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大埔馬窩路新盤「上然」（Le Mont）陸續入伙，這個由萬科香港及青建國際合作發展的住宅項目，去年推出「1家1」優惠計劃，買家購入指定三房或四房單位後，可額外獲140萬至150萬元樓價扣減，加購指定開放式單位，個別單位折扣後售價低至88萬元，曾引起市場熱話。
今集《胡‧說樓市》聯同驗樓師陳智康（康Sir），一口氣驗收業主透過「1家1」計劃購入的兩個單位，包括713平方呎三房及236平方呎開放式，合共購入價1,079.4萬元。兩伙最終分別獲得91分A級及88分B級評價。
不過，業主透露，購入三房單位主要作自住用途，額外加購的細單位則打算轉售，而非出租。究竟「1家1」優惠是否真的划算？收樓質素又是否令人滿意？今次我們除了實地驗樓，更深入探索屋苑一條看似不起眼的山路，原來與附近的祖墳有關。
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上然「1家1」買兩伙：150萬元加購236呎細單位
今次受訪業主以929.3萬元購入「上然」第2座一伙713平方呎三房單位，再透過「1家1」計劃，以優惠價150.1萬元加購同座一伙236平方呎開放式單位。
兩伙總購入價1,079.4萬元，合共949平方呎，綜合實用呎價約11,374元。
上然兩伙單位樓價及驗樓結果
| 項目 | 713呎三房 | 236呎開放式 |
|---|---|---|
| 位置 | 2座中層B1室 | 2座較低樓層C2室 |
| 實用面積 | 713呎 | 236呎 |
| 間隔 | 三房一套連工人房 | 開放式 |
| 原購入價 | 929.3萬元 | 290.1萬元 |
| 「1家1」額外折扣 | — | 140萬元 |
| 最終購入價 | 929.3萬元 | 150.1萬元 |
| 實用呎價 | 13,034元 | 6,360元 |
| 驗樓分數 | 91分 | 88分 |
| 驗樓評級 | A級 | B級 |
業主接受訪問時表示，當初入市主要考慮價格，認為每呎約11,000元相當吸引。不過，他亦承認部分睡房面積偏小，擺放傢俬可能有困難，需要接受樓價較便宜所帶來的空間限制。
至於額外購入的236呎開放式，業主表示計劃轉售，並不考慮出租，因為認為放租涉及的租務管理較為繁瑣。
「1家1」優惠曾引發按揭爭議
《胡‧說樓市》此前曾獨家報道，「上然」的「1家1」優惠存在按揭安排上的問題。
由於大細單位需要分別簽訂買賣合約，而大單位必須先完成交易，細單位才能取得減價補充協議。若兩伙選用相同付款期，成交日期可能重疊，偏偏部分銀行要求先取得補充協議才批核按揭，令買家可能無法如期完成細單位交易。
當時個別銀行亦曾表明，不會為這類特別優惠單位承造按揭。
今次受訪業主則表示，入市前已預留較充裕的資金，即使細單位無法即時承造按揭，仍有能力完成交易，亦考慮過待收樓後再申請按揭。
業主提到，相關問題在《胡‧說樓市》刊出調查報道後引起廣泛討論，發展商其後亦有提供較具彈性的安排。
上然713呎三房驗樓：91分A級 隔音屏設計最惹爭議
今次驗收的713呎三房，採用三房一套連工人房及工人廁間隔。入屋設玄關及鞋櫃，旁邊為獨立梗廚，客飯廳格局尚算方正，並連接三合一露台。
不過，驗樓師檢查後，仍發現不少需要執修及改善的地方。
隔音屏影響擺床 清潔更可能需要拆卸
其中一間靠近客廳的睡房，面積只有約50平方呎，窗邊卻加設一組隔音屏，令原本已不算寬敞的房間更加局促。
如果日後擺放床鋪，需要預留隔音屏的開關空間，窗簾亦可能被屏門夾住。康Sir更發現，部分隔音屏底部的鋁質夾件容易因碰撞而翹起，存在刮傷腳部的風險。
另一間睡房的玻璃幕牆同樣加裝隔音屏，但內部積滿灰塵及污漬，部分位置難以直接擦拭。康Sir指出，要徹底清潔，可能需要先拆卸部分隔音組件，對日後保養造成不便。
露台的隔音屏同樣有設計問題，部分屏門打開後會阻礙出入口，令使用者需要側身才能通過。
浴屏擋水不足 窗鎖過緊或過鬆
除了隔音屏，康Sir亦發現工人廁浴屏採用毛條擋水設計。由於浴室空間狹窄，正常洗澡時難免有水花濺出，實地測試後更發現有水從浴屏流出。
廚房方面，工作檯面的接駁位置打磨過深，導致局部凹陷。驗樓師亦提醒業主，安裝濾水器後必須親自開水測試，檢查接駁位置有否漏水。
至於鋁窗，其中一扇窗鎖調校過緊，開關相當費力；主人房另一扇窗鎖則過鬆，鎖上後仍有虛位。部分窗框亦有凹痕。
