個單位,會分三期發展,其中第一期位於地盤較西側的位置,合共有524個單位,共由四座組成,分層由最細277呎的開放式,以至一房、兩房、三房及四房也有提供,關鍵日期在2023年3月31日,距離落成期有兩年之多。

樓盤最大關注點,是其位置雖然正望昂船洲,但側望垃圾轉運站,散發臭味會否對樓盤構成影響,是準買家衡量入市與否因素之一。而且樓盤雖鄰近市區,但行往最近的南昌鐵路站也不算十分方便。我們將對項目的景觀、交通、周邊環境作探入探討,之後會闡述揀樓攻略,及就價單和付款辦法作深入剖析。

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維港匯GRAND VICTORIA資料

樓盤名稱維港匯一期二期三期
位置荔盈街6號及8號  
單位數目524個525個388個
面積256呎-2,189呎待定待定
戶型開放式:277呎(22個)
一房: 308-320呎 (110個)
兩房: 448-597呎(222個)
三房: 793-966呎(112個)
四房: 1,385呎(21個)
特色: 256-2,189呎(37個)
  
車位143個待定待定
校網40區校網  
關鍵日期2023年3月31日2023年5月31日2023年5月31日
綠色建築認證評級暫定金級  
發展商信和、會德豐、嘉華、爪哇、世茂房地產  

維港匯GRAND VICTORIA示範單位

示範單位地址奧海城二期商場
示範單位開放時間上午11時至晚上8時
官方網站https://www.grandvictoria1.hk/

維港匯GRAND VICTORIA開價

首批108個單位
折扣額20%
平均呎價30,785元呎
折扣後售價24,628元呎
區內二手造價泓景臺:17,620元/呎
昇悅居:17,995元/呎
碧海藍天:18,060元/呎
宇晴軒:18,430元/呎
匯璽:24,950元/呎

項目背景及特色

「GRAND VICTORIA」,中文名「維港匯」,前身是「長沙灣副食品批發市場第二期」的一部份,用以發展作工業用途及貨物裝卸用途,整幅用地在城規會的《分區計劃大綱圖》均為「其他指定用途」註明「貨物裝卸區、批發市場及工業–辦公室用地」地帶;部份則劃為「其他指定用途」註明「批發市場」。當時區內部份用地曾以短租形式撥予路政署,用作廣深港高鐵的臨時躉船轉運站。

地皮座落在「連翔道」及「興華西街」交界,佔地約9.5公頃的用地,東面是「長沙灣副食品批發市場」、北面則為「西北九龍填海區第6號地盤」(興建為公屋「海達邨」)、西面為「新世界第一渡輪船廠」。長久以來工業味道濃厚的這幅用地,隨著市場對住宅需增加,規劃署2013年部署進行改劃,建議把地皮改劃作住宅項目發展。

分區計劃大綱圖

長沙灣副食品批發市場第二期規劃

 公營房屋酒店項目私樓項目
地盤種類住宅甲類綜合發展區綜合發展區
地盤面積3.6公頃0.5公頃1.9公頃
地積比率6.5倍5.6倍4倍
物業高度120米100米100米
發展項目公屋:2,700個(海盈邨)
居屋:900個(凱樂苑)
新地酒店GRAND VICTORIA
*規劃大綱跟最終發展商申請或有出入
長沙灣海皮規劃大綱

地皮以北(公營房屋)

規劃署建議把地皮分南北兩部份發展,北面沿連翔道用地,建議改劃為「住宅甲類」用地(上方地圖上橙色部份),用來發展2700個出租公屋、及約900個居屋單位,容納人口11,500人。其後成功改劃後,兩幅用地已發展今天的公屋「海盈邨」及居屋「凱樂苑」。

地皮以東(酒店用地)

至於南面的臨海用地,則劃為兩個綜合發區(上方地圖紅色部份),當中靠東面一幅用地發展為酒店項目;而靠西面一幅地則發展住宅,並建議沿海約350米長海岸,興建20米闊的公眾海濱長廊供小市民享用(上方地圖上淺綠色部份)。其中酒店項目用地在2017年10月推出招標時,就由新地以50.6億元投得,項目可建樓面374,264呎計算(註:其後城規會批:372,271呎),酒店用地地價高達13,520元,成為了歷年來最貴的酒店用地。新地其後在2018年向城規會申請興建一座酒店項目,樓高25層高,料提供975個酒店房間,預計最快在2024年落成。

新地酒店構想圖
新地酒店構想圖2
新地酒店構想圖3
Grand Victoria(黃色建築)以東,為新地的酒店項目(紫色建築)
Grand Victoria(黃色建築)以東,為新地的酒店項目(紫色建築)

新地酒店項目(城規會審批)

 酒店項目
地盤面積52,529呎
地積比率7.125倍
可建樓面374,271呎
單位數目975個
車位數目40個
地價50.6億元
發展商新地

地皮以西(私樓用地)

「綜合發展區」中的西面用地則在2017年11月推出,終被五大財團信和、會德豐、嘉華、爪哇及世茂房地產聯手,以172.88億元投得,打破了龍光及合景泰富在17年5月投得的鴨脷洲「利南道」用地(地價168.5778億元),成為當時全港單一造價最貴的官地。雖然這個紀錄隨即被新地的啟德251.61億元打破,但這幅西九龍臨海地王,以可建樓面987,812呎計(註:其後城規會批987,830呎),每呎地價計也高達17,501元,並發展為今天的「GRAND VICTORIA」。發展商在2018年獲城會批出興建11座住宅大廈,提供不多於1,400個住宅單位,而私家車數目則為455個。只是當每呎地價高達17,501元時,大家也在盤算在當下經濟環境下,發展商能否達至收支平衡。

