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太古地產與中華汽車合作發展的柴灣新盤「海德園」第一期正式交樓。《胡‧說樓市》今次陪同業主，驗收第2座一個實用面積437平方呎的一房單位。
業主於2026年2月以709.1萬元購入，實用呎價約16,227元。單位最特別的地方，是面積超過400平方呎卻只設一房，換來長約6.5米的客飯廳、寬敞主人房，以及光廁兼客套兩用設計。
不過，驗樓師在單位內亦發現多幅玻璃崩花、地磚起級、露台積水及廚房設備等問題。單位最終取得84分，評級為B級。
本文會由間隔、交樓質素、景觀、交通、管理費及周邊環境，全面拆解海德園的優點與取捨。
資料截至2026年9月3日。
👉了解更多[新盤執修不當 業主注意事項]
海德園: 背景資料
| 項目 | 資料 |
|---|---|
| 屋苑 | 海德園第1期 |
| 地址 | 柴灣常安街99號 |
| 發展商 | 太古地產、中華汽車 |
| 受檢單位 | 第2座中層E室 |
| 實用面積 | 437平方呎 |
| 間隔 | 一房 |
| 成交價 | 709.1萬元 |
| 實用呎價 | 約16,227元 |
| 管理費 | 約每平方呎5.8元 |
| 驗樓評分 | 84分 |
| 評級 | B級 |
| 主要問題 | 玻璃崩花、地磚起級、露台積水、廚房水龍頭及冷氣機平台積水 |
最新消息：海德園第2期獲批售樓紙
海德園第2期於2026年9月3日獲批預售樓花同意書，發展商隨即上載售樓說明書。
第2期由第1座組成，細分為1A及1B座，合共提供258伙，實用面積由547至2,847平方呎，以兩房至四房及特色戶為主，預計關鍵日期為2027年9月30日。
發展商計劃由9月11日起，以招標形式率先推出52伙兩房單位，市場指引呎價約18,000至22,000元。
海德園樓盤資料
海德園前身為中華汽車柴灣車廠。太古地產與中華汽車於2019年以約45億元完成換地，以項目最高可建樓面約69.4萬平方呎計算，每平方呎樓面地價約6,539元。
項目由三座住宅大樓組成，分兩期發展，合共提供850伙：
| 期數 | 座數 | 單位數量 | 單位面積 |
|---|---|---|---|
| 第1期 | 第2座及第3座 | 592伙 | 397至938平方呎 |
| 第2期 | 第1A座及第1B座 | 258伙 | 547至2,847平方呎 |
| 合計 | 三座 | 850伙 | 一房至四房及特色戶 |
項目另設約8萬平方呎住客會所CLUB HEADLAND，提供約30項室內及戶外設施；第二期基座則會興建公共交通交匯處。
海德園開價及銷售表現
海德園第1期於2025年8月公布首張價單，首批涉及120伙，涵蓋一房至三房，最高折扣為15%，折實平均呎價約17,565元。
首張價單的入場單位為第2座5樓F室，實用面積418平方呎，折實售價640.7萬元，折實呎價約15,328元。
首輪銷售合共推出首兩張價單的180伙，首日僅售出84伙，套現約7.25億元。其後隨着樓市氣氛回穩，加上項目進入現樓階段，銷售速度逐步加快。
今次驗樓單位的業主並非首輪入市，而是在2026年2月以709.1萬元購入第2座18樓E室，實用面積437平方呎，實用呎價約16,227元。
與首張價單折實平均呎價相比，這個單位的呎價較低，原因除了購入時間不同，亦與樓層、座向及景觀有關。
