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經濟復甦不似預期,就連樓市表現也呆呆滯滯。對於準買家來說,加息直接影響供款壓力,也遏抑了追價心態;對於業主,除了少部份移民盤願意減價求售外,大部份仍然企硬,畢竟從自住角度出發,怎樣都要有一層樓居住,既然不到價就寧願一動不如一靜,所以樓市一直也處於買賣兩閒的拉鋸局面。
不過,雖然業主不願面對現實減價,但實際上,不少單位的估值跌幅卻相當誇張。特別是早幾年樓市暢旺時,發展商紛紛以超高溢價開售的樓花項目,當日接貨的業主也被弄得焦頭爛額,而如果他們有套現壓力,則會最未能站得住腳。一起來看看實際情況究竟有多嚴重?
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銀行估價跌穿一手價
我們《胡.說樓市》編輯部抽出幾個在2017-2019年開售的樓盤,包括新地位於屯門的「御半山」、南昌站「匯璽」;恒基在鰂魚涌的「君豪峰」、九建的「63 Pokfulam」,並隨機抽出幾個單位給銀行估價,發現部份估值回落幅度相當驚人。
例子1: 匯璽
以南昌站上蓋「匯璽」為例,當年新地在2017年3月,以平均呎價接近19,000元發售首批單位,其後在2017年11月推售第二期時,平均呎價已上調至21,000元,及後在2019年推售三期,均價進一步上調至21,722元。售價逐級而上,愈後期的買家處境愈是尷尬。
就好像這個位於3期3A座高層C室,實用面積534呎的單位,當日以1,980萬元售出,但翻查今日銀行估值卻跌至1,398萬元,相當於大幅貶值582萬元,跌幅29%。同一屋苑其他單位跌幅也誇張。其中一個面積1,367呎,位於1A座高層B室的單位,當日以4,014.38萬元售出,但現在銀行只估到3,056萬元,跌幅24%;位於3A座高層A室,一個實用1,358呎的單位,2018年時以4,781.28萬元售出,但今日估值也跌剩4,060萬元,回落幅度15%。
表: 匯璽
單位 | 購入價 | 估值 | 幅度 |
3A座高層C室 | 1,980萬元 | 1,398萬元 | -29% |
1A座高層B室 | 4,014.38萬元 | 3,056萬元 | -24% |
3A座高層A室 | 4,781.28萬元 | 4,060萬元 | -15% |
5A座高層C室 | 4,183.74萬元 | 3,602萬元 | -14% |
例子2: 君豪峰
銀行估值直線下滑,並跌穿了一手價的例子,並不單止匯璽,在2017年10月推售的鰂魚涌君豪峰亦面對同一處境。當時恒基以18個月樓花期推售物業,首批93個單位,平均呎價24,128元,當時來說屬於高市價水平。市場以「600幾萬有一房買」作為賣點,而首張價單又只有三個單位低於700萬水平。
今日回看,如此樓價當然匪夷所思,因為抽出其中一層樓層給銀行作估價,就發現沒有一個單位是估得足當日的買入價,平均跌幅介乎12%-22%不等。最誇張是這個P室、實用面積384呎的兩房單位,當時買家以1,040.83萬元買入,但今日銀行的估值回落至810萬元,相當於跌價230萬之多,貶值22%。其餘同層的B室及C室,一個290呎及293呎的單位,當時分別以800多萬元成交,但現在銀行最盡只估到600多萬元,跌幅超過20%。
表: 君豪峰
單位(中層) | 購入價 | 估值 | 幅度 |
A室 | 668.54萬元 | 603萬元 | -10% |
B室 | 824.41萬元 | 652萬元 | -21% |
C室 | 836.86萬元 | 659萬元 | -21% |
D室 | 798.72萬元 | 652萬元 | -18% |
E室 | 843.84萬元 | 675萬元 | -20% |
F室 | 1,151.4萬元 | 904萬元 | -21% |
G室 | 827.42萬元 | 664萬元 | -20% |
H室 | 776.06萬元 | 640萬元 | -18% |
J室 | 593.18萬元 | 512萬元 | -14% |
K室 | 795.84萬元 | 640萬元 | -20% |
L室 | 785.38萬元 | 655萬元 | -17% |
M室 | 572.95萬元 | 502萬元 | -12% |
N室 | 600.77萬元 | 507萬元 | -16% |
P室 | 1,040.83萬元 | 810萬元 | -22% |
Q室 | 843.7萬元 | 673萬元 | -20% |
例子3: 御半山
還有其他例子,好似我們《胡.說樓市》編輯部也抽出了新地位於「御半山」四個單位做估值。「御半山」位於景秀里,也就是屯門的二線位置,新地在2018年開售時,當期時平均呎價高達15,248元。參考今日銀行估值,兩個300幾呎的單位,在2018年時售價600幾萬,但現在只估到400幾至500幾萬之間,回落幅度15-18%;另外兩個400幾呎的單位,當時賣價800幾、接近900萬元,現在清一色估值回落至600幾萬,貶值幅度25-28%。
表: 御半山
單位 | 購入價 | 估值 | 幅度 |
1A座中層H室 | 687.19萬元 | 581萬元 | -15% |
1A座高層B室 | 607.69萬元 | 495萬元 | -18% |
1B座中層A室 | 882.05萬元 | 665萬元 | -25% |
1B座中層C室 | 890.9萬元 | 639萬元 | -28% |
估值跌穿一手價的影響
發展商高於市價推售的結果,令當時業主高位接火棒。如果估值持續滑落,則更會令業主陷入資不抵債的負資產困局,也就是說業主選擇賣樓時,有機會要抬錢才能夠賣樓。不過今天回看,唯一幸運的地方是2017年-2019年期間,銀行按揭成數普遍收得很緊,當時高追樓花的業主普遍支付了較高首期,令他們在面對負資產時有較大的抗壓能力。
當時政府仍未放寬按揭保險門檻,600萬以上的物業要做60%按揭,也就是自己需要支付40%首期;而1,000萬元以上物業則只能做50%按揭,自己需要支付一半樓價,故縱然他們接了貴價貨,但因買家支付較高比例的首期,故即使今日最誇張的估值跌幅達30%水平,仍然未跌至負資產。
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