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大圍顯和里7號新盤「UNI Residence」由永泰地產及萬科香港合作發展，屬單幢住宅，全盤240伙，實用面積286至636呎，約六成單位為一房，另設兩房、少量開放式及特色戶，定位偏向吸納收租客及上車客。
今集《胡‧說樓市》聯同驗樓師Joe Sir，開箱一伙全盤最細的開放式單位——低層H室、實用286呎。業主「剛仔」於2025年6月15日簽臨約、19日簽正約，成交價413.1萬元，實用呎價14,444元，主要作自住，認為樓市較高峰期便宜約三成。
單位最終獲85分、B級評價。最大扣分來自廚房鋅盆溢水管被人為用螺絲批刺穿三孔導致漏水，以及大門多處撞傷、油漆收水裂等問題。發展商之一永泰地產回覆指，大部份瑕疵已完成執修。
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UNI Residence 驗樓單位概況
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 屋苑 | UNI Residence（大圍顯和里7號） |
| 發展商 | 永泰地產、萬科香港 |
| 位置 | 低層H室 |
| 實用面積 | 286呎（開放式） |
| 露台 | 三合一露台38呎（約佔實用13%） |
| 臨約／正約 | 2025年6月15日／6月19日 |
| 成交價 | 413.1萬元 |
| 實用呎價 | 14,444元 |
| 驗樓分數 | 85分 |
| 驗樓評級 | B級 |
| 叫租參考 | 同戶型叫租約19,000元（呎租約66元；扣除管理費前約5.5厘，僅叫租） |
業主表示，2025年三、四月開始有置業念頭，比較過二手與半新樓後決定入市。他自住為主，認為「人生少有機會見到樓價突然便宜約三成」，涉資亦負擔得起，故未過多猶豫。
間隔／開箱感覺：一眼望透 橫廳兼睡眠
單位入屋先經玄關，旁設儲物／鞋櫃及電箱；正前方為開放式廚房，空間不算大；再前為橫向客飯廳，需同時兼顧睡眠區功能。轉角連接三合一露台，外望以公屋景為主；另一側洗手間改趟門，屬光廁設計。整體接近一眼望透，空間要精準佈局才夠用。
主要驗樓問題
大門／玄關
Joe Sir指出，大門多處撞傷痕跡，木皮偏軟，連環凹陷懷疑同一人強行搬運大型物件刮花。執修時工人心急衝撞亦可能造成凹位，需木器師傅補灰修復。關門後鎖口虛位頗大，氣壓震動時門會發聲。
門框可見明顯裂縫：屬非暗框設計，英泥與填縫／防火膠夾雜，凹凸位日後容易再爆裂；驗樓師指這類問題難完全避免，業主關門不宜過用力，並需持續留意。
玄關利用凹位做旋轉櫃分層，含電箱及鞋櫃，對開放式戶較貼心；傘架位偏窄，長傘需側斜放置。
廚房
廚牆石屎面出現細微油漆收水裂（寬度未及0.2毫米），可鏟深裂槽後重新批灰油漆；新樓開冷氣後或再出現，做到第二、三次後一般會改善。
人造石檯面有白點，懷疑曾用天拿水或強力清潔劑侵蝕底層顏色導致褪色，刮不掉、亦難還原原色；若非更換整塊石檯（需拆水龍頭、煮食爐，工程較大），日常可用物件遮蓋。
最大問題是廚房鋅盆：注水測試時地板嚴重濕透。Joe Sir發現溢水管被人為用螺絲批刺穿三個孔——屬罕見人為破壞。職員當場更換喉管並抹乾。驗樓師直言「第一次遇到」此情況，亦是今次大失分項目之一。
雪櫃內有疑似污漬／發霉感及黃黃水漬，懷疑出廠測試曾開關機，融雪後留下水漬，感覺似曾使用過。
客廳／窗／樑位
橫向客飯廳樓底尚有高度，宜向高空發展。橫廳窗難推盡：法例要求窗戶開啟最少600毫米，但手臂長的驗樓者仍需伏身借力才推到底，關窗亦要按邊框，有鬆脫壓手風險，人體工學欠佳。窗路軌有沙石／英泥，令開關不順，建議用風機吹走或慢慢掃清。
樑位出現螺絲銹跡。雖非近海單位，鐵螺絲或受損螺絲仍會滲銹；不宜只靠油漆遮蓋，應鏟開確認是吊桿頭抑或螺絲生銹，再塗防鏽漆或更換不鏽鋼螺絲後重新批覆。
洗手間
洗手間趟門原意減少夾手，把手改凹入式，但未裝緩衝限速器，門扇左右晃動大，鎖門不順（試兩、三次才鎖上），門邊更有撞崩。發展商其後解釋限速器當日失靈，已完成執修。
洗手盆有輕微積水：石盆平角設計、暗斜不足，表面張力導致微積水。