437平方呎為何只間一房？
香港近年的新盤，400多平方呎通常已可間成兩房。海德園這個437平方呎單位卻反其道而行，只設一間睡房。
入屋後不設玄關，旁邊亦沒有現成鞋櫃。開放式廚房沿斜角牆身設置，工作枱面及上下方儲物空間尚算充足。
由大門一直延伸至露台的客飯廳長約6.5米。少了一間睡房後，客飯廳的空間感明顯較一般細兩房開揚，亦不會出現睡房門集中於客廳的壓迫感。
主人房夠大，但傢俬擺位要動腦筋
主人房約長3米、闊2.4米，面積約78平方呎，比不少新盤的客房寬敞。
不過，睡床、衣櫃、書枱、轉角窗、電掣及電視天線位置互相限制：
- 床頭靠近轉角窗，可能影響窗戶使用；
- 床頭放在另一邊，又可能遮擋電掣；
- 電視天線設於房間另一幅牆，未必配合最自然的睡床方向；
- 衣櫃及書枱位置需要一併規劃。
因此，這個單位雖然只有一房，卻不代表傢俬可以隨意擺放。業主入伙前最好先按實際尺寸製作傢俬平面配置圖。
光廁兼客套兩用
洗手間設有窗戶，屬於較受買家歡迎的光廁設計，而且分別設門口通往客飯廳及主人房，可以形成客套兩用布局。
洗手間的空間亦比一般一房單位寬敞，甚至可以放置浴缸。不過，兩道門亦會佔用牆身及開門空間，擺放收納櫃時需要留意。
海德園交樓質素：主要發現甚麼問題？
1. 多幅玻璃窗出現崩花
驗樓師在客飯廳及主人房的玻璃窗發現多處崩花，部分崩口明顯超過一般可打磨處理的程度，建議由發展商或幕牆承辦商進一步檢查，評估是否需要更換。
更換大型玻璃並非簡單工序。承辦商可能需要預訂指定尺寸玻璃、安排吊船並配合天氣施工，處理時間有機會長達數月。
大型玻璃通常需要從單位內部搬運及拆裝。如果業主已經安裝組合櫃、睡床或大型傢俬，便可能阻礙施工。因此，涉及換玻璃的單位，最好在訂造及安裝大型傢俬前，先向發展商確認處理方法及時間。
2. 客飯廳地磚出現起級
海德園一房單位的客飯廳主要鋪設地磚，而非複合木地板。地磚的優點是較耐用，亦較少出現木地板受潮拱起的問題。
不過，驗樓師發現部分地磚之間存在高低差，最高位置超過1毫米，即使用手觸摸或赤腳步行亦能感受到。
由於問題位置鄰近門框及封口線，更換一塊地磚時可能需要同時拆除旁邊數塊，才能重新調整水平及接駁位置，執修工序會較一般空鼓或崩角複雜。
單位採用偏啞面的地磚，亦要注意吸水及染色情況。可樂、豉油等深色液體倒在地上後應盡快清理，否則污漬可能滲入磚面，長期留下色差。
3. 露台局部積水
驗樓期間進行去水測試後，露台大部分位置已經乾涸，但角落仍留下明顯水跡，反映局部位置的去水坡度可能不足。
如果長期積水，有機會形成水垢、霉菌及青苔，嚴重時亦可能滋生蚊蟲。驗樓師建議重新調整相關地磚斜度，讓水流向去水口。
4. 廚房水龍頭回彈不順
開放式廚房的伸縮水龍頭未能順暢自動收回。驗樓師檢查後發現，水槽下方負責回彈的重鉛可能與喉管互相碰撞。
由於水槽底部空間有限，長期碰撞可能影響喉管及水龍頭的使用。業主收樓時除了測試出水及去水，亦應反覆拉出水龍頭，檢查能否正常回彈。
5. 嵌入式洗衣機櫃板限制換機
發展商以櫃板遮蓋洗衣機，視覺上較整齊，但日後更換洗衣機時，新機的尺寸及門鉸位置必須配合原有櫃板。
如果新洗衣機的尺寸或門身設計不同，原有櫃板未必能夠重用。準買家應查清楚洗衣機型號、機身尺寸、保養安排，以及將來更換電器時是否需要改裝櫃門。
6. 浴室去水口有雜物