維港匯GRAND VICTORIA(城規會審批

 住宅項目
地盤面積208,266呎
地積比率4.743倍
可建樓面987,830呎
單位數目<1,400個
車位數目455個
地價172.88億元
發展商信和、會德豐、嘉華、爪哇及世茂房地產

區內一二手呎價與租務

市場對「GRAND VICTORIA」的承接有一點點顧慮,除了因地價成本高昂,還因為比起「GRAND VICTORIA」更加鄰近港鐵站,正正座落在南昌站上蓋的「匯璽」,也賣得頗為乏力,入伙時的租金也頗受壓。更重要一點,就是手持「GRAND VICTORIA」的同一預算,準買家是否也可以考慮發展已漸見成熟的「西九四小龍」。現時「西九四小龍」的二手造價只是「GRAND VICTORIA」的地價而已。

匯璽

「匯璽」由新地及港鐵合作發展,全個項目共分三期發展,共提供3,414個住宅單位。第一期共有1,050個單位,實用面積由270-1,977呎,在2017年3月開售,當時發展商推出首批210個單位,並提供22%折扣,即供均價高達19,675元,並於2018年11月交樓。第二期緊接在2017年11月推出,項目面積由265-1,509呎不等,價格也有所上調,當時首推321個單位,平均呎價上調至23,079元;直至第三期則在2019年社運期間推出,比起第二期價格略有回落,首批推出253個單位,均價21,722元,反映價格難以向上推。

值得留意的是,樓盤仍有不少單位待售外,入伙的租值也不理想。現時開放式及一房分別月租13,000元至16,000元左右,計及業主的買入價,在未扣除管理費後,租金回報只有2.4厘及2.5厘。而面積約400多呎的兩房、以及530多呎的兩房套單位,回報更只得2.2厘及1.8厘。大單位四房雙套的回報更僅得1.7厘。當「GRAND VICTORIA」欠缺直達鐵路的優勢,可以想像其租值還要較「匯璽」才算合理。

匯璽

匯璽租務回報(截至20212)

 單位面積租值買入價回報 (未扣除管理費)
開放式1B座中層D室270呎13,000元645萬元2.4厘
15B座低層J室346呎16,300元774萬元2.5厘
23B座中層A室449呎21,000元1,145萬元2.2厘
2房半3A座高層D室535呎24,500元1,592萬元1.8厘
4房雙套5A座高層B室1,234呎49,000元3,400萬元1.7厘

泓景臺

更重要一點就是,若手持「GRAND VICTORIA」的地價,基本上已可進駐發展成熟的「西九四小龍」,其中規模最大的是「泓景臺」,項目由長實及財利船廠等合作發展,分三期發展,合共提供7座,共有2,528個住宅單位,面積由434-735呎,當中佔八成為兩房類型,面積由434-539呎不等。最大特色,為其房間之間牆身並非主力牆,很多時戶主也會打通為大一房間隔。由於屬舊例下的發展項目,雖然廳房均設有窗台,但露台及工作平台卻合一而非分家類。截至2021年2月止,屋苑平均呎價約為17,620元,現時一個兩房單位入場價約為800萬元。至於三房單位則需1,100萬入場。

昇悅居

另一個選擇則為「昇悅居」,項目由新地及信德合作發展,共由七座提供2,434個住宅單位。這個屋苑的間隔較其餘「泓景臺」、「宇晴軒」及「碧海藍天」更多元,其中第五座A及D室更提供「西九四小龍」唯一的一房間隔,面積由378-379呎不等。至於兩房單位也佔全盤八成,面積由459-523呎之間。截至2021年2月止,屋苑平均呎價跟「泓景臺」分別不大,平均呎價為17,995元,兩房平均售價840萬元。

昇悅居

宇晴軒

「西九四小龍」還包括兩個項目,共由6座物業組成,共提供2,256個住宅單位,由長實及新地合作發展,屋苑主力提供兩房戶型,另外設有少量三房及三房連套房間隔,部份單位更可打通作逾千呎的相連單位。位處單邊,景觀可以遠望中環海景。屋苑面積由450-624呎不等。截至2021年2月止,屋苑平均呎價為18,430元,現時一個兩房單位售價約840萬元。

碧海藍天

「碧海藍天」則由恒隆所發展,前身是混合式住宅項目,但其後項目胎死腹中,而改為私樓住宅推售。項目由五座物業組成,合共提供1,616個住宅單位,分層面積494呎至588呎不等。雖然位置上跟「宇晴軒」、「泓景臺」及「昇悅居」較遠離港鐵站,但基座的商場為AEON添了不少分數外,其內櫳也較其他三個屋苑實用。截至2021年2月止,屋苑平均呎價為18,000元,一個兩房單位的入場價860萬元起跳。

碧海藍天

區內二手屋苑選擇(西九四小龍)

 泓景臺昇悅居宇晴軒碧海藍天
地址荔枝角道863號荔枝角道833號深盛路9號深盛路8號
座數7座7座6座5座
單位數目2,528個2,434個2,256個1,616個
面積434-750呎381-721呎450-624呎494-588呎
車位數目694個487個669個516個
入伙日期2003年6月2003年8月2005年2月2003年12月
發展商長實、宏德機器鐵工廠、平德置業、財利船廠、燕昌有限公司新地、信德長實、新地恒隆、現代建設株式會社

