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九龍建業位於牛池灣清水灣道33號的大型新盤「33清水灣」（33 Clear Water Bay），籌備超過20年後終於正式登場。項目鄰近港鐵彩虹站，整個發展計劃涉及5座住宅大廈，合共提供逾2,000個單位。首推第一期第2座，提供361伙，實用面積介乎470至2,361平方呎，主打兩房至四房間隔，亦設有特色單位。
與九龍建業過往推出的納米樓開則「環海．東岸」及「海茵莊園」不同，「33清水灣」不設開放式單位，反而提供較多家庭戶型，甚至設有逾千平方呎的四房大戶。
樓盤交通位置固然吸引，但周邊正面臨大型重建，部分單位景觀可能出現變化；加上項目設有歷史建築保育設施、斜坡及公共通道，業主日後可能需要承擔額外維修責任。單位設計亦有不少近年新盤較少見的特色，包括大型窗台、外牆冷氣機位，以及較厚的主力牆。
究竟「33清水灣」是否值得入市？不同戶型的景觀及間隔如何取捨？《胡‧說樓市》實地考察樓盤位置，並透過售樓說明書、平面圖及示範單位，為準買家拆解揀樓時需要留意的細節。
資料更新日期：2026年10月14日 價單、折扣、銷售安排及示範單位資料，以發展商最新公布為準。
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33清水灣最新價單及銷售安排：首批73伙招標
最新更新：2026年10月14日
「33清水灣」第一期率先以招標形式推售73個單位，招標期由2026年10月15日至12月31日，每日上午10時開始，下午5時截標。
首批單位全部來自第2座，涉及A、C及F室，分別為三房及四房戶型，實用面積介乎543至1,039平方呎。當中55伙為三房，18伙為四房。
33清水灣首批招標資料
| 項目 | 最新安排 |
|---|---|
| 銷售方式 | 招標 |
| 首批單位 | 73伙 |
| 招標日期 | 2026年10月15日至12月31日 |
| 招標時間 | 每日上午10時至下午5時 |
| 涉及單位 | 第2座A、C、F室 |
| 戶型 | 三房、四房 |
| 實用面積 | 543至1,039平方呎 |
| 招標地點 | 旺角彌敦道750號始創中心9樓 |
| 公開價單 | 截至10月14日尚未公布 |
| 折實平均呎價 | 待公布 |
| 最低入場價 | 待公布 |
根據公開招標資料，項目提供90天現金付款及建築期付款安排。選用現金付款的買家，若符合提早付清樓價的指定條件，可獲成交價1%的現金回贈，相關安排亦包括住客車位認購權。
必須留意，招標與一般價單形式不同。發展商並非必須接納最高出價，亦有權根據銷售安排調整或撤回個別單位。準買家應先查閱招標文件，了解成交條款、付款期限及其他限制。
至於價單形式推售的單位，由於暫未公布正式售價，現階段難以判斷樓盤是否以貼市價或溢價推出。
33清水灣樓盤資料
「33清水灣」前身為聖若瑟安老院，九龍建業早於2002年已取得相關土地權益，但項目在規劃及補地價問題上經歷多年磋商，直至2021年才以約96.58億元完成補地價，按最高可建樓面計算，每平方呎補價約4,464元。
整個項目屬大型綜合發展，除住宅外，基座亦規劃零售、餐飲及其他社區設施。
33清水灣第一期基本資料
| 項目 | 詳情 |
|---|---|
| 樓盤名稱 | 33清水灣（33 Clear Water Bay） |
| 地址 | 牛池灣清水灣道33號 |
| 發展商 | 九龍建業 |
| 全盤規模 | 5座住宅大廈，逾2,000伙 |
| 首推期數 | 第一期，第2座 |
| 第一期伙數 | 361伙 |
| 實用面積 | 470至2,361平方呎 |
