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買樓是人生大事，但在香港買樓，由選址、睇規劃圖到收樓驗樓，每個環節都充滿學問。今次「胡‧說PODCAST」實體谷友聚會邀請了本土研究社研究員黃肇鴻 (Brian) 以及資深驗樓師霍維德 (Joe Sir)，分別從宏觀的城市規劃及微觀的驗樓細節，與大家分享如何避免墮入樓市「陷阱」。
本文目錄
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第一部分：規劃識讀——別被地產商的「願景」矇蔽
本土研究社 Brian 指出，普通市民在買樓前應具備一定的「規劃認知」（Planning Literacy）。很多新盤在銷售時展示的漂亮草坪或公園，最終可能只是「海市蜃樓」。
1. 「短期租約」的陷阱
Brian 舉出 10年前白石角「天賦海灣」的案例。當時發展商在售樓說明書上展示了屋苑外的精美花園，不少買家因此心動入市。然而，該地塊實際上是政府土地，發展商僅以短期租約形式租用。租約期滿後，該處變成了公眾停車場。發展商最終因誤導資訊被法庭罰款 220,000元。
2. 「食物沙漠」與配套延期
新開發區往往面臨配套落後的問題。Brian 提到幾個典型的「食物沙漠」區域：
| 區域 | 規劃問題描述 |
| 啟德跑道區 | 原規劃為 CBD2（第二個核心商業區），但因經濟環境及政府賣地策略改變，多塊商業地改劃為住宅地，導致商場及民生配套匱乏。 |
| 掃管笏 | 被戲稱為「宿舍城」（Dormitory Town），住宅密度高但缺乏街道生活，基本餐飲需依賴外賣或步行 1.8公里到黃金海岸。 |
| 白石角 | 雖然環境優美，但初期餐飲選擇極少，甚至出現外賣員因屋苑管理問題無法送餐的情況。 |
買家應主動查看「分區計劃大綱圖」（OZP），了解屋苑周邊地塊的法定用途（如：商業 C、住宅 R、政府設施 GIC 或休憩用地 O）。
第二部分：規劃願景 vs 現實變數
Brian 提醒，政府的規劃願景往往具備不確定性。以啟德為例，20年前的規劃與今日大相徑庭。
- 規劃被改劃： 由於商業地需求下降，政府會將未售出的商業地改為住宅地，這會增加區內人口壓力，卻減少了原定的就業及配套機會。
- 西九文化區的變遷： 西九部分原定建設藝術設施的地塊，因財政問題改為興建住宅（以房地產支撐營運），這可能直接遮擋現有豪宅的景觀。
- 公共房屋的支撐作用： 相比純私樓區，包含公屋或居屋的混合發展區（如東涌、粉嶺北、古洞）通常配套會較快到位，因為公屋人口穩定，商場必定會如期開業。
第三部分：Joe Sir 驗樓攻略——善用「五官」辨別瑕疵
收樓是一份喜悅，但如果忽略細節，往後的維修成本可能極高。驗樓師 Joe Sir 分享了專業驗樓的「防伏」清單。
1. 鑰匙與門戶安全
- 鑰匙對位： 收到鑰匙後，必須立刻測試所有房間鑰匙。曾發生過鑰匙交叉錯誤或兩年後才發現遺失備用匙的情況。
- 防煙門細節： 檢查門底間隙是否超過法定標準（通常為 4mm）。同時，要注意「隔音條」與「膨脹膠條」的區別，後者是在火災時膨脹阻隔濃煙的關鍵。
2. 滲水風險：黃金一個月
收樓後的第一個月是發現隱蔽瑕疵（Latent Defect）的黃金期。
- 門框腳： 這是滲水的「晴雨表」。如果浴室或廚房門框腳出現油漆剝落、發黑或變色，代表防水層可能失效，水氣已滲透至地台。
- 防水測試： 發展商交樓前雖會做滲水測試，但住戶入伙後頻繁用水（如沖涼、洗碗）才是真正的考驗。
3. 嗅覺檢測：臭氣與氣味
- 回涌臭味： 入屋第一件事應開啟抽氣扇，若聞到異味，需檢查坐廁背後的風琴位（Flange）或地漏的隔氣位。
- 長者健康： 長期吸入渠味不僅影響心情，更可能隱含細菌傳播風險。
4. 觸覺與視覺：玻璃與地台
- 玻璃氣泡： 若玻璃內含有「硫化鎳」（Nickel Sulfide）雜質（看起來像黑色小沙粒），玻璃有自爆風險，必須要求發展商更換。
- 地台水平： 建議脫掉鞋子在屋內走動，用腳掌感受地磚是否平整、有否起級或傾斜。
驗樓必看關鍵清單 (Checklist)
| 檢查項目 | 關鍵細節 |
| 門窗 | 玻璃是否有雜質（>0.02mm 建議記錄）、窗框是否漏水痕跡、窗開關是否有異響。 |
| 來去水 | 開啟所有龍頭測試去水、檢查櫥櫃底部是否有水漬、坐廁沖水力。 |
| 電力 | 所有插座是否通電、廚房電器（蒸焗爐、洗碗機）是否正常運行。 |
| 地台油漆 | 牆身是否有空鼓、油漆是否有色差、地磚是否空心。 |
總結：增加你的規劃與驗樓知識
買樓不應只聽地產代理的介紹，專家建議買家應學會自行檢索官方文件：
- 地理資訊地圖： 檢查土地權屬及短期租約。
- 城規會文件： 了解周邊未來 3至 5年的改劃申請。
- 時間相機 App： 驗樓發現問題時，用帶有時間戳的相機拍照留證，避免爭拗。
