【NOVO LAND 2期:三房單位驗樓】套廁氣窗對正鄰居主人房! 樓價墊底Work唔Work? (附影片)

【NOVO LAND 2期:三房單位驗樓】套廁氣窗對正鄰居主人房! 樓價墊底Work唔Work? (附影片)

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新地在屯門區的「NOVO LAND」可說是見證轉角市開始。話說在2022年7月,樓市仍未正式回落時,新地率先以低同區二手價15-25%開售一期,首批均價13,188元,其後樓市便一直滑落。去年《財政預算案》再用相若價格開售第二期,但樓市未止跌,事隔幾個月,絕到用「樓價墊底」來吸客,當時代理還說「只賺不賠」,究竟有多少人採用如此方案? 買家跟發展商對賭之中誰勝出呢? 趁入屋開箱第二期跟大家探討。

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本文目錄

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NOVO LAND背景

當日新地推出「賠償跌價」的機制,是以簽署臨約的差估署樓價指數,再對照2024年5月的差估署樓價指數。如果期內樓價下滑,發展商會賠償差價的一半。要用如此方法賣樓,固然都反映當時連發展商也未摸清後市,不知道樓價止跌回升還是會繼續滑落。因為一旦發展商賭贏了,樓價真的回升,他們並不需要賠償,變相不用減價。

由於我們仍等待差估署5月的樓價指數,但以最新3月份的指數來暫時結算,期內樓價已滑落3.1%,以新地賠償一半計,等於這批買家可額外獲合約價1.55%的賠償。當日共有三張價單合共378個單位都符合相關資格,翻查成交紀錄冊共有107個單位都選用此對賭機制,也證明今次發展商賭輸了。

NOVO LAND

表: NOVO LAND 2B期資料表

地址屯門欣寶路8號
單位數目729伙
面積277-1,429呎
校網70區校網
發展商新地

不過,我們抽中開箱的單位,業主所以購入單位屬較早期購入,所以並不受惠這個機制,是位於2座中層A1室,單位實用面積703呎,業主當日選擇了靈活付款辦法,所以扣除最高12%的折扣,以合約價950.31萬元購入,折算平均呎價13,518元。開箱單位本身屬NOVO LAND B期中較少的三房類別,交樓質素如何?

驗樓單位資料

屋苑NOVO LAND 2B期
面積703呎
單位Arreso Tower 中層樓A1室
樓價950.31萬元
呎價13,518元
得分99分
驗樓單位

驗樓特色

單位附設33呎玄關

703呎單位,入屋設有一個大玄關,長2.4米,闊約1.75米,單計這部份面積33呎,佔了單位約半成,以業主買入價13,500多元呎計算,相當於樓價約45萬元。有人不太喜玄關,但這裡做了鞋櫃、儲物櫃、連放雨傘位置也有考慮,頗能夠充份運用空間。轉入就是客飯廳主體面積,總長約五米,透過走廊區分出飯廳及客廳。旁邊設有氣窗,雖然打開氣窗跟露台可形成對流,但打開氣窗會看見冷氣機散熱器,還會望到毗鄰的冷氣機散熱器,擔心會抽入熱風,這扇窗未必會長開。經過走廊行過來客飯廳,空間寬敞,兩幅牆身有約2米左右,未計算擺放梳化的距離後,兩者之間有2.7米,是一個合理看電視的距離。

單位附設33呎玄關
打開氣窗跟露台可形成對流

廚房屬偽梗廚設計

 轉過來就就是廚房。NOVO LAND 2B期一共有三柱三房單位,當中只有一柱A2室為真梗廚,在這個單位走廊末端。這個單位望落像梗廚,因為設趟門,但實情是開放式廚房,上方是通窿的,正因為這裡是開放式廚房,故備有煙霧探測器及花灑噴頭,仍然要做消防年檢。入到廚房,都擺滿了三邊廚房裝置,雙門雪櫃,向下拉的調味料架,雙頭電磁爐頭及單頭煤氣爐頭、七合一微蒸烤焗爐、洗衣及乾衣機都齊備,餘下為儲物空間,為新地一貫裝置。

廚房屬偽梗廚設計

廚房試水、外牆漏水

剛才驗樓師在廚房的鋅盤裝滿水後試來去水,打開櫃後見不到有任何漏水,但走出露台時卻有意外發現,外牆兩條外牆喉有滴水,驗樓師表示這代表外牆喉安裝不理想,但由於該部份為公家地方,可找管理處去維修。

廚房試水、外牆漏水

露台門壓線處理不理想

由廚房行過來這邊,外接一個露台。剛才說過冷氣機散熱器平台設於飯廳氣窗外,露台不屬於三合一露台,純粹是一個23呎露台,但外望景觀也頗開揚,青山政府農場、寶怡花園、寶田邨,唯獨毗鄰會望到少量興建中的公營房屋,剛才驗樓師看過露台,看見露台趟門壓線凹了下去,壓線跟旁邊碰口位有起級情況,如果唧膠不理想,很容易有小孔而入水,會走入窗而漏水,可以要求發展商做平壓線位,否則就要唧膠去處理。另外,天花位置的油漆不同色,有一部份較靚、有一部份較不美觀,應該之前有鬆批盪,拆除重造後髹油,卻處理得不太理想,可能需要重新處理。