| 戶型 | 兩房至四房及特色戶 |
| 標準戶樓層 | 主要分布於9至66樓 |
| 標準戶一梯伙數 | 7伙 |
| 標準戶升降機 | 3部 |
| 預計關鍵日期 | 2027年12月11日 |
| 住客車位 | 第一期61個 |
| 小學校網 | 45校網 |
| 中學校網 | 黃大仙區 |
| 鄰近港鐵站 | 彩虹站 |
| 示範單位地址 | 旺角始創中心9樓 |
| 管理公司 | 康居物業管理有限公司 |
| 官方網站 | https://33clearwaterbay.com.hk/ |
33清水灣平面圖：兩房、三房及四房比例
第一期361伙之中，兩房佔154伙、三房157伙，四房則有50伙，兩房及三房合共佔整期供應超過八成半。
其中343伙屬標準分層單位，其餘18伙為平台、天台及其他特色單位，包括位於67至68樓的複式戶。
33清水灣第一期戶型分布
| 戶型 | 伙數 | 佔整期比例 |
|---|---|---|
| 兩房 | 154 | 42.7% |
| 三房 | 157 | 43.5% |
| 四房 | 50 | 13.9% |
| 合計 | 361 | 100% |
33清水灣第2座標準戶平面圖比較
| 單位 | 實用面積 | 間隔 | 主要揀樓考慮 |
|---|---|---|---|
| A室 | 1,039呎 | 四房一套連工作間套 | 梗廚、橫廳、較大戶型 |
| B室 | 492呎 | 兩房連工作間 | 飛機則、內園方向 |
| C室 | 891呎 | 三房一套連工作間套 | 開廚、內園方向 |
| D室 | 507至508呎 | 兩房連工作間 | 牛池灣村重建景觀變數 |
| E室 | 535至536呎 | 三房 | 開廚、部分睡房望樓景 |
| F室 | 543呎 | 三房 | 梗廚、部分房間景觀不同 |
| G室 | 504至506呎 | 兩房連工作間 | 消防宿舍方向、走廊式布局 |
33清水灣揀樓注意事項（一）：牛池灣村重建或改變景觀
對於「33清水灣」，最需要留意的未必是目前景觀有多開揚，而是日後周邊發展會否改變單位的視野。
整個項目由五座住宅大廈組成，第一及第二座位於較接近牛池灣體育館及牛池灣市政大廈的一邊，第三至第五座則較靠近山邊。
首期第2座部分向北的單位，現時可以望向牛池灣村。然而，政府已規劃重建牛池灣村為高密度公營房屋，由房協負責發展，早前規劃方案預計興建3幢住宅，提供約2,700伙，可容納約7,290人。
換言之，現時部分單位享有的村屋及遠景，日後可能逐步變成高層住宅景觀。
第2座不同單位景觀比較
| 單位 | 主要面向 | 需要留意 |
|---|---|---|
| A室 | 東南面市區及項目內園一帶 | 高低層遠景差異 |
| B室 | 屋苑內園方向 | 其他座數的遮擋 |
| C室 | 屋苑內園方向 | 座數距離及樓景 |
| D室 | 牛池灣村方向 | 未來公營房屋重建 |
| E室 | 牛池灣村方向 | 重建景觀及房間採光 |
| F室 | 消防宿舍、山景及牛池灣村一帶 | 客廳與個別房間景觀不同 |
| G室 | 永定道消防宿舍及山景方向 | 宿舍遮擋及樓層差異 |
以D室及E室為例，部分向北的窗戶會面向牛池灣村重建用地。即使現時望出去相對開揚，也不代表日後可以永久保留。
而F室及G室雖然可透過永定道消防宿舍方向望向山景，但不同房間的朝向並不完全一致，景觀亦會受到宿舍及未來周邊建築影響。
33清水灣揀樓注意事項（二）：彩虹站交通方便，但須留意公路噪音
「33清水灣」其中一個最大賣點，是鄰近港鐵彩虹站，居民可以利用觀塘綫前往九龍灣、觀塘及其他地區。
