【BLUE COAST II: 揀樓攻略】分析收租回報! 平面圖、價單、景觀、規劃懶人包!

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本港銀行落實減息、內地組合拳救市刺激港股回升,但本地樓市是否一定受惠?  繼第一波新盤仍選擇劈價出貨,但首日推幾多接近賣幾多,大致證明發展商測試到市場承接底線,但接下來第二波推盤潮又如何?  究竟發展商會貫徹或扭轉全面撤辣後一浪低於一浪的推盤手法?  長實與港鐵合作、位於黃竹坑站上蓋的大盤「BLUE COAST II」值得注視。

繼今年三月推售第一期「BLUE COAST I」後,長實便把握時機推售二期「BLUE COAST II」。由三座及五座組成,共提供558個單位,過半為兩房戶型,預計關鍵日期2026年3月28日,相當於樓花期大約一年半。發展商表明會加價10%推售,但由一期開售至今天推售第二期,期內大市由悲觀轉樂觀外,區內還有什麼轉變?   究竟股票市場暢旺,是否代表樓市一定要受惠?

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BLUE COAST II資料

樓盤名稱BLUE COAST II
位置香港黃竹坑香葉道11號
單位數目558個
面積446-1,267呎
戶型2房開廚: 446-509呎(153伙)
2房梗廚: 443-474呎(61伙)
2房1套: 474呎(30伙)
2房連儲物室: 489呎 (30伙)
3房1套連工人房及工人廁: 718-802呎(213伙)
4房: 1,224-1,267呎 (60伙)
特色: 443-1,218呎(11伙)
車位
校網18區校網
關鍵日期2026年3月28日
綠色建築認證評級暫定金級
承建商中國海外房屋工程有限公司
發展商長實、港鐵
官方網站https://www.bluecoast.hk/phase3C/index_3C_en.html
示範單位地址紅磡「置富都會」9 樓
BLUE COAST

黃竹坑站上蓋各期資料 (已開售)

樓盤名稱晉環(1期)揚海(2期)海盈山(4期)BLUE COAST I
單位數目800個600個800個642個
面積289-2,084呎320-1,901呎351-2,291呎452-1,267呎
戶型開放式: 290-294呎 (62個)
一房: 368-392呎 (133個)
兩房: 475-612呎 (274個)
三房: 639-937呎 (222個)
四房: 965-1,302呎 (58個)
特色: 289-2,084呎 (51個)
開放式: —–
一房: 320-343呎 (58個)
兩房: 436-638呎(271個)
三房: 749-955呎(198個)
四房: 1,299-1,420呎(44個)
特色: 425-1,901呎(29個)
開放式: —
一房: 389-403呎(48個)
兩房: 484-680呎(465個)
三房: 658-965呎(192個)
四房: 1,204-1,517呎(64個)
特色: 351-2,291呎(31個)
2房: 452-454呎 (50伙)
2房1套: 538呎 (60伙)
3房1套連儲物室及洗手間: 728-1,006呎(474伙)
4房: 1,226-1267呎 (58伙)
車位107個96個136個187個
發展商路勁、平保嘉里、信和嘉里、信和、太古長實

BLUE COAST鳥瞰規劃、周邊二手呎價

項目背景

2010年前: 公屋黃竹坑邨

「黃竹坑站」上蓋的發展,跟全長七公里的港島南站有莫大關係,事緣政府在2010年拍扳興建港島南線,建議路線由「金鐘站」一直延伸至「海怡半島」,當中途經「海洋公園站」、「黃竹坑站」及「利東站」三個站,工程在2011年5月展開。其中前身為公屋「黃竹坑邨」清拆發展為「黃竹坑站」後,政府決定把「黃竹坑站」上蓋物業發展批予港鐵,作為補貼興建鐵路的建築成本。

「黃竹坑站」佔地面積甚廣,總佔地7.17公頃,其中地盤四邊分別被「香港道」、「南朗山道」及「警校道」所包圍。其中北面隔著明渠是正在轉型的「黃竹坑商貿區」、東則為「香港警察訓練學院」、而南面為國際學校及住宅「金寶花園」、「南濤閣」、而西面則為熟食市場及游泳中心。

