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新地在屯門54區的「NOVOLAND」交樓，我們《胡．說樓市》在開放驗樓申請時，一共收到超過400個「NOVO LAND」的業主申請，是我們開設驗樓環節以來單一最多申請的樓盤，真心覺得好誇張。落選的谷友不要灰心，我們會盡力入屋逐樣捉，把重點告訴你們。
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項目背景
「NOVO LAND」原為「屯門第54區」、被規劃作「農業」用地，透過城規程序申請改劃為「住宅甲類」用途後，新地在2017年成功跟地政總署商討補價，並支付65.3億元。項目佔地46.13萬呎，以最高可發展樓面230.65萬呎計，相當於每呎補地價2,831元。其後新地繼續收購區內部份零散地皮，終成功多増2萬呎土地後，再多支付5.50440億元補價金額，令可建樓面增加至241萬呎。兩次補價累計涉及近71億，每呎地價為2,938元。發展商在2022年7月19日開出首批165伙的價單，即供平均呎價13,188元。
項目分六期發展的「NOVOLAND」共提供4,585個住宅單位，還有壓軸兩期3A及3B期等待推售，我們今日開箱的單位是1B期1座一個低層連平台單位，實用面積563呎，業主以898萬元買入，平均呎價15,950元。
表: NOVO LAND 1B期資料表
| 地址 | 屯門欣寶路8號 |
| 單位數目 | 800個 |
| 面積 | 220-1,464呎 |
| 校網 | 70區校網 |
| 發展商 | 新地 |
表: 驗樓單位資料
| 屋苑 | NOVO LAND 1B期 |
| 面積 | 563呎(連162呎平台) |
| 單位 | 1座低層連平台 |
| 樓價 | 898萬元 |
| 呎價 | 15,950元 |
| 得分 | 97分 |
驗樓特色
玄關儲物量豐富
入屋經過一個玄關，這裡設有一個凹位，盡量也安裝儲物櫃，而且也盡量滿足不同儲物要，例如下方設有鞋櫃，可解決回家時放鞋；上方有抽屜可以擺放散銀或雜物，中空位置可以放鎖匙及放電話充電，上方為電箱也設有儲物櫃，還有層架。旁邊也有層架，可以放一些不常用的物品，甚至放衫褲也可以，旁邊還可放長雨傘。在此細的空間，不單照顧放鞋的需要，還可放置其他物品，以至櫃門飾面有磁力，可以把通告掛上。
開放式廚房扮梗廚
行前一點就是開放式廚房，沿牆身對角擺放，呈現一個曲尺型設計，單位明明三房一套，怎說也就是大單位，理應住了家庭客，但依然是開放式廚房，未必能照顧經常會煮食大家庭的需要。發展商也做了兩趟玻璃門扮梗廚，但關上後未能補充冷氣，是有點悶熱。如果在裡面煮食會比較熱一點，而且雖然仿如梗廚設計，但仍然是開放式廚房，怎樣也要做消防年檢。以至第三個問題，業主自己也發現趟門位置旁邊有隙位，日後要清潔，為日後需要考慮的問題。
廚房微細地方也安裝儲物櫃
曲尺型廚房裝置齊備。工作枱面上方設置了鋅盆、三頭電磁爐頭，另一邊如中島廚房的設計，下方收納七合一微蒸烤焗爐、對面有洗衣及乾衣機，上方有抽油煙機，以至旁邊放置了雙門大雪櫃。餘下地方全為儲物空間，感覺儲物量豐富。工作枱面上方吊櫃深度充足，亦有預留放筷子地方，鋅盆下方也可以放置很多物品。廚房位置做了很多儲物空間，唯獨幾個位置，如七合一微蒸煮焗爐旁的位置，不能放置很多物品，但也欣賞他們盡用空間。以至旁邊此位置內裡很深，卻擺放物品時要考功夫，當然空間不足但盡量做足空間。以前此位置通常是梗板，但現在做了儲物櫃。
