立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新揀樓影片分析!
由「旭日國際」發展的掃管笏新盤「黃金海灣」近期陸續入伙 。2024年7月開售時，正值樓市轉角市回落最轟烈的時間 。當時項目劈出區內八年新低，平均呎價不足10,000元，全盤最便宜單位更低至1,853,000元，比車位價錢還要相宜 。不少買家以為買到超值單位，但我們《胡 ‧ 說樓市》谷友在收樓時卻發現，部份隨屋附送的裝置竟然不翼而飛 。
👉了解更多[新盤執修不當 業主注意事項]
買家控訴：合約列明附送頂櫃 收樓竟變「生口位」
谷友陳小姐以3,230,000元購入第3座中層H室，實用面積312呎 。簽約時，附帶文件中的平面圖清楚標明單位會附送黃色頂櫃及藍色圓框組合櫃 。然而，到正式收樓時，頂櫃的位置卻只剩下一個「生口位」 。
| 買家個案 | 詳細資料 |
| 單位 | 黃金海灣第3座中層H室 |
| 實用面積 | 312呎 |
| 成交價 | 3,230,000元 |
| 主要爭議 | 合約列明附送頂櫃，收樓時卻消失不見 |
陳小姐向客戶服務處查詢，對方回覆指因設計不許可而取消了頂櫃，並強調陳小姐已簽署相關「附帶條件」，因此無法追討 。翻查該份合約，條款列明：「買家不會就該櫃的存在、設計、顏色、或物料提出任何反對或向賣方作出任何反對、申索、要求或賠償。」
👉了解更多: [買樓簽約注意事項]
律師拆解「免責條款」：是否真的大晒？
一句「不會就該櫃的存在提出反對」，是否就能豁免發展商全部責任？律師梁永鏗指出，法庭在審視免責條款時會考慮多個因素 。如果合約條文表達不清晰，或者字眼細小到令人無法注意，法庭會將這些細節納入考量 。
根據《管制免責條款條例》，若發展商引用免責條款，該條款必須在訂立時是「公平合理」 。梁永鏗律師補充，普通人面對大發展商時，雙方地位並不對等 。買家是否有合理時間去理解條款，以及該合約是否買家必須照單全收的「標準合同」，都是關鍵 。此外，買家支付逾3,000,000元樓價，當中已包含櫃身價值，這屬於合約中的「代價」，而非純粹贈品，因此發展商實有合約責任 。
我們曾向香港海關查詢，海關表示不動產不屬貨品，不受《商品說明條例》規管，建議向「一手住宅物業銷售監管局」查詢 。「一手住宅物業銷售監管局」則表示現正了解事件，如發現涉嫌違規會嚴肅跟進 。
發展商旭日國際回應：未能符合設置條件
就頂櫃消失一事，發展商回覆指，經檢視現場環境條件及天花喉管佈局後，原有位置未能符合設置條件 。他們曾積極研究於單位內其他位置加設，但未能成功 。發展商強調，「頂櫃」屬額外設計及贈送家具，不屬交樓標準一部分，他們會按既定機制審視個案，並與業主保持溝通 。
黃金海灣‧意嵐驗樓實況：漏水隱患成最大敗筆
除了合約條款爭議，《胡 ‧ 說樓市》亦抽中一個特色單位進行開箱驗樓 。驗樓業主以3,685,000元買入第一期「意嵐」5A座低層P室，實用面積277呎，連181呎平台 。
| 驗樓單位資料 | 詳細資料 |
| 單位 | 黃金海灣1期 (意嵐) 5A座低層P室 |
| 實用面積 | 277呎 (連平台：181呎) |
| 成交價 | 3,685,000元 |
| 平均呎價 | 13,303元 |
| 驗樓評分 | 60分 (評級：D) |
康Sir檢驗後，發現單位交樓質素有待改善，最終只給予60分（評級D） 。主要問題包括：
- 牆身質素欠佳：大門兩旁牆身凹凸不平，底部掉漆起皮及崩缺 。部分牆身更呈黑色，沾滿灰塵且明顯傾斜 。
- 洗手間漏水隱患：浴屏測試顯示底層有水慢慢滲出，儀器探測顯示水分已濕透牆身 。天花更發現有防漏工程的「打針」痕跡 。打針後的狀況雖然暫時無事，但痕跡嚇人 。
- 潔具設計與安裝：洗手盆下方金屬飾面的圓邊刮手 。鏡櫃打開時會撞到玻璃浴屏，欠缺防撞膠粒 。
- 風喉檢修口問題：打開後發現未清除的電線和垃圾 。內裡雖有一張合格證，但風喉本身卻是斷裂的 。
- 門窗瑕疵多：房門鎖安裝傾斜並出現虛位 。窗台石材有明顯裂紋，外框缺少螺絲且未擠上玻璃膠 。
- 平台遺留雜物：洗手盆上方積聚了高空掉下來的雜物 。牆身留有顯眼的藍色神秘密碼字跡未清理，並有破損瓷磚 。外面更有竹枝遺留，若掉下街會造成傷人危險 。冷氣機平台的支架亦安裝歪斜 。
發展商回應驗樓結果：大部分執修經已完成
針對驗樓單位的情況，發展商旭日國際回覆指已接獲執修要求 。除個別涉及戶外位置之工程（如平台牆身油漆、瓷磚及窗框修口）需配合天氣安排外，其餘大部分執修項目已經完成 。這包括企缸底部滲漏情況已補唧防水膠，以及風喉已完成修補 。
業主表示，單位最主要的擔憂是漏水問題，擔心未來樓上住客入住後才會浮現滲水情況，因此期望發展商能延長執修期以提供保障 。
區內樓市分析：供應重鎮面臨蝕讓困局
「黃金海灣」項目規模龐大，橫跨私樓「棕月灣」兩邊而建，分為一期「意嵐」（692伙）及二期「珀岸」（631伙），合共提供1,323伙 。項目原由內房「佳兆業」於2020年以3,500,000,000元投得，後因財困以3,770,000,000元轉售給「旭日國際」 。
目前項目已售出約1,102伙，佔全盤85%，套現金額4,620,000,000元 。扣除地價成本，帳面利潤約850,000,000元 。但若計及龐大的建築成本，發展商正面對「高地價、低售價」的蝕讓困局 。
此外，掃管笏一帶中長線供應仍有巨大壓力 。區內未來的新盤供應量龐大，競爭將會十分激烈。
| 掃管笏及大欖一帶未來供應 | 發展商 | 預計單位數目 |
| 星堤二期 | 新地、興勝創建 | 1,326個 |
| 大欖涌項目 (限呎地) | 長實 | 約2,000個 |
| 大欖涌村項目 | 新地 | 約2,670個 |
初次置業懶人包 【二手樓買賣程序】睇樓、雜費、查凶宅、簽約、按揭懶人包 【新盤2026】成交流程、按揭、折扣優惠、重點項目全攻略 【居屋2026】最新申請日期、四大屋苑分析、資產、入息懶人包 【租樓注意事項】租樓流程、租約、按金、印花稅全攻略！ 【按揭保險費】深入分析四種保費計算方法、繳費形式注意事項！ 【按揭利率】各大銀行優惠、回贈比較
撰文: 胡國威
胡‧說樓市 X 好師傅獨家優惠!
《胡‧說樓市》跟裝修配對平台好師傅再度推出獨家優惠！經指定連結透過「好師傅」，成功配對並簽約裝修工程，將可額外獲得兩次驗收服務連報告，而《胡‧說樓市》同時提供無上限獎賞，每$10萬裝修費，可獲得價值$300的超市現金券！詳情可按以下連結:
