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全面撤辣後，發展商大幅度劈價推售二期項目，開始有物業交樓了。我今日來到元朗，因為新地與港鐵合作的元朗站上蓋「The YOHO Hub II」，在今年五月大減價28%、以即供平均呎價14,338元推售，當日推幾多、賣幾多，一口氣套現38億元。發展商開價一浪低於一浪，打散二手市場，二手業主要減價賣樓，一期業主淪為負資產，全面撤辣效應也告終。當全面撤辣後，發展商不斷清倉減磅至上，又有沒有影響交樓質素?
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The YOHO Hub II背景
我們抽中開箱單位，位於8座高層H室，實用面積901呎，是一個四房一套連儲物室及工人套房單位，屬於二期最大開則。業主以1,332.56萬元買入，當時選擇90天即供上會，折算呎價14,789元。如果我們抽出一期類近900幾呎單位比較，明明大家同一個屋苑，但兩年半前開售價平均高達1,870萬元、呎價要20,000元，所以今日等於業主買平了26%，算不算執到平貨? 入屋望望才知道。
The YOHO Hub II 資料表
| 地址 | 元朗朗樂路1號 |
| 單位數目 | 939個 |
| 面積 | 336-1,035呎 |
| 校網 | 74區校網 |
| 發展商 | 新地、港鐵 |
驗樓單位資料
| 屋苑 | The YOHO Hub II |
| 面積 | 901呎 |
| 單位 | 8座高層H室 |
| 樓價 | 1,332.56萬元 |
| 呎價 | 14,789元 |
| 得分 | 99分 |
驗樓特色
單位廚房裝置跟一期相同
推開雙門入來設有一個玄關，右轉為客飯廳，左轉為廚房，可以利用前方背牆放置鞋櫃。多數新地也有提供類近裝置，但今次卻沒有，要戶主自行添置才可以。轉入來廚房，跟一期分別不大，裝置沒有特別升格或降格，劃一採用西門子品牌，設有雙門雪櫃，上方設有儲物櫃，毗鄰亦設有儲物櫃，下方設有蒸爐、焗爐，還設置踢櫃。延伸過來有，工作枱面設有三頭煤氣爐頭，末端為鋅盆，中間都有充足備餐區。下方放置了洗衣及乾衣機，其他為儲物櫃。新地一貫交樓標準都有充足儲物櫃，無論上下方都一樣。
廚房玻璃窗可窺看毗鄰洗手間
廚房設有大範圍玻璃窗，驗樓師陳智康認為，玻璃窗外望只有少隙可望到街景，其餘全是渠及毗鄰洗手間，毗鄰單位洗手間沖涼時或有私隱問題。這也代表當自己在洗手間沖涼時，毗鄰單位的廚房同樣也可望到內櫳，存有私隱問題，建議在廚房及洗手間也加裝窗簾，以保障私隱。另外廚房背牆厚度達500毫米的厚度，一直延伸至廚房牆背，足足有30呎大，需要計入實用面積由業主購入。港鐵上蓋盤似乎都有牆身較厚，這個樓盤也不例外。
工人廁洗手間現私隱危機
廚房外接工作平台，廚房門後設有工人房及工人廁。上次驗收一期也有點相似，雖然從樓書看工人房及工人廁足有43呎，等於一間客房面積，但奈何因為入門口對著工人廁，令空間變為一個手槍則，只能夠在這裡放置兩尺半睡床，但搬運傢俬入來都考功夫。工人廁就屬於光廁設計，新盤比較少見，但卻可以跟客廁氣窗對望，一樣充滿私隱危機。
客廳設厚600毫米牆身
由廚房行出來就是客飯廳的主體面積，長足有六米，闊足三米，所以主體面積有超過200呎大，透過中間走廊，分開了飯廳與客廳的空間，空間大到要安裝兩部分體式冷氣機。純粹看這個位置沒有問題，但其實問題卻出在這裡，跟廚房相同，這裡有一幅特厚牆身，厚600毫米，幸好與毗鄰單位共享，所以各計一半攤分入實用面積，業主大約要攤分42呎大。
露台擋音板下方設門頂
外接露台前設有擋音板，跟我們平時參觀新盤不同，會多了一個門阻，但行出去時會小心踢到外，趟門的開關也要特別留意，必須先推開內裡的門，再推開外邊的門，否則門頂很容易損壞。另外，因露台採用巴士摺門也是唯一通風口，有養寵物要安裝貓網會較麻煩，要安裝在擋音板以外，進一步佔據了客飯廳位置。
露台燈置於天花頂