未來區內供應

嘉里鴻基貨倉

除非本身對海景有特別訴求,否則數年後,區內有其他選擇可供應。最大規模,莫過於由嘉里牽頭發展的「嘉里鴻基貨倉」。項目由嘉里、新地及華潤持有,於2018年獲批城規會准建3,140個住宅單位,其後在2019年時,發展商提出修訂方案,將單位數目步增加至3,647個單位。整個項目會分兩個地盤發展,合共提供7座住宅單位,物業在3層平台之上興建不多於42-45層高住宅,會被視乎未來的市區供應重鎮。這個項目會較近港鐵站,但卻未必有海景望,故買家需自行作出取捨,當中要考慮的是「GRAND VICTORIA」的海景,是否真的如此吸引呢?我們稍後會作出分析。

嘉里鴻基貨倉平面圖
嘉里鴻基貨倉高度平面圖
 嘉里鴻基貨倉
地盤面積225,112呎
地積比率7.5倍(住宅)、0.5倍(非住用)
可建樓面住宅:1,913,337呎
非住用:127,556呎
座數7座
單位數目3,647個單位
車位數目住宅:662個 非住用:55個
發展商嘉里、新地、華潤

長沙灣蔬菜批發市場

另一個較大規模的長遠供應,就是「長沙灣蔬菜批發市場」。「長沙灣蔬菜批發市場」於1965年啓業,佔地203,799呎,規劃署早於1994年表示,市場在長沙灣現址經營屬不當使用珍貴土地;1998年,相關範圍被劃作住宅用地,原定用作發展公共房屋。2011年食衞局曾諮詢漁護署,計劃把長沙灣蔬菜批發市場遷走,以釋出土地作住宅發展,而政府曾計劃興建3,350個居屋單位,但暫時未知最新進展。

《胡.說樓市》評析

景觀: 與海景為鄰

一座方向最捱近海邊

一共由四座組成的「GRAND VICTORIA」,擺位上採取了「T」字型的排列。當中第1座、第2座、第3A座及第5座,均扭向南,望向奧運站至九龍站一帶方向的維港景色。而第3B座則座落於後方,都屬於全盤的細單位為主,方向上則扭向西南方向,透過垃圾轉運站、昂船洲污水處理廠,望向葵涌貨櫃碼頭及荃灣藍巴勒海峽方向,可以望到昂船洲大橋景緻。四座物業,第一座延伸往海旁的角度較多,故海景最有保障,一路數下就是二座至五座。

維港匯一座位置

東南望新地酒店項目

正因為,樓盤向東南景觀最優質,可視為樓盤的一線之選,特別是第1、2、3A座及5座,屬於廳房同向開則的單位,其景觀最具保證,包括1座B室、2座B室、3A座BC室、5座ABC室。只是部份人會擔心,毗鄰新地發展的酒店項目,究竟對「GRAND VICTORIA」會有多大阻擋。我們從新地向城規會遞交的文件,圖中藍色虛線框就是新地酒店項目所在地;紫色虛線框位置就是「GRAND VICTORIA」,可以見到第三期「T7」及「T8」較正面望向新地酒店項目,反而一期則較遠離,受酒店影響較輕微。

1座向東南,望新地酒店項目 (箭嘴指示)
1座向東南,望新地酒店項目 (箭嘴指示)

全盤被渠務專用範圍

除了上述提及的單位外,即使是全盤面積最大的樓王單位,也要面對不同程度的景觀顧慮。因為樓盤兩側都會被「渠務專用範圍」所包圍(註:圖中列為「DR」的位置)。「渠務專用範圍」內有沙井或箱形暗渠,以便渠務署定期進行檢查及清淤工作。工作期間,可能會有起重機、機械設備、水泵等設備停留在渠務專用範圍內,不單有礙觀瞻,也會發出聲響及異味。

渠務專用範圍

西南望垃圾轉運站

但除了渠務專用範圍」的用地,西南方單位還要飽受另一種異味困擾,也就是正望的「昂船洲垃圾轉運站」。這個「垃圾轉運站」在1997年已經開始營運,每日朝7:30至晚上11:30處理約2,700公噸垃圾,由於自從將軍澳停收家居垃圾後,部份都市固體垃圾需分流至這裡,處理後再轉往新界西堆填區。加上有地方意見指出,昂船洲對出海床多淤泥,更為區內產生臭味。翻查政府文件,在指定廠房邊界監察,以去年第四季為例,累計在污水處理廠進行3870巡查,有340次發現有微弱臭味,而垃圾轉運站則進行了196次巡查,發現有9次微弱臭味,但其監察手法、監察時間卻沒有公布,選購這方位買家最好自行實地考察一下。

昂船洲垃圾轉運站

北面望公屋「海盈邨」

至於部份買家會關心,「GRAND VICTORIA」以北就是「公營房屋」項目,跟豪宅級數似有分別,但實情開則上也盡量避免出現此情景。部份非廳房同向的單位,如果跌入第一及二座的話,包括「1座AC室」、「2座AC室」及「3A座A室」的客房,則多數會望向自己樓盤的「3B座」景觀。只有少數單位,包括「3A座D室」的客房、以及「5座D室」的儲物室會望到公屋「海盈邨」外,其他單位並不會受到影響。

北面望公屋「海盈邨」

屋苑開則

噪音緩解措施

雖然「GRAND VICTORIA」屬於臨海物業,但部份單位因面對後方「西九龍公路」的影響,也需要進行不同程度的噪音緩解措施,包括樓盤的「1座AC室」、「3A座D室」、「3B座A室」及「5座D室」均受影響。

各樓層的垃圾房分布

樓盤開則上,有兩點值得一提。第一,第一及第五座的垃圾房均設於電梯大堂推門進入,若有住戶倒垃圾後忘記關門,回家時就會見到垃圾房。反觀第二至三座的垃圾房則必須推開後樓梯門才可進入。

