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路勁及深圳控股合作發展的「凱和山」，位於掃管笏管翠路18號，毗鄰「星堤」、「NAPA」及「恆大．珺瓏灣」，提供693個單位，分層由四座組成，另設14間洋房及兩間複式別墅，由開放式至四房單位有提供，項目預計關鍵日期2024年6月30日，距離落成大約九個月時間，屬於樓花期較短的項目。樓市轉角後，市區樓盤要減價速銷時，位置較偏遠的新盤想出貨就更加困難，因為無論其基本條件至外在因素也局限了其定位。我們會用一文來剖析樓盤的各個需注意地方，並會就開則提供揀樓建議，以及分析其開價及付款辦法。
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凱和山資料
| 樓盤名稱 | 凱和山 (Mori) |
| 位置 | 掃管笏管翠路18號 |
| 單位數目 | 693個單位 |
| 面積 | 291-3,419呎 |
| 戶型 | 開放式: 291呎 (30個) 1房: 370-412呎 (174個) 2房開廚: 471-499呎 (187個) 2房梗廚: 576-587呎(80個) 2房1套: 571-598呎(32個) 3房1套: 691-700呎 (30個) 3房1套連工人房及工人廁: 1,023-1,032呎(47個) 4房2套連工人房及工人廁: 1,258-1,474呎(44個) 特色戶: 291-1,472呎 (51個) 洋房及複式別墅: 1,540-3,419呎 (18個) |
| 車位 | 189個 |
| 校網 | 71校網 |
| 關鍵日期 | 2024年6月30日 |
| 綠色建築認證評級 | 不予評級 |
| 承建商 | 利基建築有限公司 |
| 發展商 | 路勁、深圳控股 |
| 官方網站 | http://www.mori.com.hk/ |
| 示範單位地址 | 九龍尖沙咀天文臺道8號12樓 |
凱和山開價
| 首批 | 140伙 |
| 折扣額 | 最高18% |
| 平均呎價 | $13,522 |
| 折扣後售價 | $11,088 |
| 區內一手造價 | 飛揚二期: 12,500元 飛揚一期: 15,050元 帝御．嵐天: 15,020元 Oma by the Sea: 12,548元 恆大．珺瓏灣II: 16,942元 |
| 區內二手造價 | NAPA: 11,950元 OMAOMA: 11,410元 上源: 10,600元 星堤: 9,600元 |
掃管笏凱和山鳥瞰規劃圖
項目背景
投地價高區內40-80%
位於掃管笏管翠路18號的「凱和山」，為政府在2017年5月推出招標的官地項目，當時共收到十份標書，終由路勁夥拍深圳控股，以31.68億元中標。項目佔地131,000呎，可建樓面472,949呎，相當於每呎地價6,700元，較當時估算高出20%，亦較區內早前投得的用地如「NAPA」、「OMAOMA」、「上源」等用地，平均地價3,600-4,600元高出40-80%，反映發展商買地成本高企。
以二手價推售可能會蝕本
投地後，路勁基建執行董事單偉彪在接受傳媒訪問時，曾表示會跟深圳控股各佔50%股權，並預計投資50億元興建項目。這意味每呎成本高達10,571元呎，就算我們計得盡一點，發展商把地皮發水10%，每呎地價成本也僅攤薄至9,610元。在如此市況下來推售「凱和山」，發展商會面對兩難局面，因為若以區內現貨二手價來推售，現價平均呎價僅9,600-11,950元，意味發展商相當貼近蝕本邊緣；但如果堅持高價開售，則可能面對滯銷困局。
