回看過去幾年樓市，如果說政府減辣或全面撤辣，樓市就等於見底回升，何以發展商去貨心態會如此倉促? 今日我來到香港仔，英皇國際在香港仔大街的新盤「澄天」落成入伙。這個在《施政報告》2023後首個開價的樓盤，當時無全面撤辣、只輕度減辣，但發展商仍然開出了同區兩年新低價，首批平均呎價17,000多元推售，發展商賣樓未能賺個滿堂紅，但這也不代表買家執到平貨，只是最擔心交樓質素會受到牽連。
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澄天背景
一年多後，看看樓盤的賣樓成績，全盤110個單位，最終沽出了90個，平均呎價稍為拉高至17,857元，並為發展商套現5.6億元。但未計建築成本、未計利息、未計其他雜費、宣傳費，售出了全盤81%才僅僅剛收回地價成本而已。項目涉及收購舊樓用地，是英皇在2019年至2021年之間以5.38億元收購的，之後能否賺個滿堂紅，還看餘貨推售動力、以及地下及一樓的商舖價值等等，但最起碼，如果當初是看好後市，會開出如此接近成本位嗎?
澄天資料表
| 地址 | 香港仔舊大街80號 |
| 單位數目 | 110個 |
| 面積 | 245-881呎 |
| 校網 | 18區 |
| 發展商 | 英皇國際 |
驗樓單位資料
| 屋苑 | 澄天 |
| 面積 | 287呎 |
| 單位 | 低層B室 |
| 樓價 | 480萬元 |
| 呎價 | 16,725元 |
| 得分 | 71 |
不過，這也不代表買家一定執到平貨，因為之後樓價都一直回落。撇除特色單位，「澄天」分層單位以一、兩房主打，兩房400呎大，一房則由286-325呎之間。我們抽中開箱的單位，位於低層B室，實用287呎，也就是全盤最細的一房戶型。業主選擇了建築期付款，以480萬元買入，相當於呎價16,725元。業主不算特別執到平貨，發展商又會交出什麼水準?
驗樓特色
單位廚房位置迷你
287呎單位，但可以間到一房，會否犧牲其他空間變得迫迫狹狹? 入屋望望便知道。入門口設對講機，不設任何鞋櫃，貼牆下去已是開放式廚房，驟眼望落好像不細，實情並不是儲物櫃，而只是防火膠板，實際廚房位置是由這裡開始，頂至底設有儲物櫃、蒸爐及單門雪櫃。過來的工作枱面，擺放了鋅盆及雙頭電磁爐頭後，餘下備餐區不算很充足，所以隨屋加裝了鋅盆蓋板去擴大枱面空間，但作用有限。背牆有加裝掛鈎以及兩個電掣，也不可以常插電熱水壺或飯煲，因為不會有足夠空間。上方條子紋為儲物櫃，下方也有儲物櫃及收納洗衣及乾衣機，視覺上以為廚房好大，實情就有點迷你。
廚房有漏水問題
另外廚房都有漏水問題。業主入屋已見有一灘水，驗樓師陳智康表示，踢腳板已有一灘水漬，洗衣機喉是有水漬，剛才我們未試水已經有滴水，現在試一試看看會否更厲害，一放水已滴得很厲害，根本沒有扭實，剛才的地台已經浸濕了，必須要求維修。洗衣機隔氣位置不斷漏下來，每一秒有很多滴，是不可以接受的。現在情況不可接受，櫃底都全部濕透了。
客飯廳望舊樓接近面壁
由廚房行過來，前方為睡房門、客飯廳窗、露台門、以及單位大門，所以沒有太多牆身可擺放傢俬，唯一比較平直的牆身，只能數到廚房對面的對角牆身，闊超1.4米、長超過兩米，有足夠擺放位置放飯枱及訂造櫃，但客廳則較淺窄。 如果想掛電視， 可能要貼在睡房靠廳牆身，但偏偏電視線掣位卻不在此而在對面，若把電視掛在另一幅牆身，只能買一部迷你電視，而對面放置梳化；又或者放在另一端，但卻會阻擋了部份露台窗口位置。又或者可放在飯廳位置，但擺放梳化後則要斜望電視，未必是合理觀賞距離，為設計上的侷限。但這並不是最大特色，會望毗鄰舊樓，不單止樓景，直情是面壁。兩者之間距離如何? 只有1.6米，以想像到壓迫感有多沉重。
露台可望香港仔避風塘