洗手間測試時未有發現明顯漏水，但去水口內留有不少建築及清潔雜物。當浴缸及其他去水位置同時大量放水，曾出現輕微倒灌情況。
雖然這屬於較極端的壓力測試，但亦反映交樓前應徹底清理去水管道，避免雜物造成淤塞。
7. 冷氣機平台出現積水
驗樓師最後檢查冷氣機平台時，發現機底有一灘水，估計可能與冷氣機去水喉接駁或排水情況有關，建議交由發展商一併檢查及執修。
海德園驗樓最終取得84分
完成全屋檢查後，單位最終取得84分，評級為B級。
主要扣分位置集中在：
- 多幅玻璃出現崩花；
- 地磚起級及高低差；
- 露台局部積水；
- 廚房水龍頭回彈不順；
- 冷氣機平台積水；
- 部分位置清潔不足。
整體而言，今次發現的問題大部分具有執修空間，未見嚴重滲漏或結構性問題。不過，大型玻璃更換涉及訂貨及施工時間，對入伙及安裝傢俬的影響較大，業主應優先跟進。
太古地產如何回應？
《胡‧說樓市》已將驗樓結果交予太古地產查詢。
太古地產回覆表示，非常重視業主收樓後就單位狀況提出的意見，已即時責成專責團隊跟進並與業主保持溝通。部分工作當時已經完成，餘下執修工作的目標完成日期為2026年8月22日。
至於部分業主提出的細項要求，發展商表示經檢視後認為已符合交樓標準，會繼續與業主溝通，尋求雙方滿意的方案。
業主表示，加入業主群組後曾看到其他住戶提及漏水及清潔問題，但今次受檢單位未有遇到明顯漏水，實際問題亦比預期少，大部分屬於可以執修的項目。
海德園景觀：一房與兩房差別明顯
今次驗樓的一房單位，主要外望柴灣邨、山景及道路，亦會看到少量墳景。
海德園第1期的一房供應不多，而且主要集中於相若座向。由於總價較低，市場承接速度亦較大單位快。
相對而言，部分兩房單位面向海景，景觀較開揚，但售價及呎價亦會較高。準買家不能只比較單位面積及總價，亦要同時考慮座向、景觀、噪音及減音窗設計。
海德園交通：不近港鐵，但巴士可能更方便
由海德園步行前往柴灣港鐵站，實測約需20分鐘，因此並非傳統意義上的港鐵沿線樓盤。
不過，項目鄰近東區走廊，附近設有多條巴士及小巴路線前往灣仔、金鐘及中環。拍攝當日由中環乘搭巴士，經東區走廊約15至20分鐘抵達，實際時間會因路面及候車情況而異。
發展商亦為第一期住客提供首兩年免費專車服務，往返杏花邨港鐵站，方便轉乘港鐵前往太古城、太古坊及中環。
周邊仍帶有工業區色彩
海德園住宅基座及大堂採用較型格、酒店式的設計，但項目外圍仍可看到工廈、車房及舊區設施，形成明顯反差。
現階段日常購物及餐飲主要依賴漁灣邨、小西灣邨、富欣花園、藍灣半島及柴灣站一帶。第二期基座的公共交通交匯處落成後，交通配套有望改善，但項目本身只有約2,002平方呎商業樓面，不能視作大型商場項目。
準買家睇樓時，不應只參觀會所、大堂及示範單位，亦應親身由樓盤步行至港鐵站、巴士站及日常購物地點，了解實際生活動線。
海德園管理費多少？
根據拍攝時取得的資料，海德園管理費約為每平方呎5.8元。
以今次437平方呎單位計算，每月管理費粗略約為：
437平方呎 × 5.8元＝約2,535元
實際管理費仍須按照單位的管理份數及屋苑正式通知計算。
海德園設有大型會所、園林及接送服務，管理費較區內部分舊式屋苑高。準買家計算供樓負擔時，除了按揭供款，亦要把管理費、差餉、地租及日後維修支出一併計算。
撰文: 胡國威
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