表: 凱和山地皮資料
| 地盤面積 | 131,000呎 |
| 可建樓面 | 472,949呎 |
| 中標價 | 31.68億元 |
| 樓面地價 | 6,700元 |
| 投資額 | 50億元 |
| 每呎成本(估計) | 發水前: 10,571元 *發水後: 9,610元 |
開價平過飛揚二期
早前長實劈價賣「飛揚二期」首批均價12,500元，今日「凱和山」首批140個單位，扣除最高折扣額後，即供平均呎價11,088元，比起「飛揚」開價還更加相宜，但就未至於說劈價酬賓。長實也不是省油的燈，在「凱和山」開價當日都截擊，馬上贈慶表示「飛揚」一期已取得入伙紙，好快會現樓登場，就是叫「凱和山」的向隅客要拭目以待。
胡．說評析
1. 區內短期供應充裕
星堤二期
除了因其地價高之，「凱和山」本身的基本條件並不出眾，會跟周邊供應仍成滿競爭，部份未來發展更有很多不確定。環繞「凱和山」附近，未來都有多個私樓項目推出，包括在「凱和山」斜對面的「星堤二期」。「星堤二期」在規劃大綱上劃為「綜合發展區」，由新地及興勝創建合作發展，項目佔地296,252呎，獲批准以2.6倍作重建之用，可建樓面61.36萬呎。發展商早年已經以26.83億元完成補地價，相當於每呎地價4,373元，會興建7座住宅物業，提供1,326個住宅單位。
青山灣第48區發展項目
在下掃管笏一帶，亦有兩個項目已獲批發展權，包括在「帝御．金灣」旁，原由佳兆業投得的第48區青山灣住宅發展項目，當時佳兆業擊敗十五個財團以35億元中標，其後因財困以37.7億元轉售予玩具大王蔡志明。該項目可建樓面58.3萬呎，亦獲批建4幢3層高洋房，以及4幢21層高分層住宅。
長實大欖涌地發展項目
長實去年以46億元取得大欖住宅用地，也是政府首幅設置280呎下限面積的用地，項目佔地362,893呎，以3.6倍地積比率發展，最高可建樓面130.64萬呎，每呎地價3,522元，不單低於市場預期下限，亦把地價推回六年前的地價水平。發展商表示會投資130億元作發展。除了「星堤二期」外，上述兩幅私樓用地位置也位於「下掃管笏」，位置上較挨近「青山公路」有巴士可以直接「屯門公路轉車站」，較巴士疏落而選擇少的「上掃管笏」，明顯「下掃管笏」在位置上會佔優一點。
表: 掃管笏短期供應
| 星堤二期 | 屯門第48區青山灣項目 | 長實大欖涌及展項目 | 青霞里 | |
| 可建樓面 | 61.36萬呎 | 58.3萬呎 | 130.64萬呎 | 20.8萬呎 |
| 成交價/補價金額 | 26.83億元 | 35億元 | 46億元 | 14.01億元 |
| 每呎地價 | 4,373元 | 6,005元 | 3,522元 | 6,800元 |
| 單位數目 | 1,326個 | 未知 | 未知 | 80個 |
| 發展商 | 新地、興勝創建 | 佳兆業 | 長實 | 尚嘉 |
2. 掃管笏土地供應仍不絕
國際十字路會用地
區內供應並不止上述所指。政府在「國際十字路會」還持有一幅用地，已經擺放在賣地計劃內，可以隨時推出招標。該幅用地佔地29.6萬呎，規劃署也改劃為「住宅乙類(14)」，最高可建樓面102萬呎，高度限制分別為85米及70米。根據規劃大綱，「國際紅十字路會」及「帝御．金灣」兩幅用地之間，需保留足夠間距通風，故會開闢至少15米非建築地帶。「國際紅十字路會」現址存有的「前寶龍軍營堂」具文物價值，故日後發展需予以保育。
