立刻訂閱我們的YouTube頻道,觀看最新揀樓影片分析!

2022年7月的大盤之一,應該落入新地位於屯門54區的「NOVO LAND」,屬於屯門區最大型私樓項目、分六期發展,共由14座物業組成,提供逾4,585個住宅單位,當中第1A期由兩座組成,共有824個住宅單位,提供開放式至四房間隔。

項目過半屬於兩房戶型,一共有403個單位,面積由411呎-489呎;開放式及一房單位則佔約32%,開放式單位234-248呎,共有181個單位;一房單位由296-309呎,共提供75伙。三房分純三房及三房一套,分別提供26個單位及102個。預計關鍵日期2023年6月29日,樓花期約一年左右。我們希望透過一文,跟大家剖析項目的背景、交通、景觀及周邊供應,還會跟大家拆解樓盤價單,及對付款辦法作深入分析。

本文目錄
  1. NOVO LAND資料
  2. NOVO LAND開價
  3. 項目背景及特色
  4. 區內二手供應
  5. 《胡.說樓市》評析
  6. NOVO LAND 1、2座向西北VR模擬景觀
  7. NOVO LAND 1、2座鳥瞰平面圖
  8. 揀樓攻略
  9. 價單分析
  10. 付款辦法分析
  11. 如果你有按揭申請問題,都可以向我們查詢
  12. 胡‧說樓市 X ROOTS按揭獨家優惠!
初次置業懶人包
【新盤2022】成交流程、按揭、折扣優惠、重點項目全攻略
【二手樓買賣程序】睇樓、雜費、查凶宅、簽約、按揭懶人包
【居屋2022】最新申請日期、四大屋苑分析、資產、入息懶人包
【租樓注意事項】租樓流程、租約、按金、印花稅全攻略!
【按揭保險費】深入分析四種保費計算方法、繳費形式注意事項!
【按揭利率】各大銀行優惠、回贈比較

NOVO LAND資料

樓盤名稱NOVO LAND
位置屯門欣寶路8號
單位數目1A期: 824個
1B期: 800個
2A期: 929個
2B期: 729個
3-6期: 1,303個
面積213-1,467呎
戶型(1A期)開放式: 235-248呎 (181個)
一房: 296-309呎 (75個)
兩房開廚: 411-489(403個)
純三房: 561呎 (26個)
三房一套: 589-701呎(102個)
特色單位: 213-1,467呎 (37個)
車位(1A期)114個
校網70區小學校網
關鍵日期1A期: 2023年6月28日
1B期: 2023年6月30日
2A期: 2024年4月15日
2B期: 2024年6月30日
其他: 待定
綠色建築認證評級暫定銅級
發展商新地
官方網站https://www.novoland.com.hk/tc/home/index.html
示範單位地址九龍站環球貿易廣場(ICC)16樓

NOVO LAND開價

首批165個
最高折扣率15%
首批平均呎價15,516元
首批折扣後售價13,188元
區內二手造價珀御: 15,800元
豐連: 14,400元
Novo Land提供4,585伙,規模之大令不少人將其與同系的元朗YOHO系列比較。
Novo Land提供4,585伙,規模之大令不少人將其與同系的元朗YOHO系列比較。

項目背景及特色

農地轉用途補地價近71億元

「NOVO LAND」原為「屯門第54區」、被規劃作「農業」用地,透過城規程序申請改劃為「住宅甲類」用途後,新地在2017年成功跟地政總署商討補價,並支付65.3億元。項目佔地46.13萬呎,以最高可發展樓面230.65萬呎計,相當於每呎補地價2,831元。其後新地繼續收購區內部份零散地皮,終成功多增2萬呎土地後,再多支付5.50440億元補價金額,令可建樓面增加至241萬呎。兩次補價累計涉及近71億,每呎地價為2,938元。

: NOVO LAND 地價

地盤面積48.2萬呎
可建樓面241萬呎
補地價70.8億元
每呎地價2,938元

2018年獲批則

項目在2018年2月已獲屋宇署批建14幢20-30層高的住宅,當時獲批建住宅277.146萬呎,另設5.1974萬呎商場。發展商在2019年8月申請動工,按當時的批則紀錄顯示會興建4,200個住宅,當中有3,155個單位的實用面積少於300呎(不計算廚廁面積)。

「NOVO LAND」原為「屯門第54區」、被規劃作「農業」用地。
「NOVO LAND」原為「屯門第54區」、被規劃作「農業」用地。

區內二手供應

「NOVO LAND」位於「屯門第54區」,其實際位置夾於「寶田邨」及「兆康苑」之間,位於「青山醫院」西北位置。區內附近的私樓,已經要數到「震寰路」一帶,包括同系發展的「珀御」,以及南豐發展的「豐連」。

