【樓市Update】十大屋苑蝕幅最勁成交: 杏花邨半價轉手，新買家即帳賺逾2成(附影片)

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香港可能跟隨美國進入減息周期，加上「高才通」等計劃刺激租金攀升至歷史高位，這些因素讓市場開始反思：樓市自高位回落30%後，是否已經見底？對於一直將資金存放在零風險定期存款的投資者而言，正逐步轉移至追逐其他投資工具，如黃金、股票市場；那麼，投資「磚頭」博取升值又是否可行？

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杏花邨勁蝕48% 帳面近半價轉讓

近期一宗成交，或許會讓您覺得樓市相當慘烈。位於港島的杏花邨，一個40座中層7室、實用面積659平方呎的單位，原業主在2018年以1,350萬元買入，但於今年以700萬元轉手，帳面大幅貶值48%，幾乎等於半價轉讓。 最新的平均呎價為10,622元，這亦是暫時今年以來，十大藍籌屋苑中跌幅最深的成交個案。

新買家接貨即帳面獲利 4.4厘回報跑贏大市

然而，換個角度看，當日以700萬元接貨的新買家，情況卻大不相同。 參考銀行估值回升至892萬元推算，縱然未回到原業主購入時的高峰，但也足以讓新買家享受資產升值，帳面獲利192萬元，升幅達27%。

即使新買家買入後只作收租用途，以同等面積單位的市場租值（呎租39元）計算，每月租金收入可達25,800元，租金回報率高見4.4厘，跑贏了大市平均水平。

以下是該單位的詳細比較：

十大屋苑蝕幅最勁成交 9成新買家已「賺錢」

歸納土地註冊處資料，截至今年10月20日止，十大屋苑共錄得2,244宗成交。 我們《胡 ‧ 說樓市》編輯部抽出了其中賣出價跌幅最高的成交個案，發現原業主的蝕讓幅度介乎28%至48%之間。 值得注意的是，全數十宗成交中，有九宗個案在新買家接貨後，其銀行估值都高於買入價，意味著大部份新買家在帳面上已經獲利。

嘉湖山莊蝕36% 估價回升22%

成交位列榜首的「嘉湖山莊」，今年期內共促成378宗買賣，相當於一日成交量超過一宗，平均呎價為7,819元。其中一宗位於六期美湖居2座中層E室的單位，實用面積441平方呎，原業主在2019年以548萬元買入，在今年四月由下手買家以350萬元購入，帳面蝕讓36%。但對照銀行估值428萬元計算，新買家實際上已經升值22%。

沙田第一城 蝕35% 估價回升10%

吸引不少內地學生合租的「沙田第一城」，今年共錄得276宗買賣。當中一個327平方呎的兩房單位（1期8座低層D室），原業主在2021年以582.8萬元買入，捱到今年七月以380萬元脫手，帳面勁蝕35%。然而，今日銀行估值已有418萬元。換句話說，若新買家接貨後即時以銀行估價沽出，可以賺取38萬元（升值10%）。

我們將十大屋苑中跌幅最深、而新買家又錄得帳面升值的個案整理如下表：

從上表可見，其餘包括「美孚新邨」、「康怡花園」、「太古城」等屋苑，跌幅最深的單位其跌幅介乎34%至37%，但銀行最新估價均已高過新買家接貨價9%至12%。

至於轉讓時跌幅相對最少（28%）的「映灣園」及「海怡半島」個案，新買家接貨後，對照今日銀行估價，亦分別有約7%及5%的輕微升幅。

特例：麗港城新買家 帳面仍貶值1%

是否跌得越深，就一定回彈得特別誇張？凡事總有例外。

觀塘「麗港城」一個位於3期35座低層F室、實用面積517呎的單位，在今年9月轉手時，原業主蝕讓30%（上手買入價800萬元）。新買家以560萬元買入，但新近銀行只估到552萬元，即新買家帳面仍貶值1%。

總結：撤辣後 樓市投資需「快、狠、準」

正如我們之前曾經提及，自政府全面撤辣後，買樓已經再沒有任何額外印花稅的禁售期。在現今市況下，能夠賺取「樓市醒目錢」的人，往往均是一批成功掌握低水位入貨，同時也要懂得「止賺」的人。心態上必須要「快、狠、準」才能成事。