順德聯誼總會李金小學旁住宅用地
另外在「國際紅十字路會」以及「順德聯誼總會李金小學」以西，已經規劃作「住宅乙類」用地發展，為政府早年公布210幅有潛力作房屋用地之一，建議日後會作公營房屋展。項目佔地48.08萬呎，以1.3倍地積比率發展，可建樓面62.5萬呎。不過，新地早前也就該項目內部份土地申請起樓，並建議把區內用地由「住宅乙類」、「住宅乙類14」及「政府、機構及社區」用地改劃為「住宅乙類21」，建議興建8座21層高住宅，提供1,551個住宅單位，另提供316個車位。
表: 區內長遠供應
| 國際紅十字路會 | 順德聯誼總會李金小學」以西 | 小欖食水配水庫以南 | 大欖涌德邦危險品及路政署維修廠 | |
| 地盤面積 | 29.6萬呎 | 48.09萬呎 | 60.5萬呎 | 36.3萬呎 |
| 可建樓面 | 102萬呎 | 62.5萬呎 | 24.2萬呎 | 未知 |
| 規劃用途 | 住宅乙類(14) | 住宅乙類 | 住宅丙類 | 政府、機構或社區 |
| 發展 | 私樓 | 公營房屋/ 私樓 | 私樓 | 公營房屋 |
3. 凱和山附近或作公屋發展
屯門掃管笏小秀以北項目
但說到最不確定的因素，應該要數到在「恆大．珺瓏灣」以南的綠化地帶，位置上鄰近「凱和山」，也就是「屯門掃管笏小秀以北」的用地。這幅用地屬於當年政府公布210幅有潛力興建房屋用地之一，銳意用作興建公營房屋之用。雖然現時的規劃大綱中，該用地還劃為「綠化地帶」，但該用地佔地168萬呎，仍有待政府研究會否落實改劃公營房屋。因為以地皮規模來說，如果改劃成功會成為一個龐大的公屋群，也為該區增添更多人口，不利即將要推售的「凱和山」。
前樂安排化淡廠簡約公屋項目
臨近海邊的「前樂安排化淡廠」，現時劃為「綜合發展區」的用地，則被政府徵用作興建簡約公屋之用。項目佔地409,040呎，政府會在該地興建5,000個高層式的「簡約公屋」，預計於2024年第三季動工，會於2026年第三季及第四季分階段落成，屆時掃管笏的人口也會大增。
表: 區內公屋發展
| 屯門掃管笏小秀以北項目 | 前樂安排化淡廠簡約公屋 | |
| 地盤面積 | 168萬呎 | 40.9萬呎 |
| 規劃用途 | 綠化地帶 | 綜合發展區 |
| 發展 | 公營房屋 | 簡約公屋 |
4. 周邊均被樓宇包圍
望會德豐NAPA(向東)
供應重貨、加上日後區內潛在的公屋供應，均不利於「凱和山」去貨，也直接影響了其景觀質素。但樓盤四周都被樓宇包圍，對景觀又有沒有影響呢? 「凱和山」以東就是會德豐的「NAPA」。不過，由於扭向東面的「NAPA」前方均為密度較低的排屋、以及會所設施，樓與樓之間有一定間距，淡化了壓迫感，只是遠眺的景觀仍離不開望樓景的困局。雖然如此，但有一柱單位也就是「1座G室」其擺位跟「NAPA」的「1座B室」對望，稍為欠缺私穩。
望恆大．珺瓏灣(向南)
項目以南則會望向「恆大．珺瓏灣」 ，位置上會比較挨近「凱和山」，兩盤外立面用色有點相似，當中 5座B室位置上是相對鄰近「恆大．珺瓏灣」。
望星堤(向西)
項目以以西就是新地的「星堤」洋房及分層，但由於「星堤」的地理位置不及「凱和山」高，加上「管翠路」附近的均為低密度洋房，故雖然「凱和山」以西的單位會望向「星堤」，但樓與樓之間尚且有一定間距，部份高層單位還可以望山景。只是唯一要關注的，是「凱和山」地盤範圍內有一幅接近被圍封了的土地。座落於「3座G、H、J、K室」的正前方。該幅用地屬於私人發展用途，日後會作什麼用途暫未知道，但發展商在規劃上，已預留洋房前方的一條小道連接地盤。倘若日後興建分層住宅，則會正面阻擋「3座G、H、J、K室」以及附近洋房的景觀及私隱。