珀御

位於「良德街8號」的「珀御」是新地在2014年2月向政府投得的用地,當時地皮買入價為4.3億元,以最高可建樓面167,262呎計算,每呎地價2,571元呎。其後發展商興建了321個住宅單位,開放式單位296呎-313呎之間,一房則328-389呎,兩房465-497呎。項目在2017年4月以首批呎價12,851元推售,迄今的二手轉讓價約15,800元,較開售時升𠊙23%。開放式二手價約465萬495萬元、一房625萬元、兩房750萬元。

珀御
珀御

豐連

「豐連」則正正在「珀御」附近,位於「良德街3號」。政府於2014年2月推出招標時,由南豐成功以4.56億元投得,以最高可建樓面213,116呎計算,每呎地價2,139元,並興建了370個單位,由開放式至三房單位均有提供。南豐在2016年8月推出,由於樓市當時處於調整,故終以不足10,000元呎價開售,個別單位低至二百萬元以下,現時的二手平均呎價則14,400元。

豐連
豐連

表: 區內二手造價

項目珀御豐連
地價4.3億元4.56億元
可建樓面167,262呎213,116呎
每呎地價2,571元2,139元
伙數321個371個
面積開放式: 296-313呎
1房: 328-389呎
2房: 465-497呎
開放式: 253-275呎
1房: 278-343呎
2房: 431-567呎
首批開售價12,851元9,541元
入場價395萬-622萬元197萬-640萬元
開售時間2017年4月2016年8月
二手平均呎價15,800元14,400元
發展商新地南豐

《胡.說樓市》評析

1. NOVO LAND交通不算方便

發展商聲稱3分鐘內到達鐵路站

相比於屯門區其他地方,「屯門第54區」的位置較遠離市中心,最近的西鐵站為「兆康站」。發展商在宣傳「NOVO LAND」時曾表示,前往西鐵「兆康站」僅需2分55秒,並指出與港鐵站上蓋分別不大;然而,發展商所指的是車程,而非步程。

發展商聲稱3分鐘內到達鐵路站
發展商聲稱3分鐘內到達鐵路站

實測往「兆康站」步距約15分鐘

若選擇徒步前往「兆康站」,按google map的建議最近的步行路線也要約15分鐘,由「兆康站」北出口經「兆康苑」,再繞入「紫田路」一直向前行,去到「紫田路公廁」附近轉入「欣寶路」向前行,全長約1公里的路途,沿途大部份路段均沒有瓦遮頭,可說是「好天曬、落雨淋」。我們團隊則選擇從「兆康站」走出來,經「兆康苑」外圍行入「欣田邨」直接入去「欣寶路」,除了少部份「欣田邨」路段有瓦遮頭,其餘路段都沒有,明符其實「好天曬、落雨淋」,最終也行了約十分鐘才到達。

區內會新增巴士路線

問題是區內除了「NOVO LAND」私樓群外,未來將有至少四個公屋及一個居屋(下方詳述)、及學校落成,加上若依賴「輕鐵站」接駁的話,最近也要步行12分鐘至「建生站」,故有區議員曾就相關民生問題,希望政府部門能夠正視。除了已經通車的兩條龍運巴士「A34」 及「NA33」,會由洪水橋途經「NOVO LAND」前往機場外,運輸署已落實新增八條巴士路線,包括兩條循環線「港鐵K54」及城巴「50M」連接港鐵「兆康站」及「屯門站」,另外六條路線,有兩條往港島至中環、金鐘等;兩條前往西九龍、尖沙咀、九龍灣,及兩條往上水及葵芳,最快在2022年第三季投入服務。但除了「67A」經「屯門公路轉車站」前往「葵芳」為全日服務外,其餘只在繁忙時間服務。

因此也要特別留意,雖然九巴聲稱會在「NOVO LAND」住戶入伙後,提供大約半年期,以半價購買九巴月票兩張優惠,但實情如選搭附近巴士,因只有「67A」由九巴營運,故連同其他兩條機場「A34」及「NA33」線在內,其餘由城巴營運的線路並不適用。

2. 鄰近公屋群

Novo Land被公營房屋包圍。
Novo Land被公營房屋包圍。

3/4(東)號地盤 (菁田邨)

需要考慮交通因素外,「NOVO LAND」另一個值得留意的地方,是樓盤會被多個公屋用地包圍。除了已落成的「第2號地盤」(欣田邨)已落成外,在「NOVO LAND」以東的「第3/4(東)號地盤」「菁田邨」。這個地盤原預計興建5,183個單位,容納人口12,789,會分兩期發展,第一期五座33-38層高的住宅組成,提供4,688個單位,最快於2022-2023年落成;第二期則由兩座組成。「菁田邨」除了設有休憩花園及遊樂場外,在其中兩座公屋的最低兩層會設有「菁田商場」,亦會附設特殊幼兒中心、早期教育及訓練中心等。

