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屬於「港島南岸」第三期的「Blue Coast」是黃竹坑站上蓋規模最大的項目 。樓盤在2024年全面撤辣後推售，首批均價為21,900元，是整個黃竹坑站項目中最便宜的一期，開售時更狂收28,000票，成為香港賣樓史上收票量第七高的項目 。今次《胡．說樓市》團隊聯同驗樓師陳智康，為大家開箱驗收一個連平台的特色單位，究竟其交樓質素是否如外界預期般「價錢先行」？
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Blue Coast 項目發展背景
長實於樓市高峰期的2018年向港鐵投得此項目的發展權，地盤可建樓面面積達150萬平方呎 。當時補地價金額高達129.71億元，創下歷來最高補地價鐵路項目的紀錄，每呎樓面補價達8,614元 。根據招標條款，發展商須再出一口價競投，而港鐵會在售樓收入中抽取25%的固定分紅，發展商亦需將50萬平方呎的商場歸還給港鐵營運 。截至目前，Blue Coast 全盤已售出1,142伙（佔單位總數約95%），套現約199億元，平均呎價為23,733元，遠低於當初聲稱的28,000元呎巨額投資預期 。
表一：Blue Coast 項目基本資料
| 項目名稱 | 港島南岸3期 BLUE COAST |
| 地址 | 香葉道11號 |
| 單位伙數 | BLUE COAST I：642個 BLUE COAST II：558個 |
| 單位面積 | 443 – 1,267平方呎 |
驗樓單位簡介與業主心聲
團隊今次抽中的開箱單位位於一期 2A 座低層 F 室，實用面積 748 平方呎，為三房一套連工人房間隔 。業主以 1,777.3 萬元買入該單位，折合平均呎價為 23,760 元 。業主表示，選擇購入此單位是因為樓盤地理位置優越，且價格屬同區「最低水」。由於屋苑的標準單位沒有提供合適的晾衣空間，加上太太喜歡種花，故特別鍾情這個附設 169 平方呎入契平台的特色單位 。
表二：驗樓單位詳情
| 項目 | 單位資料 |
| 座向及樓層 | BLUE COAST I 2A座低層F室 |
| 面積 | 實用面積 748 平方呎（連 169 平方呎平台） |
| 成交價 | 1,777.3 萬元 |
| 平均呎價 | 23,760 元 |
| 驗樓得分 | 82分 |
驗樓發現大盤點：大平台設計惹熱議
康師傅表示，目前已為屋苑十多個單位進行驗收，普遍分數達80多分，由於個別單位才設有露台，少了露台欄杆及地台等扣分位，變相拉高了整體分數 。不過，是次驗收的單位仍發現不少需要跟進的瑕疵：
1. 169呎大平台 竟配極窄側門
- 出入困難： 單位雖然附設 169 平方呎的大平台，但只能透過一扇側門並經過狹窄的走廊才能步出戶外，將來若要搬運大型戶外家具將會非常困難 。
- 去水渠堵塞： 平台去水口完全被垃圾、紙巾、樹葉及封箱膠紙堵塞 。這種情況下，必須等積水淹滿整個平台，水才能流向較高的溢水位置排走 。
- 衛生問題： 平台地面充滿垃圾、沙石，甚至發現有雀鳥糞便，需要徹底清潔 。
2. 廚房與工人房設計奇特
- 破爛膠邊： 廚房窗戶的防水膠邊已經破爛，一旦颳起大風大雨，雨水極有機會從縫隙滲入室內，嚴重影響防水功能 。
- 工人房無廁所： 工人房空間狹小且帶有凹位，設計欠缺實用性，亦沒有提供足夠的儲物空間 。此外，工人房內並無獨立洗手間，工人只能在客廁使用預留的花灑洗澡。客廁亦同時發現有座廁漏水及空心磚的問題 。