| 方位 | 景觀 | 單位 |
| 向東 | 望會德豐NAPA | 1座: A、H、J、K室 2座: A、B、C室 3座: B、C、D、E、F室 5座: A、H、J、K、L、M室 |
| 向北 | 被NAPA阻擋 | 1座: G室 |
| 向南 | 望恆大．珺瓏灣 | 5座: B室 |
| 向西 | 望星堤 | 1座: B、C、D、E、F室 2座: D、E室 3座: G、H、J、K、L、M、N室 5座: C、D、E、F、G室 |
| *向西 | 向未發展用地 | 3座: G、H、J、K室 |
5. 生活配套並不方便
「凱和山」本身的位置，地理位置並不方便，現時區內主要仍舊依賴K53路線接駁至屯門站，以及K51A接駁至屯門站及兆康站，接近全日行駛。另外亦有巴士252循環線可以接前往屯門公路轉車站，服務時間由早上06:30-晚上23:50，大約10-20分鐘有一班車，其餘路線則屬於特定班次，並非全日行駛。相比起下掃管笏，這裡交通相對較少選擇，而且屋苑所提供的車位數目，僅提供189個住客車位，相當於3.6戶分一個。
6. 三跑破遠掃管笏寧靜
更重要一點，輸位置，唯有寄望環境會寧靜一點，但除了未來人口增加外，實情三跑開通以來也對該區造成一點影響。為確保本港能應付2030年的航空需求，政府在2012年接納興建三跑方案，其位置跟現時兩條跑道平行排列，由西南向東北伸展。因一般情況下飛機需採逆風升降，當機場普遍受偏西風影響時，航機通常會被安排從東北方向經將軍澳、西貢、馬鞍山、沙田、葵涌、青衣、荃灣及屯門小欖或大欖涌等地方降落機場。當機場普遍受偏東風影響時，航機則從西南方海面上空降落機場。根據機管局公布的航線圖，到港航道剛好會踩中了掃管笏一帶的上空，飛機經過也會造成了噪音。
凱和山鳥瞰平面圖
揀樓攻略
共由693個單位組成的「凱和山」，分層沿「NAPA」的地盤邊界而建，分開1、2、3及5座。大單位主要集中在2座，開則上一層五個單位；而1、3、5座則一層10-13伙不等。樓盤主打兩房為主，分層共有299個單位，但分再細開兩房開廚、兩房梗廚及兩房一套；之後就是一房共有174個單位。如果真的消化了上述因素，在揀選「凱和山」上又有什麼需注意地方?
| 戶型 | 單位 | 伙數 |
| 開放式單位 | 5座J室(291呎) 5座K室(291呎) | 30個 |
| 1房 | 1座C室(375呎) 1座H室(412呎) 1座J室(381呎) 1座K室(385呎) 3座J室(384呎) 3座K室(384呎) 3座L室(381呎) 5座B室(370呎) 5座D室(382呎) 5座H室(396呎) 5座L室(408呎) | 174個 |
| 2房(開放式廚房) | 1座D室(485呎) 1座E室(477呎) 3座B室(471呎) 3座C室(478呎) 3座D室(496呎) 3座F室(499呎) 3座H室(476呎) 3座M室(490呎) 5座C室(498呎) 5座E室(475呎) 5座F室(495呎) 5座M室(487呎) | 187個 |
| 2房(梗廚) | 1座B室(587呎) 1座F室(586呎) 1座G室(576呎) 3座G室(586呎) 3座N室(587呎) | 80個 |