4A(南)地盤

在「菁田邨」毗鄰還設有「第4A(南)號地盤」。地盤面積99,031呎,以最高住宅地積比率6.5倍興建,最高住宅可建樓面643,699呎,提供1,450個住宅單位,容納人口4,060,預計最快於2027-2028年落成。

地盤4A(南)
地盤4A(南)

1及1A號地盤(和田邨)

在「NOVO LAND」以北,設有的「第1及1A號地盤」「和田邨」,共興建了四座37-39層的公屋,每層22-32個單位,提供4,232個住宅單位,容納人口10,889人,屋邨內提供休憩花園及遊樂場外,亦設有兩層層商場、長者鄰舍中心及護理中心、幼稚園、籃球場及提供121個車位的停車場。原本預計在去年落成,最後房委會於2022年開始安排入伙。

5號地盤

在「和田邨」與「NOVO LAND」之間的「第5號地盤」,政府曾有意作居屋發展,但最終會作居屋或公屋仍未有定案。項目佔地80,732呎,可用最高6.5倍興建住宅,最高可建樓面524,755呎,預計會興建1,050個住宅單位,容納人口2,940人。根據規劃,預計最快於2027-2028年落成。

地盤5號
地盤5號

: 附近公屋供應

項目3/4(東)號地盤 (菁田邨)4A(南)地盤1及1A號地盤 (和田邨)5號地盤
地盤面積約37萬呎99,031約31萬呎80,732呎
可建住宅樓面2,170,063呎643,6991,801,927呎524,755呎
單位伙數6,183個1,450個4,232個1,050個
容納人口12,789人4,060人10,889人2,940人
預計落成期2022年2027-2028年2022年2027-2028年
公屋供應圖
公屋供應圖

3. 有公屋 = 配套完善?

公屋商場只有18間商舖

雖然附近有公屋,隨著居民遷入會令該區人口密度大增,但同時也可為樓盤帶來配套。「NOVO LAND」住戶能否受惠毗鄰的公屋的配套設施。答案也未必完全受惠。根據房委會跟區議會的回應中,「菁田商場」及「和田商場」僅提供18間商鋪,店鋪種類由房署決定。而屯門食環署旗下街市分別於新墟、置樂、藍地,屯門西北部則缺乏政府街市,居民只能到新墟及仁愛街市買餸。

NOVO LAND商場未能配合1A期落成

「NOVO LAND」本身都規劃設有49,500呎,命名為「NOVO Walk」的商場,會提供約40個商舖,當中30%為餐廳。現時已確定引入的租戶,包括英藝幼稚園暨國際幼兒園、Market Place、萬寧、麥當勞、A1 Bakery、永東旅行社及7-11等,只是商場要預計2024年開幕,並未能配合到「NOVO LAND」1A期的入伙期。雖然發展商表示,在「1A期」入伙後至2025年8月31日會有穿梭巴士服務接駁「V city」,但只限於周末有服務。

已預留用地興建社區會堂及體育中心

區內人口上升之時,周邊配套也未必追得上。雖然政府在規劃過程中,已預留了土地作社區用途,但能否滿足區內新增的人口仍屬未知之數。其中在「菁田邨」旁的「第4A(西)地盤」會預留興建社區會堂及體育館;另外夾於「第4A(西)號地盤」及「欣田邨」之間的「第4A(東)號地盤」則預留興建學校。當然相關設施何時會落成,仍有待政府拍扳。

4. 景觀受公屋阻擋

樓盤以東(望菁田邨)

更重要一點就是,當公屋落成時也會對「NOVO LAND」的景觀構成阻擋。現場所見「NOVO LAND」一期的位置,會比較貼近「菁田邨」,樓盤以東會被「菁田邨」阻擋景觀。包括「1座B-D室」會會被「菁田邨」阻擋景觀;至於一路掃落去的「1座E-H室」不受「菁田邨」阻擋,卻會被自己第三期的發展阻擋。(單位: 1座B-D室、1座E-H室)

樓盤以南(望其他期數)

除了樓盤以東被公屋阻擋,實情就算扭向樓盤以南,一樣都會被自己其他期數阻擋。包括「2座B室」則會望向日後二期項目,一直掃落去的「2座C室及D室」則會會跟「1B期」呈樓望樓格局。(單位: 2座B-D室)

樓盤以西北(望和田邨、透過村屋望遠山景)

景觀上唯一缺是「NOVO LAND」的向西北方,可以透過前方「小坑村」村屋,望向較開揚的遠山景。包括「1座A1、A2室、A3室、K室、L室、P室」,以及「2座A1室、A2室、G室、P室及H室」都望得到,可說是樓盤望遠景的唯一缺口。(單位: 1座A1-A3室、K、L、P室;2座A1-A2室、G、H、P室)

樓盤以南(望內園)