隱藏式座廁縫隙出現閃閃「金粉」——實為鹹水沖廁鹽分與空氣接觸形成的結晶粉末，而非漏水水痕。建議刮清後以環氧樹脂（Epoxy）等硬質填縫劑封密縫隙，減少鹹氣再滲。
光廁窗推開後通風佳，但如廁時私隱不足，對面房間方向較開放；抹窗亦難伸手夠邊。磁磚邊角有撞崩，水磨石色系修補後相對不顯眼。發展商回覆指氣窗配磨砂玻璃，另備抽氣扇，以平衡私隱與排氣。
企缸天花檢查尚可，但玻璃馬賽克易被不鏽鋼邊撞崩；更換一塊牽涉防水層與水磨切割，沙塵大，用家需小心。企缸蓋因泥水收口粗糙、殘留水泥污垢而微凸，頂部有縫隙，需拆下清垢並重新推貼。磁磚切割偏小，底部縫隙約3至9毫米寬窄不一，影響美觀兼有滲水隱患，建議發展商沿邊界加打約10毫米灰色防霉膠，兼顧擋水與修飾。
露台
三合一露台38呎，約佔單位實用面積13%；低層外望毗鄰少量樓景（隆亨邨）及公園景。雙門均可打開，設暗鎖；另有防自關保護裝置，避免大風吹撞鋁框——若要開得開揚，需手動固定。
減音門內的吸音板有大量微孔，已見白印／污垢卡入小孔，清潔困難。發展商回覆指吸音板屬噪音緩解裝置，以符合環保署要求。露台磁磚花紋本身多灰點，另有英泥漬未清洗乾淨，洗清後會整齊許多。天花檢查則無問題。
主要驗樓問題一覽
| 位置 | 主要問題 |
|---|---|
| 大門／門框 | 多處撞傷、木皮軟、鎖口虛位大；門框裂縫易再爆 |
| 玄關 | 傘架位偏窄 |
| 廚房牆／檯 | 油漆收水裂（＜0.2mm）；人造石檯面白點（疑強力清潔褪色） |
| 廚房鋅盆 | 溢水管被人為螺絲批刺穿三孔漏水（職員即換喉） |
| 雪櫃 | 內有疑似污漬／融雪水漬 |
| 客廳窗／樑 | 窗難推盡、路軌沙石；樑位螺絲銹 |
| 洗手間門 | 無緩衝限速（當日失靈後已修）、門邊撞崩、鎖門不順 |
| 洗手盆／座廁 | 微積水；隱藏座廁縫隙鹽結晶（鹹水沖廁） |
| 光廁／企缸 | 窗私隱／抹窗難；馬賽克撞崩風險；蓋微凸需重貼；縫3–9mm建議打灰防霉膠 |
| 露台 | 雙門暗鎖＋防自關；吸音板微孔易藏污；英泥漬 |
評分與發展商回應：85分 B級
綜合驗樓，因廚房鋅盆漏水（人為破壞）、大門崩花、油漆裂縫等被扣較多分，其餘細項表現不俗，最終給予85分、B級。
《胡‧說樓市》已將結果轉交發展商之一永泰地產。發展商回覆指：
– 全屋大部份瑕疵已完成執修；
– 洗手間門限速器當日失靈，已完成執修；
– 吸音板微孔為吸音裝置一部分，以符合環保署噪音緩解措施要求；
– 洗手間氣窗配磨砂玻璃，另備抽氣扇，平衡私隱與排氣需要。
業主評價：早發現好過入住後才知
業主「剛仔」表示，當刻見水流出來確有擔心，但樂觀認為「這一刻發現，好過稍後入住後才自己發現」。他認為即使九十多分的物業亦難免有缺點，聽完驗樓師講解後覺得未見嚴重結構缺陷，相信屬小修小補；即使個別修補未盡完美，對日後居住影響應不大，心情整體樂觀。
交通配套與租售
「UNI Residence」雖稱近顯徑站，由站沿車公廟路步行通常要10分鐘以上，沿途遮蔭不多；若經顯徑邨屋邨路線入去會較舒服。生活配套主要依賴雲叠花園、顯徑邨商場，以及後方上口徑村村屋地舖；大型購物則多往大圍站「圍方」。
樓盤入伙前已有業主放租。以驗樓戶型286呎開放式計，市場叫租約19,000元、呎租約66元——僅屬叫租。若成功租出，扣除管理費前回報可達約5.5厘。
銷情與地價成本
「UNI Residence」於2025年5月開售，當時樓市正醞釀走出轉角，發展商未敢大幅高開。首張價單50伙，扣除最高20%折扣後即供均價15,481元，較當時大圍「名城」、車公廟「溱岸8號」二手約16,800至16,900元低約10%，入場價壓縮至409.9萬元。首日連同招標共賣110伙，售出63伙。
截至2026年9月22日，撇除3宗取消交易後，累售189伙，相當於全盤240伙近80%，平均呎價上調至17,247元。
地皮方面，兩間公司於2022年9月以7.8638億元投得用地，可建樓面89,341呎，呎地價8,802元。發展商未公布總投資額，市場估計連建築成本約13億至15億元。截至同年9月銷情，售出近八成後套現約10.49609億元；即使餘貨大幅加價，發展商埋單仍有虧損可能——買家入貨相對相宜，發展商則受高峰期投地成本拖累。
撰文: 胡國威
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