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雖然從2021年高位起計，本港樓價累計下跌約28%，但在拆息回落、租金高企及一手市場氣氛帶動下，香港住宅市場展現韌性，第二季官方樓價指數回升0.6%，短期內已有企穩跡象。然而，我們一直強調，要提升市民借錢入市的意欲，長遠價值必須回歸基本因素 – 對經濟前景的信心。在剛公布的恒生銀行業績中，卻揭示了故事的另一面。
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商業房地產疲弱，貸款撥備勁升124%
銀行作為百業之母，以香港業務為重心的恒生銀行剛公布中期業績，稅前溢利按年下跌28%至80.97億元，表現遜於市場預期。損害其稅前溢利的主因之一，是貸款減值撥備。於上半年，此項撥備急增124%，錄得48.61億元，其中高達25.4億元來自香港的商業房地產。
同時，逾期三個月以上的拖欠貸款比率，亦由去年底的3.33%持續增至4.4%。單憑貸款質素轉差便得出「銀行爆煲」的結論，顯然是譁眾取寵。事實上，在經濟轉型期間，恒生的貸存比率從去年底的64.7%下跌至61.8%，普通股權一級資本比率亦由17.7%上升至21.3%，側面反映出銀行典型的「落雨收遮」審慎特性。
恒生銀行2025上半年核心業績數據
| 項目 | 數據 | 按年變化 |
| 稅前溢利 | 80.97億元 | ▼ 28% |
| 貸款減值撥備總額 | 48.61億元 | ▲ 124% |
| – 來自香港商業房地產 | 25.4億元 | – |
| 逾期三個月以上拖欠比率 | 4.4% | ▲ 1.07個百分點 |
| 不良貸款比率 | 6.69% | ▲ 0.57個百分點 |
| 貸存比率 | 61.8% | ▼ 2.9個百分點 |
| 普通股權一級資本比率 | 21.3% | ▲ 3.6個百分點 |
企業借貸疲弱，體現銀行落雨收遮
恒生的業績報告，清晰反映了香港商業物業市場疲弱對銀行業務的影響，但更重要的是，它揭示了香港經濟的深層痛點。
儘管上半年恒生的財富管理業務收入按年大增43%至41.15億元，受惠於金融市場活躍，彌補了淨利息收入下跌7%的影響；但問題在於，商業房地產市道持續低迷，導致銀行「落雨收遮」。這令一直信奉「磚頭為王」的本港企業首當其衝，透過槓桿擴充業務的經濟活動因而被冰封。
恒生在業績報告中直言：
「貸款需求疲弱及定期貸款還款導致於香港使用的貸款減少，提供予工業、商業及金融業之貸款減少4%，主要由於物業發展貸款及物業投資貸款分別減少9%及5%，反映本行降低貸款風險的成效。」
恒生銀行工商業貸款變化
| 貸款類別 | 按年變動 |
| 工業、商業及金融業貸款 | ▼ 4% |
| 物業發展貸款 | ▼ 9% |
| 物業投資貸款 | ▼ 5% |
當本港企業因借貸困難而減慢擴張步伐，加上在去槓桿化及AI浪潮下，「企業瘦身」已成大趨勢，這無可避免會對本港的就業市場構成負面影響。
綜合而言，從恒生上半年的業績可歸納出三點：
- 金融市場復甦：帶來額外收益，支撐部分業績。
- 傳統經濟疲弱：企業借貸步伐顯著放緩。
- 銀行風險管理：典型的「落雨收遮」特性浮現，信貸趨向保守。
樓市前景分析：信心是關鍵
銀行同業拆息（HIBOR）急跌，固然能解部分港企的燃眉之急。在這爭取回來的時間裡，市場寄望兩場「及時雨」能解救現況：一是美國聯儲局減息；二是外來資金的馳援。然而，前者減息時機與幅度仍未明朗，後者則須視乎香港自身的投資價值。資金從不說謊，若投資者對前景樂觀，信貸需求及商業房地產的價值便不會持續下降。在當前經濟轉型的陣痛之下，要吸引「白武士」仍須下一番功夫。
讓我們重回樓市基本步。目前地產業界的主旋律為「供平過租，租金不斷迫近歷史高位」，這確實是考慮按揭上車的誘因之一。但我們更應關注的是，本港傳統經濟活動轉弱，會否削弱就業市場及工資增長，從而限制租金的上升潛力？
要吸引市民增加槓桿入市，大前提是對經濟前景投下信心一票，而這又視乎企業的擴張步伐。觀乎港銀股午後的表現，資本市場似乎對香港銀行業前景不太樂觀，至少恒生下午開市後股價曾急挫逾6%，中銀香港及東亞銀行亦同告下跌2%。
財政司司長陳茂波日前在其網誌預告，香港第二季GDP將繼續錄得增長，主要受出口、投資及私人消費帶動。但另一邊廂，店舖結業、企業裁員的消息卻不絕於耳。前政府經濟顧問歐錫熊亦撰文，擔憂香港經濟將經歷「無就業復甦」。在官方數據出爐前，參考私人企業的業績表現，或許能為我們提供更貼地的觀察角度。要更全面窺探企業活動，大家可留意稍後公布業績的中銀香港及東亞銀行。