露台門壓線處理不理想

洗手間設抽濕機清潔麻煩

由廚房走出來經過客飯廳,經過走廊三間睡房及洗手間分開左右兩邊,NOVO LAND 2B期三柱三房均屬於如此傳統大路間隔。走廊位也有儲物櫃增加收納量。先望望洗手間,跟上次NOVO LAND 一期的分別不大,裝置差不多,儲物量很豐富,以至坐廁後方也有儲物櫃。毗鄰為淋浴間,抬頭望望,上次驗樓也有很大的裝置,上次開箱也跟大家說過是抽濕機,因為洗手間為黑廁。上方有濾網,可用吸塵機吸來清潔,也可以拆下來清洗,但剛才發展商示範給我們看,要先拆走兩粒六角螺絲,上方蓋便可拉下,有兩條安全索帶牽引不會整個蓋墮下,但也要用一點技巧,整個過程做了一段時間,我估計大家也不會拆下來清洗,只不過日後此裝置更換,工程則很龐大。

洗手間設抽濕機清潔麻煩

睡房窗膠邊甩脫

 再過來是兩間睡房,末端為主人房。兩間房空間相若,長闊約2.2米及2.1米,主體面積不足50呎大,空間不算很大。如果想透過合規方式把兩間房打通是否可行呢? 是不可行的。因為兩間房之間為主力牆不能拆掉,所以是梗局不能改變。走過望望窗,除了有污漬外,窗的唧膠也已經崩了,驗樓師可把手指攝入,唧膠有小孔可能會入水,有機會造成漏水,除了此窗,主人房維修窗要借取維修匙才能打開,也是膠紙沒有清理好,單位的清潔是有點馬虎。

睡房窗膠邊甩脫

主人套廁欠私穩

 由睡房走過來是主人套房,先見一個套廁,採用了慳位的趟門設計,可望一望,跟剛才洗手間分別不大,唯一它屬於光廁,所以也沒有抽濕機。但打開氣窗卻可望到毗鄰單位的睡房,就算把窗關上一點,也會望到房間位置,如果窗的方向向另一邊開可稍為緩和情況。還有趟門也值得望望,因為其趟門採用磨砂玻璃,基本上也望到其身影,還有房門用了鋁冚,輕輕一移,也望到內裡狀況,所以會比較擔心私隱危機問題。

主人套廁欠私穩

工作平台設於主人套房內

 轉出來就是主人房的主體面積,剛才說過,露台及工作平台分家,其工作平台置於這個位置。NOVO LAND 2B期三柱三房,1A座A1室的工作平台放在套廁內,但這裡就置於房間內,但把露台門打開跟轉角玻璃窗可形成對流效應,但缺點卻是少了一幅平直的牆身,局限了擺放睡床的位置。

工作平台設於主人套房內

胡.說評析

1. 部份環節不計分才取得99

上次一期開箱我們抽中驗平台單位,並沒有附設傢俬,今次卻有。至於驗樓結果,今次二期,廚房漏水但因涉及外牆,而不在計分之列,窗甩膠邊問題,因在十分鐘內可以處理好,所以驗樓師說沒有因這一點扣分,所以最終單位得分才能守得住99分,相反如果漏水一項在室內,則肯定沒有此結果。我們把驗樓結果轉交發展商新地,回覆指,已即時跟進提出事項,相關執修工作已完成。另外主人房套廁設計有顧及私隱及實用,但基於透氣考慮,趟門設有T字形通風百葉,門外無法從百葉隙向內窺視;至於磨砂玻璃窗具有一定程度透光功能,同時能有效阻隔視線,不能窺視內裡情況。

1. 部份環節不計分才取得99分

2. 會所設有全個球場

發展商都緊張二期的交樓質素,始終驗樓成績好壞直接影響三期去貨表現,而且周邊環境及屋苑配套本身都未算十分完善。NOVO LAND會所連公用公園及遊樂設施佔地40萬呎,當中包括32,000呎的水上遊樂設施,還有50米泳池,還設有full court籃球場。至於屋苑內會設有49,500呎的商場「NOVO Walk」,就正正位於今次驗樓的2期附近,當時未開幕,現在都已經營業中,多為一些餐廳及連鎖品牌的民生消費舖頭。

2. 會所設有全個籃球場

3. 被包圍地段十分隱蔽

前身由農地改劃而成的NOVO LAND,位於屯門54區欣寶路,被形容為區內最大型私樓發展項目,一共分14座發展,共提供4,585個住宅單位。配套尚待完善外,我記得樓書寫著NOVO LAND設有一個「被包圍地段」,相信就發展商收購不了的用地,其中一部份是置於一期與二期之間,隨著隨著二期落成,應該可以看得更清楚。這幅地地契規定只作農地用途,但就表明要開放給政府及承租人自由進出,但實情在現場也是被圍封起來,相當隱蔽的。

3. 被包圍地段十分隱蔽

4. 對外交通沒有大改善

至於對外交通,隨著人口愈來愈多,常規巴士路線仍然是缺乏。除了已經通車的兩條巴士線由洪水橋途經「NOVOLAND」前往機場外,新增的八條巴士線,「67A」來往葵芳的路線開通外,大部份只在繁忙時間服務,跟去年中來驗樓時情況沒有太大分別。

4. 對外交通沒有大改善

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