大部份二期單位都會望向青山公路元朗段，為樓價跟一期有近5,000元差距的主因。不過然可以望到青山公路元朗段，但實際上未算很嘈吵，可能跟單位位處高層有關，站在高層望到的景觀也開揚，可以望到元朗南及市中心的景色，唯獨打鈄會望向YOHO Midtown及YOHO Town，前方有一個地盤正動工，會興建居屋，景觀會有變數，但不會阻擋。反而有個地方想提一提，屋苑最高的十層樓底會較高，露台燈繼續置於天花，日後要更換，要小心安全問題。
洗手間窗有私隱危機
經過走廊直入，驗樓師在儲物室的門柄寫了「不順」兩個字，跟門鎖不緊緻，可以要求發展商執修。內裡空間不算算大，長2.2米、闊1米，主體面積只有24呎，因為上方設有冷氣機，如果工人房不夠用，都可以放置睡床。這裡跟客廳及廚房相同，背牆接出去厚625毫米的柱，緊貼儲物室，需要計算入實用面積，浪費了約6呎空間。再過去望望，這裡是洗手間。跟我們參觀一期單位分別不大，洗手盆上方也設有很多活動層板，方便清潔，唯獨企缸，設有磨砂玻璃窗，可以望到外邊廚房及工人廁的窗，要小心私隱危機。
睡房減音窗分開兩邊
由洗手間過去望一望睡房，單位有三間睡房，而前方則為兩間客房，面積均等，長3米、闊約2米，主體面積66呎大，較平時參觀新盤的近廳房約40多呎，房間也算幾好用。但近廳房跟毗鄰房有兩個微妙分別，第一，近廳房外接有厚牆身，厚柱有550毫米，大約6呎左右要計算入實用面積。純粹計及剛才提及的厚牆身，業主要承擔的面積已高達63呎，以樓價計等於93萬元，為業主可以望到但用不到，卻要支付金錢的地方。還有另一個地方就是窗，設有減音門，跟毗鄰房間相同，都要要做噪音緩解措施，但這扇減音窗要分開兩邊，且下方設有三粒阻塞。
睡房附設窗簾防地板變色
進入主人房前會先經過套廁，而主人房的主體面積，預留了凹位放衣櫃，撇除這個位置，長3.2米、闊2.6米，主體面積約92呎大，為標準主人房的面積。景觀也開揚，跟客飯廳同向，也要做噪音緩解措施，但卻多了氣窗，原本以為打開後可作對流，怎料這扇窗並不能打開，本身為維修窗。睡房附送窗簾，驗樓師陳智康說是用來保護地板，因為如果太多日照會令地板炭化或變色，地板或要更換，發展商只需花費加裝窗簾，卻不用更換地板。雖然窗簾有點污漬，但因屬於隨樓附送，發展商有權不更換。他相信， 因發展商推售現樓，銷情不理想，所以若擺放得耐一點，可能會擺放得耐一點，如果一、兩年日照照射下，有可能變色，全部地板也要更換，所花費的金錢也較多。
胡．說評析
1. 驗樓得分續創新高
基本上看完全屋，所找的瑕疵不算很多，扣分位在門窗位置、以及洗手間磚崩花扣了少量分，結果單位得分為99分，評級為A，跟上期分數一樣。我們把驗樓結果轉交發展商新地，回覆指已即時跟進提出的事項，相關執修工作已完成，業主亦驗收滿意。
2. 基座商場已經開業
「The YOHO Hub」屬於元朗站上蓋物業，港鐵以代理人身份在2015年推出招標，終由新地以93億元，相於每呎地價6,350元投得，一度打破了元朗區地價紀錄，當時新地表示會投資200億元投資。一期在2021年尾推售，橫跨轉角市後才劈價26%推售第二期，價格上的差異之外，一、二期之間不同還有，二座基座商場「YOHO MIX」已經開幕。趁拍攝後有少少時間也去望望，共有70間商戶，目測大約有一半已經營業。附近的交通廣場也翻新了，改名「YOHO PLUS」專作教育中心為主，連同形點I及形點II，零售樓面高達120萬呎。
3. 劈價冰封二手市場
今次劈價效應禍及一期業主跌價變負資產外，實情區內二手蝕讓潮都難以平息。歸納YOHO系列成交，五月至今累計43宗註冊成交，當中27%都要蝕讓離場，大部份都來自第三期「Grand YOHO」共有10宗損手個案，當中跌幅最誇張的一宗，直迫「The YOHO Hub II」的劈價幅度，位於「2期8座低層B室」以五月尾以600萬元成交，較2018年購入價854萬元，等於跌價30%，平均呎價14,441元。
4. 影響區內上會氣氛
還有，一站之隔的錦上路站「柏瓏」，因為當時「The YOHO Hub」一期賣19,000多元呎，而「柏瓏」開低一成就被市場人士游說有水位，結果二期劈價後即時成炮灰。隨著入伙期迫近，現在情況如何? 我們稍後都會前往驗樓，順便實地考察下。
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