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早前播出「大維修爭議: 商廈版 新成立工程公司竟獲評最高分 中標$1,350萬工程」一片，講述位於西環干諾道西的「香港商業中心」，業主歷年原本儲落了千幾萬儲備，但幾年間突然被掏空，變成面對成千萬元債務，業主要不斷夾錢埋單，背後跟展開了不少大型工程有關。部份業主重掌法團主導權時，再發現帳目有不少問題，矛頭更直指管理公司「康業」及前任法團主席。看似不貼身的主題，但實情跟各位小業主息息相關。如果未看影片，建議可以按這裡重溫一下。
這個故事有後續，事關當我們在影片出街前，分別向涉事管理公司「康業」及時任法團主席王雄浩問了幾個問題，截稿前卻未收到回覆；影片出街後的第二日，也就是2026年1月4日，管理公司找了公關公司代表「香港商業中心管理處」向我們作出回覆；翌日2026年1月5日再收到現任法團一封回應信件。究竟能否釋出小業主的疑慮?
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疑問 1：財務報表與核數報告不符，盈餘變赤字？
「香港商業中心」自2018年開始出現赤字，但在2024年4月18日的業主周年大會上，一份簡報表中就顯示大廈在2021年度有48萬港元盈餘；當日的會議通過了「食水、廁水供水及排水管更換工程的集資方案」 (當日也通過由承辦商「凱鑽」負責)、以及「通過共四層(包括備受爭議的31樓)升降機大堂、走廊及洗手間的翻新工程集資方案」。然而，其後核數報告卻反映原來大廈是280萬元赤字。由賺變蝕，如果業主本身知道蝕錢，當日還會否投贊成票支持集資方案? 為何數字會有差異?
管理公司回應信表示：「前法團主席曾透過簡報解釋，如果把大型維修費從日常營運開支，轉為資本性開支，就可以出現48萬港元盈餘。不過，這個做法最終未被採納。」但據我們翻查當日的會議記錄，明明是由「康業梁先生」負責匯報大廈財政狀況。何以突然表示是由前法團主席陳述? 究竟由賺變蝕的說法，管理公司事前是否知情? 如果知情，又何以會容許用如此方式作陳述?
我們有再向管理公司查詢表示，在2024 年 4 月業主大會召開前，服務處與時任法團主席預覽簡報時，是由主席提出調整 2021 至 2023 年度的會計陳述。服務處遂按時任法團主席改變會計陳述的要求。而當時簡報上展示的 2021 年度賬目，應為「審核中」帳目。唯服務處職員當時手文之誤，誤報為「已審核」；管理公司也說主席與服務處一直有交代大廈出現赤字的事實。
既然是前法團主席的意思，如此陳述方式有無任何理據? 新任法團給我們《胡．說樓市》的回覆信件指出，前任法團主席認為大廈帳目應劃分為『日常營運帳目』及『非恒常性維修帳目』，所有屬於『非恒常性維修項目』應由業主集資形式處理；如將集資後之款項撥入日常營運帳目，該帳目將錄得盈餘。」及後再補充指出，前法團主席有即場向業主解釋，大廈「日常營運帳」出現累積盈餘，因為把過去數年累計共七百多萬元的「非經常性維修開費」(編按: 因會由業主集資去處理)由「日常營運帳」撥走。
管理公司解釋：前法團主席曾提出將大型維修費由日常營運開支轉為「資本性開支」，以此計算可得出 48萬元的盈餘，但此做法最終未被採納 。
責任誰屬：雖然會議記錄顯示由管理公司職員匯報財政，但管理公司稱是按時任主席要求調整會計陳述，且當時展示的應為「審核中」帳目，職員誤報為「已審核」 。
法團補充：前任主席認為應劃分「日常營運帳」與「非恒常性維修帳」，若將後者撥走，營運帳便會錄得盈餘 。
疑問 2：31樓翻新工程為何未經大會通過？
報道中，我們有提及過31樓樓層的翻新工程未獲大會通過便展開，而事後得知前任法團主席在31樓持有業權。究竟當日拍扳維修洗手間的是由誰人決定? 當中有無涉利益衝突? 帳目由誰支付?