| 2房(客套兩用) | 3座E室(598呎) 5座G室(571呎) | 32個 |
| 3房1套 | 3座A室(691呎) 5座A室(700呎) | 30個 |
| 3房1套連工人房及工人廁 | 1座A室(1,025呎) 2座B室(1,032呎) 2座E室(1,023呎) | 47個 |
| 4房雙套連工人房及工人廁 | 2座A室(1,474呎) 2座C室(1,258呎) 2座D室(1,260呎) | 44個 |
開放式單位(30個)
開放式單位均一291呎大
「凱和山」的開放式單位分布於「5座J室」及「5座K室」，無論面積及景觀也均一，均為291呎大，外望都是向東望「NAPA」為主，景觀以望其內園為主。入屋設有一個小玄關，旁設凹位可擺鞋櫃，但因行前一點為洗手間，故有一大部份面積會較難使用。洗手間外牆身擺放了廚房裝置，餘下才是客飯廳的主體面積。
不設工作平台
今次開放式單位只設有露台、而不設工作平台，變相內櫳面積理應可以大一點。由於兩柱單位的所有條件相同，故放眼開放式單位的準買家可按自己負擔能力作選擇。
一房單位(174個)
「5座H室」為唯一一房光廁
「凱和山」一房單位僅次於兩房戶型，一共分布於11柱之中，但佔了90%均為黑廁設計，餘下只有一柱屬於光廁，就是「5座H室」，實用面積396呎大，為眾多一房中唯一光廁設計，但這個單位的主人戶也設有工作平台。由於17呎的工作平台需計算入實用面積，故對比之下則未必較同面積的一房實用，這點需自行取捨。
「1座H室」及「5座H室」設工作平台
「凱和山」還有一柱一房設有工作平台，所指就是「1座H室」，其實用面積達412呎。這個單位的工作平台有16呎大，需要準買家付費購買，若覺得工作平台的可用性不大，則在揀樓時應該把這一柱放在最後才選擇。
剔走「3座J室」及「3座K室」
有兩柱單位應該先剔走，包括、「3座J室」(384呎)、「3座K室」(384呎)，因為雖然會望向「星堤」方向，但前方也有未發展用地，日後起樓會嚴重阻擋景觀。
餘下單位按景觀及樓價排序
其餘單位則內櫳開則分別不算很大，大致可按景觀及樓價來排序，包括「1座J室」(381呎)、「1座K室」(385呎)、「5座L室」(408呎)均扭向會德豐的「NAPA」。「1座C室」(375呎)、「3座L室」(381呎)及「5座D室」(382呎)均朝向星堤方向。至於「5座B室」(370呎)則是唯一望向「恆大．珺瓏灣」方向。
兩房開廚(187個)
「5座C室」為設有露台及工作平台兩房開廚
「凱和山」兩房單位共有299個，當中「兩房開廚」佔多數，一共有187個單位。最大特色是全數兩房開廚均為黑廁設計。另外有92%均只設有露台、而不設工作平台。兩房開廚中，只有「5座C室」(498呎)，同時設有22呎露台及17呎工作平台。這兩部份均需要計算樓價，小業主需要付費購入的。
剔走「3座H室」不選擇
跟部份一房單位相同，「3座H室」(476呎)，前方設有「未發展用地」，現時由私人持有，日後如何發展將直接影響了單位景觀，在此前提下，既然兩房開廚也佔多數，建議在眾多單位中應該剔走此柱不作選擇。
餘下單位按景觀及樓價排序
餘下10柱兩房單位，雖內櫳面積有一些差異，但實情分別不算很大，建議按景觀及樓價來作排序。「1座D室」(485呎)、「1座E室」(477呎)、「3座M室」(490呎)、「5座E室」(475呎)、「5座F室」(495呎)均扭向新地「星堤」方向。而「3座B室」(471呎)、「3座C室」(478呎)、「3座D室」(496呎)、「5座M室」(487呎)則扭向「NAPA」。