不同座數的層數

由於第三及五座的基座稍為墊高了,所以由最低層開始計,整體樓盤會比起第一及二座的同層為高。即三五座的20樓單位,實際為一二座的19樓單位。選擇低層單位的買家要特別留意,因為一二座的五樓單位,剛好只到達三五座單位的平台樓層。

交通因素

跟港鐵南昌站的距離

樓盤距離最近的南昌鐵路站,需步行約五至八分鐘才抵達。在地理位置上,跟「匯璽」對比顯然沒有太大優勢。因為由「南昌站」前往「GRAND  VICTORIA」可以選擇往西面的行人天橋,並且穿越西九龍公路,才能連接公屋「海達邨」及深旺道一帶。或由南昌站B出口,經東面進入凱樂苑範圍。若選擇揸車的住戶,屋苑一期共提供143個車位,車位比例未做到豪宅級數的一對一,維持在3.6戶單位分一個車位。

與南昌站距離

鄰近「海盈邨」巴士總站

公共交通方面,「GRAND VICTORIA」跟「海盈邨」及「凱樂苑」之間隔著一條街道「荔盈街」,這裡設有一個巴士總站。運輸署和新巴在17-18年已建議開辦「701A」,終在2019年2月投入服務,方便居民可直達旺角。而2019年3月,九巴「296C」由長沙灣(深旺道)也延長至這裡作為總站。去年年中,新巴「702B」也投入服務,循環來往白田邨。

 地點服務時間車費
新巴701A旺角、大角咀06:00-23:003.9元
九巴296C九龍灣、牛頭角、尚德05:50-23:208.3元
新巴702B深水埗、石峽尾、白田10:00-16:12(周一至周五)
10:00-18:00(周六及日)
3.9元

區內配套未算完善

依賴公屋配套

生活配套上也需依賴毗鄰「海盈邨」的公屋配套,但實際上並不充俗,因為這裡只有十間商舖,但大部份均為一些兒童教育中心,以及有三間食肆、中西藥房、麵包店、日本城、OK便利店及一所小型超市。該小型超市在2020年11月已經結業,目前商舖仍空置中。因此如需要購物買餸,最近也只能前往南昌站的「V WALK」,或者北河街街市。可能待日後新地酒店項目落成後,可為區內注入更多消閑元素。

海盈邨樓下商店
海盈邨樓下商店

深水埗40區校網

「GRAND VICTORIA」座落深水埗40區校網。雖然並非九龍城、或九龍塘的傳統名校網,但區內也有不少知名的小學,如「聖多馬小學」

  學校學校類別資助類別派位學額
大坑東宣道小學  男女資助  58
聖公會聖安德烈小學  男女資助  90
五邑工商總會學校  男女資助  74
聖公會基福小學  男女資助  77
香港四邑商工總會新會商會學校 男女資助  47
福榮街官立小學  男女官立  68
白田天主教小學  男女資助  80
天主教善導小學  男女資助  57
瑪利諾神父教會學校(小學部)男女資助  58
深水埔街坊福利會小學男女資助  48
聖公會聖多馬小學  男女資助  36
聖方濟愛德小學  男女資助  55
基督教香港信義會深信學校男女資助  141
寶血會嘉靈學校  男女資助  70
旅港開平商會學校  男女資助  55
荔枝角天主教小學男女資助  69
深水埗官立小學  男女官立  107
聖公會聖紀文小學  男女資助  53
聖公會基愛小學男女資助  65
中華基督教會協和小學  男女資助  67
李鄭屋官立小學  男女官立  79

胡‧說評分

因此,在衡量及歸納各項因素後,按位置交通、配套、間隔及景觀等因素,以20分為滿分的話,望維港景可取得較高分數,間隔也多樣化,但卻有較大比例的黑廁單位,但內櫳設計上也採用了不少弧型玻璃,兩房開放式廚房也採近梗廚設計,所以我們會給予我們4分。至於交通需步行約七至八分鐘往南昌站,故只能給予3分;配套匱乏下也只能給予2分。《胡‧說樓市》編輯團隊共給予「GRAND VICTORIA」13分。

《胡.說樓市》團隊評分

位置及交通3分
配套2分
間隔4分
景觀4分
總分13分
註:由編輯團隊共同評分,總分為20分,每小項以5分為滿分。

揀盤策略

共由四座組成的「GRAND VICTORIA」,全盤共有1,437個單位,其中第一期提供524伙,由開放式至四房開則也有提供,所以開則尚算多樣化。其中兩三房的變化最多端,兩房會分梗廠與開廚之分,而開廚則設有玻璃間牆,增加改間隔的自由度;三房單位全屬套房設計、以及設有工人房及工人廁,部份還加添儲物室,我們會在下方詳情作出剖析。

GRAND VICTORIA一期間隔分布

GRAND VICTORIA一期間隔分布

戶型單位面積數目
開放式3B座H室277呎22個
13B座B室
3B座C室
3B座E室
3B座F室
3B座G室
380-320呎110個
2(開放式廚房)2座B室
3A座B室
3A座C室
3B座D室
5座B室
5座C室
448-493呎134個
2(梗廚)3A座D室
5座A室
522-532呎44個
2房連儲物室3B座A室
5座D室
536-597呎44個
31套連工人房及工人廁2座A室
2座C室
3A座A室
793-835呎70個
31+儲物室+工人房及工人廁1座B室
1座C室
948-966呎42個
4房雙套+工人房及工人廁1座A室1,385呎21個
特色單位 256-2,189呎37個