2013年: 改劃綜合發展區

2010年7月,城規會把「黃竹坑站上蓋」改劃為「綜合發展區」,容許作住宅及商業項目,「總綱發展藍圖」在2013年終獲城規會核准。由於發展規模龐大,無論城規會會員及區議員均關注日後「黃竹坑站」上蓋項目發展後,對區內交通帶來的負荷,事關香港仔隧道擠塞情況從未改善。當時運房局表示,由於項目毗鄰鐵路站,故運輸署建議採取低於「香港規劃標準與準則」定立車位的下限,以解決車輛過多的問題。

最後項目獲批准用五倍地積比率發展住宅項目及社福設施,可建樓面3,848,202呎,最高住宅高度由120-150米之間,可在五層平台之上建26-38層的住宅,提供4,900個單位;其後因應市場對住宅供應的需求,港鐵在2019年再按《城規條例》申請增至單位至5,200個。至於非住用項目則以1.49倍的地積比率發展,可建樓面1,145,741呎。至於大家關注的車位問題,項目會提供1,106個車位,當中住宅及訪客車位816個、商業及零售車位則235個。

黃竹坑站上蓋總綱發展藍圖

地盤面積771,793呎
地積比率住宅: 5倍 非住用: 1.49倍
可建樓面: 住宅: 3,848,202呎
非住用: 1,145,741呎
社福設施: 12,648呎
私人休憩用地: 168,740呎
公眾休憩用地: 13,993呎
住宅座數14座
高度120-150米
樓層26-38層
單位5,200個
車位數目住宅/訪客: 816個
商業/零售: 235個
電單車: 54個
政府: 1個
上落貨車位住宅/訪客: 14個
商業/零售: 40個
政府: 1個

項目開價

二期料較一期加價10%

共分兩期推售的「BLUE COAST」,一期「BLUE COAST I」共642伙,在今年三月尾開價推售,至今累計賣出571個單位,套現108億元,平均呎價24,084元。軟銷期間,長實營業部首席經理郭子威指出,二期「BLUE COAST II」的合理價格為28,000元,有信心新單位可觸及這個價位。集團也曾在公開場合表示,推售二期時會加價10%,相當於二期平均呎價會上調至26,500元。

首批開價未達目標

不過,長實在10月9日開出首張價單128個單位,即供平均呎價21,500多元,其後再加推前後合共三張價單,共296個單位佔全盤過半,但均價只扯至21,840元,遠遠未達之前界線,初步反映發展商暫未敢太過進取,畢竟也擔心最終市場未必承受得到。就算三張價單首日沽清都好,已推出全盤一半也僅能套現47.4億元,究竟股市旺,樓市看似興旺,大家又是否真的受惠?

表: BLUE COAST II 開價

首批128伙
折扣額14%
平均呎價$25,030
折扣後售價$21,526
區內一手造價晉環: 29,689元
揚海: 30,880元
海盈山: 27,989元
BLUE COAST I: 21,968元

表: BLUE COAST II 付款辧法

付款辧法支付方式折扣額
120天PLUS 付款臨約後: 5%
臨約120天: 95%
-14%
BLUE COAST粉絲210天付款計劃臨約: 5%
臨約210天: 95%
-13.5%
建築期付款臨約: 5%
臨約90天: 1%.
臨約180天: 1%
臨約270天: 1%
臨約360天: 1%
臨約450天: 1%
入伙: 90%
-11.5%

表: BLUE COAST II 價單

戶型即供價建期價
兩房921萬-1,289萬元947萬-1,327萬元
三房1,520萬-1,934萬元1,564萬-1,990萬元

胡.說評析

迷思1: 樓市暢旺 = 發展商受惠?