項目亦規劃透過行人設施連接周邊社區，包括通往彩雲邨的無障礙行人通道，以及接駁港鐵彩虹站的行人設施。
發展計劃亦涉及改善清水灣道一帶的行人及道路配套，包括巴士停車灣、行人天橋及高架行車道等。
不過，便利的交通往往伴隨另一個問題：交通噪音。
由於「33清水灣」位處清水灣道旁，前方有主要幹道，部分單位可能受到車流聲影響。尤其對於習慣開窗、重視寧靜環境的買家，應在不同時段到現場了解實際情況。
影片團隊翻查樓書圖則時，未見常見的「減音窗」或「固定窗」標示，但不能單憑這一點推斷項目沒有採取其他減噪措施。
買家應進一步查閱發展項目的噪音評估及相關批核文件，確認樓宇設計採取了哪些緩解措施，以及實際居住時可能面對的影響。
東九龍智慧綠色集體運輸系統帶來另一項變數
政府規劃的「東九龍智慧綠色集體運輸系統」，計劃設置「彩虹東站」，接駁彩虹站及油塘一帶，走線途經彩雲、順利、秀茂坪等地區。
按政府公布的安排，系統目標於2033年或之前完成。
雖然新交通系統有望改善九龍東山上住宅區的交通，但車站及相關高架設施的建造工程，亦可能影響鄰近住宅的景觀及施工期間環境。
特別是位於全盤東面、鄰近第五座的發展位置，日後更需要留意車站設計、工程安排，以及對周邊住戶的影響。
33清水灣揀樓注意事項（三）：歷史建築、斜坡及公共通道維修責任
「33清水灣」與一般私人住宅項目另一個不同之處，是地盤前身為「聖若瑟安老院」。
地盤內保留三幢二級歷史建築，分別為前聖若瑟安老院的門樓、別墅及宿舍A。
根據政府早年公布的規劃要求，項目須保留及活化上述歷史建築，並按相關保育方案進行管理。
對於住宅買家而言，歷史建築是否具有觀賞價值固然重要，但更實際的問題是：日後保育、維修及翻新成本，由誰負責？
除會所外，還有哪些設施可能涉及長期開支？
| 設施 | 準買家應查核的事項 |
|---|---|
| 三幢歷史建築 | 保育及維修費用由哪些業權分擔 |
| 地盤周邊斜坡 | 定期檢查、鞏固及維修責任 |
| 公眾行人通道 | 日後清潔、保養及維修責任 |
| 行車通道 | 路面及設施維修由誰支付 |
| 公共休憩空間 | 管理、保養及公眾使用安排 |
| 商業基座 | 商場與住宅的管理費如何分攤 |
按項目規劃，地盤涉及不少於2,200平方米公共休憩用地，另有保育設施及與周邊社區連接的公共通道。
影片團隊翻查樓書及相關文件時亦留意到，地盤包含需要長期保養的斜坡，以及部分須供公眾使用的通道和公共空間。
這些設施即使不屬於住戶日常使用的會所，亦可能構成屋苑的長期管理責任。
不過，發展項目需要負責某項設施，不代表第一期每位住宅業主必然按同一比例支付有關費用。 實際責任及分攤方法，須以批地文件、公契、各期業權分配及正式管理預算為準。
所以，比起單純關注每呎管理費，買家更應追問：管理費已涵蓋哪些項目？是否設有維修儲備？住宅業主需要承擔多少非住宅設施的開支？
對於計劃長住的家庭，這些長期支出不應被忽略。
33清水灣揀樓注意事項（四）：未來新增人口或加重交通負擔
「33清水灣」全盤逾2,000伙，加上附近牛池灣村及彩虹邨重建，以及九龍東其他住宅用地相繼發展，區內未來的居住人口及生活模式將逐步改變。
政府規劃的東九龍智慧綠色集體運輸系統，亦預計服務沿線超過30萬居民。
新增住宅供應可為區內商業設施帶來客源，亦有機會改善社區配套，但另一方面，交通承載力及公共設施能否配合人口增長，同樣值得關注。
尤其港鐵彩虹站在繁忙時間已有一定乘客需求，日後區內新住宅相繼入伙，車站人流、道路交通及商場配套是否足以應付，需要持續觀察。
33清水灣示範單位及兩房揀樓攻略
第一期兩房主要分為B、D及G室，標準戶實用面積介乎492至508平方呎，均設有工作間，並採用開放式廚房設計。