樓盤以南則望向南園為主,包括「1座J室、N室及M室」、「2座E室、F室、H室、J室、K室、L室及M室」,可以望到室外泳池,或者較清幽;但也要留意中間有些用地不屬發展商持有。根據土地註冊處紀錄,該兩地段由兩個業主,地契規定只作農地用途。樓書有寫明,需要開放予政府及承租人自由進出去處理一些公用事務設施的工程,亦已經預留了臨時通道方便進出。


NOVO LAND 1、2座向西北VR模擬景觀

NOVO LAND 1、2座鳥瞰平面圖


揀樓攻略

開放式單位(181個)

設浪費空間的走廊

「NOVO LAND」的開放式單位佔比也算多,僅次於兩房戶型,共提供181個單位,分布於七柱,面積由234-248呎之間。大部份的開放式單位,均會經走廊入屋,而左右兩邊為洗手間及開放式廚房,也利用玄關位做了儲物櫃增加收納空間。而洗手間全屬黑廁設計,除了鏡櫃、洗手盆、坐廁及淋浴間外,洗手間並沒再儲物櫃。

大部份集中1座望公屋菁田邨

七柱開放式單位,共有六柱都集中一座,分別為「1座C室」、「1座D室」、「1座E室」、「1座F室」、「1座G室」及「1座H室」,清一色235呎,且會望向東,也就是會受公屋「菁田邨」阻擋視野,部份則會受到自己三期發展所阻擋,且因方位上會較鄰近會所的燒烤場,故並非一線選擇。

首選「2座K室」

餘下的一柱則位於「2座K室」,面積也稍為大一點,由246-248呎,會視為開放式單位的首選,跟其方位向南望內園有關。

一房單位(75個)

景觀相同、方位不同

一房單位佔比反而不多,只有三柱有提供,合共有75個住宅單位,分布於「2座F室」(302-303呎)、「2座J室」(308-309呎)、「2座L室」(296呎)。三柱一房均扭向內園方向,可以望到泳池景,其景觀分別不算很大,唯獨方位有輕微分別。「2座F室」東望泳池、其餘兩柱則南向泳池。

首選「2座F室」、「2座L室」

但既然景觀分別不大,我們建議在揀樓上可「選細不選大」。因為面積一點的「2座J室」,其空間稍大一點主要反映在玄關位置,可用性有限下,建議可以把「2座J室」置於尾選;先選擇「2座F室」及「2座L室」。

兩房單位(光廁) (126個)

五柱屬光廁

項目過半屬於兩房戶型,一共有403個單位,面積由411呎-489呎,分布於17柱之中,但只有五柱屬於光廁,包括「1座J室」、「2座D室」、「2座E室」、「2座M室」、「2座N室」,故必然會列為兩房之中的首選。開則上也盡量利用了不同位置設儲物櫃,其中貼對角牆身放的開放式廚房,除了設上下儲櫃外,洗手盆櫃底以為屬踢腳板的位置也設有儲物空間。由廚房一直行出去就是客飯廳主體面積,外接露台。而洗手間及睡房置於走廊末端。

光廁中棄選「2座D室」、「1座J室」

但幾柱之間又應怎選擇呢? 我們建議可用景觀排序,當中有兩柱景觀較遜色,分別為「2座D室」會向西被日後1B期阻擋;另外「1座J室」屬兩房光廁中面積最大,廚房加裝了趟門,接近可做到梗廚設計,但仍要做消防年檢,其方位向南但卻會鄰近燒烤場,日後會否有味道入屋,就要自己衡量一下。

兩房單位(黑廁) (277個)

部份單位屬客套兩用

餘下十五柱則為黑廁設計,開則上跟兩房光廁分別不大,睡房及洗手間則於走廊一邊;還有一款則屬於睡房置於客飯廳兩邊,這款開則可做到「客套兩用」設計,因為其中一間睡房可拉開趟門可通往洗手間,變相可作為套廁,只不過每次如廁時必須確保兩道門已經關上,包括「1座M室」、「1座N室」、「2座G室」、「2座H室」都屬於這類。

棄選「1座B室」、「2座B室」及「2座C室」

揀樓上,大部份都望村屋景、或者望內園景,唯獨有三柱要留意可以不選擇,包括「1座B室」向東望公屋菁田邨、「2座B室」及「2座C室」則向西、會被自己期數阻擋,建議可以放在尾選。

純三房(26個)

三房單位分開「純三房」、「三房一套(開廚)」、「三房一套(梗廚)」,合共提供128個單位,但「純三房」只得一柱,面積561呎,位於「1座A2室」,洗手間屬於黑廁設計,但如果本身有聘請工人,則建議可升級至三房一套(開廚),因為三房一套(開廚)最細面積589呎起,僅較「純三房」單位大約30呎。

三房一套(開廚) (78個)