預料可套現207億-213億元

我們又假設長實最終真的有條件把二期逐步上調,並把均價控制在26,500-28,000元之間,同時假設長實能順利把二期全數558伙沽清,雖然可為長實套現99.7億元-105億元,連同一期在內,總銷售金額會高達207.7億元-213億元,但長實是不是一定受惠於這個巨額收益? 這是第一個迷思。

表: 估計一二期套現金額

套現伙數金額
一期642伙108億元
二期558伙99.7億-105億元*
合共1,200207.7億-213億元
*按發展商估計最終均價

表: 黃竹坑站上蓋招標情況

 晉環 (第一期)揚海 (第二期)BLUE COAST (第三期)海盈山 (第四期)第五期第六期
地盤面積11.8萬呎9.3萬呎24.09萬呎6.5萬呎12.39萬呎
可建樓面57.69萬呎49.3萬呎住宅: 100萬呎
商場: 50.59萬呎
63.8萬呎63.6萬呎50.37萬呎
補地價46.85億元52.138億元129.71億元67.57億元64億元49.4億元
每呎地價8,119元10,576元8,614元10,587元10,119元9,818元
固定分紅35%30%25%+商場經營權25%25%25%
額外出價需要需要需要需要需要需要
標書14份10份5份6份6份6份
中標財團路勁及平保嘉里、信置長實嘉里、信置、太古新世界、帝國、資本策略、麗新會德豐

需扣除港鐵25%固定分紅

「BLUE COAST 」是長實在2018年8月投得的發展項目。據當時招標條款,長實要支付項目補地價金額129.71億元外,還要出一口價投標,港鐵亦會在售樓收益收取25%固定分紅,並收回上蓋唯一50萬方呎的商場來營運。故長實實際售樓收益要先打個75%,把25%分給港鐵。七除八扣後,售樓收益只餘下156億-160億元,而這個銷售金額,亦僅僅高出補價金額129.71億元約26億-30億元。未計算當初入標的一口價、未計算建築成本、未計算利息支出等,長實要蝕賣「BLUE COAST」的機會相當之高。所以,縱然內地出招救市令大市看似風光,實際上只帶動成交量,卻無助扭轉蝕賣困局。

表: 推算BLUE COAST成本及收益

售樓收益207.7億-213億元
港鐵分紅(25%)52億-53億元
售樓收益 (扣除分紅後):156億-160億元
補地價成本:129.71億元
售樓收益 (扣除後分紅及補地價): 26億-30億元

迷思2: BLUE COAST買家會受惠?

第二個迷思,當發展商有可能蝕讓出貨,這又是否代表準買家一定執平貨?   要知道,發展商要蝕讓,也可跟當初錯判形勢摸頂投地有關,畢竟以前市旺可直接把地價成本轉嫁買家,但現在卻不能夠而已。所以,開出這一口價是否夠吸引,背後就值得我們要還原基本,從各方面條件比較一下。

景觀分析

3及5座呈L形排列

相比於一期,由三及五座組成的「BLUE COAST II」呈一個L型排列,佔據最近鐵路上蓋位置,景觀角度來說,樓盤以北會扭向黃竹坑商貿區(3座C、D、E室、5座D室)。有一份單位扭向東面、望向日後六期會德豐地盤(3座F室」、5座E、F、G、H室)。另外3座南向(3座G、H、J室) 及5座西向單位(5座A、B、C室) 都以望內園及側望「BLUE COAST I」樓景為主。

方向景觀單位
3座、5座以北黃竹坑商貿區3座C、D、E室 5座D室
3、5座以東六期會德豐地盤3座F室 5座E、F、G、H室
3座以南內園及BLUE COAST I3座G、H、J室
5座以西內園及BLUE COAST I5座A、B、C室
3座以西香港仔海景3座A、B室
5座以南一期晉環5座J室

Blue Coast II 鳥瞰平面圖

開則(戶型)分析

四房雙套連工人房工人廁 (60)

望全盤一線景觀

至於全盤最一線單位,就只有扭向西面缺口。縱有西斜問題,卻能望到最開揚的香港仔方向,高層有機會望深灣及石排灣海景,所以發展商把全盤最貴價、面積最大的四房雙套連工人房及工人廁放在這裡,也是全盤唯一設露台的單位。

戶與戶之間牆身只有50毫米

四房雙套連工人房及工人廁,二期僅60個,分別為「3座A室」(1,267呎)及「3座B室」(1,224呎)。雖然望最一線景觀,但開則卻有奇怪位。首先,單位並不能做到全數廳房同向,只有客飯廳、一個客房、及其中一間主人套房能望到海景,其餘分別望其他景觀。其次,在客飯廳分隔A及B室之間隔牆總長7.715米,但偏偏有一半僅厚50毫米,屬於罕見的極薄牆身,究竟這是否迎合日後打通而設?   還有廚房位,廚房總長4.58米,但闊度僅1.5米,而且還未計算廚櫃位置,一個1,200呎的單位,卻只換來一個窄長廚房,設計不合比例。