開放式單位(22)

開放式按低至高排序

鐘情於四房及一房買家,在單位抉擇上較容易處理,因為一期中,四房及開放式單位只有一柱提供,開放式單位面積277呎,位於3B座H室,入屋旁有小玄關位置,前方就是開放式廚房,撇除洗手間及廚房,主體面積約131呎,大約等於一個主人房般大小。入場價600多萬的單位就是指這類單位,其實跟現時匯璽的開售價相若不遠,也可以按匯璽的租值作為衡量,若鍾情這個盤的買家可以由低至高排序。

開放式單位

一房(110)

選細不選大

一房單位共由五柱提供,清一色都集中在樓盤最次級的「3B座」。「3B座」的缺點在於望西南、面向垃圾轉運站,分別為「3B座B室」(308呎)、「3B座C室」(320呎)、「3B座E室」(319呎)、「3B座F室」(320呎)、「3B座G室」(319呎)。值得留意,面積320呎跟319呎,老規矩都是先選擇319呎的單位,因為一呎之差只反映在一些你購買了、但用不到的攤分面積上。

首選「3BB室」

唯一考慮是「3B座B室」寧寧舍舍,比起其一房為細,原因跟入門口的玄關位有關,B室欠缺了入門口的玄關位,但在其他內櫳的空間則沒有分別,反正玄關用來做一個薄身鞋櫃外,作用不是太大。我們編輯部在眾一房單位還是推介這一款較撲實的開則。

3B座B室
3B座B室

兩房(222)

棄選兩房梗廚類別

兩房單位可分三大類,一類為兩房開放式廚房(6柱、134伙)、兩房梗廚(2柱、44伙)、以及2房連儲物室(2柱、44伙)。純粹以間隔來劃分的話,我們會建議剔走「兩房梗廚」完全不作考慮,理由有三。首先,兩房梗廚分別為「3A座D室」(532呎)及「5座A」(522呎),兩個單位只是座落大家毗鄰,中間透過一幅厚厚斜牆身連接,需計入面積蠶食了內櫳空間外,「3A座D室」廳房不同向,睡房會向公路受噪音影響而需進行緩解措施。至於「5座A室」,雖然做到廳房同向,不用受公路噪音影響,卻屬黑廁類別。反正選面積大, 接近可升格至兩房連儲物室單位;若嫌廚房非梗廚,實情兩房開廚也設有實牆玻璃,形同梗廚,故此兩個單位可剔走別選擇。

兩房連儲物室應首選「5D室」

如果升格至兩房連儲物室的單位,同樣由兩柱提供,分別為「3B座A室」(597呎)及「5座D室」,二選一會剔走面積較大的「3B座A室」。雖然兩個單位均受噪音緩解措施影響,但「3B座A室」的睡房、主人套房及儲物室皆受影響;反觀「5座D室」只有儲物室受影響。其次,「3B座A室」的景觀較削,方位上不及「5座D室」向正南。而且「5座D室」的工作平台設於儲物室內,剛好跟露台形成對流,這一點「3B座A室」卻做不到。因此,兩房連儲物室的單位,策略上首選「5座D室」、次選「3B座A室」。

5座D室
5座D室

兩房開放式廚房(448 VS 489)

六柱兩房連開放式廚房單位,面積大致可細分兩類,一類為有玻璃間牆的廚房(2座B室、3A座B室、3A座C室),面積由489呎-493呎不等;另一類為明刀明槍屬開放式廚房的單位(3B座D室、5座B室、5座C室),面積一律為448呎。兩類開則上,我們會較建議選擇448呎的單位,因為我們嘗試根據內櫳量度面積,發現單位內睡房、主人房、洗手間等,全部均分別不大,較顯著分別主要是廚房位置而已,對日常使用影響不太大。

兩房開放式廚房
 開放式廚房(設玻間牆)開放式廚房(沒有玻間牆)
單位2座B室(489呎)
3A座B室(489呎)
3A座C室(493呎)
3B座D室(448呎)
5座B室(448呎)
5座C室(448呎)
客飯廳+開放式廚房183呎 (客飯廳: 142呎、廚房: 41呎)160呎
客房47-48呎46呎
主人房82呎82呎
洗手間37呎37呎
露台及工作平台38呎38呎
走廊21呎23呎
玄關17呎7呎
排序次選首選
5B座B室及C室

兩房開廚(沒有玻間牆)

如果認同上述立論的話,準買家仍需在三柱兩房開廚(沒有玻璃間牆)作選擇。三柱分別為「3B座D室」(448呎)、「5座B室」(448呎)及「5座C室」(448呎)作出抉擇。內櫳面積相同,只是景觀角度不相同。按這個抉擇條件的話,首選為「5座B室」、次選「5座C室」、尾選為「3B座D室」。

兩房開廚(設玻璃間牆)

當然,有些買家還希望廚房屬梗廚類,但同時又有一定彈性。若鍾情兩房開廚(設玻璃間牆)的單位,三柱單位又該如何選擇呢? 三柱「2座B室」(489呎)、「3A座B室」(489呎)、「3A座C室」(493呎)中,雖則方位相同,但景觀角度卻有些少出入,二座景觀角度較3A座遼闊一點,會排在第一選擇之列。可能你會問,內櫳面積上,「3A座C室」略大四呎,但要注意這四呎主要反映在睡房及客廳上,但你不會見到有很大分別。因此,若鍾情兩房開廚(設玻璃間牆)的準買家,我們建議首選「2座B室」、次選「3A座B室」、最後才選「3A座C室」。