部份開廚設趟門

「三房一套(開廚)」分布於三柱,分別為「2座A1室」(701呎)、「1座A1室」(676呎)及「2座A2室」(588-590呎)。其中「1座A1室」及「2座A1室」也就是面積較大的兩個單位,其廚房均有玻璃趟門,看似有點像梗廚設計,但實情廚房為開放式廚房,必須進行消防年檢。

留意洗手間有沒有氣窗

三柱之中怎樣選擇呢? 看看單位是否黑廁便可以,「2座A1室」的主人套廁、以及客廁均屬光廁;「1座A1室」則一光廁一黑廁,「2座A2室」則屬全黑廁,故三柱之中應該先選「2座A1室」、次選「1座A1室」、尾選則為「2座A2室」。

三房一套(梗廚) (24個)

工作平台橫跨客廁及套廁

分層單位設有一柱「三房一套(梗廚)」單位,為「1座A3室」,面積699呎。如果鍾情梗廚的單位,這款是全盤唯一提供梗廚的單位。由於只設有一柱,故可按負擔能力排序。但值得留意,其工作平台橫跨了套廁及客廁,變相打開洗手間氣窗可窺探洗手間內情況。


價單分析

較二手市場低10%

發展商在7月19日開出首張價單,首批165個單位,即供平均呎價13,188元,當二手市場均價14,000-15,000元時,「NOVO LAND」等於開低了二手約10%。開放式入場價330萬元。區內半新盤開放式單位叫價470萬元,等於可買到「NOVO LAND」一房單位,因為一房入場價417萬。升上兩房,入場價則為587萬,但二手市場都要700幾萬,估計都會「入爆飛」。

訂價反映市況及環境

可能你會問,為何新地要賣大包? 一來位置真的輸蝕,需透過開價抵銷相關缺點;而項目地價成本也不算特別貴,所以有條件以低價來迎合市場。三來項目規模大,如果溢價開盤在現市況未能去貨,之後期數就很艱難,只是新地區內仍有「御海灣」、元朗站有「YOHO Hub」也以高價開售,日後怎去貨會是一個問題,同時也衝擊早前開售的錦上路站「柏瓏」,以及周邊二手業主。

: NOVO LAND首張價單

 伙數訂價價格(即供)價格(建築期)
開放式15個387.9萬-401.2萬元330萬-341萬元331萬-342萬元
1房13個490.1萬-502.1萬元417萬-427萬元418萬-428.6萬元
2房(黑廁)45個690.6萬-731.6萬元587萬-622萬元589萬-624萬元
2房(光廁)79個679.6萬-754.8萬元578萬-642萬元580萬-644萬元
3房13個877.6萬-899.1萬元746萬-764萬元749萬-767萬元

付款辦法分析

提供「即供」及「建築期付款」

發展商聲稱有「突破性」付款辦法,所指就是「漸進式供款」,究竟又值不值得選擇呢? 簡單區分今次付款辦法,主要有現金付款辦法的「即供」及「建期」(靈活付款辦法、升級靈活付款辦法)。如果選擇「即供」,買家在簽署臨約時先支付5%,餘額可於簽臨約後的60天內找清,可獲取最高折扣額15%。至於「建期」則在簽臨約時先支付5%,在簽臨約後的180天再支付5%,餘下90%在收樓時才找清。無論是「靈活付款辦法」或「升級靈活付款辦法」,除了是新按保必選的付款辦法外,你還可以搭配發展商的備用按揭,包括「Super二按」的備用二按計劃;「備用一按」、「漸進式供款」、透過抵押物業獲取120%樓價的「King’s Key 120」或透過本身股票資產而獲取的「3+2貸款」計劃。如果沒有選用「備用二按」、「漸進式供款」及「3+2貸款」都可獲取樓價3%回贈,視乎有沒有選用發展商備用按揭,可獲得現金回贈

表: 付款辦法

 支付條款基本折扣額印花稅直送其他回贈 (不選用備用二按、King’s Key 120、3+2貸款)
現金付款辦法臨約: 5%
臨約後60天: 95%
15%
靈活付款辦法 (不選用印花稅直送)臨約: 5%
臨約後180天: 5%
入伙: 90%
12%樓價3%
靈活付款辦法 (選用印花稅直送)臨約: 5%
臨約後180天: 5%
入伙: 90%
8.5%樓價3.75%樓價3%
升級靈活付款辦法臨約: 5%
臨約後180天: 5%
入伙: 90%
3%樓價9%樓價3%

: 發展商備用按揭安排

 SUPER二按備用一按漸進式供款King’s  Key 1203+2貸款
按揭成數80% (二按最高30%)80%85%120%80%
年期25年25年30年3年5年
息率二按20-30%: 首5年H+1.8厘 / 2.5厘;