三房一套連工人房及工人廁 (213)

「BLUE COAST II」有213個「三房一套連工人房及工人廁」,面積由718-802呎之間。景觀來說,大部份扭向內園及望一期,包括「3座GHJ室」、「5座AB室」。至於餘下「5座D室」及「5座J室」分別望向黃竹坑商貿區,以及望一期晉環。跟四房雙套單位也相似之處,就是不知要遷就地盤擺位關係,所以不少單位開出古怪則。

望內園及BLUE COAST I (「3座GHJ室」、「5座AB室」)

我們先集中望向內園及一期五柱單位,當中只有「3座G室」(759呎) 開則較正常,起碼至少主人套廁為光廁,因為其餘四柱全屬黑廁。

望望「3座H室」(718呎),為了遷就入門口工人廁及客廁,單位出現一條超過2.6米長廊,之後走入主人套房遷就彎曲套廁,又有一條2.6米走廊,兩部份空間 56呎大,佔單位7.7%

毗鄰「3座J室」,除了入門口有1.8米長走廊位外,廚房連工人房竟呈一個「Z」形,日後煮食只能瑟縮於一個角落位置。

至於「5座B室」(781呎),一個單位兩條長走廊,入門口一條2.6米,走入睡房還有一條長達3.46米的走廊,走廊面積高達64呎,佔單位面積8%。

望黃竹坑商貿區(5座D室)、望一期晉環 (5座J室)

另外兩個方位,望向黃竹坑商貿區的「5座D室」(770呎)及望一期晉環的「5座J室」(775呎),前者主人套廁屬光廁,而後者則全部份洗手間均為黑廁。兩個開則的相同之處,在於其工人房及工人廁擺位相當古怪。「5座D室」廚房設於客飯廳一邊,但進入廚房前會先經過工人房及工人廁,偏偏工人房及工人廁會卻斬開兩邊。「5座J室」的工人房及工人廁,雖然設於同一邊,但卻呈現手槍則。

兩房單位 (274)

所以,整個「BLUE COAST II」開則最四正的,就只局限於兩房單位。跟一期不同,一期兩房僅佔17%,但二期卻有274個單位兩房,佔比49%,可細分「兩房開廚」、「兩房梗廚」、「兩房連儲物室」、及「兩房一套」。

兩房開廚(3座CDE室、5座C室、5座G室)

兩房開廚」佔全盤多數,分別有望向黃竹坑商貿區的「3座CDE室」(446-474呎)、望向內園及一期的「5座C室」(509呎)、及望向六期會德豐項目的「5座G室」(485呎)。開則上,多數都好像「3座D室」般,入屋見開放式廚房連客飯廳,而睡房分布左右兩邊的設計,方方正正屬好擺傢俬一類。寧寧舍舍只有「3座E室」,睡房洗手間會設於走廊內,單位會多了一條走廊位。以及「5座G室」改呈橫向式客飯廳設計,而睡房各佔據一邊位置。

兩房梗廚(3座F室、5座E室)、兩房一套(5座F室)、兩房連儲物室(5座H室)

另外兩個單位為「兩房梗廚」,分別為「3座F室」(443呎)及「5座E室」(474呎),同樣都會望向六期會德豐項目,但前者屬黑廁、後者屬光廁,為兩者的分別。而放眼兩房套房,就只得「5座F室」可以選擇,為樓盤唯一的「兩房一套」格局,扭向六期會德豐項目方向,屬光廁設計。

大部份單位不設露台,但有玻璃幕牆

「BLUE COAST II」景觀及開則因素來判斷開價是否吸引,似乎今次二期的開則較著重佔多數的兩房,還有留意雖然除了四房單位外,其餘單位並沒有露台,卻採用了大量玻璃幕牆賺豁免,均可由外框計算入實用面積,都要打入去衡量價格是否相宜。