3. 門窗安裝手工參差
- 房門罅隙過大： 房門底部與門框未能緊密貼合，中間留有明顯空隙。經測試後，在房門關上並處於未完全上鎖的狀態下，門底罅隙甚至能塞入一個五元硬幣 。
- 巨型韆鞦窗難推： 單位內的巨型韆鞦窗非常笨重，女士未必有足夠力氣推開 。而且窗戶未能妥善鎖緊，容易受強風影響而自行退回關上 。
- 地台高低不平： 大門入口處的地台石材為了遷就高度而被強行磨斜，不但走上去感覺不穩，下雨時若門鎖不密，雨水亦容易滲入 。此外，地面亦遺留了油漆污漬及保護物料的膠質殘留 。
4. 衛生及機電隱患
- 隔氣驚現蟑螂： 在主人套廁進行試水測試時，赫然在隔氣位置發現一隻活生生的蟑螂（曱甴） 。
- 電掣面板鬆脫： 部分電掣面板未有妥善打膠固定，僅靠擠壓吸附，輕輕一碰便會整塊鬆脫掉落，縫隙間亦積滿灰塵 。
- 冷氣機不夠冷： 經紅外線探測儀實測，開啟冷氣超過兩小時後，客廳出風位溫度仍高達 26.4度，客房則為 26度，猶如只開了風扇一般，懷疑冷氣機件有損壞 。
(註：團隊亦發現屋苑的收樓登記安排略顯混亂，登記處位置隱蔽且缺乏清晰指示，業主只能靠「周生生旁邊」作指標，且仍需以人手方式進行登記，未有應用 QR Code 等便捷技術 。)
最終評分及發展商回應
總結是次驗樓成績，單位因冷氣機問題及主人房電掣鬆脫，在家電及機電項目被扣去較多分數；加上平台去水口堵塞、廚房窗爛膠邊、工人房洗手間漏水等問題，以及平台有雀屎和套廁有蟑螂而損失了清潔分 。最終單位取得 82分，評級為 B 。
本團隊已將驗樓結果轉交發展商長實，長實回覆指已收到業主遞交的執修清單，表示所有項目均屬輕微瑕疵，並已按業主既定時間派員到單位進行執修 。
黃竹坑「港島南岸」各期銷情回顧
隨著商場開幕打破了以往黃竹坑的「荒漠」感覺，港島南岸六期項目見證了本港樓市的高山低谷 。第一期「晉環」及第二期「揚海」在樓市高峰期推售，平均呎價分別高達約 3.2萬及 3.5萬元 。然而，隨後樓市轉角向下，第四期「海盈山」銷情遇冷；直至撤辣後，長實劈價推出「Blue Coast」，雖帶動銷情但也震散了同區大市，導致一、二期出現大量撻訂個案 。隨著減息周期來臨，第五期「滶晨」銷情終見起色 。截至2026年3月底，除了第六期外，黃竹坑上蓋的貨尾主要集中在海盈山的447個單位，其餘各期已接近清倉階段 。
表三：港島南岸各期銷情與撻訂比較 (截至紀錄時間)
| 期數 | 項目名稱 | 開售日期 | 累計售出伙數 (佔全盤比例) | 套現金額 | 平均呎價 | 撻訂宗數 |
| 一期 | 晉環 | 2021年4月 | 789伙 (99%) | 162.5億元 | 32,634元 | 58宗 |
| 二期 | 揚海 | 2021年9月 | 587伙 (98%) | 147.67億元 | 35,832元 | 63宗 |
| 三期 | BLUE COAST | 2024年撤辣後 | 1,142伙 (約95%) | 199億元 | 23,733元 | 7宗 |
| 四期 | 海盈山 | 2023年7月 | 353伙 (44%) | 57億元 | 26,050元 | 11宗 |
| 五期 | 滶晨 | 2025年5月 | 778伙 (94%) | 135.5億元 | 27,021元 | 3宗 |
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撰文: 胡國威
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