平台鋅盆擺位不方便使用
開放式廚房行過來，就是客飯廳的主體面積，由此位置計落，客飯廳總長大約4.7米左右，擺放了餐桌後，一定要放這裡，否則客廳會較淺窄。兩邊牆身都有電視天線制位，假設一邊放置梳化，另一邊放置電視，兩者之間距離約2.5米左右。「NOVO LAND」1B期共有44個特色單位，這是其中之一。單位外接162呎平台。相比工作平台，這裡不計算入實用面積，但不代表特別便宜。跟對上一層計及工作平台的單位相比反而貴6%。平台外有約14塊渠蓋，要自己看看檢查有沒有垃圾堵塞，這個平台設計環迴把整個單位包圍，行過來會有點窄，設有一個鋅盆及冷氣機散熱器。如果戶主在平台種花種草，也要在這裡取水，又或者用沖洗一下平台，也要接駁一條長喉管，設於此位置不便。
冷氣機散熱器喉管有倒斜
鋅盆前一點就是冷氣機散熱器，但會落一級、之後再落一級，但真的要小心一點，剛才攝影師拍攝便差點跌倒。在冷氣機散熱器，驗樓師也找到一點問題，看見其中一部冷氣機的喉管有倒斜情況，代表喉管由機底U型接駁去主喉，擔心倒汗水會滴去時，會有積水問題，建議改為順斜較理想，幸好這裡為平台單位，就算有漏水也不會影響到其他住戶，只要簡單改為順斜便可以。
低層單位需多檢查玻璃幕牆
從低層平台望出去，外望青山政府農場，所以感覺算幾舒服，而幾間睡房也能透過玻璃幕牆望到平台，只是驗樓師特別提醒，玻璃幕牆對低層單位的壓力較大，建議業主平時要多檢查。因為玻璃幕牆是會跟上方單位相連，如果上方有漏水入窗框，有機會入水至下層。驗樓師建議，業主要看清楚窗框附近會否有一點白色眼淚痕，如果有的話，代表曾經漏水。但就算沒有，也不要太放心，因為若樓上做了工程，也有機會影響到，而出現漏水。所以保修期內如打風落雨季節都要望望有沒有水痕，如果有也要執修。他認為，低層單位較大風險。因為封好了一個源頭，但落少少單位又有，低層單位會有最大的風險。
客廁設抽濕機
洗手間內的洗手盆上方設有鏡櫃，都設有不少層架擺放物品。下方有少層架。洗手盆下方有兩組櫃，一邊設有儲物空間，櫃門還有層架，另一邊的櫃拉出來，設有兩層，但上層位置較淺窄，可擺放的物品選擇很有限。驗勻洗手間，驗樓師找不到太大問題，但入來洗手間，第一眼會望到天花的裝置，原來此裝置為抽濕機，因為始終此為黑廁。問過發展商職員，抽濕機內的隔塵網，日後不用特別清洗，反而因隔塵網為人造纖維，洗得多可能會變形，只要用吸塵機吸便可以。若日後要損爛或要更改，就要打開六角螺絲才可更換。
房間被牆身及幕牆蠶食實用性
洗手間對面有兩間客房，入來感覺偏細，因為只有46呎，外望平台，算開揚及光猛。毗鄰的這間也大不了多少，只有47呎，較毗鄰房間大一呎，可做書房或小朋友房間，因為單位部份不太有用的空間所蠶食。例如房與房間的主力牆厚250毫米，還有幕牆玻璃所蠶食厚度達325毫米厚，變相蠶食了內櫳的空間。
主人套房外接冷氣機散熱器
再入就是主人套房，較剛才房間大，預留空間放置衣櫃，前一點就是睡眠區。主人房兩邊都連接窗，但這扇窗邊外就是冷氣機散熱器，打開有一點熱風抽入。若主人房不開冷氣，而外面開冷氣，會抽入熱風。單位都見到有一些崩花，但更換與否，驗樓師表示若涉及更換幕牆玻璃要認真考慮，要平衡美觀或安全問題。因為如果只是少量花痕只會影響外觀，雖然透過打磨或會有影像扭曲風險，但玻璃幕牆換玻璃卻增加日後漏水風險，業主要自行決定。另外，遇上換玻璃但發展商沒有貨源，可能要等三個月以上，可能已經入伙，換幕牆玻璃，除了要用吊船外，也要在裡面讓工人接玻璃，故如有張床放置在此，也需要移開。