發展商開放的無改動兩房示範單位，以第2座18樓D室為藍本，實用面積507平方呎。
B室：492呎，飛機則減少走廊空間
B室為兩房戶型中面積最細的一款標準單位，實用面積492平方呎。
間隔採用俗稱「飛機則」的設計，兩間睡房分布於客飯廳兩邊，減少傳統走廊空間，可以把較多面積用於客飯廳。
不過，這亦代表兩間睡房比較貼近客廳，當有親友到訪時，房間的私隱度或不及走廊式布局。
B室另一個優點是主要面向屋苑內園方向，毋須直接面對牛池灣村重建用地，但仍要留意其他座數日後對景觀及採光的影響。
D室：507至508呎，示範單位的原型
D室屬走廊式布局，入門後可直接望向客飯廳，露台位於客廳盡頭。
兩間睡房及洗手間位於走廊一側，工作間則分布於另一邊，未能做到所有房間與客廳同向。
這種布局比較著重睡房的獨立性，但走廊本身亦會佔用一定面積。
D室最大的變數在於景觀，部分窗戶面向牛池灣村重建方向，準買家需要考慮未來公營房屋落成後的遮擋。
G室：504至506呎，間隔與D室相近
G室與D室的室內布局相似，同樣採用走廊式設計，把房間與客飯廳分開。
兩者主要分別在於座向。G室面向永定道消防宿舍方向，部分視線可越過宿舍望向較遠山景。
對比D室，G室未必直接面對牛池灣村重建地盤，但實際開揚程度仍受樓層及消防宿舍高度影響。
33清水灣兩房應如何選擇？
| 戶型 | 優點 | 主要缺點 |
|---|---|---|
| B室 | 飛機則、走廊少、內園方向 | 睡房較靠近客飯廳 |
| D室 | 房間私隱度較高、示範單位可參考 | 牛池灣村重建景觀變數 |
| G室 | 走廊式布局、部分山景方向 | 消防宿舍可能遮擋 |
33清水灣三房揀樓攻略：E室、F室及C室如何選擇？
「33清水灣」的三房單位主要包括兩種：純三房，以及三房一套連工作間套。
E室：535至536呎，三房連開放式廚房
E室是項目面積較細的三房單位，實用面積約535至536平方呎。
雖然在有限面積內提供三間睡房，但房間未能全部做到廳房同向，當中有睡房較貼近其他樓宇，可能影響採光及景觀。
E室採用開放式廚房，適合偏好客飯廳與廚房相連的家庭，但對於經常煮食、希望設有獨立廚房的買家，未必最理想。
F室：543呎，較少有的梗廚三房
F室實用面積543平方呎，只比E室略大，但最大的分別在於設有獨立廚房。
對於重視煮食習慣的家庭而言，梗廚較容易處理油煙及隔絕氣味。
F室的洗手間設有窗戶，部分房間可望向山景及牛池灣村方向，雖然未能做到廳房完全同向，但整體景觀的選擇與E室有所不同。
C室：891呎，三房一套連工作間套
C室實用面積891平方呎，屬三房一套連工作間套的家庭大戶。
單位設有主人套房，並提供工作間及獨立洗手間，所有浴廁均設有窗戶。
不過，這款接近900平方呎的單位，反而採用了開放式廚房設計，對於預算較充裕、但希望擁有獨立廚房的換樓家庭，未必完全符合需要。
買家不應只因為單位面積較大，就假設廚房配置一定較理想。
三房戶型比較
| 單位 | 面積 | 廚房 | 主要優點 | 主要限制 |
|---|---|---|---|---|
| E室 | 535至536呎 | 開廚 | 三房入門面積較細 | 部分睡房較暗 |
| F室 | 543呎 | 梗廚 | 獨立廚房、光廁 | 廳房不同向 |
| C室 | 891呎 | 開廚 | 主人套房、工作間套 | 大戶仍採用開廚 |
另外需要留意，開放式廚房的消防裝置及設備可能涉及定期檢查及保養責任。即使業主日後加裝活動屏風或趟門，亦不代表原有消防裝置的法定要求會自動取消。
33清水灣四房示範單位：A室1,039呎值得買嗎？
A室是第一期面積最大的標準分層單位，實用面積1,039平方呎，屬四房一套連工作間套間隔。
