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縱然本港私樓樓價自高位回落30%後，令不少昔日高位入貨的業主面臨負資產壓力，窒礙了向上流轉的動力，但樓市是否見底回升，除了寄望外來買家入市外，本地剩餘購買力是否願意買，成為承托樓市關鍵之一。
隨著本港跟隨美國再度減息，減幅0.125厘，今年以來累計減息半厘，刺激更多屋苑出現「供平過租」的情況，令不少上車買家重新考慮置業部署。
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本地買家仍是主導 內地客佔比創新高
近日代理行一項數據反映，本港首三季的一二手私樓成交達15,000宗，當中內地買家佔3,797宗，相當於佔比25%。這意味現時本港有四分之一買家都來自內地，創出了紀錄新高。
雖然海外買家慢慢支撐起本地市場，但餘下四分之三的本地買家仍然是樓市主流。這批龐大的本地購買力會否入市，除了看經濟前景等信心因素外，樓價是否相宜，以及租金是否划算均是關鍵考量。
表一：本港首三季私樓成交買家分佈
| 買家類別 | 成交宗數 (約) | 佔比 |
| 內地買家 | 3,797宗 | 25% |
| 本地買家 | 11,203宗 | 75% |
實測三大屋苑：供樓平過租樓高達19%
我們《胡 ‧ 說樓市》抽出十個主要屋苑的部份成交，查看供租比例的差別，發現十個屋苑中，由減息前有七個做到「供平過租」，在進一步減息後增加至九個 8。這令一批未上車但需「捱貴租」的租客，逐步反思應否「租轉買」。
以下為美孚新邨、黃埔花園及麗港城等屋苑的具體數據分析：
1. 美孚新邨：供款比租金平19%
以美孚新邨一個496呎的單位為例，平均呎租38元計，租值高達19,000元；但同等呎數的單位，近三個月的平均造價為505萬元。
假設買家支付30%首期，承造70%按揭，以息口3.375厘計算，並攤分最長30年還款期：
- 減息前月供：15,629元（低於租金18%）
- 減息後月供：15,385元（低於租金19%）
未計任何息本比例，純粹以面數計算，供樓較租樓每月節省超過3,370元，減息後差距進一步拉闊。
2. 黃埔花園：供租差距擴大至15%
紅磡黃埔花園一個388呎的單位，最新市值為532萬元，最新租值為19,000元。
- 減息前月供：16,464元（供較租便宜13%）
- 減息後月供：16,200元（供較租便宜15%）
3. 麗港城及康怡花園：穩守供平過租
觀塘麗港城及鰂魚涌康怡花園亦一律能做到供平過租。以息口3.375厘計算，供款較租金低約11%至12%；在減息後，差距進一步拉闊至12%至13% 。
表二：熱門屋苑「供平過租」數據分析 (減息後)
| 屋苑名稱 | 單位面積 | 最新市值 | 最新租值 | 減息後月供* | 供租差距 |
| 美孚新邨 | 496呎 | 505萬元 | 19,000元 | 15,385元 | 供平19% |
| 黃埔花園 | 388呎 | 532萬元 | 19,000元 | 16,200元 | 供平15% |
| 麗港城 | 517呎 | — | 19,646元 | 17,000元 | 供平13% |
| 康怡花園 | 480呎 | — | 20,100元 | 17,609元 | 供平12% |
十大屋苑形勢逆轉：海怡、嘉湖加入「供平過租」行列
歸納十個主要屋苑的數據，在減息前，「太古城」及「海怡半島」均做不到「供平過租」，而「嘉湖山莊」則供租相同 19。但在減息後，形勢出現逆轉，「海怡半島」及「嘉湖山莊」均已跌入「供平過租」的界別 20。
未來展望：減息周期與租金走勢
未來會否有更多屋苑做到「供平過租」，一切都視乎樓價與租金走勢。
- 利息因素：減息會推動供款回落，但需視乎美國經濟表現。有評論認為，當最優惠利率重回2022年未加息前水平，整個減息周期或已經完結，故減息帶來的沖喜效應仍有待觀察。
- 租金因素：租金會否持續飆升，則視乎外圍經濟環境，以及「高才通」等因素刺激。
上述任何一個因素的變化，都會對能否做到「供平過租」有直接影響。