二按<20%: H+1.3厘/2.5厘
一按70-80%: 首3年: 2.5厘,其後5厘

一按:<70%: 首3年: 2.25厘,其後5厘
貸款額40%: 首3年2.5厘,其後5厘

貨款額30%: 首3年免息,其後5厘

貸款額30%: 首6年免息,其後5厘
2.38厘(每月支付0.38-0.5%樓價,先還利息,後還本金) 
回贈提前還款
首年: —   第2-3年: 樓價3%
第4年:  樓價2.5%
第5年: 樓價2%
樓價3%提前還款
首2年還清: 樓價0.75及1.75%
3-4年: 樓價0.75%
樓價3%提前還款
首1年: —
12個月-33個月: 樓價2%
手續費5,000元5,000元5,000元10,000元
用途自住自住自住自住自住
提交文件信貸報告、入息及銀行紀錄、兩年稅單信貸報告、入息及銀行紀錄、兩年稅單信貸報告、入息及銀行紀錄、兩年稅單、MPF100,000元累計收益記錄、MPF持續有供款信貸報告、入息及銀行紀錄信貸報告、兩年稅單、金融資產及資金來源證明
入息審查需通過壓力測試視乎個案視乎個案視乎個案視乎個案

問題1: 有沒需否借取按揭保險? 選購樓價是否低於600萬元

付款付款多樣化,究竟應該怎樣選擇適合自己的付款辦法,第一步,你要問自己選購什麼單位、自己是否需要做按揭保險? 如果你購買樓價600萬以下單位,因為「NOVO LAND」樓花期一年,就算你選用最乾淨版本的「即供付款辦法」,你都可以借到高成數按揭。

即供+不借按保

不借按保,一個入場版本的開放式單位,折實樓價330萬元,自己支付40%首期132萬元,餘額60%即198萬元上會,月供7,823元,大約有18,737元可以過到壓力測試。你可以拿取最高點的折扣額15%,但缺點卻是起始資金要較高,首期連律師及厘印支出約140萬元。

即供+借按保

但如果你選擇借取按保,以同一個入場單位計算,因為樓價330萬元,符合舊按保門檻,而樓花期又一年亦符合申請條件,所以你可以拿盡最高點的折扣15%,再借取舊按保上會,變相首期會壓縮至33萬元,餘額90%連按保一併上會,月供會比起不借取按保稍高,每月供款11,735元,且要有28,106元才可以通過壓力測試,但卻可把起始資金壓至41萬左右。

值得留意,如果你選購「NOVO LAND」兩房以上單位,基本上大部份樓價已經超過舊按保可接受覺圍,只能透過借取新按保,才能有高成數按揭,新按保又規定要在落成時才可以借取,故必須選用「建期」計劃;又或者搭配發展商的計劃,才可做到高成數按揭。

: 即供(不借取按保VS 借取按保)

 即供(不借取按保)即供(借取按保)
訂價387.9萬元387.9萬元
樓價330萬元330萬元
首期40%: 132萬元10%: 33萬元
貸款額60%: 198萬元90%: 297萬元
按保:12.9萬元
每月供款7,823元11,735元
入息要求18,737元28,106元
起始資金140.4萬元41.4萬元

問題2: 選擇建期: 「高折扣、低回贈」 VS 「低折扣、高回贈」?

選用「建期」,發展商推出了三款不同版本。一款就是可獲取較高基本折扣12%,但卻沒有「印花稅直送」的優惠;另一款可獲8.5%折扣,同時可獲取樓價3.75%的「印花稅直送」計劃;還有另一款就是較低折扣3%,卻可獲取樓價9%的「印花稅直送」優惠。簡單區分,你眼前要再選擇「高折扣、低回贈」、抑或「低折扣、高回贈」。當中有兩點又要特別留意。

「印花稅直送」的利與弊

第一,如果你選擇第一款,也就是不選用「印花稅直送」優惠,你要自己「現兜兜」找清厘印,能否應付,自己要衡量;但如果你選擇「印花稅直送」,則因為這個類似回贈是在成交前出現,所以需計算入樓價上扣減貸款額,變相會影響到你可借貸金額,導致有可能要稍作墊支才可完成交易,當然背後也視乎回贈金額是否足以抵銷相關款項。

: 「印花稅直送」利弊:

 靈活付款+按保靈活付款+按保升級靈活付款+按保
基本折扣12%8.5%3%
印花稅直送樓價3.75%樓價9%
特色高折扣、低回贈 (需自己找清印花稅)中度折扣、中度回贈 (回贈金額需扣減樓價)低折扣、高回贈 (回贈金額需扣減樓價)

部份發展商備用計劃的回贈需扣減貸款額

第二,因為選擇「建期」,你可以選擇「按保」外,還可搭配發展商其他付款安排,例如名為「Super二按」的備用二按計劃;「備用一按」、「漸進式供款」、透過抵押物業獲取120%樓價的「King’s Key 120」或透過本身股票資產而獲取的「3+2貸款」計劃。如果沒有選用「備用二按」、「漸進式供款」及「3+2貸款」都可獲取樓價3%回贈,同一道理也需要在扣減樓價,之後才計算貸款額。

