【樓市Update】盤點接火棒新盤,有單位估價勁蝕近千萬! (附影片)

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經濟復甦不似預期,就連樓市表現也呆呆滯滯。對於準買家來說,加息直接影響供款壓力,也遏抑了追價心態;對於業主,除了少部份移民盤願意減價求售外,大部份仍然企硬,畢竟從自住角度出發,怎樣都要有一層樓居住,既然不到價就寧願一動不如一靜,所以樓市一直也處於買賣兩閒的拉鋸局面。

不過,雖然業主不願面對現實減價,但實際上,不少單位的估值跌幅卻相當誇張。特別是早幾年樓市暢旺時,發展商紛紛以超高溢價開售的樓花項目,當日接貨的業主也被弄得焦頭爛額,而如果他們有套現壓力,則會最未能站得住腳。一起來看看實際情況究竟有多嚴重? 

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銀行估價跌穿一手價

我們《胡.說樓市》編輯部抽出幾個在2017-2019年開售的樓盤,包括新地位於屯門的「御半山」、南昌站「匯璽」;恒基在鰂魚涌的「君豪峰」、九建的「63 Pokfulam」,並隨機抽出幾個單位給銀行估價,發現部份估值回落幅度相當驚人。

例子1: 匯璽

以南昌站上蓋「匯璽」為例,當年新地在2017年3月,以平均呎價接近19,000元發售首批單位,其後在2017年11月推售第二期時,平均呎價已上調至21,000元,及後在2019年推售三期,均價進一步上調至21,722元。售價逐級而上,愈後期的買家處境愈是尷尬。

就好像這個位於3期3A座高層C室,實用面積534呎的單位,當日以1,980萬元售出,但翻查今日銀行估值卻跌至1,398萬元,相當於大幅貶值582萬元,跌幅29%。同一屋苑其他單位跌幅也誇張。其中一個面積1,367呎,位於1A座高層B室的單位,當日以4,014.38萬元售出,但現在銀行只估到3,056萬元,跌幅24%;位於3A座高層A室,一個實用1,358呎的單位,2018年時以4,781.28萬元售出,但今日估值也跌剩4,060萬元,回落幅度15%。

表: 匯璽

單位購入價估值幅度
3A座高層C室1,980萬元1,398萬元-29%
1A座高層B室4,014.38萬元3,056萬元-24%
3A座高層A室4,781.28萬元4,060萬元-15%
5A座高層C室4,183.74萬元3,602萬元-14%

例子2: 君豪峰

銀行估值直線下滑,並跌穿了一手價的例子,並不單止匯璽,在2017年10月推售的鰂魚涌君豪峰亦面對同一處境。當時恒基以18個月樓花期推售物業,首批93個單位,平均呎價24,128元,當時來說屬於高市價水平。市場以「600幾萬有一房買」作為賣點,而首張價單又只有三個單位低於700萬水平。

今日回看,如此樓價當然匪夷所思,因為抽出其中一層樓層給銀行作估價,就發現沒有一個單位是估得足當日的買入價,平均跌幅介乎12%-22%不等。最誇張是這個P室、實用面積384呎的兩房單位,當時買家以1,040.83萬元買入,但今日銀行的估值回落至810萬元,相當於跌價230萬之多,貶值22%。其餘同層的B室及C室,一個290呎及293呎的單位,當時分別以800多萬元成交,但現在銀行最盡只估到600多萬元,跌幅超過20%。

表: 君豪峰

單位(中層)購入價估值幅度
A室668.54萬元603萬元-10%
B室824.41萬元652萬元-21%
C室836.86萬元659萬元-21%
D室798.72萬元652萬元-18%
E室843.84萬元675萬元-20%
F室1,151.4萬元904萬元-21%
G室827.42萬元664萬元-20%
H室776.06萬元640萬元-18%
J室593.18萬元512萬元-14%
K室795.84萬元640萬元-20%
L室785.38萬元655萬元-17%
M室572.95萬元502萬元-12%
N室600.77萬元507萬元-16%
P室1,040.83萬元810萬元-22%
Q室843.7萬元673萬元-20%

例子3:  御半山

還有其他例子,好似我們《胡.說樓市》編輯部也抽出了新地位於「御半山」四個單位做估值。「御半山」位於景秀里,也就是屯門的二線位置,新地在2018年開售時,當期時平均呎價高達15,248元。參考今日銀行估值,兩個300幾呎的單位,在2018年時售價600幾萬,但現在只估到400幾至500幾萬之間,回落幅度15-18%;另外兩個400幾呎的單位,當時賣價800幾、接近900萬元,現在清一色估值回落至600幾萬,貶值幅度25-28%。

表: 御半山

單位購入價估值幅度
1A座中層H室687.19萬元581萬元-15%
1A座高層B室607.69萬元495萬元-18%
1B座中層A室882.05萬元665萬元-25%
1B座中層C室890.9萬元639萬元-28%

估值跌穿一手價的影響

發展商高於市價推售的結果,令當時業主高位接火棒。如果估值持續滑落,則更會令業主陷入資不抵債的負資產困局,也就是說業主選擇賣樓時,有機會要抬錢才能夠賣樓。不過今天回看,唯一幸運的地方是2017年-2019年期間,銀行按揭成數普遍收得很緊,當時高追樓花的業主普遍支付了較高首期,令他們在面對負資產時有較大的抗壓能力。

當時政府仍未放寬按揭保險門檻,600萬以上的物業要做60%按揭,也就是自己需要支付40%首期;而1,000萬元以上物業則只能做50%按揭,自己需要支付一半樓價,故縱然他們接了貴價貨,但因買家支付較高比例的首期,故即使今日最誇張的估值跌幅達30%水平,仍然未跌至負資產。

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