兩房梗廚(80個)
「1座F室」主人房設對流窗
「凱和山」共有80個「兩房梗廚」單位，全數均屬於黑廁設計，但當中「1座F室」(586呎)在開則上的主人房，設有對流窗，而且側窗的面積算寬敞，而且房與房之間的牆身屬於非結構主力牆，可透過合規方式來打通睡房，甚或乎跟客廳打通，間隔上相對靈活。發展商開放的示範單位也屬於此類。
「1座B室」省卻了走廊位置
「1座B室」的開則跟其餘兩房不相同，單位入屋會經過玄關以及洗手間，直入見橫向客飯廳，廚房則置於客飯廳末端。至於睡房並不用經長走廊進入，而是挨近客飯廳，省卻了長走廊空間。
棄選「1座G室」、「3座G室」
無論如何，兩房梗廚有兩柱盡量要棄選。一柱為「1座G室」(576呎)，其缺點在於單位扭向北，剛好望跟「NAPA」的「1座B室」對望，稍為欠缺私穩；另一柱則為「3座G室」(586呎)，其方位也扭向了未發展用地，擔心日後景觀隨發展會受阻，盡量不應選擇。
兩房一套(32個)
客套兩用
還有一部份「凱和山」的兩房屬於「客套兩用」的設計，分別位於「3座E室」(598呎)、及「5座G室」(571呎)。其洗手間設於走廊內，有一扇門可以走入洗手間，內設座廁及洗手盆，座廁旁也設有另一扇門，內設洗手盆及淋浴間，之後再有一扇門可以走入主人房內。基本上如廁時起碼要關上兩扇門才能保障私穩。
「5座G室」為光廁，但設工作平台
兩柱之間有什麼分別呢? 「3座E室」實用面積598呎，其洗手間屬於黑廁設計，但卻不設工作平台；但「5座G室」實用面積571呎，比起「3座E室」為細，但卻設有需要計入樓價的16呎工作平台，只是這個單位屬於光廁設計，故準買家放眼兩房一套則自行取捨。
三房一套(30個)
洗手間一光一黑
三房單位佔「凱和山」已屬於少數，但都分「三房一套」及「三房一套連工人房及工人廁」。「三房一套」只得兩柱，分布於「3座A室」(691呎)及「5座A室」(700呎)，兩柱單位同樣主人套廁為光廁，而客廁則為黑廁設計。開則上同樣都經過玄關，而進入客飯廳外接露台。至於睡房及洗手間則分布於走廊內，而睡房跟客廳同向。
「5座A室」玄關較大
但比較之下，「5座A室」面積較「3座A室」為大，其主要差異在於玄關的面積，當中「5座A室」的玄關約有45呎大，比較「3座A室」玄關33呎，起碼大了12呎，買家也需要自行取捨。
三房一套連工人房及工人廁(47個)
用剔除法選擇此間隔
至於「三房一套連工人房及工人廁」則集中在「1座A室」(1,025呎)、「2座B室」(1,032呎)及「2座E室」(1,023呎)，當中應該要先剔走「2座B室」，因為單位的三個洗手間，包括主人套廁、客廁及工人廁均為黑廁類。 次選則為「2座E室」，單位內有一個洗手間為光廁，但卻是工人廁。所以七除八扣之後，首選應為「1座A室」，單位內的光廁設於主人套廁內。
四房雙套連工人房及工人廁(44個)
最大的間隔是「四房雙套連工人房及工人廁」共44個單位，面積由1,260-1,474呎。當中面積最大的「2座A室」面積1,474呎的單位，四個洗手間黑廁光廁各半之外，最大賣點是主人房套廁設雙洗手盆，而淋浴區設有企缸及浴缸，廚房則設有中西式，身價較「2座C室」(1,258呎)及「2座D室」(1,260呎)為高。
價單及付款辦法
發展商在2023年9月14日開出了首批140伙的價單，扣除最高18%的折扣額，即供平均呎價11,087元。發展商形容，「凱和山」開價為「勁爆勁筍KING心價」，又幾傾心、有幾勁爆、有幾筍?