因此,總結來說,針對兩房單位,我們有以下排序建議:

選擇次序開則該類開則中怎排序
首選兩房開廚(沒有玻璃間牆)首選: 5座B室
次選: 5座C室
尾選: 3B座D室
次選兩房開廚(有玻璃間牆)首選: 2座B室
次選: 3A座B室
尾選: 3A座C室
次選兩房連儲物室首選: 5座D室
次選: 3B座A室
棄選兩房梗廚首選: 3A座D室
次選: 5座A室

三房單位(112)

三房共有112個單位,合共有五柱提供,但當中可分細三房(三房一套連工人廁)、以及大三房(三房一套連儲物室、工人房及工人廁)。

細三房首選「2A室」

細三房分為「2座A室」(794呎)、「2座C室」(793呎)及「3A座A室」(835呎)。雖然「3A座A室」客廁非黑廁,其餘兩柱單位則只有工人洗手間非黑廁,但若計算面積的可用度,則「2座A室」及「2座C室」稍勝一籌。因為「3A座A室」面積較大,主要反映在入門口的玄關及走廊位,下表會反映其面積分布。至於「2座A室」及「2座C室」之間又應該怎挑選? 老規矩,按景觀衡量。「2座A室」的海景角度會較「2座C室」闊。因此首選為「2座A室」、次選「2座C室」,尾選才是「3A座A室」。

細三房(三房一套連工人房及工人廁)

 2A(794)2C(793)3AA(835)
客飯廳208呎208呎209呎
客房56呎56呎56呎
客房56呎56呎52呎
主人套房147呎147呎152呎
廚房67呎67呎73呎
洗手間45呎45呎37呎
工人房及工人廁37呎37呎40呎
露台及工作平台43呎43呎45呎
走廊17呎17呎21呎
玄關28呎
景觀海景較闊海景海景
排序首選次選尾選
2座A室
2座A室

大三房首選「1B室」

大三房共由兩柱提供,分別為「1座B室」(948呎)及「1座C室」(966呎)。雖然論洗手間的通風度,「1座B室」一定屬較差選擇,因為全屬黑廁類別,「1座C室」全屋三個洗手間也有一個非黑廁,但非黑廁卻落入工人房廁所內,無論客廁及主人房套廁均為黑廁。因此,兩個單位的洗手間通風也並不是特別出色。不過,「1座B室」卻是完全能做到廳房同向,並不會受到公路噪音的滋擾;反觀「1座C室」則有兩間客房均向後排,窗房都屬固定窗戶不能開啟。所以,我們仍建議在這兩柱之中,應該先選「1座B室」、次選「1座C室」。

四房單位(21)

四房需考慮租值

四房雙套單位於於第1座A室,屬於四房雙套連工人房及工人廁的類別。兩間套房均採取弧型落地玻璃窗,可望透整個昂船洲海景,但黑廁比例高是其缺點。而且其中一間套房需經過長走廊才入房,較浪費空間。面積1,385呎的單位。類近面積的單位,在匯璽也有提供,而且租值跟樓價不成正比,故回報偏低,發展商表示會採招標形式賣樓,買家入標時可參考匯璽租值決定。

價單及揀樓攻略分析

首推全盤級別最差單位

「GRAND VICTORIA」在三月四日開出首張價單,合共108個單位,平均呎價30,785元,若扣除最高20%折扣額後,即供平均呎價24,628元呎,相當於跟「匯璽三期」的一手價差不多,就被市場形容為發展商面對現實,開價上有三點要提一提。首先,今次第一批價單,超過一半單位集中在質素最次級的「3B座」,景觀望西南向垃圾轉運站的一類。第一及二座更是一個單位也沒有推出。

回報跟樓價不成正比

發展商標榜「GRAND VICTORIA」的入場價641.6萬元,價位看似震撼市場,但實情購入只是一個開放式單位,但值得留意,「匯璽」開放式單位租值大約只是13,000元左右,若按這個價格來估計,在未扣除管理費前,「GRAND VICTORIA」部份開放式單位的回報也會跌至兩厘以下,回報只有1.8厘-2.4厘之間。若以一房單位為例子,現時租值約16,500元計算,回報約有2.4-2.7厘水平。重點還要在沒有大幅度折讓前提下,投資客要買GRAND VICTORIA「期貨」,又何不比較一下「匯璽」即買即收租的選擇呢?

首張價單棄選「三房」單位

除了衡量回報是否追得上、以及上述我們提及的景觀缺陷等因素外,若真的叠埋心水打算認購的買家,在首張價單上的揀樓上並不算太過困難。首張價單中,如果想選開放式單位就一定要入票(當然自行衡量其回報問題!!),首批有推出,按樓價排序。兩房單位按次序首選兩房開廚(沒有玻璃間牆)、次選兩房開廚(有玻璃間牆)或視乎負擔選「兩房儲物室」,但就要棄選「兩房梗廚」類別。但要提一提,兩房開廚(有玻璃間牆)是幾柱中的首選,故要認購兩房須在第一輪入票。反觀若選購「三房一套連工人房及工人廁」的買家,則可守一守,因為第一張價單的單位並只屬幾柱中的尾選。

部份單位屬「均一價」

還有一點,在首張價單中,你會發現同一柱中有兩個高低樓層的單位開出均一價,分別為「8-9樓」及「18-19樓」,各柱的「9樓」跟「8樓」的開價一樣;而「19樓」跟「18樓」的開價相若,在愈高愈保值的角度下,買家按銀碼作出排序時,這兩組樓層的單位就要採「先高層、後低層」的揀選策略。

第一張價單

戶型推出訂價即供價
開放式12伙802萬-856.5萬元641.6萬-685.2萬元
139伙899.5萬-1,024萬元720萬-819萬元
2房開廚(沒有玻間牆)15伙1,348.3萬-1,465.9萬元1,079萬-1,173萬元
2房開廚(有玻間牆)14伙1,516.3萬-1,638.8萬元1,213萬-1,311萬元
2房梗廚14伙1,568.1萬-1,694.8萬元1,254萬-1,356萬元
2房連儲物室6伙1,640.9萬-1,688.4萬元1,313萬-1,351萬元
31套連工人房及工人廁8伙2,642.6萬-2,755.6萬元2,114萬-2,204萬元

了解付款辦法之前,必須了解清楚什麼是壓力測試二按,想知詳情,可點擊以下連結跳往!