洗手間坐廁背凹坑易積水
主人套廁設計跟客廁相同，主人套廁屬於光廁，但打開會看見公家地方。但細心看看洗手盆旁邊的位置，有一個凹入的坑位，發展商表示可讓住戶多放一點高身身品，驗樓師卻擔心，洗手時不小心把水濺過來，會造成積水問題，會較難清潔。企缸內設有掛衫繩，可以多一個位置晾衫，但未必每位業主合用，因為上方指明只承重5kg，有時洗一機衣物大約5kg-8kg，但實際有水比起這裡重，所以不能掛上很多件衣物。如果這裡設有大平台，可能用大平台來晾曬還來得方便一點。
胡．說評析
全部都是一些輕微崩花的濕碎問題，最終油漆、窗、浴室櫃、家電及來去水輕微扣分下，驗樓師給了單位97分，評級有A。我們把驗樓結果轉交發展商新地，回覆稱，已即時跟進提出的事項，相關執修工作已完成，正等待業主簽收。
1. NOVO LAND會所佔地40萬呎
「NOVO LAND」其中一個賣點是其會所設施。會所連公用公園及遊樂設施佔地40萬呎，當中包括32,000呎的水上遊樂設施，還有50米泳池。但25米室內泳池則在其他期數，暫時未看得到。會所設有SKYWALK，可以由上而下俯瞰會所環境。至於室內會所則有餐廳、兒童嬉戲空間等。
2. 租盤入場價11,300元起步
入伙初期的「NOVO LAND」租務算活躍。一房單位租值較高，呎租大約做到38元左右，290多呎的單位，月租11,300元左右；較兩房及三房呎租約30-31為高。一個452呎的兩房單位，現時月租約13,800元；而以驗樓單位的三房為例，則大約18,300多元。以業主買入價898萬元計，回報約2.4厘左右。
3. NOVO Walk待二期落成才開放
一年前開售，當時跟大家討論過其環境、交通等因素，一年前再來到現場有沒有改變? 聲稱2分55秒去到西鐵站的「NOVOLAND」，但只限於駕車，屋苑暫時仍未有村巴接駁，附近巴士站都運作中。除了已經通車的兩條巴士線由洪水橋途經「NOVOLAND」前往機場外，說好新增的八條巴士線，「67A」來往葵芳的路線開通外，大部份只在繁忙時間服務。屋苑內會設有49,500呎的商場「NOVO Walk」，會提供約40個商舖，當中30%為餐廳，都會有一些連鎖品牌，包括Market Place、萬寧、麥當勞等等，但要等到明年才開幕，所以要購物都要去到「寶怡花園」、「珀御」附近，地下都有不少餐廳及超市。酗合一期入伙，去到2025年8月31日會有穿梭巴士服務接駁「V city」，但只限於周末有服務。我們閒日來拍攝驗樓，所以就無緣坐這班巴士。
4. 附近人口會大幅增加
住在「NOVO LAND」，除了要關注自己屋苑外，還要留意附近的發展。因為「NOVO LAND」旁邊的這座公屋是「菁田邨」，連同遠一點的「和田邨」及「欣田邨」，早前已經落成入伙，人口愈來愈多，但實情區內公屋供應仍沿沿不絕。包括一個位於「和田邨」以南，預計會興建兩座35-41層高，興建1,020個單位；另一個位於「菁田邨」東南會興建兩幢41-47層高公屋住宅，興建1,475個單位。幾個公屋合共已令區內住戶高達30,678人。加上而原本這裡有兩幅「政府、機構及社區」用途，一幅會用來興建社區會堂及體育館，一幅會用來興建學校，但現在卻改建5,300個簡約公屋，都會跟「NOVO LAND」用同一交通工具、享用同一社區配套，是否足夠應付？
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