發展商同樣以18樓A室為藍本搭建示範單位，客飯廳採用橫廳設計，並配以雲石紋理地台及玻璃櫃身等裝修，營造較寬敞的空間感。
與C室不同，A室設有獨立廚房，位置靠近單位入口。
進入睡房區需要經過走廊，部分睡房面積相若，主人套房則設有獨立浴室。
值得留意的是，示範單位使用大量玻璃、鏡面及裝修設計，視覺上的空間感未必能完全反映清水交樓時的實際環境。
對於四房買家，除了考慮是否有足夠睡房，更要留意玄關、走廊及主力牆會否影響傢俬布局。
A室主要面向東南面市區及內園一帶，高層單位與中低層的遠景可能存在差異。至於是否能遠眺維港或其他景觀，仍須按樓層及實際方位判斷。
33清水灣設計缺點：大型窗台、冷氣機位及主力牆
1. 標準戶設有27至55平方呎窗台
「33清水灣」其中一個較特別的地方，是標準單位仍設有面積較大的窗台。
根據樓書資料，標準戶窗台面積介乎約27至55平方呎，部分已接近一間小型房間的面積。
由於符合規定的窗台不計入實用面積，這部分空間不能簡單視作需要額外付款購買的實用面積；不過，窗台未必可當作一般地台自由使用，反而可能限制床架、衣櫃及書枱擺位。
對於特別重視內櫳實用性的買家，不能單看實用面積數字，更應量度真正可擺放傢俬的位置。
2. 冷氣機散熱器設於外牆
項目另一個較少見的設計，是部分冷氣機散熱器設於外牆及維修台位置，而不是近年常見的露台機電位置。
這代表日後清洗、更換及維修冷氣機，可能涉及從指定窗戶通往維修台的安排。
尤其B室的冷氣機管道位置及路線較特別，買家應事先了解維修可達性，以及日後維護成本。
3. 主力牆較厚，改間隔彈性受限制
從平面圖所見，部分單位睡房及客飯廳之間設有較厚的結構牆。
若業主希望拆除睡房間牆，把單位改成較大的客飯廳，便可能受到限制。
主力牆不能當作一般間隔牆任意拆除，任何涉及樓宇結構的改動，均須符合相關法例及審批要求。
4. 67及68樓特色戶室號不同
第2座標準樓層主要採用一層七伙的配置，但67及68樓的特色單位安排有所不同。
例如，標準樓層的C室，到了67樓可能對應B室；標準樓層的D室，到了67樓則可能變成C室。
因此，67樓的C室不等同66樓的C室。準買家在對照景觀、單位大小及平面圖時，應以個別樓層的正式圖則為準，不能只看室號。
33清水灣呎價比較：峻弦及清水灣道8號
新盤是否值得購買，除了比較戶型及質素，亦應考慮與區內二手樓的價格差距。
距離牛池灣一帶較近、可供參考的私人住宅包括「峻弦」及「清水灣道8號」。
兩個屋苑的交通條件、樓齡、單位面積及景觀各有不同，因此比較時不能只看平均呎價。
周邊二手住宅近期成交參考
| 屋苑 | 成交日期 | 單位 | 成交價 | 實用呎價 |
|---|---|---|---|---|
| 峻弦 | 2026年10月2日 | 6座11樓E室 | 968萬元 | 約13,585元 |
| 峻弦 | 2026年9月26日 | 2座中層A室 | 1,885萬元 | 約14,043元 |
| 清水灣道8號 | 2026年10月7日 | 25樓A室 | 1,040萬元 | 約14,465元 |
| 清水灣道8號 | 2026年9月29日 | 41樓C室 | 730萬元 | 約14,484元 |
「33清水灣」作為全新大型綜合發展項目，設有新商業配套，亦鄰近彩虹站，可能具有一定新盤溢價。
不過，買家亦需要考慮新盤樓花期、未來景觀變數、長期管理及維修開支，以及周邊其他住宅供應。
如果最終新盤呎價明顯高於區內二手成交，便需要衡量有關溢價是否與單位質素、會所配套及實際居住體驗相符。
撰文: 《胡‧說樓市》編輯部
本文內容只供樓盤資料及揀樓分析用途，不構成任何買賣、投資、按揭或法律建議。物業面積、景觀、間隔、設施、落成日期及銷售安排，均以發展商最新公布、售樓說明書及正式合約文件為準。