較飛揚二期低11%
比起「飛揚二期」12,500元的呎價，低約11%，最平開放式單位入場價312萬元有交易，一房及兩房入場價分別366萬及489萬元，而三房單位則737萬。面價算吸引，因為全數單位均可以借取高成數按揭下，發展商也沒有太多特別的付款辦法，大致提供了最高折扣額的「120天付款」、「建築期付款」及「靈活建築期付款辦法」，分別減樓價18%、17.25%及16.5%。
區內租值未追得上
但實際上，若以區內的租值來推算，並未能把這口價合理化。因為好像「恆大．珺瓏灣」開放式月租最平7,200，平均呎租32元，其餘「上源」、「OMAOMA」以及「NAPA」呎租介乎24-27元，幾個屋苑拉勻大約27元一呎，以「凱和山」今日開價計算，推算回報約2.9厘，比起大市3.2厘水平低，未能將「凱和山」價格合理化。
表: 首張價單
| 單位 | 伙數 | 訂價 | 即供價 |
| 開放式 | 11個 | 381萬-425.9萬元 | 312萬-349萬元 |
| 1房 | 44個 | 446.4萬-613.7萬元 | 366萬-503萬元 |
| 2房開廚 | 49個 | 596萬-709.3萬元 | 489萬-582萬元 |
| 2房梗廚 | 25個 | 644萬-824.1萬元 | 528萬-676萬元 |
| 3房1套 | 11個 | 899.1萬-1,004.8萬元 | 737萬-824萬元 |
表: 付款辦法
| 付款辦法 | 支付條款 | 折扣 |
| 120天付款辦法 | 臨約: 5% 120天: 95% | -18% |
| 建築期付款辦法 | 臨約: 5% 120天: 5% 入伙: 90% | -17.25% |
| 靈活建築期付款辦法 | 臨約: 5% 入伙: 95% | -16.5% |
供款實例
開放式單位可選用舊按保上會
由於「凱和山」的樓花期少於一年，如果樓價跌於600萬元以下的物業，均可以保費較低的舊按保借取80%按揭，而400萬元以物業更可借取90%按揭。「凱和山」全數開放式均少於400萬元，故可以不用等待落成時才借取舊按保，而可直接用即供價來做90%按揭。以目前新造樓按息口上調至4.125厘，「凱和山」入場單位折算312萬元計，借到最盡用90%按揭，首期31.2萬元連厘印雜費約32.4萬買得起，之後月供13,903元，大約有29,050元可獲批貸款。
一房入場單位起始資金42萬元
部份一房單位的樓價也在400萬元以下，所以都可用即供價來借取90%按揭，就以最便宜的一房單位為例，即供入場價366萬，自己支付10%首期，也就是36.6萬元，餘額可以借取按揭連按保一併上會，月供16,000元左右，大約有34,000元入息便可通過壓測，而起始資金則大約42萬元左右。
| 入場單位 | 開放式單位 | 一房單位 |
| 訂價 | 381萬元 | 446.4萬元 |
| 即供價 | 312萬元 | 366萬元 |
| 首期 | 10%: 31.2萬元 | 10%: 36.6萬元 |
| 貸款額 | 90%: 280.8萬元 按保: 6.06萬元 | 90%: 329.4萬元 按保: 7.11萬元 |
| 月供 | 13,903元 | 16,309元 |
| 入息要求 | 29,050元 | 34,077元 |
| 起始資金 | 32.4萬元 | 42.1萬元 |
兩房單位用建期價借新按保
不不過去到兩房開始，最平單位訂價596萬元，選用即供樓價為489萬元，已超出了舊按保(400萬元以下借90%)的門檻，若選用舊按保最盡只能借80%；但如果想借盡90%按揭，則要用建築期付款待落成時才借取，入場價493萬，90%按揭月供21,979元，入息有45,926元買得起，但起始資金就要預60萬左右。
表: 兩房單位(入場單位)
| 入場單位 | 舊按保+即供價 | 新按保+建期價 |
| 訂價 | 596萬元 | 596萬元 |
| 樓價 | 489萬元 | 493.19萬元 |
| 首期 | 20%: 97.8萬元 | 10%: 49.319萬元 |
| 貸款額 | 80%: 391.2萬元 按保: 3.599萬元 | 90%: 443.871萬元 按保: 9.5876萬元 |
| 月供 | 19,134元 | 21,979元 |
| 入息要求 | 39,981元 | 45,926元 |
| 起始資金 | 108.4萬元 | 60.4萬元 |
表: 三房單位(入場單位)
| 入場單位 | 舊按保+即供價 | 新按保+建期價 |
| 訂價 | 644萬元 | 644萬元 |
| 樓價 | 528.08萬元 | 532萬元 |
| 首期 | 20%: 105.616萬元 | 10%: 53.2萬元 |
| 貸款額 | 80%: 422.464萬元 按保: 3.88萬元 | 90%: 478.8萬元 按保: 10.34萬元 |
| 月供 | 20,663元 | 23,700元 |
| 入息要求 | 43,176元 | 47,399元 |
| 起始資金 | 117.49萬元 | 65.17萬元 |
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