付款辦法分析

表面上,今次發展商共提供了九種付款辦法,但實情細分只是三種,分為即供方式的「180天付款辦法」、一年成交的「360天付款辦法」、以及建築期付款。當然折扣額都會有所不同,愈遲成交上會的付款辦法,可獲取的折扣額愈低,反之亦然。針對部份銀碼已經超出了按保門檻的單位,尤其是選購兩房或以上,則可以再搭配「備用二按」付款方式,但當然折扣額會稍作縮減;而如果選購「三房一套連工人房及工人廁」的高層單位 (註: 第一張價單3A座11-16樓A室)則可選擇「輕鬆置業一按貸款」。

付款辦法支付條款可獲折扣額適用單位
180天付款辦法簽臨約: 5%
臨約後180天: 95%
-20%全部單位
180+一按 -18%3A座A室(11-16樓)
180+二按 -18%3A座A室
3A座C室
3A座D室
3B座A室
5座B室
360天付款辦法簽臨約: 5%
臨約後120天: 5%
臨約後360天: 90%
-18.5%全部單位
360+一按 -16.5%3A座A室(11-16樓)
360+二按 -16.5%3A座A室
3A座C室
3A座D室
3B座A室
5座B室
建築期付款辧法簽臨約: 5%
臨約後60天: 5%
物業轉讓契: 90%
-16.5%全部單位
建築期+一按 -14.5%3A座A室(11-16樓)
建築期+二按 -14.5%3A座A室
3A座C室
3A座D室
3B座A室
5座B室

180天付款辦法

如果想獲取最高折扣額20%,就必須選擇「180天付款辦法」,也可被視為「即供」付款,皆因買家在售樓處簽署臨時買賣合約後,需要先支付5%樓價,然後餘額95%就需在簽臨約後的180天找清,相當於大約有半年時間可以找尋銀行承造按揭上。

  • <1000萬元以下(開放式及一房): 以折實1000萬元以下的物業為例,即全數開放式及一房單位,買家需自己預備40%首期(簽臨時支付5%、上會前支付35%),而餘額60%則需尋找銀行造按揭。如果買家又能否借高成數按揭呢? 答案是除非選擇「建期」搭配俗稱林鄭plan的「新按保」就可以;否則考慮舊按保的開放式及一房買家,則因銀碼已超出了600萬元,且也超過一年樓花期,故根本不可以。
  • >1000萬元以上(兩房以上): 至於1000萬元以上的物業,即選購兩房以上的單位,則買家需要自己預備50%首期(簽臨支付5%、上會前支付45%),而餘額50%則透過銀行造按揭。對高成數按揭有需求的買家,並不能放眼於「新按保」或「舊按保」。因為根據按保政策,樓價超過1000萬元以上均不符合「新按保」門檻了,因此也只能依賴發展商的高成數按揭計劃。

180天付款辦法+一按

針對兩房以上、樓價已逾千萬元的單位,發展商提供了兩款高成數按揭計劃,一類為只容許特定「三房一套連工人房及工人廁」高層單位(註3A座111-16樓A室) 揀選「80%一按」。如果選擇180天付款辦法,再搭配「一按」,則買家在簽臨約時先支付5%,並需在跟財務公司簽訂按揭契前多預備15%,而餘額20%則在180天後找清。根據發展商一按的條款,發展商只容許買家作自住用途、且只接受個人名義申請。首3年首率2.5厘,但第4至5年則跳升至5厘,由第6至25年則跳升至6.5厘。申請條款只說明僅需證明有足夠還款能力,故有可能未必需通過壓力測試。由於第三年起息率倍升,買家必須在第三年後轉按至傳統銀行。

180天付款辦法+二按

至於其他超出了「新按保」門檻,但又不符合「一按」的單位又如何? 他們只可以選擇發展商的「備用25%二按」,而「一二按最高可借80%」。首先要留意,因買家仍需經銀行進行「一按」,故若借取發展商「二按」是需通過壓力測試,而且是採用最高息口的「二按」來計算壓試,並沒有絲毫的走盞位。如果選用180天付款辦法,再搭配「二按」,同樣地買家在簽臨約時先支付5%,但自己仍需再多準備20%樓價待上會時支付,之後同步向銀行及財務公司申請一按50%、以及二按25%二按。根據發展商的「備用二按」,「二按」首兩年免息免供、第三年2.5厘、第4-20年則5厘,表面看似吸引,但計算壓測仍要以最高息期的5厘上調三厘作測試。

360天付款辦法、360天付款辦法+一按、360天付款辦法+二按

除了180天的付款辦法外,發展商還提供了360天付款辦法;而三房一套連工人房及工人廁的高層單位可再搭配一按、全數兩房以上單位可搭配備用二按。跟180天付款辦法的分別是,折扣額減少了1.5%,最高只得16.5%-18.5%,但卻可把成交期由原來的半年拉長至一年。付款辦法方式就是買家在售樓處簽署臨約後,即場支付5%,並在簽署臨約後的120天多加5%,而90%餘額則在360天後找清,準買家可以有更多的時間籌組資金。