露台景觀會否較理想? 走出露台感覺好一點。從這個角度，可以透過前方舊樓群望香港仔大道及避風塘，景觀尚算不錯，前提是不望周邊的樓宇，毗鄰為舊樓及鄰舍，所以會有一點私隱問題，但景觀尚算開揚，不知是否中午時份，也聞到一些餐廳煮食的油煙味。但高層單位可避過樓景，有機會可避過舊樓景，前方為香港仔中心，後方為香港仔華人永遠墳場，高層可避過樓景，但就未必能夠避過墳景，是高與低之間的差異。
露台門、天花、去水位都有問題
望望露台內櫳，屬於三合一設計，露台、工作平台及冷氣機平台合一設計，冷氣機散熱器加裝了冚板修飾，也增加了功能，例如增設了晾衫架，不單可晾衫也不會高於圍欄，確保大廈外貌一統性，下方都有個放置物品的枱面，不能擺放太重及細物品，可放置盆栽，值得一讚。但部份位置就要改善，好像露台位置，由外牆有油漆未清潔，驗樓師在露台門門柄撞牆、天花欠螺絲、去水位的冚蓋也封死了未能拆掉，統統都建議做執修。
玻璃幕牆連露台佔單位17%
由露台行過來就是睡房。我們可以入去望望。睡房不算很大。因為長2.1米、闊2.1米，主體面積只有約49呎大，屬於平時參觀新盤客房下限，本身空間已經很有限，但偏偏卻有幾扇窗及門，兩度門、兩扇窗，令整個睡房也沒有平直的牆身擺放睡床。因為對面都是望舊樓景面壁的關係，故沒有太大私隱，要加裝窗簾。明明房間空間不算大，但偏偏有兩扇較，何解? 這一扇為玻璃窗，對面為玻璃幕牆。單位的非結構預製外牆及幕牆佔了11呎，發展商可豁免地價售價小業主，連同露台38呎計算在內，共有49呎，佔了287呎的17%，比例算頗高。
幕牆外有垃圾
還有打開窗望一望，除了外牆有污漬，幕牆下方鋁冚覆蓋，但卻堆積垃圾，有膠樽、有膠紙、還有未拆掉的膠紙，感覺不整潔，交樓前處理有點打折扣。再過來就是洗手間，「澄天」A、B、E室都屬於一房間隔，A室屬於客廁及光廁設計。驗樓單位跟E室一樣都採用套廁設計，且屬於黑廁，設有浴室寶方便通風，空間不算很大，毛巾架也裝歪了，上窄下闊，裝工上可以改善，因為空間不大，淋浴間刻意修了圓邊，但把浴屏門打開，我個人進去勉強，攝影師哥哥身型較大一點，要打側身才可出入，但空間細小沒有辦法。
洗手間有漏水問題
洗手間最大問題，跟廚房一樣都是漏水問題，也是整個單位扣分扣得最多的地方。當中有三個位置較嚴重。第一個就是浴屏門有漏水，驗樓師試水時發現水流從膠邊底流出。第二個位置就是洗手盆背，水龍頭邊有漏水情況。第三個位置就是洗手盆滿水口有膠紙封了，浸滿水時會滿瀉，失去其原有功能。漏水瑕疵會把全個分扣掉，由於漏水佔總分10分，故會由總分90分開始向下扣。
胡．說評析
驗樓評級C級
結果連同廳房有部份空鼓被扣分、清潔等問題，單位最終取得71分，評級為C。我們把驗樓結果轉交發展商英皇，回覆指已就所提及的事宜進行執修，並在完成後通知業主作驗收。而項目每呎管理費約5.8元。
出入交通依靠巴士小巴
從住的角度來看，「澄天」附近都屬於舊區，且鄰近香港仔中心，故可倚賴其生活配套，故超市、食肆等都不缺，唯獨外出要乘坐巴士或小巴，或駁一程車至黃竹坑港鐵站。如果期望鐵路則有排等。因為研究了超過十年的南港島線西段，政府只寄望在今年內展開詳細規劃及設計，爭取在2027年展開前期工程，預料長約7.5公里，由香港大學站延伸至瑪麗醫院、數碼港、華富田灣、香港仔等，再駁過黃竹坑站。
區內單幢樓呎租約55元
參考同區「登峰．南岸」的租務成交，該盤細單位254呎，平均月租介乎13,000-14,800元之間，呎租介乎51-58元。附近另一個蚊型盤「南津．迎岸」，一房單位254-258呎左右，現時月租約13,600-13,700元，呎租53-54元。以中間數約55元呎計算，驗樓單位購入價480萬元，在扣除管理費前，回報大約3.9厘，略低於中小型住宅單位的平均回報。
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