其他問題包括地磚輕微翹曲、座廁鬆動、抽氣扇百葉片未扣緊，以及露台外牆殘留大量英泥漬。
236呎開放式驗樓：88分B級 細單位瑕疵反而更多
業主以150.1萬元加購的236呎開放式，屬一眼望透的開則，入門旁設有收納櫃、開放式廚房及暗廁，客飯廳主要生活空間約100平方呎，並連接三合一露台。
由於露台部分空間被冷氣設備佔用，實際可用位置有限。單位主要面向山坡，亦可望見少量墳墓。
康Sir檢查後，發現細單位的瑕疵較大單位多，最後獲得88分、B級評價。
上然兩伙單位主要驗樓問題
| 713呎三房 | 236呎開放式 |
|---|---|
| 隔音屏影響傢俬擺位 | 大門輕微彎曲變形 |
| 隔音屏難以清潔 | 玻璃表面有刮痕 |
| 浴屏擋水不足 | 玻璃門開關不順 |
| 窗鎖過緊或過鬆 | 玻璃門底部膠條破損 |
| 座廁鬆動 | 露台瓷磚有銹跡及污垢 |
| 外牆殘留英泥漬 | 露台出現蜘蛛網 |
其中，細單位露台玻璃門開關時會發出聲響，推動亦不順暢，驗樓師懷疑與門鉸問題有關。玻璃門底部的防水膠條亦有破損，可能影響擋水效能。
露台清潔情況同樣欠佳，部分瓷磚有銹跡及污垢，更出現蜘蛛網。由於單位鄰近山坡，業主日後可能需要加倍注意清潔及防蟲。
探索上然神秘山路：原來通往屋苑內祖墳？
今次驗樓除了檢查兩伙單位，《胡‧說樓市》亦實地探索「上然」的周邊環境，發現屋苑內有一條值得留意的山路。
「上然」地盤原屬綠化地帶，後來被改劃作住宅用途，但周邊山坡一直分布不少祖墳。其中兩處祖墳更位於「上然」發展地盤範圍內，靠近第3座及第5座之間。
根據相關批地條款，發展項目需要保留道路，讓人可以通往祖墳。因此，這條看似不起眼的道路，原來與保留祖墳通行安排有關。
鄰近忠和精舍 部分單位望見墳景
除了屋苑內的祖墳，「上然」附近亦設有忠和精舍，過往曾涉及土地用途及私營骨灰安置所的相關申請。
根據政府資料，忠和精舍的「原則上同意暫免法律責任書申請」有效期獲延長至2028年12月11日，但有關原則上同意並不代表已獲正式豁免書。
另外，錦山一帶亦分布不少祖墳及部分寮屋。由於「上然」部分單位主要面向山坡，實際景觀可能涉及墳墓及骨灰安置所設施，準買家應親身了解不同座向及樓層的景觀。
上然交通配套：步行約15分鐘到大埔墟站
「上然」位於大埔馬窩路19號，由港鐵大埔墟站A2出口出發，途經富雅花園、達運道、羅定邦中學及香港美國學校，再轉入馬窩路，今次實測約15分鐘抵達。
不過，部分路段帶有斜度，步行不算特別方便，居民亦可乘搭20S專線小巴接駁大埔墟站。
屋苑附近現有生活配套較少，居民主要依賴大埔墟站旁的新達廣場及大埔墟一帶購物。
至於毗鄰的桃源洞公營房屋發展，原規劃興建約2,300伙，預計於2032至2033年度落成，並提供部分零售及社區設施，但實際安排仍須以政府日後公布為準。
屋苑第2座本身亦屬高密度設計，每層設有26伙，共用四部升降機及一個垃圾房。
上然發展商回應：已完成修繕 邀請業主覆驗
綜合驗樓結果，713呎三房獲91分、A級評價，236呎開放式則獲88分、B級評價。
《胡‧說樓市》已將驗樓結果轉交發展商萬科香港。發展商回覆表示，相關修繕項目已完成，將邀請業主進行驗收。
至於單位設計方面，發展商表示，團隊已將一般使用習慣及實用性納入考量，並會繼續聆聽住戶意見，作為日後項目規劃及設計的參考。
受訪業主對整體交樓質素感到滿意，唯獨認為部分睡房面積太小，擺放傢俬不容易。
至於樓盤價格，「上然」2025年3月開售，首批平均呎價約11,036元。項目地皮由萬科香港及青建國際於2020年以37.05億元投得，發展商曾透露總投資額約90億元，平均每呎成本約11,510元。
截至2026年8月，「上然」累計售出1,284伙，佔全盤約78%，平均成交呎價約12,150元，累計套現約62.25億元。
項目管理費約每平方呎4.68元，以今次兩伙共949平方呎計算，每月管理費合共約4,441元，亦是業主日後需要考慮的持有成本。
總結：150萬元買細單位 樓價吸引但未必適合自住
今次「上然」兩伙單位分別獲91分A級及88分B級，整體交樓評分不俗，但部分設計問題，例如隔音屏影響睡房空間、清潔困難，以及浴屏擋水不足等，仍值得關注。
對今次業主而言，「1家1」優惠令細單位購入價降至150.1萬元，亦成功攤薄整體買入呎價，而業主本身已打算將細單位轉售。
至於屋苑內的祖墳通道、附近骨灰安置所、交通距離及未來配套，亦是準買家不能忽略的考慮因素。
撰文: 胡國威
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