現任法團的回信中指出，是時任主席認為揀選一層作為工程試點，而因工程涉及大量打鑿，要揀選避免影響日常運營運的樓層，31樓在隔火層之上，可減少換喉工程之滲漏風險。由於法團預計工程費未超過大廈預算支出20%以上，按法例無須透過業主大會通過，加上當時受新冠疫情影響而難以召開會議，故法團以電郵形式諮詢各委員意向後，方才安排進行工程；又認為個別樓層聲稱造價較低，但該樓層未提供任何文件證明工程金額，該樓層翻新工程又沒有包括部份公用設認，認為並非蘋果對蘋果的比較。
但當日法團以電郵形式諮詢各委員意向後，方才安排進行工作，所指的電郵幾時發出? 諮詢內容為何? 當時對幾多委員支持? 查詢意向是否對方案有約束力? 現任法團再補充指出，電郵於2022年9月20日發出，問及他們對進行樣板房工程安排及選擇31樓作為工程地點的意見，在最後咨詢日期並未收到任何委員提出意見及異議。在2023年1月11日的法團管委會會議上都有再進行討論，並未有任何委員表達反對意見。方案乃是時任法管委會的集體決定，具有約束力。
| 項目 | 詳情 |
| 選址原因 | 31樓位於隔火層之上，作為工程試點可減少換喉滲漏風險，避免影響日常營運。 |
| 法律依據 | 法團認為工程費未超過預算支出 20%，按例無須透過業主大會通過。 |
| 決策過程 | 受疫情影響難以開會，法團於 2022年 9月 20日以電郵諮詢委員，在無人異議下於 2023年 1月 11日落實決定。 |
疑問 3：選取成立僅兩日的公司負責 1,350萬元工程？
業主們都關注，在大廈的水喉更換工程一事上，何以會批出給一間成立只有兩日的公司，而在評分中竟獲最高分，其中標價既非最高亦非最低。
管理公司回應，服務處曾就水喉承辦商的招標評審進行分析，凱鑽因成立時間短，得分較低，已把分析結果呈交當時的業主立案法團審議。唯法團在2024年4月舉行業主大會，決定將所有標書一併審議，經兩輪議決，凱鑽仍在業主大會上獲得超過76%業主贊成。但由於隨後有業主表達不滿，服務處因應情況，一直未有委任凱鑽，也未有進行工程。直至2024年7月，個別業主召開特別業主大會，通過推翻由凱鑽擔任水喉承辦商的議決。因此，大廈從未有正式委任凱鑽進行工程。
現任法團的回信中則指出，法團籌備相關工程符合法例要求，以登報形式進行公開招標，並要求投標商以雙信封形式投標。法團於管委會會議中同意不論投標商之背景及資歷，應一併將所有投標商於業主大會上由業主按意願投票，當時因回標公司多達20間，故同意管理處於大會議決通過後及簽合約前就中標承判商進行所須背景及資歷審查。
但我們翻查2024年4月18日業主周年大會的會議記錄，在未表決選用「凱鑽」前，已經有業主提及「凱鑽」的工程背景。當時答覆是：「主席未能回覆，要求先投完票，之後可以給業戶答案。」點解表決前有業主問及但不能提供相關資訊? 我們在2026年1月8日再現任法團查詢，回覆指當日大廈會議記錄以「錄音」為準，事後翻查錄音未有業主提及此問題及時任主席有此回覆；又表示查閱電郵後，得悉是本屆已離任的委員作出上述增補內容。
招標與評分：管理公司指「凱鑽」因成立時間短而得分較低，已將分析呈交法團 。但法團決定將所有標書一併交由業主大會投票，最終「凱鑽」獲得超過 76% 贊成 。
最新進展：因業主不滿，管理公司一直未正式委任「凱鑽」 。2024年 7月的特別業主大會已正式推翻相關議決，該工程從未委任「凱鑽」進行 。
資訊披露爭議：有業主指表決前曾詢問「凱鑽」背景但未獲回覆，法團則指翻查會議錄音後未發現相關記錄 。
疑問 4：帳目安排是否符合公契要求？
「香港商業中心」公契要求，大廈年度預算要分開四部份，包括寫字樓帳目、商場帳目、管理冷氣機帳目及車場帳目。公契管理人有絕對權力去分配寫字樓帳目及商場帳目內的資金來完善管理。但多年來，「香港商業中心」卻沒有「車場帳目」，卻多了一份「公共地方帳目」。
管理公司回覆指，有關停車場帳目安排，服務處有按公契設立停車場帳目，停車場亦有按業權，每月支付大廈管理費，惟按法律意見，車場屬單一業主，因此無須公開披露帳目；現屆業主立案法團委託的律師代表亦同意此安排。至於「公共地方帳目」則由90年代由時任管委會要求設立，用以反映大廈共同使用而難以分割的公共設施與服務開支，如消防系統、電力系統、外牆維修及保險費等，有關開支亦按公契規定的業權份數分攤。
現任法團的回覆信也大致相同，表示「公地帳」的安排源於93年時任法團要求管理處加設，其安排沿用逾30年。在信件中也表示，對於我們影片中提及質詢，法團及管理處曾多次諮詢康業顧問律師及法團新聘任之法律顧問，按兩位律師之意見，上述各項安排均符合法例及公契要求，而法團及管理處亦多次於業主大會上向出席業主作出清楚解釋及澄清。
但公契沒有要求設立「公共地方帳目」，純粹沿用了30年就是否等於符合法例及公契要求，現任法團詢問法團顧問律師後，表示在日常管理中心時會出現一些費用，而相關費用未能明確符合公契要求四份帳目的開支定義，故把有關開支獨立一盤帳目處理為正確法。也因此認為設立「公地帳」對大廈日常管理工作具有必要性。
車場帳目：管理公司指車場屬單一業主，按法律意見無須公開披露帳目 。
公地帳之必要性：現任法團與管理公司表示，「公地帳」源於 1,993年由時任管委會設立，沿用超過 30年 。
法律意見：法律顧問認為設立「公地帳」處理難以分割的公共設施開支（如消防、外牆維修）是正確做法，符合法例與公契要求 。
疑問 5：人力資源開支是否過高？
「香港商業中心」2025年預算中，冷氣機員工全年開支高達681.9萬元，佔全年營運開支47%，其中聘用一名高級區域經理年薪達108.9萬元，相當於月薪達90,800元。是否合理?
管理公司回覆指，該名高級經理擁有40年物管經驗，過去20年主要服務香港商業中心，同時負責其他物業管理項目，所以在大廈財務報表上顯示0.8的時間攤分，代表他有8成工作比重在大廈進行，並非8個月。
無論相關回覆能夠釋除疑慮，正如在節目中我們都有提到，業主也要多留意屋苑盤數，不然去到要夾錢一刻才恍然大悟，可能一切為時已晚。最後，我們都要順帶一提，我們頻道名稱是《胡．說樓市》，其含義以往在不同節目中也提及過，在此不贅；而非現任法團給我們的信件中「有關：回應YouTube『胡說．樓市』香港商業中心事宜」的《胡說．樓市》，借此也希望澄清一下。