租務、投資回報

套股換樓活動是否存在

雖然內地出招救市,令到近期港股升勢凌厲,但升勢是否持續,實情也要視乎內地救市政策持續性。而且股市急升下,最終資金會否緊隨流入樓市,這一點尚待時間驗證。因為股票旺要令樓市有反應,多數出現在套股換樓活動上,但反應往往也會滯後。

區內呎租介乎51-62

不過無論在股票賺了一筆快錢、打算套股換樓又好;或者本身放銀行做定存,覺得減息後定存吸引力驟降而要放眼磚頭,究竟「BLUE COAST II」收租潛力有幾高? 這一點就是投資會考慮的地方。黃竹坑站商場開幕,固然解決了黃竹坑配套荒漠的缺點,也有利黃竹坑的租務。翻查上蓋幾個已入伙的屋苑,「晉環」及「揚海」兩個屋苑,兩房大約25,000元有交易,平均呎價約52元;而三房單位40,000元,平均呎租51元。

表: 預期回報

戶型呎租建期價租金回報
兩房52元948萬元-1,327萬元2.5厘-3.2厘
三房51元1,564萬元-1,990萬元2.4厘-3厘

樓花期長達一年半

歸納「BLUE COAST II」首三張價格,用建築期價格計算,兩房售價介乎948萬-1,327萬元,在未扣除管理費等雜費支出前,預期回報大約為2.5厘至3.2厘之間;以三房單位計,售價介乎1,564萬至1,990萬元,回報為2.4厘至3厘,而且「BLUE COAST II」的預計關鍵日期為2026年3月28日,相當於樓花期大約一年半,起碼要年半後才有租金收入。預期回報較現時定存還要低,則未必說服到收租客把資金押注在「BLUE COAST II」上。

區內換樓需求

一期至今樓價再跌7%

股市旺,發展商去到貨,小業主可能考慮完各項條件覺得執到平貨,但實情有些問題卻依舊未解決。由今年三月推售「BLUE COAST I」至今,實情期內二手樓價再回落7%,由高位至今累計回落28%了。當今天「BLUE COAST II」以這一口價推盤時,就令到上蓋幾個樓盤的情況再受衝擊。

黃竹坑站上蓋累計113宗取消交易

截至今年十月中為止,黃竹坑站上蓋共錄得113宗取消交易個案,涉及總金額接近26億元。除了「晉環」錄得51宗撻大訂個案,涉資11.8億元外,位於晉環毗鄰的二期「揚海」,當日開售呎價更冠絕整個黃竹坑站上蓋,原本以為相安無事,今年開始卻陸續爆出撻大訂個案46宗,涉及金額超過11億元。

表: 黃竹坑站上蓋 (取消交易):

期數取消交易涉及金額
晉環 (第一期)細訂: 5宗  8,785萬元
大訂: 51宗11.8億元
揚海 (第二期)細訂: 6宗8,966萬元
大訂: 46宗11億元
海盈山 (第四期)細訂: 2宗4,009萬元
BLUE COAST I (第三期)細訂: 2宗7,586萬元

資產價格下滑衝擊區內二手

買家高價追入,發現樓價逆轉要取消交易,以為已經穩定下來,但「BLUE COAST II」開出這一口價,就令到辛苦上會的業主,也要面對資產價格下滑的風險。撇除取消交易個案,晉環、揚海均售出了727伙及575伙。至於早前推售但滯銷的的「海盈山」,累計售出57個單位中,有27個單位買家都選擇了建期付款,出年五月入伙時也會面臨上會抉擇了。

表: 黃竹坑站上蓋 (累售單位)

期數晉環 (第一期)揚海 (第二期)海盈山 (第四期)BLUE COAST I (第三期)
首批160個120個88個138個
入場單位1房: 1,146萬元
2房: 1,317萬元
3房: 2,530.4萬元
1房: 1,080萬元
2房: 1,421.2萬元
3房: 2,580.4萬元
1房: 966.7萬元
2房: 1,282.16萬元
3房: 2,677.8萬元
1房: —
2房: 878萬元
3房: 1,544.5萬元
平均呎價29,689元30,880元27,989元21,968元
累售727個575個57個571個
尚餘(截至2024年10月中)73個25個743個71個

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