: 發展商回贈扣減貸款額

 回贈樓價3% (上會前)提前找清回贈 (上會後)
Super二按沒有
備用一按有,需扣減貸款額沒有
漸進式供款沒有
King’s Key 120有,需扣減貸款額沒有
3+2貸款沒有

例子說明

靈活付款(不取用印花稅直送)+按保

究竟會產生什麼效果呢? 為方便計算,我繼續用剛才開放式入場單位來說明。如果選擇第一款,即是取盡基本折扣額的付款辦法12%,樓價約341萬元,自己支付10%首期34.1萬元,可以借舊按保上會。沒有選擇「印花稅直送」、沒有選擇「發展商備用按揭」安排,所以你最高可獲取樓價10.2萬元回贈,變相在扣減後,你可獲取按揭額減少下,最高只能批出貸款額298萬,變相你要補貼約9.22萬才可上到會。選用這個付款方法,每月供款12,287元,入息要有29,427才可過壓力測試。相關回贈金額足夠支付原應要墊支的補貼金額,一來一回下,你的實際起始資金為41.8萬元,跟用「即供借、搭配舊按保」沒有顯著分別,但每月供款卻增加了。

表: 靈活付款(不取用印花稅直送)+按保 例: 開放式單位入場單位
 靈活付款+按保(不取用印花稅直送)
訂價387.9萬元
樓價341.352萬元
首期10%: 34.1352萬元 (需補差價: 9.22萬元,回贈金額可抵銷)
貸款額90%: 298萬元
按保: 12.963萬元
每月供款12,287元
入息要求29,427元
起始資金42.8萬元
回贈10.2萬元
實際起始資金41.8萬元
*回贈已扣除墊支差價上會後
靈活付款(取用印花稅直送)+按保

如果選用中間一款,即選擇8.5%折扣,再拿取3.75%的印花稅直送,以及因不選擇「發展商備用按揭」而獲取3%回贈,其折實樓價為354.9萬元,按照同一計算,做90%按揭因樓價較高及回贈較多影響貸款額下,月供及入息要求分別為至12,258元及29,358元,比起第一個選項支出相若,但可免卻印花稅支出,而且也因為繳付印花稅後仍有盈餘,可用來抵樓價,有助減輕起始資金至41萬元。

表: 靈活付款(取用印花稅直送)+按保 例: 開放式單位入場單位
 靈活付款+按保(取用印花稅直送)
訂價387.9萬元
樓價354.9萬元
首期10%: 35.49萬元 (需補差價: 21.54萬元,回贈金額可抵銷)
貸款額90%: 297.87萬元
按保: 12.36萬元
每月供款12,258元
入息要求29,358元
起始資金57.05萬元
回贈– 印花稅直送: 13.3萬元 (*部份會用以支付印花稅)
– 不選用發展商計劃: 10.65萬元
實際起始資金41萬元
*回贈已扣除墊支差價上會後
升級靈活付款+按保

但選用「低折扣、高回贈」的一款又如何? 始終起初的折扣額較少,令樓價升至376.2萬元,用同一樓價計算,其供款額及壓測要求為三個選項之中最高,分別要12,391元及29,676元,在扣減找清印花稅後剩餘的回贈、及不選用「發展商備用按揭」的回贈下,起始資金也要41.6萬元,比中間一款選項稍高。因此三個選項之中,選擇8.5%折扣,再搭配3.75%的印花稅直送,相對較划算,會建議買家考慮選用。

: 升級靈活付款+按保 例: 開放式單位入場單位
 升級靈活付款+按保
訂價387.9萬元
樓價376.263萬元
首期10%: 37.6263萬元 (需補差價: 40.6367萬元,回贈金額可抵銷)
貸款額90%: 298萬元
按保: 15.6萬元
每月供款12,391元
入息要求29,676元
起始資金78.263萬元
回贈– 印花稅直送: 33.8萬元 (*部份會用以支付印花梲)
– 不選用發展商計劃: 11.29萬元
實際起始資金41.6萬元
*回贈已扣除墊支差價上會後

問題3: 應否選擇「漸進式供款」?