建築期付款辦法、建築期+一按、建築期+二按

如果買家希望把籌組資金的時間拉到最長、或者希望可以借取新按保(開放式或一房)的買家,都必須選擇「建築期付款辦法」。大單位買家則可搭配「一按」及「二按」,我們在這裡不贅。「建築期付款辦法」就是買家在售樓處簽約時先支付5%樓價,之後在簽臨約後的60天(2個月)再多繳付5%樓價,而90%餘額則在入伙時才找清。當然由於愈遲上會,故其折扣額也愈低,只有14.5%-16.5%。

供款實例

為了讓大家更清楚供款方式,我們選取了三個單位,包括全場最平的入場單位、一個三房一套連工人房工人廁高層,剛好可以選用發展商一按計劃的單位;以及一個樓價剛過1000萬元的兩房、卻又未能夠夠選擇一按及新按保的單位,其在不同情況下的供款會有什麼表現。

開放式單位(3B7H)

選購全場最平開放式單位,單位面積277呎,訂價802萬元,若用最傳統的供款方式,自己起碼要預備281萬元資金才可進駐到「GRAND VICTORIA」的開放式單位,但供款會較輕鬆,月供約15,211元已經可以,有36,429元入息已可通過壓力測試。如果需要高成數按揭的話,則只能選用建期計劃,在入伙時再申請新按保上會,雖然需預備的資金可壓縮至94萬,但每月供款卻會增加至25,000元,而入息要求也會更嚴格,需要有近60,000元收入才可過關。

開放式單位供款選項

 180天付款360天付款建築期付款建築期+新按保
樓價641.6萬元653.63萬元669.67萬元669.67萬元
首期40%: 256.64萬元40%: 261.452萬元40%: 267.868萬元10%: 66.967萬元
貸款額60%: 384.96萬元60%: 392.178萬元60%: 401.802萬元90%: 602.703萬元
按保: 30.13515萬元
月供15,211元15,496元15,876元25,003元
月入36,429元37,112元38,023元59,883元
所需資金281萬元287萬元295萬元94萬元

兩房開廚、樓價剛過1,000萬元、不符合一按要求 (53B)

由於兩房單位銀碼已經超過1,000萬元,並不符合新按保門檻,只能放眼發展商計劃,但同時因發展商的一按只容許三房大戶選擇,因為有高成數按揭買家只能選擇「備用二按」,起首兩年的二按也不用供款,故買家只需供一按部份,還款頗輕鬆,但因壓測要求嚴格,故購買這個兩房入場門檻的單位,月入要有接近十萬元才可以。

兩房開廚入場單位供款選項

 180天付款180天付款+二按360天付款360付款+二按建築期建築期+二按
樓價1,078.64萬元1,106萬元1,099萬元1,126萬元1,126萬元1,153萬元
首期50%: 539.32萬元25%: 276.5萬元50%: 549.5萬元25%: 281.5萬元50%: 563萬元25%: 288.25萬元
貸款額50%: 539.32萬元一按: 553萬元
二按: 276.5萬元
50%: 549.5萬元一按: 563萬元
二按: 281.5萬元
50%: 563萬元一按: 576.5萬元
二按: 288.25萬元
月供21,310元首2年: 21,850元21,712元首2年: 22,245元22,245元首2年: 22,779元
月入51,037元92,340元52,000元94,012元53,278元96,265元
所需資金582萬元320萬元593萬元326萬元607萬元333萬元

三房一套連工人房及工人廁、高層可選一按 (3A11A)

由於發展商只為三房大戶(高層)提供一按,因此其付款辦法會較兩房開廚多了幾種方式,但這類大單位的樓價真的頗驚人,若用最傳統的按揭上會,自己不單要預備近1,200萬元的資金外,還要借取按揭,月供高達43,000元,而月入需逾十萬才談得上進駐這類大宅。而選用「備用一按」,理應可避過壓測,故入息要求較「二按」低,但起首幾年的供款也很吃力。

三房一套連工人房及工人廁高層單位供款(傳統按揭)

 180天付款360天付款建築期付款
樓價2,165.28萬元2,206萬元2,260萬元
首期50%: 1,082.64萬元50%: 1,103萬元50%: 1,130萬元
貸款額50%: 1,082.64萬元50%: 1,103萬元50%: 1,130萬元
月供42,777元43,582元44,649元
月入102,452元104,379元106,934元
所需資金1,176萬元1,199萬元1,228萬元

三房一套連工人房及工人廁高層單位(發展商高成數按揭)

 180+一按180+二按360+一按360+二按建期+一按建期+二按
樓價2,219.4萬元2,219.4萬元2,260萬元2,260萬元2,314萬元2,314萬元
首期20%: 443.88萬元25%: 554.85萬元20%: 452萬元25%: 565萬元20%: 462.8萬元25%: 578.5萬元
貸款額80%: 1,775.52萬元一按: 1,109.7萬元
二按: 554.85萬元
80%: 1,808萬元一按: 1,130萬元
二按: 565萬元
80%: 1,851.2萬元一按: 1,157萬元
二按: 578.5萬元
月供首3年: 79,653元首2年: 43,847元首3年: 81,110元首2年: 44,649元首3年: 83,048元首2年: 45,715元
月入159,306元185,298元162,220元188,688元166,096元193,197元
所需資金540萬元651萬元550萬元663萬元563萬元679萬元

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