漸進式供款安排

當然,上述討論都建基於你會選用「按揭保險」,你絕對有權放棄「按保」,而選擇發展商備用按揭安排,當中「漸進式供款」就是發展商口中所指具「突破性」的計劃。根據計劃,你自己支付15%首期後,餘額85%會分三部份,首40%首三年2.5厘,其四至三十年利息5厘;餘下30%首三年免息,其後四至三十年利息五厘;最後30%則首六年免息,第七至三十年利息五厘。簡單來說,供款計劃「頭輕尾重」,前後供款可以相差超過兩倍以上。

好處

雖然你選用「漸進式供款」並沒有發展商3%的現金回贈,但在首兩年提前把第二部份及第三部份30%貸款額找清,分別可獲取樓價0.75及1.75%回贈;在三至四年還款可獲取0.75%回贈。由於相關回贈是在成交後,買家決定提前再清,所以並不會出現扣減貸款額的問題。但這計劃最大好處是方便投資者進場。因為「NOVO LAND」本身樓花期一年,如果投資者認為物業有水位,而值得持貨三年,在一年後入伙後,再持貨兩年內已可過額外印花稅禁售期,可沽貨賺升值之餘,也可賺回贈。

壞處

但其缺點卻是只侷限於開放式單位,變相換樓客難以應用之外,最重要一點是其審查鬆與緊,我們並不知道。價單中,除了列明要求買家提交信貸報告、入息及銀行記錄、兩年稅單,還額外需要買家提交至少累計有100,000元的MPF記錄,而且MPF是需要繼續有供款的,證明類近計劃風險較高,發展商需要有更多證明,但相關付款方法需否通過入息審查及壓力測試呢? 發展商則回應指「按個別情況而定」。

: 漸進式供款
首期15%
貸款額85%(分三期)
40%: 首三年2.5厘、其後5厘
30%: 首三年免息,其後5厘
30%: 首六年免息,其後5厘
回贈首2年還清: 樓價0.75%及1.75%
第3-4年還清: 樓價0.75%
手續費5,000元
用途自住
文件信貸報告、入息及銀行紀錄、2年稅單、MPF 100,000元累計權益、MPF有持續供款

例子說明

靈活付款(選用印花稅直送)+漸進式供款

既然我們不清楚,我們就建議用最審慎的角度來做抗壓測試。如果你選用了「建期」中,折扣額8.5%的計劃,再搭配3.75%印花稅回贈的計劃,樓價354.9萬元下,你自己需要支付15%首期,即約53.2萬元,之後可以借取85%貸款額。但因為有印花稅直送優惠,需要把繳付印花稅後的餘額扣減樓價後,才計算貸款額,變相最高貸款額297萬元,按40%、30%、30%的比例來分配,首三年月供4,697元,第四至六年月供11,246元、第七至三十年月供16,568元,供款差幅達253%。

壓測逾37,000元入息才可過關

如果發展商仁慈地用供款佔入息一半來作計算,則月入33,136元可以過關,但如果要做加息三厘壓力測試,則月入37,133元才行。因此你有相關收入才適宜用此計劃。當然因為有「印花稅直送」的關係,起始資金可減少至54.2萬元,扣減繳清印花稅後的盈餘,可再減輕起始資金的負擔。若投資者在入伙後兩年就賣樓沽貨,提前還清貸款會再有88,725元的回贈。

: 靈活付款(印花稅直送)+漸進式供款 例: 開放式單位入場單位
 靈活付款(印花稅直送)+漸進式供款
訂價387.9萬元
樓價354.9萬元
首期15%: 53.235萬元 (需補差價: 4.505萬元,回贈金額可抵銷)
貸款額297.16萬元 (分三期)
– 40%: 118.864萬元
– 30%: 89.148萬元
– 30%: 89.148萬元
每月供款首3年: 4,697元
4-6年: 11,246元
7-30年: 16,568元
入息要求供款佔入息一半: 33,136元
壓力測試下入息: 37,133元
起始資金54.2萬元
回贈印花稅直送: 13.3萬元 (*部份會用以支付印花梲)
首兩年還清貸款: 8.87萬元
實際起始資金44.5萬元 *回贈已扣除墊支差價上會後

如果你有按揭申請問題,都可以向我們查詢

Roots聯絡表格
按揭物業類型 *

胡‧說樓市 X ROOTS按揭獨家優惠!

自《胡‧說樓市》專頁開通以來,我們不時收到谷友來訊查詢不同置業疑難,當中按揭是最常遇見的問題。有見及此,我們連同網上一站式樓按比較平台「ROOTS上會」找來獨家按揭優惠!《胡‧說樓市》谷友將尊享AI按揭評估,輸入所須資料後,可得悉自己的可負擔樓價,提升上會機率,而透過指定連結成功申請按揭,包括新盤、二手樓、村屋、新居屋、綠置居等,都有機會獲取最高$7,000的禮券獎賞,無論新按揭申請、轉按、加按都適用!

申請與領獎詳情,請按以下連結跳往:


想知更貼身嘅資訊?

歡迎您成為《胡‧說樓市》嘅谷友!只要透過以下登記表格,我哋會根據您提供嘅資料及感興趣的範疇,俾最適合嘅分析同資訊您,如果有咩想知或意見,都記住同我哋講啊!

胡‧說精選

Scroll to Top